Недвижимость как объект гражданских прав

Федеральное агентство по образованию

государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

УЛЬЯНОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ПЕДАГОГИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ им. И. Н. Ульянова

юридический факультет

кафедра гражданского права и процесса

Допущена к защите:

зав. кафедрой ГПП

д. ю. н., доцент Гриценко Ю. М.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

«Недвижимость как объект гражданских прав»

(тема)

Автор работы Улазов Максим Николаевич

(подпись, Ф.И.О.)

Шифр работы 030. 050. 040

юридический факультет

Специальность__021100_______юриспруденция________________________

Руководитель работы д. ю. н., профессор Гошуляк В. В.

Ульяновск

2007

Содержание.

Введение

Глава 1. Недвижимое имущество как объект гражданского права РФ

1.1. Возникновение и развитие института недвижимого имущества

1.2. Понятие и признаки недвижимости

Глава 2. Виды объектов недвижимого имущества

2.1. Традиционные объекты недвижимости (земельные участки, участки недр, водные объекты, леса, многолетние насаждения)

2.2. Производные объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые помещения, имущественные комплексы)

Глава 3. Имущественные комплексы в гражданском праве РФ

3.1. Имущественные комплексы: понятие и сущность

3.2. Отличительные черты и состав имущественного комплекса

3.3. Неделимость имущественного комплекса как объекта недвижимости

3.4. Особенности элементно-структурных отношений в недвижимом имущественном комплексе

Заключение

Библиографический список

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы определяется тем, что на данный момент вопросы правового положения недвижимого имущества как объекта гражданского права приобрели особую востребованность. Сложность и многообразие объектов недвижимости (земли, ее недр, водных объектов, леса, жилых и нежилых строений и т.п.), определение и понимание понятия недвижимого имущества, его места среди объектов гражданских прав, анализ законодательства, регламентирующего данные правоотношения, наличие в нем «пробелов» вызывает необходимость глубокого изучения обозначенной темы.

В настоящее время отсутствует абсолютные границы в пределах регулирования отдельных объектов недвижимости. Между отраслями российского законодательства имеется постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями развития института недвижимости.

Необходим глубокий анализ отдельных видов недвижимого имущества, как традиционно относимых юридической наукой и законодательством РФ к недвижимым, так и производных объектов недвижимости. Ежегодное увеличение судебно-арбитражных споров, предметом которых являются те или иные правоотношения, связанных с недвижимым имуществом, также свидетельствует о важности исследования данной темы.

Целью данной работы является конструктивный анализ понятия недвижимого имущества как объекта гражданских прав и определение института недвижимости на современном этапе развития гражданско-правовых отношений.

Кроме того, одним из важнейших направлений исследования является имущественный комплекс, как наиболее сложный, с точки зрения элементно-структурного построения объект недвижимости, (являющий собой неоднозначность современной гражданско-правовой теории и практики.)

Исходя из поставленной цели необходимо рассмотреть следующие задачи:

1) анализ аспектов исторического развития (зарубежного и российского) института недвижимости;

2) изучение понятия и сущности недвижимого имущества;

3) рассмотрение ряда доктринальных позиций, связанных с данной категорией гражданских прав и уточнение понятия недвижимости;

3) выявление проблем регулирования отдельных объектов недвижимого имущества законодательством РФ;

4) исследование судебно-арбитражной практики, выявление «пробелов», выработка рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательного регулирования правоотношений в сфере недвижимого имущества.

Объектом исследования данной работы является совокупность общественных отношений в той или иной степени затрагивающих недвижимость.

Предметом исследования является нормативно-правовая база, содержащая нормы института недвижимого имущества.

В настоящее время в современной юридической литературе появляется все больше специальных ра-бот, посвященных исследованию правового режима недвижимого имущества. Подробно рассматриваются отдельные природные объекты - земельные участки, участки недр, лесные участки, водные объекты, на основе которых сложились само-стоятельные отрасли законодательства -- земельное, горное, вод-ное и лесное.

Следует отметить, что институт недвижимости как объекта гражданских прав появился в России сравнительно недавно и начал упоминаться учеными-цивилистами России в середине XIX в. (Иоффе О.С., Мейер Д.И., Победоносцев К.П., В.И.Синайский, Г.Ф.Шершеневич, и др.), которые не давали полного определения недвижимого имущества, а лишь останавливались на выделении существенных признаков этого понятия или определении перечня ее объектов.

Советское гражданское право отказалось от деления имущества на движимое и недвижимое и, по мнению таких ученых, как Венедиктов А.В., Козырь М.И., Новицкий И.Б., Покровский И.А., лишь с принятием определенных законодательных актов к началу 90-х гг. XX в. первоначальная классификация была восстановлена.

Вопросам исследуемой темы посвящены работы следующих ученых-цивилистов современности: Абрамова М.В., Болтанова Е. С. Брагинский М. И., Витрянский В.В., Гонгало Б.М., , Гришаев С. П., Козырь О.М., Маковский А. Л., Петров Е. Ю., О.Е.Романов, Смышляев Д.В., Суханов Е.А., Субботин М.В. и др.

Вместе с тем, необходимо отметить, проблема, обозначенная в настоящем исследовании, продолжает вызывать острые дискуссии в научных кругах и требует дальнейшего научного изучения.

Данная работа состоит из введения, 3 глав заключения и библиографического списка.

ГЛАВА I. Характеристика недвижимого имущества как объекта гражданских прав

1.1.Возникновение и развитие недвижимости как объекта права

собственности

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена существования римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки - latifundia, campi, малые - praedicia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением «res soli» (лат. - принадлежность). Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.), так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение /Е.С. Болтанова. - Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - С. 40..

В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваются публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота /Н.А. Сыроедов //Цивилистическая практика. Вып. Четвертый. - Екатеринбург,2002. - С. 30. . В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией⁵⁵ Берман Г. Дж. Западная традиция права: эпоха формирования /Г.Дж. Берман. - Пер. с англ. - М:Ось, 1998. - С. 286.

Иоффе О.С. Цивилистическая доктрина феодализма: Избранные работы по гражданскому праву /О.С. Иоффе. - М.:Норма:Норма-Инфра, 2000. - С. 51. . Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как две совершенно самостоятельные категории - Liegenschaft и Farniss⁶⁶ Недвижимое и движимое имущество (нем.), - подверженные действию совершенно разных правовых режимов - Immobiliarsachenrecht и Mobiliarsachenrecht⁷⁷ Вещное право на недвижимость и вещное право на движимость (нем.). Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях⁸⁸ Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права /К.П. Победоносцев. - М., 2002.- С. 89-90.

Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права /Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Мигалион, 2001. - С. 132 или колониального права в Латинской Америке с его энкомьендами и асиендами⁹⁹ Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование) /В.В. Безбах. - М.:Ориентир, 1997. - С. 28. . Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее personal property¹¹⁰ Личную собственность (англ.)⁰, которая устанавливается на движимое имущество, и real property¹¹¹ Реальную собственность (англ.) ¹ на недвижимость, с его бесчисленными tenures¹¹² Вещными правами на недвижимость (англ.)² при формальном признании верховной собственности короны на землю¹¹³ Богатых Е.А. Гражданское и торговое право /Е.А. Богатых. - М.:Инфра-М, 2000. - С. 122.³. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А.Покровский заметил обратную тенденцию - к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом¹¹⁴ Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права /И.А. Покровский. - М.:Спарк, 1998. - С. 195. ⁴.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Все это объясняет наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов по исследуемому вопросу. Такие видные ученые, как Мейер Д. И., Победоносцев К. П., Синайский В. И., Шершеневич Г.Ф. и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права^{11 5} Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации /И. К. Воронин. - М.:Мигалион, 2003. - С. 18. ⁵, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель и требовалось их закрепление. Закрепление фиксирова-лось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое иму-щество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. (Указ о единонаследии)¹¹⁶ Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества /М.В. Абрамова // Нотариус.- 2003 - №3 (41) - С. 22. ⁶. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее - Свод законов)¹¹⁷ Свод законов Российской империи. Т. 5. 1830. Ст. 2789. // Юрист. - 1998. - № 6. - С. 36⁷ определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы (п. 1 ст. 1124 Устава Гражданского судопроизводства, где к недвижимому имению относилась рыбная ловля)¹¹⁸. Устав гражданского судопроизводства с изм. и доп. / Сост. К.М. Змирлов. - СПб., 1913.- С. 127⁸, сокровенные в недрах полезные ископаемые (решение Гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената № 28 за 1913 год от 29 января)¹¹⁹.Решения гражданского кассационного департамента Правительствующего Сената. СПб., 1913. // Юрист. - 1998. - № 2.- С.62⁹.

Шершеневич Г.Ф. писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без по-вреждения сущности и без уменьшения ценности.»²²⁰ Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права /Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Мигалион, 2001. - С. 168.⁰. Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового²²¹ Свод законов Российской империи. Т. XI. ч. 2. СПб, 1838. //Юрист. - 1999. -№ 4.- С. 68¹.

Принято считать, что в советском гражданском праве категория недвижимого имущества отсутствовала²²² Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России /Отв. ред. А.Л. Маковский // Гражданский Кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998. - С. 272. ². В применении к ст. 21 ГК 1922 г. сказано: «С отменой собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое упразднено». Однако объективно существующие особенности недвижимого имущества нашли отражение в законодательстве. Появились такие самостоятельные отрасли законодательства, как земельное, водное право, законодательство о недрах, да и гражданские кодексы советского периода, как замечает Абрамова М. В., содержали особые нормы о правовом режиме сооружений и жилых домов²²³ Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества /М.В. Абрамова // Юрист. - 2002. - №4 - С. 22. ³.

В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято также было воспринято правовыми системами большинства стран мира.

Статья 516 Гражданского Кодекса Франции устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ГК Франции оп-ределяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принад-лежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используе-мое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслу-живание недвижимости. К недвижимым вещам - вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые веши сервитута или земельные повинности, иски, имею-щие своим предметом возвращение недвижимости.

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к не-движимости: земля, водные источники и ручьи, де-ревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле²²⁴ Гражданский Кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civille e leggi collegate. Ed/Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994/ 1995; Gazzeta uficile, 5 agosto 1985, № 183. - С. 192⁴.

В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерно-го ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: под-лежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты²²⁵ Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества /М.В. Абрамова // Юрист. - 2002. - №4 - С. 22. ⁵.

В ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В настоящее время разработана и опубликована «Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе», которая должна учитывать все реалии столь стремительно развивающегося российского рынка недвижимого имущества. Опубликованная весной 2003г., она привлекла внимание многих цивилистов. В настоящее время подготовлен окончательный вариант Концепции, в кото-ром уточнены некоторые ее положения и со всей остротой встал вопрос разработки конкретных законов в развитии данной Концепции.

Следует отметить, что, несмотря на прогрессивный характер Концепции, она требует серьезных доработок, т.к. положения, содержащиеся в ней, отражают всю значимость регулируемых отношений.

Данное обстоятельство должно происходить с учетом мнений и предложений общественности.

1.2 Понятие и признаки недвижимого имущества

В науке гражданского права в течение достаточно долгого времени ведутся споры о понятии «недвижимого имущества».

Гражданский кодекс РФ содержит определение недвижимого имуще-ства. В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущест-во, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособлен-ные водные объемы и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, пере-мещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плава-ния, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Само по себе данное определение недвижимого имущества развернутое и объемное. Однако не все его положения понимаются однозначно, что порождает научные споры.

Представители таких отраслей науки, как философия, экономика и др., предлагают варианты определения недвижимости с учетом своей отраслевой специфики. Так, ученый-финансист, Балабанов И.Т. рассматривает недвижимость как финансовую категорию, определяя ее как участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и др.), а также зданиями и сооружениями²²⁷ Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью /И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996 - С. 13. ⁷. По его мнению, недвижимость - это участок территории с соответствующими принадлежностями, среди которых называются природные ресурсы, здания, сооружения. В качестве одной из составных частей указывается и земельный участок²²⁸ Балабанов И.Т. Указ. раб. С. 14. ⁸. В данном случае неясно, что же такое «территория»? В словаре Ожегова С.И. дается определение: «Территория - это земельное пространство с определенными границами»²²⁹ Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984 - С. 707. ⁹. Получается, что земельный участок одновременно является и самой недвижимостью, и ее составной частью, что лишено логики.

Профессор Горемыкин В.А. считает, что недвижимость - это товар и называет лишь ее характерные признаки, такие как стационарность, материальность, полезность, долговечность, износ, разнородность, уникальность и неповторимость³³⁰ Горемыкин В.А. Рынок недвижимости /В.А. Горемыкин. - М.: МЭГУ, 1994.- С. 213.⁰. Думается, что это определение не отражает специфику недвижимого имущества.

Весьма противоречивую и спорную точку зрения по данной проблеме высказывает правовед Иващенко С. Б., который предлагает закрепить в УК РФ определение недвижимости, коренным образом отличающееся от цивилистического определения, поскольку оно, по его мнению, сформулировано недостаточно четко³³¹ Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения / С.Б. Иващенко // Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. - М., 1997. - С. 103. ¹. Критерием разграничения движимого и недвижимого имущества предлагается считать степень общественной опасности деяния, посягающего на то или иное имущество. Данный подход к определению недвижимости вызывает серьезные возражения многих ученых, т. к. предложения Иващенко С. Б. по совершенствованию законодательства не позволяют определить четкие признаки (границы) понятия недвижимости, а напротив, размывают эти границы и делая «недвижимость» весьма абстрактной категорией.

Большинство ученых-цивилистов полагает, что статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия: 1)недвижимая вещь; 2)недвижимое имущество; 3) недвижимость. Но в теории гражданского права они несут различную смысловую нагрузку, и было бы не совсем правильно их отождествлять.

Использование в определении категории «недвижимая вещь" вполне закономерно, поскольку, по мнению большинства цивилистов, лишь вещь может быть объектом права собственности. Профессор Суханов Е.А. указывает, что объектами вещных прав в российском праве не могут выступать имущественные права - права требования, права пользования и т.п.³³² Суханов Е.А. Основные положения права собственности /Суханов Е.А., Матеи У. - М.: Юристъ, 1999. - С. 334.

²

Щенникова Л.В. предлагает понимать вещь в широком и узком смысле. Широким понятием охватываются не только вещи материальных предметов внешнего мира, но также юридические отношения и права. В узком, собственном смысле слова, под вещами понимают предметы внешнего мира, как созданные трудом человека, так и находящиеся в естественном состоянии. Однако далее она отмечает, что по поводу вещей в узком смысле в первую очередь складываются общественные отношения, регулируемые гражданским правом³³³ Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России /Л.В. Щенникова. - М.: Бек, 1986. - С. 20. ³.

Гумаров И. полагает, что «общеупотребительное значение слова «вещь» не совпадает с ее юридическим, более широким пониманием. Он приводит определение, где под вещью понимается "предмет внешнего (материального) мира, находящийся в естественном состоянии в природе или созданный трудом человека, являющийся основным объектом в имущественных отношениях"³³⁴ Гумаров И.Е. Понятие вещи в современном гражданском праве России /И.Е. Гумаров // Хозяйство и право. 2000. № 3. - С. 79. ⁴. На основании анализа ст. 132 ГК РФ, предусматривающей, что предприятие как имущественный комплекс включает в себя не только здания, сооружения и другие вещи, но и права требования, долги, исключительные права, И.Гумаров делает весьма своеобразный вывод, что закон, помимо вещей, как предметов материального мира, параллельно допускает существование нематериальных вещей³³⁵ Гумаров И.Е. Указ. раб. С. 78.⁵. С такой позицией согласиться трудно, поскольку в законе не содержится достаточно четких критериев, позволяющих выделить те вещные права, которые при определенных условиях могут приобретать вещную оболочку, то есть стать «вещью».

В данном контексте становится понятно употребление законодателем в понятии недвижимости наряду с категорией «вещь» категории «имущество». Тем самым законодатель характеризует недвижимость не только как объект, имеющий материальную оболочку (вещь), но и как совокупность соответствующих прав. Поэтому в ст. 132 ГК РФ «предприятие» обозначено как имущественный комплекс, а не совокупность вещей.

Одновременно возникает вопрос о необходимости использования понятия «имущество» в легитимном определении недвижимости. О.М. Козырь отмечает, что российский законодатель использует термин «недвижимое имущество» в качестве синонима «недвижимых вещей» лишь чисто условно, в действительности ограничивая категорию недвижимости только вещами³³⁶ Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России / Под ред. А.Л. Маковского // ГК России. Проблемы, теория, практика. - М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. - С. 15. ⁶. Употребление в статье 132 ГК РФ третьего термина - «недвижимость» совершенно излишне, считает О.М. Козырь, поскольку и «вещь», и «имущество» в принципе охватывают названное явление целиком. Этим подчеркивается особое отношение российского законодателя к тем видам объектов, которые перечислены в ст. 130 ГК РФ, выражающееся в установлении более жесткого правового режима, в частности, государственной регистрации.

Таким образом, в доктрине нет однозначного понимания по исследуемому вопросу. Наиболее распространенной является точка зрения, что следовало бы исключить из ст. 130 ГК РФ упоминание о «недвижимом имуществе» и «недвижимости», усложняющее определение недвижимости, и акцентировать внимание на категории «недвижимая вещь», подчеркивая тем самым, что объектом права на недвижимость являются лишь предметы, имеющие материальную форму³³⁷ Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ /Е.М. Тужилова-Орданская // Журнал российского права. - 2004.- № 6. -- С. 90. ⁷.

Анализ любого понятия производится путем выделения его существенных признаков.

Из определения, данного в ст. 130 ГК РФ, усматрива-ется, что понятие «недвижимость» включает в себя определенную группу вещей. Недвижимое имущество составляют вещи, то есть «предметы ма-териального мира, способные к удовлетворению потребностей и могущие быть в обладании человека».³³⁸ Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости /Е.Ю. Петров // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр.: Вып. 2/ Институт частного права г. Екатеринбург. - М.: Статут, 2002 - С. 179.⁸

Содержание определения и основные подходы к правовому анализу понятия «вещь» и, в том числе, «вещь недвижимая» таковы.

Во-первых, это материальный субстрат. Профессор Суха-нов Е.А. раскрывает материальность через способность к физическому осязанию вещи.³³⁹ Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник / Отв. ред. проф Е.А.Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:Издательство БЕК, 2002. - С. 352.⁹

Во-вторых, вещь является предметом. Это значит, что в течение определенного продолжительного промежутка времени вещь способна иметь свои пространственные рамки и устойчивую структуру. В отношении недвижимости пространственная ог-раниченность проявляется в том, что к недвижимому имуществу относятся не земля, недра или воды в целом, а земельные участи, участки недр и обособленные водные объекты.

В-третьих, применительно к юридическому понятию - способность находиться в обладании человека. Исключением являются, например, космические тела, владение которыми пока невозможно, не могут как таковые быть предметом господства (отношение статики), а, следовательно, и предметом оборота (отношение динамики) и поэтому не нуждаются в правовом опосредовании.

И, в-четвертых, объект должен иметь свойст-ва, удовлетворяющие какие-либо человеческие потребности. В экономи-ческой плоскости данный объект трансформируется в товар, по поводу которого и складываются имущественные отношения. В противном слу-чае объект исключается из сферы действия имущественных отношений, и рассматриваться в качестве вещи в юридическом смысле не может.

Болтанова Е.С. в качестве необходимых признаков недвижимого имущества называет: индивидуальный характер (или неповторимость), неподвижность (или стационарность); в качестве побочных - многократное использование в процессе производства, сохранение первоначального вида (формы) в течение длительного периода, полезность, фундаментальность, тенденция к росту стоимости, необходимость постоянного управления, низкий уровень ликвидности, значительная ценность (существенная значимость)⁴⁴⁰ Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение /Е.С. Болтанова /Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - С. 40. ⁰.

При рас-смотрении легального определения недвижимости обращают на себя особое вни-мание такие признаки как прочная связь с землей и неделимость недвижимого имущества.

Признак прочной связи недвижимости с землей использовался еще в римском частном праве⁴⁴¹ Римское частное право: Учебник / Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист,1996.- С. 148. 42 Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. С. 96.

43 Гамбаров Ю.С. Курс гражданского права. Т. 1. Часть общая. СПб., 1911. С. 596.

44 Известно, что Французский гражданский кодекс особо подчеркивал такую связь строения и земли: соединение посредством цемента или алебастра.

45 Кассо Л.А. Здание на чужой земле. М., 1905. С. 42.

46. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном гражданском праве. М.: Статут, 2000.

47. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости: Дис. ... д-ра юрид. наук. Томск, 2004. С. 61.

^{1. Часто данный признак именуют «естественным».}

«Само собой разумеется, что вопрос о прочности и связи строения с землею не может быть решен принципиально с полной точностью. Решение его зависит от обстановки каждого случая в отдельности... Несомненно, строительная техника, позволяющая перемещать многоэтажные дома, способна еще более затруднить и без того не особенно твердое отличие движимости от недвижимости»⁴², - в какой-то мере данные строки обусловили границы дальнейших догматических исследований в этом аспекте сущности недвижимого имущества. Правоведы рассматривали понятие «прочная связь с землей» исключительно как соединение (соединенность)⁴³ объекта с грунтом (почвой). В настоящее время механические критерии прочности связи строения с землей заметно утрачивают свое значение⁴⁴, уступая зависимости (прочности) юридической.⁴⁵

Но и юридическая связь здания (сооружения) с земельным участком (землей) рассматривалась преимущественно как соотношение правовых режимов этих в определенной мере самостоятельных объектов недвижимости. Юридическая связь в упрощенном виде представляет совпадение (или возможность «сосуществования») вещных прав владельца как на земельный участок, так и на строение. В классическом виде (здание есть принадлежность земельного участка), действительно, такая связь не только имеется, она необходима.⁴⁶ В современном же российском гражданском законодательстве, как уже отмечалось, упомянутая юридическая «сцепка» при поверхностном рассмотрении может отсутствовать. Это дало основание современным исследователям полагать, что, поскольку «лицо, не имеющее право собственности на земельный участок, по действующему законодательству может стать первичным собственником здания или сооружения как объекта недвижимости», то «требование прочной связи с землей просматривается только в контексте физического соединения с земельным участком, при отсутствии, как правило, общего правового режима».⁴⁷

Вместе с тем данное обстоятельство представляется недостаточным, чтобы сделать однозначный вывод об отсутствии юридической «прочной связанности» объектов недвижимости, в рассматриваемом случае - земельного участка и строения, по следующим соображениям. Во-первых, возможно, отсутствующее на момент

приобретения строения право на земельный участок под ним возникает впоследствии либо путем передачи его бывшим собственником строения, либо возникновением вещного права на данный участок или участок, необходимый для пользования строением (ст. 552 ГК РФ). Во-вторых, объект недвижимого имущества фактически и юридически закреплен на конкретном, индивидуально-определенном участке земли, что необходимо для адресности и публичности этого объекта, на земельном участке, не просто выделенном в натуре, а юридическими средствами обозначенном в специальных учетных технических и регистрационных документах. В литературе такая пространственная и правовая обособленность объекта недвижимости от иных объектов гражданских прав признается его (объекта недвижимости) дискретностью.⁴⁸ Юридическое обозначение недвижимости первоначально всегда опережает возникновение вещных прав на него. Вещные права на определенный объект недвижимости вовсе не могут быть зарегистрированы (например, при самовольной постройке), но это не может означать, что недвижимое имущество не становится предметом правового, в том числе гражданско-правового, регулирования. В частности, градостроительное законодательство устанавливает, что объектами градостроительной деятельности, подлежащими государственному техническому учету и технической инвентаризации, являются:

а) объекты, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию;

б) самовольно возведенные завершенные строительством объекты (части объектов);

в) объекты, не завершенные строительством, в том числе объекты, разрешение на строительство которых не выдавалось;

г) бесхозяйные объекты. Сведения об этих объектах (уже признаваемых недвижимыми) являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.⁴⁹

Кроме того, «прочная» юридическая связь здания или сооружения с землей при отсутствии единых вещных прав на строение и земельный участок под ним проявляется и во взаимном правовом влиянии правовых режимов друг на друга, а при отсутствии на строение каких-либо вещных прав (например, самовольная постройка) можно говорить о "несанкционированном качественном изменении" объекта недвижимости, которым является земельный участок.⁵⁰Следует отметить, что прочная связь с землей недвижимого объекта, по существу, сокращает ограниченный пространственный ресурс землевладельца, нарушает территориальную неприкосновенность публичного собственника, ограничивает доступ к недрам и т.д.

48. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб.: Юридический центр Пресс, 2002. С. 140.

49. Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921.

Рассматриваемые положения о прочной связи недвижимого объекта с землей не могут не быть обусловлены временным фактором этой связи. Позитивная норма ГК РФ о недвижимом имуществе, к сожалению, не содержит указания на временной характер прочной связи. Именно по этой причине в правоприменительной практике в решении вопроса об отнесении прочно (и физически, и юридически) связанного с землей объекта к недвижимости превалируют нормы публичного права, однозначно не признающие временные сооружения объектами недвижимого имущества независимо ни от прочности связи объекта с землей, ни от его неперемещаемости.

Это обстоятельство в целом разделяется отдельными правоведами: Представляется сомнительной обоснованность признания объектов, сооруженных на время, недвижимостью ввиду отсутствия признака прочной связи с землей, постоянства, бессрочности, их предназначенности для удовлетворения постоянной, а не временной только хозяйственной цели. Независимо от наличия фундамента они не обладают свойствами неперемещаемости ввиду запрограммированного сноса или переноса. Данный вывод не представляется бесспорно доказанным. Временное здание или сооружение, имеющее физическую прочную связь с землей, по логике должно иметь и определенную юридическую связь с занимаемым участком (предоставление того или иного права землепользования, адресность и т.д.). Норма ГК РФ не содержит привязки здания или сооружения к временному критерию. Рукотворные объекты недвижимого имущества по существу своему временные, построенные в 60-е годы многочисленные блочные пятиэтажные дома уже в ближайшее время потребуют демонтажа. В связи с этим в буквальном значении временный (или постоянный) характер объекта не может быть положен в основу деления вещей на недвижимые и движимые. Не только временный или постоянный характер строения в настоящее время предопределяет отнесение объекта к недвижимому или движимому имуществу. В не меньшей степени правоприменительная практика ориентируется на другой, также не установленный гражданским законодательством критерий: капитальность или некапитальность сооружения. Иллюстрацией такого сугубо технического подхода может быть одно из многочисленных дел, рассмотренное высшей судебной инстанцией (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1

50. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения. Общее понятие. Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского; Исследовательский центр частного права; Российская школа частного права. М.: Статут, 1998. С. 109 - 160.

февраля 2000 г. N 3280/99). Исследуя заявление истца о праве на недвижимую вещь, в подтверждение чего истец представил регистрационные документы бюро технической инвентаризации, Высший Арбитражный Суд РФ указал, что этот факт (регистрация в БТИ) не свидетельствует о приобретении объекта недвижимости. Кроме того, указано, что в процессе рассмотрения спора судом не исследован вопрос о том, построен ли прежним владельцем временный павильон либо капитальное строение, была ли получена на его сооружение необходимая разрешительная документация. После выяснения этих обстоятельств суд должен дать правовую оценку регистрационному удостоверению БТИ. Суд, следует далее, должен оценить значение регистрации в БТИ договора купли-продажи, выяснив, порождала ли такая регистрация право собственности на объект у истца либо путем регистрации осуществлялся только технический учет предмета договора.⁵¹

Подмена правовых понятий техническими деталями (капитальность, наличие или отсутствие коммуникаций) не поможет, естественно, правильно дать юридическую оценку объекта: является он недвижимым или нет. Технико-архитектурная характеристика, безусловно, необходима суду для оценки, но в качестве не более чем одного из многих обоснований. Признание понятия «прочная связь с землей» исключительно как физическое, таким образом, вручает право решения одного из важнейших вопросов гражданско-правового регулирования экономического оборота не правоведам, а инженерам со всеми вытекающими отсюда последствиями. Суды должны принимать решения о признании объекта недвижимым, исследовав весь комплекс юридических проблем, не сводя их к капитальности или к временности.

Отсутствие в приведенном определении критериев, определяющего сущность и отнесение того или иного имущества к недвижимому восполняется достаточно развернутым перечнем конкретных недвижимых объектов. Этот перечень тем не менее безальтернативно свидетельствует об использовании и международно-правовыми актами исключительно цивилистической конструкции этих объектов (прочная связь с земельным участком и невозможность переноса без ущерба назначению).

Не менее важным в определении недвижимости объекта является второй критерий, как известно, применяемый в совокупности с первым - прочной связью с землей. Речь идет о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В литературе данный критерий лишь констатировался, судебная практика при отнесении или неотнесении объекта к недвижимости также основной упор делала на прочную связь с землей. Прочная связь с землей (как физическая, так и юридическая) теряет смысл, если объект может быть незатруднительно перемещен в любое другое место. Если редкая недвижимая вещь в современном мире не может быть перемещена в пространстве, то какой смысл следует вкладывать в одно из понятий, определяющих недвижимость объекта, а именно в его неперемещаемость?

51. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2000. N 5.

Причем законодатель не ставит в условие затратность возможного перемещения, стоимость объекта, его сохранность и т.д. Критерий заключается именно в причинении несоразмерного ущерба назначению объекта. Буквальное толкование нормы ГК РФ (ст. 130) не может дать ясное однозначное понимание ряда весьма существенных аспектов, а именно:

1. Несоразмерный ущерб. Понятие несоразмерности нуждается хотя бы в сравнительной мере. Несоразмерности относительно чего? Есть ли мера этой «соразмерности»?

2. Ущерб назначению. Гражданское законодательство, как и любое иное, оперирует (должно оперировать) четкими, формально определенными понятиями. В чем должен выражаться ущерб? В денежных суммах? Каждый ли объект имеет назначение? В частичной невозможности нести (отправлять, выполнять) назначение?

3. Несоразмерный ущерб назначению. Означает ли это оценочное понятие, что пространственное перемещение объекта может повлечь большее или меньшее затруднение в исполнении функциональных задач (если они имеются)?

Эти и многие другие вопросы не нашли пока решения ни в науке гражданского права, ни в законодательстве, ни в судебной практике. Если речь в данной плоскости идет не о зданиях и сооружениях, то проблема применения анализируемых критериев деления имуществ на движимые или недвижимые вовсе не ставится, следовательно, можно предположить, что прочная связь с землей и неперемещаемостью может иметь значение исключительно для рукотворных строений. Для зданий и сооружений первоначальная стадия юридического существования - либо землеотвод, разрешение на строительство, приемка в эксплуатацию и т.д., либо снос или узаконивание самовольной постройки, причем в последнем варианте опять же предоставление земельного участка, строительная экспертиза (на предмет безопасности) и т.д.

Следует сделать вывод, что легальный критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу, указанный в ст. 130 ГК РФ, не столько свидетельствует о физической связанности с землей (она также весьма и весьма важна), сколько предполагает юридическую плоскость такой соединенности, свидетельствующей о более тесном правовом взаимодействии и наличии структурных построений и системных связей. Более подробно здания и сооружения будут рассмотрены в с другими объектами недвижимого имущества в следующих главах. В данном параграфе акцентируется внимание на неминуемых правовых связях недвижимых объектов, которые, не исключая их природной соединенности, объективно необходимы и наличествуют в недвижимости.

Как было указано ранее, на ряду с таким признаком недвижимости как прочная связь с землей, особое внимание следует уделить такому признаку, как неделимость недвижимого имущества.

Известно, что недвижимые вещи по своей правовой природе не потребляемы, индивидуально определенны и, как всякая вещь, в юридическом значении неделимы. Безусловно, в имущественном обороте участвуют сложные вещи, вещи с принадлежностями (ст. ст. 134, 135 ГК РФ). ⁵² Но даже эти юридические конструкции, признавая в определенных случаях отдельные «составные» части вещей самостоятельными объектами, объединяют их в единое целое. Только объединенная таким образом вещь выступает в обороте, подчиняя своей правовой судьбе вошедшие в ее состав и юридически «растворившиеся» в ней (вещи) иные предметы материального мира, которые в прочих условиях могут выступать в качестве самостоятельных объектов (пресловутый сервиз). Бесспорно, сложная вещь может быть разделена на отдельные вещи - объекты, ранее выступающие единым целым, и каждая из составных частей способна быть предметом экономического интереса. Но выделение из сложной вещи ее составной части как самостоятельного объекта ведет к юридическому «исчезновению»сложной вещи либо к ее качественным изменениям, позволяющим говорить о появлении новой вещи. Возникновение же новой вещи «из части другой вещи» невозможно без юридического исчезновения предшествующего материального объекта и появления нового.

Иными словами, в данных обстоятельствах можно говорить исключительно о разделении вещи на две новых, самостоятельных. Делимость вещей как сущностный признак в значительной степени характерна для объектов, определяемых родовыми признаками.

Весьма показательным в связи с изложенным является Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00.⁵³ В арбитражный суд подан иск о признании недействительным договора от 14 января 1998 г. N 3 о купле-продаже скважины минеральной воды N 1-Б и не завершенного стро ительством здания насосной станции и о применении последствий недействительности этих сделок. Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод, что по составу и назначению скважина и насосная станция, согласно ст. 135 ГК РФ, должны рассматриваться соответственно как главная вещь и принадлежность. Скважина являлась объектом федеральной собственности и не находилась в законном владении предприятия «Полет». Поэтому наложение на нее ареста как на имущество должника, согласно Временному положению о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденному Указом Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 199, и последующая ее реализация противоречат законодательству. Насосная станция аресту не подвергалась, поэтому оснований для ее реализации не имелось.

52. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. проф. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина; Ин-т государства и права РАН. М.: Юрайт-Издат; Право и закон, 2002; Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Рук. авт. кол. и отв. ред. д-р юрид. наук, проф. О.Н. Садиков. 3-е изд., испр. и доп. М.: Юридическая фирма "Контракт"; Инфра-М, 1998.

53. Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

Суд кассационной инстанции обоснованно признал, что эти выводы не соответствуют материальному и процессуальному праву. Из материалов дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась предприятием «Полет» применительно к скважине, и в дальнейшем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

Об этих обстоятельствах, а также о том, что скважина и насосная станция на момент наложения ареста и обращения взыскания на имущество находились в законном владении предприятия «Полет», свидетельствуют документы Омского городского бюро технической инвентаризации - технические паспорта названных объектов, договор от 14 октября 1994 г. N 023 о закреплении за предприятием «Полет» государственного имущества на праве хозяйственного ведения. Эти документы не исследованы судами первой и апелляционной инстанций, и им не дано надлежащей оценки. На необходимость оценки скважины и насосной станции как единой (сложной) вещи, а также установления законного владельца этого имущественного комплекса было указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 сентября 2000 г. по настоящему делу.

Изложенное позволяет сделать вывод, что данное принципиальное положение о неделимости можно, а в некоторых случаях следует распространить на вещи недвижимые. Традиционное деление недвижимых вещей на недвижимость по природе, на недвижимость по назначению и на недвижимость по закону исходит в том числе и из исключительной неделимости этих объектов (см., например, Французский гражданский кодекс). В первую очередь это относится к объектам недвижимости по природе: участкам недр, земельным участкам.

Понятие «участок» уже означает часть целого. Условное, исключительно правовое вычленение из этого единого целого индивидуально-определенного участка исчерпывает механизм включения этого объекта в предпринимательский оборот (в противном случае понятие дискретности объектов гражданских прав как необходимого условия оборота теряет смысл). Участок недр, земельный участок неделим по своей юридической природе; выделение же в натуре "части" земельного участка означает прекращение первоначального объекта и появление двух новых, которые только суммарно (территориально, пространственно) соответствуют предшествующему объекту. В этой связи известное положение, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок (ст. 273 ГК РФ), естественным образом вплетается в регулирование отношений по поводу недвижимого имущества. Если изначально в рассматриваемой статье законодатель справедливо обозначает собственно земельный участок, то в дальнейшем включает в состав объектов недвижимого имущества новое, несколько неожиданное понятие: "часть земельного участка". Является ли в этом случае часть земельного участка самостоятельным объектом гражданских прав или мы имеем дело с простой законодательной небрежностью? Ответ естествен: «часть» земельного участка (любого другого недвижимого имущества) - собственно земельный участок.

Представляется, что появление категории «часть» в объектах гражданских прав нельзя отнести к элементарной законотворческой оплошности, поскольку в отношении иного объекта недвижимого имущества также и неоднократно применяется подобное понятие: предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок (ст. 132 ГК РФ). Кроме того, в гражданском законодательстве как объекты прав встречаются: части земельных участков (ст. ст. 340, 552, 553 ГК РФ), части участков недр (ст. 26 Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), части помещений (ст. 26 того же Закона), а также части зданий, части жилых домов и т.д.

Вместе с тем на примере такого, казалось бы, стремящегося к постоянному изменению собственного состава объекта гражданских прав, каким является предприятие, можно уяснить следующее. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями", предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае предприятие - имущественный комплекс - уже не выступает как прежний недвижимый объект гражданских правоотношений, юридически он прекращает свое существование. Основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса, предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами, какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.

Приведенный вывод находит подтверждение и в практике Высшего Арбитражного Суда РФ. При рассмотрении судебного дела о купле-продаже предприятия на условиях конкурса было установлено, что опубликованный состав отчуждаемого торгового имущественного комплекса в качестве долгов предприятия содержал определенную кредиторскую задолженность. После совершения сделки и ее соответствующего оформления новый собственник установил, что фактическая задолженность предприятия значительно превышает публично указанную продавцом. Это обстоятельство послужило основанием иска покупателя о включении в договор купли-продажи предприятия условия о правопреемственности только в части обязательств (заранее ему известных), то есть новый собственник предложил ограничить содержание (состав) имущественного комплекса. Арбитражный суд, отказав собственнику в иске, сослался на положения ГК РФ (ст. ст. 132, 559) о переходе в собственность покупателя предприятия в целом как имущественного комплекса, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам.⁵⁴

Безусловно, нельзя ставить знак равенства между предметами и явлениями окружающей действительности и интерпретацией этих предметов и явлений в законодательстве, которое естественным образом позволяет себе подчинять физические, социальные, психологические и иные объективные свойства нуждам наиболее эффективного правового регулирования. Юридическая наука оперирует в качестве исходного, базового материала, по существу, производными, правовыми категориями: нормами, юридическими фактами и т.д., - однако в доктрине есть понятия базового, основополагающего характера, разрушение которых может привести к отрицанию всей цивилистической науки как таковой. Ввиду этого не может быть оправданием включение в оборот части недвижимой вещи только на основании того обстоятельства, «что это законом не запрещается». Нельзя полностью согласиться и со следующим, бесспорно экономически обоснованным положением, что "при формальном толковании данных норм получается, что при необходимости передать в пользование не весь объект целиком, а только его часть собственник должен сначала разделить объект на новые объекты права собственности, а только потом передавать один из них в пользование. Исполнение таких требований привело бы к неоправданному усложнению имущественного оборота. А что делать после прекращения аренды части недвижимости, выделенной в виде самостоятельного объекта права собственности? Объединять, а в случае необходимости передачи в пользование других частей опять "делить"? К счастью, на практике собственники делимых объектов недвижимости передают в пользование помещения и части земельных участков без «раздела» здания или участка. При этом согласно п. 2 ст. 26

54. Пункт 4 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости».

Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок к ним» к договору аренды, представляемому на регистрацию, прилагается план участка или здания, на которых обозначены сдаваемые в аренду части участка или арендуемые помещения».⁵⁵ Некоторые дополнительные формальности в совершении сделок с недвижимостью с запасом компенсируют возможные необратимые и губительные потери в становлении цивилизованной практики гласного оборота недвижимого имущества, в регистрации прав на него.

ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «дробления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим ГК РФ, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав физическую часть самостоятельного и, казалось бы, неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится исследование вещных прав на данный объект.⁵⁶ В данном исследовании, насколько это возможно, предпринимается попытка лишь отчасти осветить, во-первых, такое свойство вещи, как делимость, и, во-вторых, обозначить ряд иных проблемных направлений дальнейшего исследования недвижимого имущества как объекта гражданских прав.

Законодательство и юридическая наука достаточно свободно выстраивают собственные правовые категории и системные блоки без учета, во всяком случае без предельно точного соответствия, понятий и системных образований регулируемых общественных отношений, вводя в научно-юридический обиход, например, фикции. Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию. И в перечне объектов недвижимого имущества гражданское законодательство и цивилистическая наука не стремятся, а в отдельных случаях сознательно избегают соответствия экономическим явлениям и физическим характеристикам объектов материального мира, что в итоге и не привело к полному восприятию классической философией в качестве своего предмета и законодательства, и юридических наук

Бесспорно, практически любая материально существующая вещь может быть технически разделена на части, причем каждая из этих частей (физических частей телесной вещи) может стать самостоятельным объектом имущественного интереса. В составе здания (сооружения) технически может быть выделено отдельное помещение, которое в качестве самостоятельного объекта с соблюдением определенных условий и формы служит предметом разнообразных сделок. В этом случае нет оснований говорить о противостоянии категорий «целое - часть», поскольку технически

55. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

56. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение: О сложных проблемах вещных прав на нежилые помещения и путях их решения // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).

выделенное помещение включается в оборот не в качестве части здания, а в качестве полноценного, самостоятельного, индивидуально-определенного и т.д. объекта, допускаемого в этом значении пусть не ГК РФ, но другим федеральным законом.

Несколько иначе складывается юридическая судьба «исходного» недвижимого имущества - здания, из состава которого сначала технически, а потом и юридически был выделен самостоятельный объект. Сохраняется ли в этом случае первоначальный статус здания как отдельного объекта? Безусловно, в отношении иных, полностью оборотоспособных вещей данная проблема не применима, так как отделенная от вещи незначительная, несущностная часть (деталь, элемент и т.д.) не влияет по общему правилу на дискретность данного имущества. Равным образом не влияет на существо недвижимого объекта отделенная от него (или замененная) принадлежность. Весьма показательно и значимо в этом отношении Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99. На мой взгляд, и актуальность проблемы, решаемой судом, и аргументация выводов постановления обусловливают максимальную полноту воспроизведения судебного акта.

Так, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ рассмотрел протест заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ на Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 апреля 1999 г. по делу N 4369/616 Арбитражного суда Калининградской области и установил: общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к закрытому акционерному обществу и товариществу с ограниченной ответственностью с иском о признании права собственности на 117 дверных блоков «Бостониан» и освобождении их от ареста.

Иск заявлен об освобождении имущества от ареста, наложенного Определением Арбитражного суда Калининградской области от 1 октября 1998 г. по делу N 3515. Данным Определением, вынесенным в целях обеспечения иска товарищества к ЗАО, наложен арест на строительные материалы, оборудование и иное имущество ответчика. Решением от 21 января 1999 г. исковые требования удовлетворены частично: за истцом признано право собственности на 66 дверных блоков, установленных в не завершенном строительством жилом доме, и они освобождены от ареста. В остальной части иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции от 10 марта 1999 г. решение изменено, в признании права собственности на 66 дверных блоков отказано, в остальной части решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа Постановлением от 28 апреля 1999 г. постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда в части освобождения имущества от ареста отменил и в иске в этой части отказал, в остальной части решение оставил без изменения. Президиум считает, что постановления апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, а решение суда - изменению по следующим основаниям. Как следует из материалов дела, между ООО (заказчик) и ЗАО (подрядчик) заключен договор подряда от 15 января 1998 г. N 1, согласно которому подрядчик принял на себя обязательства своими силами и из своих материалов закончить незавершенное строительство 19-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Земельная, д. 4а. Во исполнение своих договорных обязательств ЗАО осуществило в июле и августе 1998 г. установку в строящемся здании 66 дверных блоков, а ООО произвело оплату проделанной работы и дверных блоков.

В августе 1998 г. договорные отношения по строительству жилого дома между сторонами были прекращены, и заказчик заключил новые договоры подряда на завершение строительства объекта недвижимости с другими подрядчиками (договоры от 21 октября 1998 г., от 14 октября 1998 г., от 21 октября 1998 г.), которые закончили строительство (акт рабочей комиссии о приемке законченного строительством здания от 15 января 1999 г.).

Таким образом, на момент вынесения Определения суда от 1 октября 1998 г. о наложении ареста и составления судебным приставом-исполнителем акта описи и ареста 66 дверных блоков от 16 октября 1998 г. законным владельцем объекта незавершенного строительства являлось общество с ограниченной ответственностью. При этом установленные в доме дверные блоки перестали быть отдельными самостоятельными объектами собственности, а стали частью принадлежащей истцу недвижимости. Требование ООО об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета, в связи с чем не могут быть включены в акт описи имущества. Кроме того, они не могут быть включены в акт описи и потому, что не принадлежат должнику ввиду прекращения с ним договорных отношений по подряду. Поэтому решение суда об освобождении от ареста 66 установленных дверных блоков является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Поскольку установленные в доме дверные блоки как отдельный предмет не существуют, а являются частью принадлежащей истцу недвижимости, суд первой инстанции необоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на 66 дверных блоков. В этой части решение суда подлежит отмене. В остальной части решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит. Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, так как ею рассматривался вопрос о праве собственности на установленные в доме дверные блоки, то есть на объекты, которые уже не существуют. По этому же основанию подлежит отмене постановление кассационной инстанции в части признания права собственности на 66 дверных блоков. В части отказа в иске об освобождении от ареста установленных в доме дверных блоков названное постановление также подлежит отмене, поскольку к моменту составления акта описи и ареста имущества - 66 дверных блоков, последних как отдельного самостоятельного предмета залога не существовало, следовательно, не подлежала применению ст. 353 ГК РФ.

Аналогично складывается ситуация с отчуждением (заменой) не только принадлежностей недвижимого имущества, но и его технологической части - крыши, стены и т.д. Однако нередко приводимый в цивилистике пример с бревенчатым строением, которое является недвижимостью, а при разборке на бревна таковой быть перестает, но после сборки вновь появляется,¹⁷ в данном случае не может быть использован как свидетельство проявления сущности здания, поскольку либо вторично «появляется» новый объект недвижимого имущества, либо первоначальный объект продолжает свое юридическое существование, даже отсутствуя физически.

Изложенное положение не может быть распространено на правовую конструкцию здания, существовавшую до «выделения части» в виде единого недвижимого объекта, несмотря на то, что в законодательстве и доктрине допускается возможность разделения недвижимого имущества на части. Как отмечалось выше, М. Пискунова считает, что способом раздела недвижимой вещи следует признать «отчуждение собственником делимой недвижимой вещи ее части. Данного вида сделки прямо не предусмотрены законом, но они не противоречат содержанию права собственности (ст. 209 ГК РФ) и могут совершаться в соответствии с принципом свободы договора. Необходимыми условиями являются отсутствие противоречия закону и иным правовым актам, в том числе делимость недвижимости и соблюдение охраняемых законом интересов других лиц. При этом в собственности отчуждателя тоже должна оставаться часть недвижимости как объект права, индивидуально-определенная и сохраняющая исходное назначение».¹⁸ Более того, рассматривая и обосновывая возможность участия в обороте в качестве самостоятельных объектов «частей недвижимости», М. Пискунова полагает: предоставление части делимой вещи в пользование (аренда, ссуда, наем) также соответствует содержанию права собственности, но не является разделом вещи. Делимая, но не разделенная вещь продолжает оставаться целым объектом вещного права собственности, в то время как ее часть становится объектом (предметом) обязательственных прав.

Такая конструкция недопустима ни законодательно, ни доктринально. Известная дихотомия гражданского права, все построение отрасли гражданского законодательства будут разрушены подобным, практически механическим, «неорганическим смешением» вещных и обязательственных прав.

В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (под редакцией В.В. Витрянского), подготовленной в рамках работы Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства (п. 4 Протокола от 20 мая 2002 г. N 9), в рассматриваемом аспекте отмечается: «Если по своим естественным (физическим, конструктивным и т.д.) характеристикам недвижимая вещь может быть поделена на несколько самостоятельных вещей, то при разделе прежняя недвижимая вещь свое существование прекращает, и образуются два или более самостоятельных объекта права».⁵⁹ Данное предложение Концепции безупречно только в отношении объектов недвижимого имущества, которые при разделении создают простую, линейного (суммативного) уровня совокупность новых недвижимостей (земельные участки, участки недр). Более сложные по составу и сущности объекты недвижимости, к которым, например, относятся здания и сооружения, требуют особо тщательного подхода. В связи с этим представляется несколько категоричным следующее положение Концепции: «Собственник здания, желающий распорядиться отдельным помещением, должен сначала произвести выделение этого помещения, т.е. зарегистрировать свое право собственности в отношении помещения. Право собственности на здание в этом случае прекращается с исчезновением, в юридическом отношении, самого здания» (раздел III § 3 Концепции). ⁶⁰ Не ставя под сомнение первую часть приведенного предложения, представляется недостаточно аргументированной вторая его часть - о юридическом исчезновении здания как объекта гражданских прав, поскольку первоначальной недвижимой вещью выступала не просто вещь, а составная вещь с более сложным системным уровнем и типом элементно-структурных отношений. Практика демонстрирует недостаточно четкую позицию в анализируемой проблеме. В целом судами пока признается возможность отчуждения «части недвижимого имущества» без дополнительной регистрации этой части в качестве самостоятельной недвижимости. Однако есть и практика, прямо подтверждающая обоснованность предложений Концепции. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 5 августа 2002 г. N А56-8577/02 отмечено: «...права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав.

Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание». В этом же Постановлении судом был сделан еще один важный вывод: в связи с выделением из здания нежилого помещения и его отчуждением и оставшаяся часть здания должна была пройти особый технический и кадастровый учет, без которого эту часть недвижимого имущества нельзя признать сформированной как объект недвижимости.

57 Валеев М.М. Вещи как объекты гражданских правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2003.

58. Пискунова М. О делимости недвижимых вещей // Бизнес-адвокат. 2003. N 9.

59. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В.В. Витрянский. М., 2003. С. 3.

60. Там же. С. 28.

Не решенные в настоящее время многочисленные проблемы признания нежилого помещения самостоятельным недвижимым объектом все более и более создают и в правоприменительной практике, и в развивающейся системе регистрации прав на недвижимое имущество юридически сложную ситуацию, выход из которой может быть только законодательный, основанный на базовых российских цивилистических принципах, в том числе выработанных исследователями системы недвижимых объектов и вещных прав на них. Такие пути, в частности, предлагаются К.И. Скловским, считающим, что право на отдельные нежилые помещения может быть выражено в «фикции долевой собственности». Признавая за этим предложением определенные плюсы и минусы, автор тем не менее справедливо полагает, что более оптимальным вариантом может служить своего рода вещное право пользования объектом недвижимости, являющегося материальной частью, например, здания.⁶¹ Представляется, что дальнейшая теоретическая разработка должна вестись и в этом направлении, возможно с выходом за привычные и четкие рамки деления на «вещное» и «обязательственное».

Подводя некоторый итог размышлениям о «неделимой вещи и ее части», следует отметить, что, выражая определенные сомнения о возможности признания части недвижимой вещи самостоятельным объектом гражданских прав, не отрицается тем не менее принципиально возможное разделение недвижимости на новые объекты. Более того, известная римскому праву конструкция «стен»практически дополняется «вертикальным» ее построением. Жилые и нежилые помещения достаточно давно и повсеместно включены в имущественный оборот. Актуален вопрос не о собственном существовании, а о соотношении здания и помещения в нем как самостоятельных объектов недвижимого имущества в системе недвижимостей, причем не только в системе простой, суммативного уровня, но и в совокупностях более высшего порядка, уровня сложной и составной недвижимой вещи.

В науке гражданского права в последние годы была выдвинута теория о юридическом характере понятия «недвижимое имущество». По мнению ее сторонников, недвижимостью признается не всякое имущество, прочно связанное с землей, а лишь то, права на которое зарегистрированы^{661.Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8.}

62. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском Кодексе России / Под ред. А.Л. Маковского //ГК России. Проблемы, теория, практика. - М.: Межд. центр фин.-эк. развития, 1998. - С. 286.

^{2. В обороте могут находиться объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Следовательно, государственная регистрация -- это юридический признак недвижимости.}

Противоположная точка зрения высказана Витрянским В.В. и Гонгало В.М⁶⁶³ Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды /В.В. Витрянский. - М.:Юристъ, 1999. - С. 238-242. ³. Так, по мнению Гонгало В.М., «для признания вещи недви-жимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемеще-ния без несоразмерного ущерба ее назначению». В обоснование данного мне-ния положены следующие доводы: деление вещей на движимые и не-движимые обусловлено их объективными качествами; государственная регистрация не является классификационным признаком недвижимости.

Представляется, что данная точка зрения является наиболее целесообразной и обоснованной, так как основан-а на объективном характере выделения недвижимости, в которой необходимо отметить ряд дополнительных моментов.

Во-первых, если недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то нелогично и противоречиво одновременно утверждать, что недвижимость возникает с момента регистрации.

Во-вторых, концепция юридического понятия недвижимости приводит к ослаблению начал формальности оборота недвижимости. По мнению Ломидзе О.Г., «даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого иного граж-данского права. До момента регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права соб-ственности.»⁶⁶⁴ Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /О.Г. Ломидзе. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. - С. 8. ⁴. По логике Ломидзе О.Г. можно сделать вывод, что здание может быть, например, продано как совокупность строительных материалов по правилам оборота движимого имущества. Безусловно, данный вывод, к которому неминуемо должны прийти сто-ронники юридического понятия недвижимости, противоречит идее госу-дарственной регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции 1997 г. и судебная практика относят незавершенное строительство к объ-ектам недвижимости⁶⁶⁵ Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства / Под. ред. С.С. Алексеева // Актуальные проблемы гражданского права - М.,2000. - С. 82-86. ⁵.

Таким образом, обоснована правовая позиция, в соответствии с которой представляется более правильным считать, что государственная регистрация права на недвижимое имущество не признак, а последствие отнесе-ния имущества к недвижимости.

Глава II. Виды объектов недвижимости

2.1. Традиционные объекты недвижимости

ГК РФ содержит примерный перечень объектов недвижимого имущества. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К такого рода объектам относят леса, участки недр обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания, сооружения и т.п. Это так называемое «имущество, недвижимое по природе»⁶⁶⁶ Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение /Е.С. Болтанова. / Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - С. 43. ⁶.

К недвижимому имуществу действующее российское гражданское законодательство относит, по существу, три группы объектов:

а) участки поверхности и недр земли в естественных (природных) состояниях. Земля и недра в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав выступают как: а) участки недр и б) земельные участки, в том числе участки, занятые обособленными водными объектами, а также участки, занятые лесом и многолетними насаждениями;

б) сооружения и здания на поверхности земли, а также сооружения в ее недрах. В данном перечне не нашлось места нежилым и жилым помещениям, являющимся в соответствии с гражданским законодательством самостоятельными недвижимыми объектами гражданских прав. Помещения как недвижимые вещи в "физическом" составе иной недвижимой вещи являются, по существу, производными объектами и рассматриваться далее будут именно в таком качестве;

в) комплексные объекты недвижимости, включающие участки земной поверхности (участки недр) наряду со зданиями или сооружениями (предприятия, кондоминиумы, домовладения).

Иные объекты причисляются законом к недвижимости не в силу физических свойств вещей, а в силу экономической значимости и, что более важно, по функциональному признаку: назначением и особой сферой их применения, требующих повышенного публичного внимания (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Данная группа недвижимого имущества входит в предмет настоящего исследования лишь в той мере, в какой способна проиллюстрировать системное построение недвижимостей в целом и скорее может служить известным пресловутым исключением, подтверждающим нижеописанные правила, суть которых выражается в построении единой системы научных знаний о юридических реалиях и представлениях, отражающих явления существующей действительности.

Участки недр и поверхности земли как объекты недвижимости

Участки недр и поверхности земли в их естественном состоянии в качестве объектов гражданских прав имеют следующее позитивное выражение:

- земельные участки;

- участки недр;

- обособленные водные объекты;

- леса и многолетние насаждения.

Традиционно земельный участок относится к недвижимым вещам.⁶⁷ Гражданское законодательство, формулируя требования к предельно четкому определению границ земельного участка, тем не менее не содержит его определения как объекта гражданских прав. Попытка такой дефиниции предпринята земельным законодательством: земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.⁶⁸ Между тем законодательство о недрах, во-первых, к недрам относит часть земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, и, во-вторых, императивно определяет, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство, а также содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы являются государственной собственностью.⁶⁹ С другой стороны, законодательство об использовании воздушного пространства распространяет на воздушное пространство (предельно малые высоты - от 0 до 200 м включительно над рельефом местности или водной поверхностью) над территорией Российской Федерации, в том числе воздушное пространство над внутренними водами и территориальным морем, полный и исключительный суверенитет Российской Федерации.⁷⁰ Таким образом, упомянутый Федеральный закон «О государственном земельном кадастре» предпринял, на наш взгляд, несколько несвоевременную попытку ввести в законодательную практику

67. Козырь О.М., Маковская А.А. "Единая судьба" земли и недвижимости // ЭЖ-Юрист. 2003. N 1; Прохорова Н.А. Содержание права государственной собственности на землю по Земельному кодексу РФ // Журнал российского права. 2003. N 8; Грось Л.А. О сопоставлении понятий «гражданское законодательство», «гражданское право» и «земельное законодательство» и вещных правах на земельные участки // Журнал российского права. 2002. N 9; Суханов Е.А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. 2003. N 9, и др.

68. Федеральный закон от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" // СЗ РФ. 2000. N 2. Ст. 149.

69. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1992. N 16. Ст. 834.

70. Воздушный кодекс РФ от 19 марта 1997 г. N 60-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 12. Ст. 1383; Постановление Правительства РФ от 22 сентября 1999 г. N 1084 "Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации" // СЗ РФ. 1999. N 40. Ст. 4861.

распространенное в европейском правотворчестве определение земельного участка, включающее и недра, под ним расположенные, и воздушный, атмосферный «столб».⁷¹ Законодательство о недрах и воздушном пространстве (как, впрочем, и иной, значительный по числу ряд законов и правовых актов) исключает возможность рассматривать земельный участок в предлагаемом анализируемым законом контексте.

Гражданско-правовая доктрина принципиально рассматривает земельный участок в качестве объекта гражданских прав как недвижимую вещь, но с непременной оговоркой о его определенных, порой весьма существенных свойствах как объекта вещных прав и особенностях участия в обороте. ⁷² Так, к примеру, О.И. Крассов отметил, что земельный участок является основой понятия "недвижимость", первичным и главным элементом недвижимости, значение и особенности которого в значительной мере определяют содержание данного понятия в целом.⁷³

Общепринятое понимание вещи как предмета материального мира, определяемого пространственными границами и физическими характеристиками, а также как вещи бестелесной (res incorporales) в равной степени в полной мере не применимо к земельному участку, идентифицируемому обозначением поверхностных границ и расположением относительно иных участков земной поверхности. В поисках наиболее адекватного специфике земельного участка определения цивилисты применяли и применяют различные понятия: «территория», «пространственный ресурс» ⁷⁴, «природный ресурс»⁷⁵, особая «вещь» ⁷⁶ и т.д. Большинство современных исследователей ограничивается общим определением земельного участка как недвижимой вещи (недвижимости, недвижимого имущества) ⁷⁷, хотя предлагаются и достаточно оригинальные дефиниции, отражающие своеобразный и исчерпывающий подход к анализируемой проблематике.

Так, С.А. Бабкин, изначально справедливо разделяя физическое и юридическое понятия земельного участка и рассматривая «голый земельный участок, без зданий и сооружений», тем не менее пришел к достаточно дискуссионному выводу: «юридически земельный участок - это пространство, заполненное определенной материей», причем часть пространства, «имеющую коническую форму, сужающуюся до точки к центру земли и расширяющуюся в противоположном направлении».⁷⁸

Бесспорно верный (хотя и отчасти упрощенный) методологический подход, обозначенный С.А. Бабкиным, подразумевает возможное несовпадение

71. Халфина Р.О. Вступительная статья // Вагацума Сакаэ, Ариидзуми Тору. Гражданское право Японии. М.: Прогресс, 1983. С. 22.

72. Витрянский В.В. Договор продажи предприятия // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. N 11.

73. Крассов О.И. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2001.

74. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. М.: Юристъ, 2002.

75. Галиева Р. Субъекты и объекты земельных прав // Российская юстиция. 2002. N 10.

76. Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 124.

77. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. М.: Статут, 1998; Щенникова Л.В. Вещное право: Учебное пособие. Пермь: Изд-во Перм. ун-та, 2001; Крашенинников П.В. Современные проблемы права собственности и иных прав на жилые помещения: Дис. ... д-ра юрид. наук в форме научного доклада, выполняющего функции автореферата. М., 1997.

78. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М.: АО "Центр ЮрИнфоР", 2001. С. 53.

представлений о предмете материального мира, отраженного органами чувств наблюдателя, и о совокупности правовых норм, конструкций и образов судебного толкования и дефиниций цивилистической доктрины, посредством которых включается земельный участок (впрочем, как всякий объект гражданских прав) в круг общественных имущественных отношений, регулируемых юридическими нормами. Но дальнейшее утверждение автора о существе земельного участка как о пространстве, заполненном определенной материей, следует целиком отнести как раз к физическому, даже донаучному пониманию явления внешнего мира, более ценного для природоведения, нежели для правоведения. Для предмета гражданско-правовой науки, не призванной непосредственно исследовать явления материального мира вне отрыва от юридических представлений о них, более значимым, если не сказать единственно возможным, объектом в этой части является юридическая конструкция земельного участка (как и любой вещи в обороте), одновременно позволяющая и воспринять необходимые физические, существенные для права свойства предмета познания, и, что не менее важно, возвысить его в иную, правовоззренческую плоскость.

Философии известно, что рефлексивно воссозданный образ знания и само реальное научное знание могут не соответствовать друг другу, что влечет ложную рефлексию⁷⁹ и не может служить теоретической базой для дальнейшего доктринального построения любой сложности. Предложенное С.А. Бабкиным натуралистическое представление о земельном участке, таким образом, не может претендовать на роль научного юридического понятия, поскольку не воспримется более чем двухтысячелетней мировой научной и правоприменительной практикой, построившей на общепринятой конструкции практически все правовоззрение о недвижимом имуществе. Вместе с тем нельзя не согласиться с позицией, допускающей определенное влияние природных, естественных свойств предметов материального мира на совокупность позитивных правовых норм, определяющих правовой режим, статус объекта прав. Влияние не «прямое», а в «снятом» виде, через содержание правовых предписаний.⁸⁰

Изложенное в равной степени относится и к иным возможным попыткам вывести земельный участок в силу его несомненной специфики за рамки общепринятого юридического представления о нем как о вещи (ресурс, имущественное право, пространственный базис и т.д.), что также обусловлено рассмотрением не юридической материи недвижимости, а собственно особенностей физического явления, отраженного сознанием субъекта.

79.Лекторский В.А. Субъект, объект, познание. М.: Наука, 1980. С. 268.

80.Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М., 1998. С. 140 - 153.

Предметом изучения юридической науки - представляется необходимым отметить повторно - является правовая материя, в первую очередь правовая норма, которой, впрочем, юридическая конструкция и недвижимого имущества, и недвижимой вещи отнюдь не исчерпывается.

Правовая конструкция земельного участка как особого рода вещи достаточно сложна, отлична от конструкции вещи вообще и подчинена необходимости присутствия в ней значительной доли публичного интереса, участием в отношениях, регулируемых иными отраслями права (земельного, лесного, градостроительного и т.д.), а также местом и ролью недвижимости в вещных и обязательственных правоотношениях, ярко выраженным целевым назначением, особенностями включения и участия в обороте. Кроме того, земельный участок, являясь самостоятельным объектом гражданских прав, выступает центральным, доминирующим компонентом системы недвижимого имущества, предопределяя своим правовым режимом статус иных недвижимых вещей, непременно зависимых от него (правового режима земли), в рамках упомянутого системного построения, причем равным образом адекватно реагируя и на какое-либо не предопределенное системой изменение статуса зависимых объектов. Земельный участок - не только ядро системы объектов гражданского права, но и предмет регулирования иных отраслей законодательства, причем отраслей публичного характера, имеющих в своем арсенале и эффективные публичного свойства меры воздействия на участников оборота.

Своевременной и крайне важной в этом отношении представляется точка зрения А.Л. Маковского, который выражает опасение о своего рода нивелировании достижений частного права, воплотившихся во включении земельного участка в перечень оборотоспособных объектов. «Нетрудно заметить, что эта норма, явно отнесенная в Земельном кодексе к числу принципиальных, дает неограниченную возможность (уже отчасти реализованную в Земельном кодексе) урегулировать права на основной по ценности и значению объект имущественных прав - землю и ее гражданский оборот особыми правилами, которые как угодно могут отличаться от всех (в том числе и наиболее общих и принципиальных) правил гражданского закона. А так как сделать это, не затрагивая режим находящейся на земле другой недвижимости, невозможно, то заодно можно (и это отчасти тоже сделано в Земельном кодексе), не считаясь с гражданским законодательством, по-особому урегулировать и режим зданий и сооружений, жилых и нежилых помещений и т.д. И сделать это можно не только с помощью земельного законодательства, но и в лесном, и в водном законодательстве, и даже в законодательстве об охране окружающей среды»,⁸¹- справедливо отмечает ученый, анализируя п. 3 ст. 3 Земельного кодекса РФ. Необходимость выработки гармоничного взгляда на земельный участок и другие объекты недвижимого имущества, сочетающего и свободный экономический дух объекта, и учет публичного интереса субъектов, является одной из задач настоящего исследования, а поскольку участок земли - организующий центр не только системы недвижимостей, но и системы объектов гражданских прав и прав в целом, путь такой гармонизации видится и в учете системного характера участка земли как недвижимой вещи.

81. Маковский А.Л. Гражданское законодательство: пути развития. С. 35.

Основные принципы системы объектов недвижимости и особенности межсистемных связей составят предмет дальнейшего рассмотрения, которому по логике исследования должен предшествовать краткий (и с этих позиций) анализ иных объектов недвижимости, кроме земельного участка как центрального и системообразующего.

Участки недр. Как и земельный участок, участок недр первоначально индивидуализируется и впоследствии включается в оборот публичной волей - оформлением соответствующими государственными и муниципальными органами геологического или горного отвода. В соответствии со ст. 7 Закона РФ «О недрах» для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, образования особо охраняемых геологических объектов, а также в соответствии с соглашением о разделе продукции при разведке и добыче минерального сырья участок недр предоставляется пользователю в виде горного отвода - геометризованного блока недр. Участку недр, предоставляемому в соответствии с лицензией для геологического изучения без существенного нарушения целостности недр (без проходки тяжелых горных выработок и бурения скважин для добычи полезных ископаемых или строительства подземных сооружений для целей, не связанных с добычей полезных ископаемых), по решению федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа придается статус геологического отвода. В границах геологического отвода могут одновременно проводить работы несколько пользователей недр.

В отличие же от отвода земельного участка отвод участка недр по известным причинам не осуществляется в натуре. Известный Федеральный закон «О соглашениях о разделе продукции»⁸² предусматривает именно такой "отвод" участка недр, по существу исключающий идентификацию и определенность данной недвижимой вещи, размывая ее характеристики условными геометрическими величинами и ориентировочным объемом извлекаемых полезных ископаемых, именно которые (а не участок недр) и являются целью недропользования.⁸³

82.Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18).

83. Илюнин С.П., Манылов И.Е., Надев Р.К., Надев Т.Р. Справочник по российскому законодательству. 1917 - 2002 / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Издание Государственной Думы, 2003. С. 42.

Государство как исключительный собственник недр, в настоящее время ограничивается лишь установлением достаточно строгого режима недропользования (необходимость получения пользователем лицензии, отсутствие вещных прав иных субъектов на недра, ограниченность полномочий пользователей и т.д.). Такая юридическая сдержанность публичного собственн ика в отношении недр и их участков может быть обусловлена двумя группами причин. Первая группа - причины техногенного происхождения, связанные с несовершенством технических и технологических процессов, обеспечивающих безопасное освоение, надлежащую эксплуатацию и, что более важно, восстановление участков недр. Ко второй группе относятся причины, с точки зрения гражданского права намного существеннее, заключающиеся в пока еще «несозревшей товарности» участков недр,⁸⁴ недостаточной коммерческой привлекательности этого объекта недвижимости для субъектов экономического оборота. Известно, что законодательство виды пользования участками недр ограничивает исчерпывающим, закрытым перечнем, Такими видами недропользования являются: а) региональное геологическое изучение, а также иные работы, проводимые без существенного нарушения целостности недр; б) геологическое изучение, включающее поиски и оценку месторождений полезных ископаемых, а также геологическое изучение и оценка пригодности участков недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; в) разведка и добыча полезных ископаемых, в том числе использование отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств; г) строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых; д) образование особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иные значения; е) сбор минералогических, палеонтологических и других геологических коллекционных материалов, предусматривающим в основном деятельность, связанную с добычей полезных ископаемых. Извлечение из-под поверхности земной коры минерального сырья, таким образом, становится главной целью предпринимательской деятельности субъекта, получившего на основании лицензии право пользования участком недр. Горный отвод участка недр в данном случае носит вспомогательно-целевой и срочный характер, а порядок получения в пользование рассматриваемого объекта недвижимого имущества в значительной степени приобретает административный характер. Извлечение с минимальными затратами полезных ископаемых из полученного в пользование участка недр исчерпывает к нему экономический интерес пользователя, который после проведения специальных природоохранных мероприятий возвращает участок недр публичному собственнику. Суть правоотношений собственника недр и пользователя сводится к извлечению из участков недр иного имущества - минерального сырья, которое и есть основной предмет договорных связей субъектов.

84. Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.

Таким образом, нельзя утверждать, что горный отвод участка недр для поиска и добычи минерального сырья есть включение (даже на условиях ограниченной оборотоспособности) данного вида недвижимости в сферу предпринимательских отношений. Нельзя не согласиться в этой связи с О.М. Козырь, отметившей, что, поскольку предоставление в пользование участков недр, всегда остающихся в исключительной государственной собственности, осуществляется на основании административного акта - выдачи соответствующей лицензии, то и участки недр не могут быть отнесены к вещам в гражданско-правовом значении.⁸⁵ Весьма показателен в рассматриваемой проблематике следующий судебный акт, позволяющий уяснить некоторые аспекты правопонимания судом межсистемных связей объектов недвижимости.

Исследуя договор аренды земельного участка для выработки карьера глин, суд установил, что по юридической природе названный договор не является договором аренды, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы лишь непотребляемые вещи (в том числе земельные участки), которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Карьер глин не является непотребляемым объектом аренды, который может быть возвращен арендодателю в соответствии с п. 1 ст. 626 ГК РФ, так как его выработка, то есть извлечение природного ископаемого (глины), полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации. С учетом цели заключения спорного договора (добыча общераспространенного полезного ископаемого), предшествующего и последующего поведения сторон (спорный земельный участок, как и ранее предоставлявшиеся ответчику участки, используется для добычи общераспространенного полезного ископаемого - глины, применяемой при производстве кирпича филиалом ответчика - Свердловским заводом строительных материалов) следует признать (ст. 431 ГК РФ), что он является соглашением о предоставлении права пользования участком недр. Между тем пользование недрами осуществляется на основании лицензий. Лицензия является документом, удостоверяющим право ее владельца на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока. Договор, устанавливающий условия пользования таким участком, с недропользователем может быть заключен уполномоченными на то органами государственной власти (ст. 11 Закона РФ «О недрах»), к которым относятся субъекты, управомоченные принимать решения о предоставлении в пользование участков недр, перечисленных в ст. 10.1 Закона РФ «О недрах».⁸⁶

85. Козырь О.М. Указ. соч. С. 286.

В изложенном Постановлении следует отметить два, на мой взгляд, наиболее важных момента:

а) владение и пользование земельным участком на основании арендного договора исключает возможность свободного пользования участком недр даже в границах, установленных для собственника (глубиной до 5 метров);

б) извлечение полезных природных ископаемых (глины) полностью изменяет характер и назначение земельного участка даже при условии проведения рекультивации.

Второе положение свидетельствует не только о фактологической связи объектов материального мира, но и о весьма тесной правовой взаимообусловленности объектов недвижимости (в данном случае - участка недр и земельного участка) и, следовательно, о присутствии системных признаков.

Вывод суда о невозможности пользования участком недр без специально оформленной лицензии (наряду с арендой поверхностного земельного участка) идентичен доктринальной позиции, приведенной несколько выше.

Вместе с тем, признавая несомненную обоснованность изложенной позиции, необходимо уточнить, что она всесторонне охватывает участки недр, предоставляемых в пользование с целью поиска и добычи минерального сырья, иной геологической и научной деятельности, но не может быть безоговорочно распространена на отношения, связанные с предоставлением участка недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых.

Законодательство о недрах лишь условно, не принципиально разделяет по правовому положению (режиму), объему правомочий пользователей и порядку оформления пользования участки недр, предоставляемые для проведения горно-геологической деятельности, и участки недр, предоставляемые для строительства подземных сооружений. Основное отличие усматривается в сроках предоставления участков недр в пользование; во втором случае оно носит бессрочный характер. Между тем юридическая природа этих двух категорий - упомянутых участков недр - настолько различна, что, во-первых, может служить осмыслению правовой сущности исследуемого объекта гражданских прав в целом; во-вторых, различие это неминуемо должно повлечь и принятие самостоятельных законодательных основ гражданско-правового регулирования участия в экономическом обороте участков недр второй категории. Изложенное мнение строится на факте (в том числе юридическом) появления в недрах (участке недр) сооружения, являющегося самостоятельным объектом недвижимого имущества (и вещного права), с иным, чем участок недр, правовым режимом. Подземное сооружение «соединено» с недрами аналогично неразрывной связи, например здания с земельным участком. Подземный многоуровневый коммерческий комплекс как недвижимое имущество может свободно участвовать в экономическом обороте. Если в отношении земельного участка, который в соответствии с гражданским законодательством следует за новым собственником наземного сооружения на условиях, которыми обладал предшествующий собственник (ГК РФ), эта проблема получила определенное разрешение, то в отношении подземных сооружений переход права пользования участком недр за новым собственником такого сооружения законодательство о недрах не предусматривает.

86. Постановление Арбитражного суда Свердловской области от 22 мая 2001 г. N А60-2605/2000-СЗ.

Право пользования участками недр переходит к другому субъекту предпринимательской деятельности в следующих случаях: а) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его преобразования - изменения его организационно-правовой формы; б) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем присоединения к нему другого юридического лица или слияния его с другим юридическим лицом в соответствии с законодательством Российской Федерации; в) прекращение деятельности юридического лица - пользователя недр вследствие его присоединения к другому юридическому лицу в соответствии с законодательством Российской Федерации; г) реорганизация юридического лица - пользователя недр путем его разделения или выделения из него другого юридического лица в соответствии с законодательством Российской Федерации, если вновь созданное юридическое лицо намерено продолжать деятельность в соответствии с лицензией на пользование участками недр, предоставленной прежнему пользователю недр; д) юридическое лицо - пользователь недр выступает учредителем нового юридического лица, созданного для продолжения деятельности на предоставленном участке недр в соответствии с лицензией на пользование участком недр; е) приобретение субъектом предпринимательской деятельности в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», имущества (имущественного комплекса) предприятия-банкрота (пользователя недр) - ст. 17.1 Закона РФ «О недрах».

Таким образом, оборотоспособными (пусть в ограниченной степени) в настоящее время можно безусловно признать участки недр, предоставляемые в бессрочное пользование для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с поиском и добычей из-под земли полезных ископаемых. Такие сооружения в силу юридической и физической связи с недрами и придают этому участку недр известную меру оборотоспособности, в определенной степени сравнимой с оборотоспособностью земельных участков вследствие системной связи «земельный участок - здание, сооружение».

Юридическая взаимосвязь и соотношение участка недр и земельного участка как объектов гражданских прав обусловлены как принадлежностью к единой системе недвижимого имущества, так и двусторонним внутрисистемным единением. На первый взгляд предопределяющим, «главным» в этом единении является участок недр, правовой режим которого представляется господствующим и во многом доминирует над юридическим статусом соответствующего земельного участка. Иллюстрацией изложенной посылки может служить следующий далеко не исчерпывающий ряд публично-правовых норм:

а) пользователь участка недр вправе ограничивать застройку площадей залегания полезных ископаемых в границах предоставленного ему горного отвода (п. 1 ст. 22 Закона РФ «О недрах»);

б) застройка площадей залегания полезных ископаемых, а также размещение в местах их залегания подземных сооружений допускаются с разрешения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориальных подразделений и органов государственного горного надзора только при условии обеспечения возможности извлечения полезных ископаемых или доказанности экономической целесообразности застройки (ст. 25 Закона РФ «О недрах»);

в) в градостроительную документацию всех видов в соответствии с заданием на ее разработку включаются разделы об охране недр, окружающей природной среды, о рациональном использовании природных ресурсов и землеустройстве;

г) необходимость получения заключения органов Госгортехнадзора России в случаях строительства на площадях залегания полезных ископаемых (ст. 10 Градостроительного кодекса РФ);

д) земельные участки, необходимые для проведения работ, связанных с геологическим изучением и использованием недр, временно или постоянно могут отчуждаться для государственных нужд с возмещением собственникам указанных земельных участков их стоимости в соответствии с земельным законодательством (ст. 25.1 Закона РФ «О недрах»).

Данные законодательные положения приводят, казалось бы, к безальтернативному выводу: правовой статус участка недр доминирует и предопределяет режим земельного участка. В «чистом» виде это действительно так: публичному собственнику интереснее сочетание «пространственный ресурс плюс минеральное сырье и дополнительный ресурс»или, как минимум, «пространственный ресурс плюс дополнительный пространственный ресурс», чем «голый» земельный участок.

Более внимательное рассмотрение внутрисистемной связи «участок недр - земельный участок» приводит к несколько иным выводам. Изложенные нормы преимущественно регулируют административные отношения, предшествующие включению земельного участка и в отдельных случаях в определенной степени (на условиях пользования) участка недр в свободный экономический оборот. «Созревание» участка недр и земельного участка «над ним» как объектов гражданских прав происходит в сфере публичного права, принципы которого действительно могут своеобразно повлиять на приоритет в «доцивилистическом» взаимовлиянии изучаемых, но только в будущем возможных объектов недвижимого имущества. Законодательство о недрах исходит из абсолютной ценности для государства не подземного пространства вообще, а пространства, занимаемого полезными ископаемыми. В этой связи поверхность земли над этими наиболее значимыми для публичной власти участками недр именуется "площадями залегания полезных ископаемых", под которыми понимаются: а) территория, под которой непосредственно залегают полезные ископаемые, и прилегающие к ней территории, попадающие в зону вредного влияния горных разработок и взрывных работ на объекты поверхности и подземные сооружения; б) акватория внутренних морей, озер и других водоемов, рассолы, рапа, донные отложения которых являются полезными ископаемыми или источником получения минерального сырья; в) территория горного отвода месторождения лечебных минеральных вод и других полезных ископаемых, отнесенных к категории лечебных, а при его отсутствии - территория округа горно-санитарной охраны.⁸⁷ Таким образом, лишь площади залегания полезных ископаемых предопределяют исключающий полную оборотоспособность режим земельных участков в их черте. Иные участки недр, не связанные с предполагаемой в будущем или далеком будущем добычей полезных ископаемых и представляющие объекты природоохранной деятельности, остаются вне объектов гражданских прав не в силу запрета, а ввиду товарной (правообъектной) незрелости, экономической невостребованности.

Тенденции, свидетельствующие о предстоящем (пусть в значительно отдаленном времени) включении участков недр в предпринимательский оборот, просматриваются и в современном праве. Так, российское законодательство о недрах регулирует взаимосвязь участка недр и земельного участка, включенного в предпринимательский оборот в качестве полноценного объекта недвижимого имущества. Все тот же Закон РФ «О недрах», к примеру, позволяет собственникам, владельцам земельных участков по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубине до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения (ст. 19 Закона РФ «О недрах»).

Лишь строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, является единственным видом недропользования, в наименьшей степени направленным на извлечение из земной коры природных (минеральных) ресурсов. Данный вид использования участков недр представляется в ракурсе настоящего исследования не только ключевым и сущностным, но, на наш взгляд, и способным наглядно продемонстрировать дальнейшее вероятное развитие имущественных отношений, связанных именно с этим объектом недвижимого имущества. Очевидно, что подземные сооружения, относящиеся к исключительной публичной собственности (объекты оборонного значения, транспортные, коммуникационные и иные подобного рода объекты), не обусловят необходимость какого-либо умаления суверенитета государства над недрами. Напротив, сооружение в недрах подземных объектов предпринимательского оборота (торгового центра,

87. Постановление Госгортехнадзора РФ от 30 августа 1999 г. N 64 "Об утверждении Положения о порядке выдачи разрешений на застройку площадей залегания полезных ископаемых" // Российская газета. 1999. 14 октября.

завода или фабрики), принадлежащих индивидуальному или коллективному коммерсанту на праве частной собственности, неминуемо потребует принципиально иного правового регулирования отношений, связанных с пользованием участка недр, в котором расположено сооружение. Современное российское законодательство о недрах императивно предусматривает, что недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью, а участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ст. 1.2 Закона РФ "О недрах"). Допускается только отчуждение или переход прав пользования недрами от одного лица к другому, да и то только в той мере, в какой их оборот разрешен законодательством. Законодательство о недрах, по существу, не отсылает недропользователей к нормам гражданского права. Порядок предоставления участка недр в пользование, правомочия пользователя, переход и прекращение права пользования в определенной степени урегулированы публичным правом. По своему смыслу и, что важнее, духу отдельные правила недропользования, установленные Законом РФ «О недрах», не соответствуют заложенным в гражданском законодательстве частной инициативе и разумной свободе предпринимательского оборота. Здесь следует повторно отметить, что речь идет о включении в независимую имущественную сферу тех участков недр, которые предоставлены для сооружения и эксплуатации подземных, преимущественно непубличного характера объектов.

Какова юридическая судьба участка недр, отведенного в установленном порядке под строительство и дальнейшую эксплуатацию сооружения? Некоторые исходные положения для дальнейших теоретических выводов можно обнаружить в судебной практике.

Весьма показательным в этой связи представляется Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 июля 2002 г. N 3531/00 о рассмотрении спора, связанного с эксплуатацией сооружения в виде насосной станции и подземной скважины.

Из материалов этого судебного дела следует, что скважина и насосная станция являются совокупностью вещей, образующей единое целое, и используются по общему назначению. Насосная станция строилась применительно к скважине, и в последующем скважина и насосная станция эксплуатировались как единый имущественный комплекс - гидротехническое сооружение (ст. 134 ГК РФ).

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть, что запасы подземной минеральной воды в соответствии со ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли-продажи или отчуждения в ином виде. Предоставление недр в пользование предполагает получение пользователем лицензии в установленном законодательством порядке.

Скважина минеральной воды в виде ее сооружений не относится к недрам согласно определению понятия «недра», содержащемуся в Законе РФ «О недрах», и такие сооружения законодательством не исключены из гражданского оборота.⁸⁸

Наиболее важный вывод этого судебного акта: сооружение в недрах земли прекращает юридическую судьбу одного недвижимого объекта гражданского права - участка недр и включает в относительно свободный оборот другой объект - подземное сооружение.

Водные объекты, леса, многолетние насаждения

Рассматривая объекты недвижимого имущества, следом за кратко рассмотренной первой группой объектов недвижимости (участки земной поверхности, участки недр) необходимо назвать вторую: участки земли под обособленными водными объектами, участки земной поверхности, занятые лесом или многолетними насаждениями. Хотя позитивная норма ГК РФ иначе определяет эти объекты: обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения (ст. 130), - в заданной тематике настоящей работы господствующим становится сущностный принцип: как бы ни разнился вид земельного участка (водоем, лес и т.д.), принципиально он остается участком земной поверхности, и данное его свойство будет определяющим в системной характеристике объекта. Небезынтересна в этой связи и позиция Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: «В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. И здесь объектом недвижимости служат не сами воды, хотя и сопряженные с дном и берегом водного объекта, а земельный участок, на котором водный объект расположен (ст. 102 Земельного кодекса РФ)».⁸⁹

Российское законодательство определяет обособленный водный объект (замкнутый водоем) как небольшой по площади и непроточный искусственный объектами (ст. 1 Водного кодекса РФ). Приоритет в правовом регулировании отношений, связанных с замкнутыми водоемами, природоохранное законодательство отдает (хотя в целом для аналогичных отраслей это не свойственно) гражданскому и земельному законодательству (ст. 5 Водного кодекса РФ).⁹⁰ Это принципиальное положение подчеркивает и О.С. Колбасов: «В настоящее время нет абсолютной границы в предметах правового регулирования водного и гражданского законодательства и права. Между отраслями российского законодательства есть постоянное взаимодействие, взаимное проникновение норм, принципов, способов регулирования, обусловленное потребностями жизни.

88.Текст Постановления опубликован: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 10.

89. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.

Поэтому Водный кодекс может регулировать имущественные отношения в той мере, в какой это необходимо для обеспечения рационального использования и эффективной охраны вод, а гражданское законодательство может регулировать водные отношения в той мере, в какой это требуется для обеспечения оптимальных моделей имущественного оборота и связанной с этим эффективной защитой имущественных прав и интересов граждан и юридических лиц».⁹¹ Соглашаясь с отнесением обособленного водного объекта к недвижимому имуществу, ученый тем не менее отметил, что провозглашение этих объектов недвижимым имуществом влечет необходимость решения следующих проблем: относится ли подлинный водный объект (река, море, озеро, ручей, водоносный горизонт подземных вод) к имуществу вообще и к недвижимости в частности. "Из буквы и духа прошлого российского экологического законодательства можно сделать вывод, что водные объекты и имущество суть трудно совместимые категории: то, что является имуществом, не может быть водным объектом и вообще природным объектом; то, что является водным объектом, не может быть имуществом. На таком принципе была построена система правового регулирования водных отношений, а если взять шире, то и отношений природопользования и охраны окружающей природной среды".⁹² Особенность объекта определяет и характер прав на него. "Несмотря на то обстоятельство, что воды являются восполняемым и повторно используемым ресурсом, повсеместно в России нет достаточного количества воды, чтобы закон позволял каждому пользователю потреблять необходимое ему количество воды по его усмотрению. В силу этих обстоятельств содержание норм водного права не конструируется путем регламентации преимущественно отношений собственности на водные объекты аналогично тому, как право недвижимости регулирует право собственности на землю. В водном праве закрепляется механизм реализации права использовать воду (водные объекты), то есть права водопользования. Именно поэтому в водном законодательстве преимущественно закрепляются отношения водопользования, а не собственности, неотъемлемым элементом которой является правомочие владения" ⁹³, - отмечается далее.

90. Комментарий к Водному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1997.

91. Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1996. С. 66.

92. Там же. С. 69.

Обособленный водный объект, по существу, в силу иных, не характерных для недвижимости свойств выделен в отдельный вид недвижимых вещей. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" хоть и называет замкнутый водоем объектом недвижимого имущества, однако кадастрового учета для данного объекта не предусматривает. Специальный водный кадастр ведется в иных целях. В отношении обособленного водного объекта в ракурсе настоящей работы следует исходить из посылки, что замкнутый водоем - это земельный участок, занятый водным объектом и ввиду этого имеющий особенности в правовом положении (режиме). Эти особенности сводятся преимущественно к специальным правилам пользования, предусмотренным нормами природоохранных, публичных отраслей российского законодательства.

Леса. Еще большие природоохранные ограничения законодательство предусматривает в отношении леса, также отнесенного ГК РФ к недвижимому имуществу. Следует отметить, что гражданские законы не дают определения леса как объекта гражданских прав, в то же время Лесной кодекс РФ под лесом понимает всю совокупность лесной растительности, земли, животного мира и других компонентов окружающей природной среды, имеющей важное экологическое, экономическое и социальное значение.⁹⁴ Лесное законодательство оперирует понятием "лесной фонд", включая в его содержание лесные и нелесные земли. К лесным землям относятся земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления (вырубки, гари, погибшие древостои, редины, пустыри, прогалины, площади, занятые питомниками, несомкнувшимися лесными культурами, и иные). К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства (земли, занятые просеками, дорогами, сельскохозяйственными угодьями, и другие земли), а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда (земли, занятые болотами, каменистыми россыпями, и другие неудобные для использования земли) (ст. 8 Лесного кодекса РФ).

Господство земельного участка, земли в понятиях "лес", "лесной фонд" подчеркивают и специалисты: "Под лесом прежде всего следует понимать неразрывно связанные между собой лесную растительность и землю, где она произрастает".⁹⁵ Леса, таким образом, также следует рассматривать как земельные участки, имеющие особое публичное регулирование, практически исключающее участие в обороте земель, под лесными фондами находящимися. Тождественно правовое положение земельного участка, занятого многолетними насаждениями.

93. Постатейный комментарий к Водному кодексу Российской Федерации / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Юридический Дом "Юстицинформ", 1996. С. 66.

94. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 г. N 22-ФЗ // СЗ РФ. 1997. N 5. Ст. 610.

95. Павлов П. Новый Лесной кодекс России и рыночная экономика // Российская юстиция. 1999. N 2. С. 38.

Отнесение многолетних насаждений к недвижимому имуществу содержит в определенной мере и момент преемственности с классическим определением недвижимого имущества, имевшего в центре всякой недвижимости земельный участок, безусловно ставя землю в ранг практически единственного объекта недвижимого имущества, признавая все иное (от строений до неснятого урожая) его принадлежностями.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку "недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Так, в соответствии со ст. 7 Лесного кодекса РФ к лесному фонду относятся все леса, за исключением расположенных на землях обороны и землях населенных пунктов (поселений), а также земли лесного фонда, которые не покрыты лесной растительностью. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении "лесной фонд" речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена".⁹⁶ Напротив, Л.В. Щенникова активно возражает против этой позиции, полагая, что "надо думать, и серьезно, особенно о правовом режиме таких "произрастаний" земли, как леса. Именно леса составляют особую специфику, являясь недвижимостями как составляющие землю и движимостями, как говорили дореволюционные цивилисты, "по предварению".⁹⁷ Соглашаясь с мнением автора о важности и специфичности леса, следует лишь отметить, что право знает и иные, возможно, более действенные меры юридической защиты лесов, чем отнесение их к недвижимому имуществу. В настоящее время леса включены в недвижимые объекты неразрывно с участком земли, под ними расположенным; исключение лесов из перечня недвижимостей не изменит существенно правовой режим земельного участка, занятого лесным фондом.

В целях настоящего исследования определяется базовый статус обособленных водных объектов как особого рода участков поверхности земли, имеющих специальный режим. С позиции досистемных характеристик отдельных объектов недвижимости разделение обособленных водных объектов и лесов с многолетними насаждениями на разные категории недвижимости представляется нелогичным. Позитивная норма о недвижимости (ст. 130 ГК РФ) называет собственно таковыми земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также иные объекты, прочно с землей связанные и неперемещаемые, в том числе и леса. Леса и многолетние насаждения совершенно оправданно должны быть в первом "уровне" природных недвижимостей.

96. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 4.

97. Щенникова Л.В. Недвижимое имущество: законодательные и концептуальные подходы // Российская юстиция. 2003. N 11.

2.2. Производные объекты недвижимости

Здания и сооружения (строения) как производные (рукотворные) объекты недвижимости в настоящее время занимают наиболее активное место в обороте недвижимого имущества. Наряду с жилыми и нежилыми помещениями, строения в соответствии с действующим законодательством являются наиболее оборотоспособными недвижимыми вещами.

В цивилистике существует точка зрения о нецелесообразности разграничения понятий «здание» и «сооружение». Витрянский В.В. выводит общее понятие здания (сооружения), «под которым понимается любой искусственно возведенный на земель-ном участке объект, который фундаментально связан с земельным уча-стком, используется (или может быть использован по целевому назна-чению) и перемещение которого без несоразмерного ущерба назначе-нию невозможно»⁹⁹⁸ Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - С. 182.⁸.

В то же время Иванов А.А. разграничивает эти понятия и делает вывод, что здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооруже-ния же служат чисто техническим целям, люди в них находятся времен-но⁹⁹⁹ Гражданское право. Учебник. Часть II. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:ПРОСПЕКТ, 1998. - С. 255. ⁹. Думается, что классификационный критерий «предназначения для постоянного нахождения людей» порой обосновывает интуитивное от-несение объекта к зданиям или сооружениям. С позиции правового понимания, значимость представляет отграничение зданий и со-оружений от других объемов, и в большей мере от вещей движимых (сборно-разборные домики, временные павильоны и т. п.)¹¹⁰⁰ Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ /Е.М. Тужилова-Орданская //Журнал российского права. - 2004. - № 6. - С. 93.⁰⁰.

В течение продолжительного времени сдерживаемые в тисках единого государственного имущества квартиры, здания и сооружения, а следом - земельные участки под ними единовременно и массово включились в экономический оборот. Право частной собственности, зачастую безосновательно рассматриваемое как «абсолютно абсолютное», обусловливало максимально свободный оборот недвижимости. Не «созревшие» окончательно ни законодательно, ни правовоззренчески объекты недвижимого имущества проецировали и подобные, несколько поспешные, сиюминутные либо заимствованные из чужой, инородной системы некоторые конструкции и объектов, и вещных прав.

Продолжающийся юридический «отрыв» земельного участка от здания, «расслоение» здания на ряд самостоятельных подобъектов повлекли еще более значительные отступления от классического построения недвижимости. Закон о регистрации прав не только не внес в статику и динамику недвижимости стабильность, напротив, вольно или невольно возвел констатирующий фактор регистрации прав и сделок в конституирующий ранг "определителя" правовой судьбы объекта. Потребуется еще значительное время для стабилизации теории и практики оборота недвижимых вещей, выработки модельных конструкций и методик. Представляется, что одной из исходных точек такой стабилизации должно стать определение системной сущности строений и места их в системе объектов недвижимости.

Возведенное на участке земли строение существенно преобразует первоначальную недвижимость, значительно повышает, а в определенных случаях, например при самовольной постройке, требующей сноса, понижает ее исходную экономическую ценность. Строение, исторически представляющееся определенного рода изменением поверхности земельного участка, с течением времени естественным образом становится юридически автономным, но продолжает тем не менее рассматриваться правом в известном единстве с землей и с применением общих юридических конструкций, достаточно полно обеспечивающих реализацию публичного интереса в этой сфере.

В последнее десятилетие здания и сооружения (наряду с земельными участками под ними) - наиболее широко распространенные в экономическом обороте недвижимые вещи. Позитивное регулирование отношений, связанных с правом собственности на строения, значительно опередило доктринальное осмысление новых принципов построения недвижимости. Свободное участие в предпринимательском обороте строений при временном, но существенном отставании вступления в силу главы семнадцатой ГК РФ и Земельного кодекса РФ обусловило дальнейшее, несколько своеобразное, подверженное влиянию проводимой одновременно приватизацией развитие юридической (системно-юридической!) связи «строение - земельный участок». Момент, когда можно было достаточно безболезненно и с экономической точки зрения, и с социальной предложить выверенную, продуманную, основанную на отечественном (в том числе и советского периода) правовоззрении и юридическом опыте конструкцию вещных прав на строение и земельный участок под ним, на строение и квартиру (комнату) в нем, был упущен. Задача сегодняшнего позитивизма - разобраться с действующим законодательным массивом и достаточно свободным судейским усмотрением и предложить наиболее эффективные меры к минимизации правотворческих и правоприменительных проблем.

Судебная практика в рассматриваемый период также отличается отсутствием стабильности, неровностью решений аналогичных по содержанию юридических дел. Зачастую суды подменяют понятие «недвижимое имущество» понятием «капитальность сооружения», существо самовольной постройки как объекта недвижимого имущества рассматривается с позиции только строительных норм и правил (разрешение на строительство, наличие или отсутствие коммуникаций и т.д.).¹⁰¹

Цивилистическая мысль не осталась в стороне от актуальной проблематики. Не ограничиваясь комментариями норм ГК РФ о недвижимости, Закона о регистрации прав, авторы обращаются к фундаментальным основам сущности и оборота недвижимых вещей. В литературе появляются доктринальные публикации как общего порядка, так и посвященные непосредственно правовому двуединству строения и земельного участка. В упомянутых исследованиях правоведы подробнейшим образом подвергли анализу не только сущностные гражданско-правовые аспекты строений как недвижимых вещей, но и не оставили без внимания существенный публично-правовой срез данных объектов гражданских прав. Имеются в виду практически значимые моменты градостроительных и природоохранных правил, технических, строительных норм и правил, бесспорно, весьма важных в рассматриваемой теме. Подчеркивая значимость именно зданий и сооружений, авторы лишь поверхностно обращались к взаимосвязи объектов недвижимости, связи, охватывающей порой три, а то и четыре системных уровня недвижимых объектов (например, земельный участок - имущественный комплекс - здание - жилое (нежилое) помещение). Несистемное понимание проблематики влечет и несистемное ее решение. Строения, действительно являясь максимально вовлеченными в имущественный оборот, подвергаются доктринальному исследованию с минимальным учетом системного их состояния. В лучшем случае рассматриваются связи «земельный участок - строение», «строение - помещение в нем». Предлагая определение зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества, И.Д. Кузьмина полагает, что "здания и сооружения - это инженерно-строительные объемы, конструкции, относящиеся к особому виду недвижимых вещей, имеющих прочную и постоянную связь с землей, являющиеся принятыми в эксплуатацию результатами правомерно осуществленной строительной деятельности". Данная дефиниция, несмотря на некоторый "сниповский" оттенок, вероятно, весьма точно выражает материальную сущность строений, однако в данном определении отсутствует второй указанный в ГК РФ признак: неперемещаемость объекта, причем не только физического, но и юридического свойства. А именно этот признак является наиболее системообразующим.

По упомянутым выше причинам настоящая работа предполагает возможным и даже целесообразным подвергать анализу собственно здание или строение как объект

недвижимого имущества лишь под определенным ракурсом, уделив в дальнейшем пристальное внимание системным свойствам и связям строения, ставшего в новейшей гражданско-правовой практике центром структуры объектов недвижимого

101. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2003 г. N Ф08-187/2003; Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 ноября 2002 г. N А13-3770/02-12.

имущества. Основная задача настоящей работы заключается в достаточно глубоком исследовании отдельных объектов недвижимости и их связей.

К производным объектам недвижимого имущества кроме зданий и сооружений законодательством отнесены также имущественные комплексы, жилые и нежилые помещения. Данным объектам недвижимого имущества посвящено значительное число научных и научно-практических произведений, в которых достаточно глубоко и подробно раскрыты содержание и понятия данных объектов недвижимости. Ввиду этого целесообразно остановиться лишь на тех системных особенностях упомянутых недвижимостей, которые обусловлены структурными связями с иными подобными объектами.

Помещения, жилые и нежилые.

Одним из объектов недвижимости является помещение. Согласно ст. 1 Федерального закона «О товариществах собст-венников жилья»¹¹⁰² Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.⁰² под помещением понимается единица комплекса недви-жимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зда-нием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых или иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муници-пальных образований. В юридической литературе можно встретить и такое определение помещения - «это функциональная часть здания, сооружения или строения, отделенная от других функциональных час-тей физическими границами, не имеющими разрывов»¹¹⁰³ Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений /С. Зинченко, Лапач В., Газарьян Б. //Информационно-справочная система «Кодекс».

104. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2000, С. 153⁰³.

Помещения, жилые и нежилые, утверждены гражданским законодательством в качестве «простейших», не поддающихся дальнейшему дроблению объектов недвижимого имущества.¹⁰⁴ Изначально ГК РФ (ст. ст. 128, 130), определяя объекты гражданских прав, достаточно четко ограничивает эти объекты невозможностью их дальнейшего юридического «деления»: участок недр, земельный участок, здание (сооружение) и т.д. Казалось бы, «окончательность» этого уровня не соблюдается сначала самим Гражданским кодексом, затем другими федеральными законами и иными правовыми актами. Речь идет в первую очередь о гл. 35 ГК РФ «Наем жилого помещения», которая вводит в качестве отдельного объекта гражданских прав

физическую часть самостоятельного и, казалось бы, юридически неделимого здания. Включение в имущественный оборот жилого помещения логично и неминуемо повлекло появление в качестве отдельного объекта гражданских прав и помещения нежилого: комнат, цокольных этажей, подвальных и чердачных помещений и т.д. Бесспорно, любая недвижимая вещь как юридическая конструкция имеет какой-либо смысл только как объект прав, в первую очередь вещных. Целью настоящей работы не ставится полное и всестороннее исследование вещных прав на данный объект.¹⁰⁵ Задача предстоящего анализа жилых и нежилых помещений состоит в выявлении структурного положения данных объектов в системе недвижимостей, наличия свойств, в том числе системных, собственно недвижимой вещи. Наиболее острая и значимая проблема в этом ракурсе - соотношение здания и помещений в нем как соотношение двух объектов недвижимого имущества. В этом клубке нерешенных вопросов сосредоточились некоторые основные проблемы системного построения недвижимости. Решение вопроса об одновременном "сосуществовании" или невозможности такого "сосуществования" здания и помещения в нем как отдельных самостоятельных недвижимых вещей предполагает возможность описать общую совокупную конструкцию недвижимости как единую подсистему в системе объектов гражданских прав.

В юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которой помещение является недвижи-мостью в силу закона. В.В. Витрянский указывает на то, что когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости^{1105. Скловский К. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. N 8 (129).}

¹⁰⁶ Витрянский В.В. Договор аренды: и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - С. 191. ⁰⁶. Нельзя не согласиться с выводами ав-тора о недопустимости безусловного распространения правового режи-ма здания на помещение. Однако позиция В.В.Витрянского в отношении того, что помещения отнесены к недвижимости в силу зако-на, видится не вполне обоснованной.

Жилые помещения имеют строго целевое назначение - проживание граждан, которое не может быть изменено собственником жилья по своему усмотрению. В качестве жилых помещений признаются жилые дома, квартиры, жилые комнаты. Все жилые дома и квартиры, находящиеся на территории РФ, независимо от форм собственности, образуют жилищный фонд. Любое жилое помещение должно отвечать предъявляемым к нему санитарным, градостроительным, противопожарным и техническим требованиям, «которые раскрываются через оценку возможности проживания человека в данном жилом помещении без вреда для его здоровья»¹¹⁰⁷ Потяркин Д. Раздел жилого помещения /Д. Потяркин //Законность. - 1999. - № 8. - С. 46. ⁰⁷.

К нежилым помещениям относятся строения, сооружения и другие помещения, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и иных целей и не включенные в жилой фонд.

Имущественный комплекс (в первую очередь предприятие - ст. 132 ГК РФ) представляет собой в качестве объекта гражданских прав имущество в самом широком правовом значении, включающее недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения и т.д.), движимые вещи (сырье, инвентарь и т.д.), имущественные права (права требования), имущественные обязанности (долги), объекты интеллектуальной собственности (наименование, знаки обслуживания и т.д.). Иные комплексы имущества обладают (или могут обладать в принципе) всеми характеристиками предприятия, кроме одной - участия в экономическом обороте в предпринимательской сфере в качестве основной и преобладающей цели функционирования. К вещам (помимо имущественных прав и обязанностей), составляющим предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также права требования и долги. Если следовать формальной логике закона (ст. 132 ГК РФ), то имущественные группы, составляющие изучаемый комплекс как объект гражданских прав, располагаются в общепринятом порядке гражданско-правовой значимости: а) недвижимое и движимое имущество (земля, строения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция); б) имущественные права и обязанности (права требования и долги); в) права на результаты интеллектуальной деятельности (обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, услуги).

Иными словами, вещный момент в имущественном комплексе имеет или, во всяком случае, должен иметь преобладающий и даже подчиняющий удельный вес. Более того, законодатель прямо исходит не только из вещного характера предприятия, но непосредственно и, казалось бы, безоговорочно расставляет акценты: «предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью». Е.А. Суханов отнес предприятие как имущественный комплекс, как комплекс взаимосвязанных недвижимых и движимых вещей, используемых по общему назначению, к вещам, к особой разновидности недвижимости.¹⁰⁸

Предприятие, оставаясь по закону недвижимым имуществом, по сути, зачастую является (или стремится к этому по целевой установке и месту в предпринимательском обороте) комплексом хозяйственных связей, «раскрученным» именем, где материальная основа - место расположения производственного или иного оборудования постепенно становится второстепенным и по значимости в структуре имущественного комплекса, и в денежно-стоимостной иерархии, уступая основное

Таким образом, придание имущественному комплексу статуса недвижимого имущества обусловлено целым рядом следующих характерных свойств данного объекта.

Во-первых, отнесение законодателем предприятия к недвижимости обусловлено практически неизменным присутствием в имущественных комплексах большинства из традиционных недвижимых вещей - земли, зданий, сооружений и т.д.

108. Гражданское право: В 2 т. Т. 1. 2-е изд., перераб. и доп. М.: БЕК, 1998. С. 306.

Во-вторых, имущественный комплекс - это и одна из основ экономического благосостояния общества, и значительная ценность для государственной власти, фактически обеспечивающие существование и развитие последней. Значимость для публичной власти этой и правовой, и социально-экономической категории, предопределила и законодательно установленный особый, характерный для недвижимости порядок обращения предприятия в сфере гражданского оборота.

В-третьих, предприятие как объект недвижимости характеризуется необходимостью государственной регистрации.

Более детально имущественный комплекс, как наиболее сложный в своем элементно-структурном построении объект недвижимости, будет рассмотрен в 3 главе настоящего исследования.

Глава III. ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ В СИСТЕМЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

3. 1.Имущественные комплексы в гражданском праве: понятие и сущность

Исследование системы объектов недвижимого имущества неизбежно касается в круге теоретических проблем, связанных с анализом уровней совокупностей недвижимостей и их элементно-структурных построений, такого системного образования, каким является имущественный комплекс, отнесенный законодателем в качестве предприятия к недвижимому имуществу .¹⁰⁹

Имущественный комплекс - это не столько предприятие (ст. 132 ГК РФ), сколько более широкое и неоднозначное явление гражданско-правовой теории и практики, имеющее в ракурсе анализа недвижимостей как минимум два значения. Первое - это имущественный комплекс - недвижимая сложная вещь, второе - имущественный комплекс, включающий в свой состав и материальные, и нематериальные элементы (предприятие, имущественный комплекс некоммерческой организации и т.д.). Если имущественный комплекс как комплекс недвижимых вещей, технологический комплекс относительно подробно рассматривался в предыдущих главах настоящего исследования, то отнесенный законодательством к недвижимому имуществу имущественный комплекс, включающий в свой состав нематериальные элементы (права и долги, фирменное наименование и т.д.), нуждается в дополнительном специальном рассмотрении. Основной ракурс такого анализа заключается, во-первых, в признании за имущественным комплексом определенного места в системе иных недвижимостей и, во-вторых, в признании самого имущественного комплекса (в том числе недвижимых вещей - его элементов) особого рода системной совокупностью с собственными элементно-структурными связями элементов.

Современной цивилистической мыслью и еще в меньшей степени дальнейшим законодательным и правоприменительным воплощением надлежащим образом пока не воспринята восстановленная ГК РФ конструкция имущественного комплекса как особого, в наибольшей степени отвечающего потребностям стремительно обезличивающегося предпринимательского оборота объекта. Исследования имущественного комплекса, как правило, ограничиваются так называемым имущественным комплексом унитарного предприятия, «всплывающим» в момент приватизации и в дальнейшем «растворяющимся» в имуществе приобретателя. ¹¹⁰ Распространение на имущественный комплекс режима недвижимости (ст. 132 ГК РФ), во-первых, касается в основном имущества бывших государственных предприятий и, следовательно, не охватывает все многообразие ряда объектов, обусловленных необходимостью «сплетения» вещных и обязательственных отношений, и, во-вторых, не относится к иным сходным объектам, отнесенным законом или договором к имущественным комплексам.

109. Степанов С.А. Имущественные комплексы в российском гражданском праве. М.: НОРМА, 2002.

110. Лапач В.А. Имущественные комплексы предприятий как объекты прав: понятие и проблемы // Юридический вестник Ростовской государственной экономической академии. 1999. N 3

Не кроется ли в известной несочетаемости двух «начал» (вещного и обязательственного) гражданского права заведомая обреченность предусмотренных действующим законодательством имущественных комплексов, суть которых и состоит в таком единении, на невозможность полноценного существования в обороте в качестве объекта имущественного интереса? Не является ли приведенная в ст. 132 ГК РФ конструкция предприятия лишь юридическим закреплением развернувшегося и необратимого процесса приватизации с использованием несколько поспешно сконструированной подзаконными актами схемой разгосударствления? Представляется, что да, поскольку при внимательном рассмотрении предложенного ГК РФ юридического построения имущественного комплекса как объекта прав и традиционно сложившегося научного видения этого сложного, комплексного института выявляется упущенная ГК РФ возможность создания иной юридической конструкции имущественного комплекса, потребность в котором настойчиво проявляет современный экономический оборот, юридической конструкции, рассчитанной на универсальное применение и не носящей выраженный временной и отчасти публичный (в силу особенностей первоначального собственника - государства) характер.

Если вещные права предшествуют правам обязательственным, то не являются ли в определенных случаях особым образом сконструированные обязательственные права (например, права требования) своего рода фикцией вещи, позволяющей с использованием модели бестелесной вещи строить правовую схему «право на право», устраняя тем самым несовместимость вещных и обязательственных начал в гражданском праве? Это отмечалось и Р. Саватье: «По мере того как в юридической технике начали появляться абстрактные имущества, первоначальный смысл «право собственности» был в действительности расширен. Этим словом хотят продолжать обозначать совокупность наиболее полную и наиболее абсолютную всех прав, которые можно иметь в отношении вновь возникших бестелесных имуществ... Мы вынуждены говорить о праве собственности для того, чтобы указать на полноту прав».¹¹¹ Нельзя не признать, следовательно, логическое завершение рассмотренной цепи: «Когда права требования рассматриваются как объекты права (res incorporales), становится возможным применение к этим правам, считая их за вещи, режима вещного права».¹¹²

Известное из римского права правило «следование права за вещью» в современном российском законодательстве проявилось, по мнению М.И. Брагинского, в имущественном комплексе и в частном случае его проявления - предприятии: «Подтверждение того, что объектом права собственности или иного вещного права в ряде случаев может служить обязательственное по своей природе право и тем самым создается конструкция «право на право», можно найти в ряде статей нового Гражданского кодекса. В частности, такой общепризнанный объект права собственности (вещного права) представляет собой имущественный комплекс-предприятие, который включает наряду с земельными участками, зданиями, сооружениями, оборудованием, инвентарем, сырьем, продукцией те же «права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятия, его продукцию, работы и услуги... и другие исключительные права».¹¹³

111. Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М.: Прогресс, 1972. С. 91.

112. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М.: Дело, 1999. С. 59.

Право собственности как центральный институт гражданского права распространяется прежде всего на вещи. Вещи и даже их совокупность не могут исчерпать многократно применяемое законодательством понятие «имущество». Имущество просто и имущество, подобранное собственником для определенной цели и объединенное в комплекс, всегда есть сочетание имущественных (в том числе вещных) прав и обязанностей. В качестве отдельного объекта права имущественный комплекс (не только предприятие) возникает из разнообразных предусмотренных законом оснований - договора, законодательного акта и т.д., а также из существа самого объекта, природа которого не мыслится без сочетания вещного и обязательственного прав (например, комплексы в виде имущества фермерского хозяйства, наследственной массы и др.).

Имущественный комплекс как объект права уникален не только смешением вещных и обязательственных элементов, его составляющих, глубинными противоречиями все более и более обозначающейся и усиливающейся тенденции перехода от государственной собственности и государственного регулирования экономического оборота к частному капиталу и свободным, цивилизованным рыночным отношениям, но и сосредоточением в своей сущности всех основных проблемных институтов современной цивилистики.

«Переходные», еще не до конца отточенные сущность и характеристика имущественного комплекса, приведенные Кодексом, именно своей незавершенностью и несовершенством выражения юридической конструкции в определенной мере отодвинули этот объект от активного участия в обороте, ограничили его применение лишь приватизационными сделками, а в дальнейшем и вовсе свели к более простой, материально выгодной форме государственной регистрацией прав на недвижимое имущество. Вместе с тем в имущественном комплексе, в особенностях его правового построения выразились некоторые весьма значимые, концептуальные «болевые точки» современной цивилистической науки и правоприменительной практики.

113. Брагинский М.И. К вопросу о соотношении вещных и обязательственных правоотношений // Гражданский кодекс России. Проблемы. Теория. Практика: Сб. памяти С.А. Хохлова. М.: Международный центр финансово-экономического развития, 1998. С. 125.

Вот только некоторые из них:

а) максимально тесное, взаимопроникающее сочетание вещных и обязательственных начал в конструкции имущественного комплекса (некое «сплетение», «симбиоз», ведущий, возможно, к вычленению особых, не относящихся традиционно к вещным или обязательственным, отношений), причем такое сочетание - основной признак, главная черта имущественного комплекса, поскольку единение только вещей или только имущественных прав не относится к исследуемому объекту;

б) возможное «распространение» конструкции имущественного комплекса за рамки гражданско-правовых отношений (как правило, в трудовые отношения, а в некоторых случаях - в административное, налоговое и т.д. право);

в) совершаемые собственником сделки с имущественным комплексом в силу изначальной значимости и реального его участия в предпринимательском обороте зачастую в большей или меньшей степени затрагивают интересы неопределенного круга третьих лиц, что, следовательно, ведет к некой публичной «окраске» правовой регламентации общественных отношений, связанных с этим объектом прав. «Социальное бремя», например, предприятия, на которое в течение длительного времени (в качестве субъекта советского гражданского и административного права) помимо участия в предпринимательской сфере возлагались социальные функции - обеспечение жильем, медицинское и культурное обслуживание и пр. Имеющиеся традиционные правовые способы регулирования экономического производства не охватывают социальный фактор, безусловно входящий в сущность этого имущественного комплекса. Для сохранения общественной, публичной ценности включаемого в оборот объекта необходимы особые, индивидуальные, выверенные законодательные и судебные механизмы.

Глубокое и всестороннее исследование учений европейских философов, экономистов и цивилистов XIX - XX веков о сущности и составе торговых предприятий как имущественных комплексов - объектов гражданского права - не относится прямо к рассматриваемой в настоящей работе проблематике. Вместе с тем нельзя не процитировать лишь одно высказывание французских юристов Шампо и Пэллюссо, относящееся к 1970 году: «Чем было предприятие для торгового права в 1807 году? Ничем. Чем оно становится? Всем».¹¹⁴ Яркая цитата, тем не менее ее можно распространить не только на предприятия, но и на все иные имущественные комплексы. Значительный вклад в развитие цивилистических представлений о имущественных комплексах "вообще", безотносительно предприятия, внесен Кулагиным М.И. Ученый отмечал, что данная категория «рассматривается как объект права собственности коммерсанта, но объект, который обладает внутри имущества коммерсанта определенной обособленностью». М.И. Кулагин также отмечал следующие области обособления предприятия от иного имущества коммерсанта: а) собственная отчетность предприятия; б) возможность регистрации каждого предприятия под собственной фирмой; в) возможность выступления предприятия в качестве объекта различных сделок.

114. Кулагин М.И. Избранные труды. М.: Статут, 1997. С. 31.

Понятие «имущественный комплекс» используется законодателем для определения не только предприятия как объекта прав. Эта конструкция используется гражданским законодательством и для обозначения других отдельных, связанных между собой групп вещей и имущественных отношений. Допускается, таким образом, разделение понятий «предприятие» и «имущественный комплекс»: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором» (ст. 340 ГК РФ); «объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы» (ст. 1013 ГК РФ). Приведенные текстовые фрагменты подразумевают существование иного (другого) имущественного комплекса, не являющегося предприятием, хотя и с аналогичным «набором» имущества.

Понятие имущественного комплекса не только многозначно, но и в связи с новым своим содержанием, далеко выходящим и зачастую не совпадающим с предприятием, выражает глубинные философско-правовые тенденции, обозначившиеся в гражданском праве. Эти тенденции представляются как «мощная «отдача» в экономической и социальной жизни вещной сути права собственности - той решающей ее особенности (в виде закрепленных, начиная с Кодекса Наполеона, персоналистической природы собственности в качестве «частной» и свойства абсолютности прав), которая через механизм «своей власти и своего интереса» (А.В. Венедиктов) позволила в условиях формирующегося гражданского общества именно вещам как объектам права собственности стать основой главного стимула к интенсивному труду, импульсом к собственным инвестициям, вложением доходов в модернизацию производства, фактором ответственности за свое хозяйское дело».¹¹⁵ К тому же одновременный и, казалось бы, полярно противоположный процесс «своего рода отхода правоотношений в сфере собственности от их первородной вещной сути», движения права собственности (при сохранении правового качества абсолютности, стимула наращивания абсолютного обладания материальными ценностями «в область управления, в информационную сферу»).

Невозможно на первоначальной стадии исследования имущественного комплекса рассматривать его абсолютно абстрактно и безотносительно одного из наиболее ярких его проявлений - «коммерческого предприятия».

115. Алексеев С.С. Гражданское право в современную эпоху. Екатеринбург, 1999. С. 18.

Анализируя классические представления правоведов о сущности имущественного комплекса как объекта гражданско-правовых сделок, нельзя не отметить, что учеными в качестве основной составляющей этого объекта выделялись совершенно различные элементы. Так, Каминка А.И. пишет: «В то время как одни склоняются к теории торгового предприятия как юридического лица, другие усматривают в нем целевое имущество, третьи вообще отрицают какое-либо значение за этим различением частного имущества купца и его торгового предприятия, придавая ему только техническо-бухгалтерский характер».¹¹⁶ Халфина Р.О. указывала на иной акцент в понимании предприятия: «Французское законодательство (это закреплялось в основном во французском Торговом кодексе) подробно регулирует права, связанные с торговым знаком, торговой маркой, правом на указание происхождения товаров. Официальное название «клиентела» означает определенный круг постоянных клиентов данного предприятия, что выражается в денежной оценке. Закон подробно регулирует возможность передачи по договору всех этих прав, ответственность за их нарушение и т.п. Совокупность указанных прав (в прежних переводах они назывались «торговые предприятия») представляет определенную имущественную ценность, являющуюся объектом права собственности».¹¹⁷ Из работ Р. Саватье следует, что «предприятие как таковое не является юридическим лицом. В соответствии с нормами права имущество предприятия принадлежит либо физическому лицу - собственнику капитала данного предприятия, либо юридическому лицу - компании, которая создала предприятие. Собственник может авансировать свое предприятие либо изымать его доходы или ценности, используя их для своих других предприятий. Но все эти операции не имеют юридического значения, поскольку собственник не может быть должником или кредитором в отношении самого себя. Однако в бухгалтерском учете каждого из этих предприятий эти операции найдут свое отражение».¹¹⁸ Под торговым предприятием понимается «совокупность личных и имущественных средств, соединенных для достижения известной торгово-хозяйственной цели по определенному плану»¹¹⁹ - таково исходное научное определение предприятия как объекта российскими цивилистами досоветского периода.

Особенность и уникальность любого имущественного комплекса обусловливаются содержанием предприятия, характером и взаимосвязью элементов. Л.М. Виноградова, рассматривая сущность имущественного комплекса, пришла к выводу, что главный вопрос, связанный с его понятием, заключается «в определении необходимого и достаточного содержания имущественного комплекса для того, чтобы его можно было назвать предприятием, с одной стороны, и, с другой стороны, чтобы в хозяйственном обороте он мог представлять только как предприятие (либо его часть) и никак иначе».¹²⁰

1116. Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб.: Право, 1911. С. 105.

117. Халфина Р.О. Вступительная статья // Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. М.: Прогресс, 1972. С. 14.

118. Саватье Р. Теория обязательств: Юридический и экономический очерк. С. 42.

119. Шершеневич Г.Ф. Учебник торгового права. С. 70.

В сущности имущественного комплекса выделяется семь особенностей юридической конструкции этого объекта гражданских прав: 1) наличие основного предпринимательского звена (как материального, так и нематериального составляющего комплекса); 2) «сбалансированность» прав и обязанностей, необходимых для сохранения предприятием как минимум прежнего места в экономическом обороте; 3) предельная детализация всего имущества, входящего в состав предприятия; 4) исключительная формализация сделок с имущественным комплексом; 5) максимальные меры по обеспечению прав третьих лиц, в частности кредиторов; 6) исключения из общих правил о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора купли-продажи имущественных комплексов; 7) обременения (стеснения, ограничения) вещных прав.

Современные исследователи не только активно разделяют возможность участия имущественного комплекса в виде предприятия в коммерческом обороте, но и ратуют за распространение этой конструкции на иные, не связанные с предприятием объекты гражданских прав. ¹²¹ «Ведь смысл категории имущественного комплекса в конечном счете состоит во введении в гражданский оборот нового, весьма сложного вида объектов гражданских прав. В результате имущественный комплекс предприятия как целое или его часть приобретает свойство оборотоспособности, становится предметом разнообразных сделок: купли-продажи, аренды, доверительного управления, залога и др. Вне гражданского оборота ценность этого комплексного объекта утрачивается. Многие институты обязательственного права «сконструированы» в расчете на сделки, предметом которых является имущественный комплекс именно предприятия, но не иных юридических лиц (купля-продажа, аренда, доверительное управление, залог и др.). Конечно, в абсолютном большинстве случаев наиболее органичным предметом таких сделок является предприятие. Однако нет никаких данных к тому, чтобы не признавать существование имущественных комплексов иных (кроме предприятий) юридических лиц и тем самым искусственно сдерживать участие их в обороте»,¹²² - подчеркивает В.А. Лапач.

Признавая правоту В.А. Лапача в необходимости более широко применять в качестве объекта гражданских прав имущественный комплекс, следует отметить, что, во-первых, часть имущественного комплекса не может быть признана самостоятельным объектом и, во-вторых, не уяснив (прежде всего в научном

120. Виноградова Л.М. Государственная регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним // Актуальные проблемы науки и практики коммерческого права: Сборник научных трудов. Вып. 2. СПб., 1997. С. 43.

121. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. С. 365.

122. Лапач В.А. Указ. соч. С. 368.

познании) ряд проблемных «узлов» в представлениях об имущественном комплексе (как движимом, так и недвижимом), рекомендовать этот очень сложный и своеобразный объект гражданских прав к широкому распространению преждевременно, так как негативные последствия (в частности, присущая этому объекту неопределенность) могут быть более значимы, чем неочевидный выигрыш в ускорении оборота. Более того, как неоднократно отмечалось, иные имущественные комплексы прямо названы законодателем, а малораспространенность их обусловлена внутренним содержанием, составом, структурно-элементными связями, особенности которых вызваны не только и не столько правовыми, сколько экономическим аспектами.

3.2. Отличительные черты и состав недвижимого имущественного комплекса

Нормы о залоге имущественного комплекса - предприятия (п. 2 ст. 340 ГК РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») обусловливают необходимость рассмотреть определенную смысловую двойственность понятия «имущественный комплекс».

Налицо, казалось бы, простое и явное несоответствие приведенных норм с гл. 6 ГК РФ, понимающей в качестве объекта гражданского права имущественный комплекс исключительно в виде предприятия. Отмечая это, некоторые авторы квалифицируют данное противоречие некорректностью формулировки, упомянутой ст. 340 (а также ст. 1013), и относят использование в ней термина «иной имущественный комплекс» к «очевидному анахронизму».¹²³ Несколько спорным представляется вывод о том, что в приведенных нормах о залоге под иным имущественным комплексом следует понимать вещи. Комментируя соответствующую главу ГК РФ и разъясняя смысл понятия предмета залога, к которому отнесен и «иной имущественный комплекс», А.А. Рубанов пишет: «Правда, разнородные вещи, образующие единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, признаются объектом прав и, следовательно, могут быть предметом договора залога. Но ГК рассматривает их как одну вещь, а именно сложную вещь (ст. 134 ГК), но не как «имущественный комплекс».¹²⁴

Известно, что к видам недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, относятся предприятия, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Уже отмечалось, что предприятием как объектом прав признается, во-первых, имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ). Вторая группа юридических понятий, объединяемых термином «предприятие», - это отдельные группы юридических лиц, являющихся субъектами права, организационно-правовые формы коммерческих организаций, предусмотренные действующим ГК РФ и другими правовыми актами, государственные и муниципальные унитарные предприятия.

123. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Рубанова А. А., А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004, С. 541.

124. Там же.

В данном случае термин «предприятие» отражает и содержание (коммерческая организация, создаваемая для получения прибыли), и форму (включение в официальное наименование организации ее сущностного принципа). Встречается и еще более упрощенный (с позиции науки гражданского права) подход к рассматриваемому понятию: «предприятие - это организация (государственная, общественная, частная - значения не имеет), ведущая производство».¹²⁵

В научной цивилистической современной литературе настоящего времени также можно встретить «двоякое» толкование термина «предприятие». Так, например, Н.А. Васильева пишет: «Термин «предприятие» в гражданском праве применяется как к субъектам (унитарным предприятиям), так и к объектам права».¹²⁶ Так, А.В. Венедиктов определял государственное предприятие только как «комплекс орудий и средств производства, выделенных для выполнения определенных хозяйственных задач».¹²⁷ Иными словами, противопоставление государственного предприятия как объекта прав субъекту - носителю этих прав, то есть «отрыв» от вещного имущества предприятия соответствующих имущественных прав (даже при условии пребывания и того, и другого в рамках единой государственной собственности), приводило к фактическому отрицанию способности предприятия как имущественного комплекса свободно (или с известными ограничениями) участвовать в гражданском обороте, к невозможности полного правопреемства при переходе вещных прав на предприятие к другому лицу.

Более взвешенной представляется точка зрения А.В. Карасса, отмечавшего, что «имущественные права, принадлежащие государственному предприятию как субъекту права, и лежащие на нем обязанности, как правило, неотделимы от него и в том случае, если оно рассматривается как единый сложный объект государственной социалистической собственности, в составе государственного имущества».¹²⁸ К такому же выводу пришел и Б.Б. Черепахин, исследуя природу правопреемства при переходе через изъятие или конфискацию права собственности на предприятие от частного предпринимателя к социалистическому государству: «...необходимо отметить, что к государству переходят не только право собственности на конфискуемое имущество, но также долги и обязательства бывшего собственника, если они возникли до принятия соответствующими органами мер сохранения имущества или после принятия таких мер с согласия названных органов. Таким образом, государство приобретает при производстве конфискации определенную совокупность прав и обязанностей от бывшего собственника».¹²⁹

125. Манохин В.М., Адушкин Ю.С., Бамшаев З.А. Российское административное право: Учебник. М.: Юристъ, 1996. С. 93.

126.Научно-практический комментарий (постатейный) к Федеральному закону "О несостоятельности (банкротстве)" / Под общ. ред. В.В. Витрянского. М.: Статут, 1998. С. 211.

127. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. С. 592.

128. Карасс А.В. Передача государственных предприятий, зданий и сооружений и ее гражданско-правовые последствия. С. 15.

Имущественный комплекс по своему национально-историческому, экономическому и правовому происхождению - изначально объективированное, предназначенное как для публичных, так и для частноправовых методов пользования, владения и распоряжения явление материального мира, предполагающее комплексную совокупность имущества в виде вещей, в том числе недвижимых, как основного, но не единственного составляющего элемента. Нематериальные элементы состава предприятия (имущественные отношения и результаты интеллектуальной деятельности) в предшествующем действующему в настоящее время ГК РФ законодательстве считались производными, «вторичными», обусловленными вещным содержанием имущественного комплекса.

Имущественный комплекс представляет собой не случайный набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению. Имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь: последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права. Хотя, безусловно, могут встречаться случаи, когда понятиями «имущественный комплекс» и «сложная вещь» определяют один и тот же объект. В законодательстве термин «имущественный комплекс» употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п. 1 ст. 607 и п. 1 ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум (ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

Появление термина «имущественный комплекс» при существовании известного классического понятия «сложная вещь» вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением.

Однако правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств - прочной связи с землей, они в отличие от предприятия являются вещами, хотя и сложными.

129.Черепахин Б.Б. Правопреемство по советскому гражданскому праву. М.: Юрид. лит., 1962. С. 12.

Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова,¹³⁰ посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургических отраслей, энергоснабжения.

Таким образом, недвижимые имущественные комплексы как сложные вещи подчиняются обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами предметом договора передачи предприятия (в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

Состав - одно из ключевых понятий в определении сущности имущественного комплекса как объекта сделок. Определение состава, необходимого для установления предмета сделки и цены, - не только и не столько требование ГК РФ, сколько необходимый критерий определения границ имущественного комплекса, отграничения его от иного имущества собственника.

Правоприменители, в первую очередь судебные инстанции, должны разделять совокупный «набор» имущества, в том числе недвижимого, и имущественный комплекс. Показательным в этом отношении является подход Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, не посчитавшего отдельные объекты недвижимости предприятием.¹³¹ Суд исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 656 - 664 ГК РФ аренда предприятия в целом как имущественного комплекса является самостоятельным предметом правового регулирования. Специальные нормы, определяющие особенности аренды предприятий, объединены в отдельный параграф ГК РФ, тем самым подчеркивается специфика данного вида аренды. ГК РФ установлены жесткие требования к форме договора аренды предприятия как имущественного комплекса: составление единого документа в письменной форме, его нотариальное удостоверение и обязательная государственная регистрация договора.

Кроме того, при аренде предприятия в целом арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. При этом арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и т.п.

130. Завьялов А.А. Некоторые вопросы регистрации прав на объекты недвижимого имущества // Правовое регулирование рынка недвижимости. 2000. N 4 (5). С. 56 - 57.

131.Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88.

Абзац 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ, очерчивая возможный состав предприятия как имущественного комплекса, включает в его элементы: а) земельный участок; б) здания, сооружения; в) оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; г) права требования, долги; д) права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права. Указанная «незакрытая» норма ГК РФ предполагает возможность самого разнообразного присутствия и построения различных, в том числе и прямо не указанных в законе, элементов имущественного комплекса, конкретизация же состава предприятия (количественного и качественного) определяется исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических отношений местом.

Зарубежное законодательство включает в состав предприятия большее число возможных элементов. Во Франции Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. в качестве элементов торгового предприятия предусматривает: а) движимые вещи, входящие в состав основных фондов и оборотных средств; б) клиентуру; в) право аренды; г) право на вывеску; д) торговое наименование и другие объекты промышленной собственности; е) сложившиеся деловые связи; ж) репутацию; з) постоянные источники снабжения. Перечень элементов предприятия достаточно традиционен и обширен; стороны вправе самостоятельно определять состав передаваемого имущественного комплекса. Если же стороны по каким-либо причинам в договоре не определили конкретный состав имущественного комплекса, французское законодательство автоматически включает в предмет сделки только вывески, торговое наименование, право аренды, клиентуру, сложившиеся деловые связи и постоянные источники снабжения.¹³²

132. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол. д-р юрид. наук В.В. Залесский. М.: НОРМА, 1999. С. 356.

В Италии (ст. 2555 Итальянского гражданского кодекса) имущественный комплекс - предприятие носит название aziehda и рассматривается как совокупность имущества, представленного предпринимателем для обеспечения деятельности предприятия.¹³³

В юридической литературе элементы, составляющие имущественный комплекс как объект гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно имущество и б) объекты интеллектуальной собственности. Имущество включает две группы: 1) вещи и 2) имущественные права и имущественные обязанности. К вещам, составляющим, например, предприятие, ГК РФ относит земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию; ко второй группе - права требования и долги. В соответствии с правилами бухгалтерского учета права требования и долги хозяйствующего субъекта отражаются в балансе в виде дебиторской и кредиторской задолженности. Как отмечает К. Лебедев, «кредиторская задолженность имеет двойственную юридическую природу: как часть имущества она принадлежит организации на праве владения или даже праве собственности относительно полученных заимообразно денег или вещей, определенных родовыми признаками; как объект обязательственных правоотношений - это долги организации перед кредиторами, то есть лицами, управомоченными на истребование или взыскание от организации указанной части имущества. С учетом отмеченных признаков кредиторскую задолженность можно было бы определить как часть имущества организации, являющуюся предметом возникших из различных правовых оснований долговых обязательств организации-дебитора (должника) перед управомоченными лицами - кредиторами, подлежащую бухгалтерскому учету и отражению в балансе в качестве долгов организации-балансодержателя».¹³⁴

Статус недвижимости предприятие приобрело не в силу физических свойств (на основании существования неразрывной связи с землей или невозможности перемещения без ущерба назначению), а в силу особого решения законодателя. Как отмечает О.М. Козырь, предприятие признано недвижимостью условно, законодатель относится к нему как к особому объекту прав, что проявляется, во-первых, в том, что предприятие не упоминается в ст. 130 ГК РФ, а вводится в специальной ст. 132 после блока статей о недвижимости; во-вторых, в том, что по составляющим его элементам этот объект настолько неоднороден, что отнесение его к той или иной группе объектов может быть осуществлено только исходя из характеристики его как особого имущественного комплекса, но не основываясь на природе составляющих его элементов, многие из которых к недвижимости не относятся. Предприятие является недвижимостью не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является.¹³⁵

133.Кулагин М.И. Изранные труды. С. 31.

134. Лебедев К. Понятие, состав и правовой режим кредиторской задолженности // Хозяйство и право. 1998. N 11.

Далее О.М. Козырь пишет, что, признав предприятие недвижимостью, в дальнейшем ГК не подчиняет его автоматически всем общим правилам о недвижимости, а устанавливает более формализованный и строгий режим для сделок с предприятиями. Ужесточение правового режима предприятия как объекта права путем отнесения его к недвижимому имуществу должно, как и любое стеснение гражданского оборота, иметь определенную цель. По мнению А. Куликова, «признание предприятия недвижимостью, независимо от того, входит ли в его состав недвижимое имущество, вызвано необходимостью подчинения сделок с предприятием специальному правовому режиму недвижимости в целях повышенной надежности таких сделок, защиты прав как их участников, так и третьих лиц. Очевидно, что бизнес законодательно подчинен правовому режиму недвижимости также и с целью дополнительного государственного контроля сделок с бизнесом в виде обязательной государственной регистрации договоров и перехода права».¹³⁶

Небезынтересен в этом отношении довод А.И. Каминки, приведенный им в теоретической полемике с Г.Ф. Шершеневичем. Приводя цитату последнего о том, что «торговое предприятие должно бы также выделяться, как выделяется недвижимость, служащая исключительно обеспечением залогодателя», А.И. Каминка возражает: «Совершенно очевидно, как велика разница между торговым предприятием и недвижимым имуществом с точки зрения степени возможности установить фактический его состав, парализовать возможность его перехода в третьи руки, вообще обесценить», - и далее: «Если бы даже и было возможно согласиться с целесообразностью такой постановки вопроса, то и в этом случае речь шла бы об институте будущего, а не об институте действующего права».¹³⁷

Е.А. Суханов также отнес предприятие как имущественный комплекс к особой разновидности недвижимости. Поскольку субъектом соответствующих имущественных прав, относящихся к предприятию как имущественному комплексу, по мнению Е.А. Суханова, является юридическое лицо (или иной собственник), постольку и само понятие предприятия как объекта права неотрывно связано с унитарным предприятием, является комплексным имуществом последнего. К этой же

135.Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. С. 280.

136. Куликов А. Ипотека предприятия как имущественного комплекса: Учебно-практическое пособие. М., 2000. С. 19.

137. Каминка А.И. Очерки торгового права. СПб., 1911. С. 106.

разновидности имущества как объекта права Е.А. Суханов отнес кроме предприятия и кондоминиум (комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок и расположенное на нем жилое здание).

Признание предприятия - имущественного комплекса недвижимостью не только не решает многочисленные вопросы, связанные с участием имущественного комплекса в гражданском обороте, но и приводит зачастую к правовым «тупикам», как, например, в случаях, когда отчуждаемое предприятие вообще не имеет вещных прав на какое-либо имущество.¹³⁸ Не решен в теории гражданского права вопрос о возникновении имущественного комплекса как объекта права. Приобретение предприятия на основании сделки (купли-продажи, в том числе на открытых торгах, в порядке отступного и пр.) по общему правилу п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ, а также специальной норме п. 1 ст. 564 ГК РФ влечет возникновение права на него как недвижимость с момента государственной регистрации перехода права. Не исследован момент возникновения «первоначального права» на имущественный комплекс.

Следует признать, что правило ст. 219 ГК РФ о возникновении прав на вновь созданную недвижимость с момента государственной регистрации не может быть распространено на правовой режим предприятия. Нельзя связывать момент приобретения права на вновь возникшее, а не приобретенное по сделке предприятие с моментом государственной регистрации. Статья 219 ГК РФ определяет момент возникновения прав на вновь созданную недвижимую вещь, права на которую в соответствии с диспозицией п. 1 ст. 218 ГК РФ приобретаются лицом, создавшим ее для себя с соблюдением закона и иных правовых актов. Однако, как отмечалось выше, предприятие, являясь в целом недвижимостью, не является вещью. Для того чтобы использовать имущественный комплекс в целях осуществления предпринимательской деятельности, нет необходимости регистрировать права на него как на недвижимое имущество. В данном случае речь идет не о приобретении права на имущественный комплекс в целом, а о создании его в процессе предпринимательской деятельности путем последовательного приобретения элементов состава предприятия: земельных участков, зданий и сооружений, движимого имущества, исключительных прав, заключения договоров, влекущих возникновение прав требования и долгов, и пр.

Более того, ряд исследователей отрицает объектоспособность имущественного комплекса в целом. Ю.С. Поваров полагает, «что предприятие в целом, единство которого хотя и носит не только экономический, но и юридический характер, не является объектом вещных прав, особого (единого) права на предприятие не существует».¹³⁹ Свою позицию Ю.С. Поваров защищает, ссылаясь на мнение Л. Эннекцеруса: «Права на предприятие в той же мере не существует, как и права на имущество. Поэтому не существует вещных прав на предприятие, предприятие не может быть рассматриваемо как субъективное право».¹⁴⁰ При достаточной степени спорности этих выводов нельзя не согласиться с отмеченными Ю.С. Поваровым особенностями состава и обособленности имущественного комплекса, что, собственно, и является одной из исходных точек настоящего исследования.

138. Эрделевский А.М. Финансовые услуги, вексель, недвижимость: анализ и комментарий законодательства и судебной практики. М.: БЕК, 1999. С. 12.

Государственная регистрация права «на ранее не существовавший» имущественный комплекс необходима только в случае совершения сделки с ним как с единым имущественным комплексом, подчиняющимся правовому режиму недвижимости. Предприятие как единый объект вовлекается в оборот только после приобретения вещного права, включающего правомочие по распоряжению данным объектом.

Современный российский законодатель построением норм, регулирующих сделки с предприятием, косвенно не допускает возможности участия в обороте имущественного комплекса, не имеющего в своем составе материальных объектов (в первую очередь вещей). Вместе с тем теоретически не исключается такая конструкция предприятия, которая не содержит материальных, физически осязаемых элементов. К примеру, имущественный комплекс коммерсанта, предоставляющего услуги (информационные, юридические и т.п.), может состоять только из прав и обязательств (денежные средства, находящиеся на расчетном счете в кредитном учреждении, права и обязанности, вытекающие из договоров аренды на конторское помещение, фирма, деловая репутация и т.д.). В таком случае распространение на такой имущественный комплекс режима недвижимого имущества не только затруднит принципиальное участие предприятия в обороте, но и приведет к правовой бессмысленности его отчуждения в соответствии с положениями вещного права.

Действующий французский Закон о купле-продаже и закладе торговых предприятий от 17 марта 1909 г. относит также имущественные комплексы торговых предприятий к движимому имуществу. В настоящее время французское гражданское законодательство определяет предприятие следующим образом: «Принадлежащий коммерсанту (физическому лицу или торговому товариществу) обособленный имущественный комплекс, состоящий из материальных и нематериальных элементов, используемый для предпринимательской деятельности и представляющий собой целостный объект правоотношений».¹⁴¹ В зарубежном гражданском праве предприятие определяется как «автономный организм, образованный прочным союзом двух тесно связанных между собой ячеек: экономической ячейки,

139. Поваров Ю.С. Проблема юридического единства предприятия как имущественного комплекса // Государство и право: вопросы методологии, теории и практики функционирования / Под ред. А.А. Напреенко. Самара: Изд-во "Самарский университет", 2001. С. 156.

140. Эннекцерус Л. Курс германского гражданского права. Т. 1. Полутом 2. М., 1950. С. 67. Цит. по кн.: Поваров Ю.С. Проблема юридического единства предприятия как имущественного комплекса. С. 156.

141. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование. С. 356.

объединяющей материальные элементы, необходимые для функционирования производства; социальной ячейки, состоящей из человеческих элементов, которые необходимы для того, чтобы использовать материальные элементы экономической ячейки».¹⁴² Российский Свод законов гражданских (т. Х, ч. 1, ст. 387) также прямо причислял всякого рода обязательства к движимому имуществу.

Значимость нематериальных элементов в составе имущественного комплекса отмечалась и ранее. «Но нет ничего ошибочней как отождествление предприятия с имуществом. По своему составу предприятие представляет собою очень сложный конгломерат»¹⁴³, - считает В.И. Серебровский. «Любому организованному предпринимательскому делу (бизнесу) присущи: статический элемент, обособленный от иного имущества, - комплекс из материальных и нематериальных составляющих; динамический элемент - осуществление планируемых действий; цель - производство товаров или оказание услуг; продолжительное (постоянное участие) в имущественных отношениях; людские ресурсы», ¹⁴⁴ - полагает В.С. Ем.

Потребуется значительное время для того, чтобы, во-первых, предприятия как имущественные комплексы, вышедшие из-под государственной собственности, обрели действительную самостоятельность и оборотоспособность и, во-вторых, имущественные комплексы, созданные частными лицами, негосударственными коммерческими организациями, стали обладателями аналогичных вещных прав наравне с бывшими государственными. Безусловно, что с течением времени, при условии нормального развития экономического оборота разница между такими имущественными комплексами должна стать минимальной.

Но в настоящее время эта разница существует и требует постоянного внимания при юридической оценке всех положений, связанных с предприятием как объектом прав. Ввиду этого и некоторые вопросы, попытка решить которые предпринимается в настоящей работе, автор вынужден рассматривать с оговорками: и в отношении государственных имущественных комплексов настоящих и бывших предприятий-субъектов, и в отношении вновь возникающих, ранее не связанных с государственной собственностью.

В отнесении имущественного комплекса к недвижимости (даже пр и отсутствии в его составе традиционных недвижимых вещей) отобразился принцип эластичности права собственности, рассмотренный в свое время И.А. Покровским. ¹⁴⁵

Имущественный комплекс как объект недвижимости характеризуется не только необходимостью государственной регистрации сделок, вещных прав на него и обременений.

142. Цит. М. Деспакса по кн.: Кулагин М.И. Указ. соч. С. 30.

143.Серебровский В.И. Обращение взысканий на предприятие // Право и жизнь. 1924. N 1. С. 18.

144. Ем В.С. Договор продажи предприятия как форма отчуждения и приобретения бизнеса // Законодательство. 1999. N 11. С. 43.

145. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. С. 202.

Сделки с этим своеобразным объектом обусловлены и дополнительным рядом предписываемых ГК РФ (ст. ст. 560, 561) формальностей. С учетом сравнения И.А. Покровского, формальности эти, как «гири», «перетягивают пружину» господства собственника над предприятием, тем самым превращая, по существу, имущественный комплекс в малоинтересный для участников предпринимательского оборота объект. Е.А. Суханов подчеркивает, что при «заключении договора купли-продажи предприятия как имущественного комплекса составляется множество документов, проводится аудит, составляется акт приемки-передачи, сверяется баланс».¹⁴⁶

3.3. Неделимость имущественного комплекса как объекта

недвижимости

Выделяя отличительные черты имущественного комплекса и его составные элементы, следует остановиться на таком признаке как неделимость имущественного комплекса.

Итак, ГК РФ допускает участие в гражданском обороте не только предприятия в целом, но и его части: «предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав» (п. 2 ст. 132).

Изложенное нельзя отнести к какому-либо явному противоречию, поскольку законодатель, предусматривая возможность свободного участия в обороте не только предприятия в целом, но и его части, распространил на последнюю все признаки, характерные для имущественного комплекса.

Рассмотрим позицию ГК РФ: часть предприятия как самостоятельный объект гражданско-правовых сделок является выделенным из общего состава имущественного комплекса и должным образом обособленным и обозначенным имущественным блоком, своего рода «субкомплексом». Являясь самостоятельным объектом прав, часть предприятия должна также самостоятельно включать и имущество, и имущественные права, а в отдельных случаях - и некоторые исключительные права: права на фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания. За частью предприятия следуют и принадлежащие ему обременения, в том числе вытекающие из трудовых и социальных обязательств, присущих этой части имущественного комплекса.

Способность части имущественного комплекса как самостоятельного объекта прав к дальнейшему использованию для предпринимательской деятельности в том же составе, в котором эта часть функционировала до изменения вещных прав на нее, служит основным критерием, отделяющим от совокупности вещей, отдельного права, обязательства или их групп. Во всех других случаях выделенная из общего имущественного комплекса часть предприятия неминуемо становится иным объектом права и предметом гражданско-правовых сделок (вещью, имущественным правом и т.д.). Подтверждением данной позиции может служить судебная практика.

146.Суханов Е.А. Актуальные вопросы гражданского права // ЭЖ-Юрист. 1999. N 40.

В частности, высшая судебная инстанция не согласилась с правомерностью совершения ряда сделок по отчуждению отдельных недвижимых объектов, если в совокупности эти недвижимости образовывали материальный актив имущественного комплекса, но отчуждались без иных, в том числе нематериальных, элементов.¹⁴⁷ В процессе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования и просил признать все состоявшиеся договоры недействительными на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ ввиду их притворности, поскольку они были направлены на прикрытие сделок по продаже предприятия.

Апелляционная инстанция согласилась с доводами истца и признала указанные сделки ничтожными ввиду их притворности. Однако, установив притворность сделок, суд должен был на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ применить к отношениям сторон правила о купле-продаже предприятия. Эти правила не были применены судом, и вопрос о действительности сделок купли-продажи предприятия на их основании не исследовался.

Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца, исходили из того, что при совершении сделок с предприятием их предметом являются все виды имущества, входящие в единый имущественный комплекс, включая права требования, долги, права на фирменное наименование, товарные знаки и знаки обслуживания, другие исключительные права. Поскольку в данном деле было практически полностью продано имущество спиртзаводов общества «Бахус», состоящее из вещей, а передачи нематериальных активов и пассивов предприятия даже не предусматривалось, суды сделали вывод об отсутствии признаков продажи предприятия.

Материальные активы, входящие в имущественный комплекс, характеризуемый ввиду своей производственной цели как предприятие, не могут отчуждаться (если брать отчуждение их в совокупности, а не в качестве отдельных объектов) отдельно от пассивов предприятия (в первую очередь его долгов), выступающих как своего рода обременение активов (имущества). В противном случае могут быть нарушены интересы кредиторов данного предприятия.

Кроме того, суд кассационной инстанции неправомерно сделал вывод об отсутствии признаков продажи предприятия со стороны общества «Бахус», поскольку оно не прекратило производственную деятельность. В данной ситуации необоснованно было использовано понимание предприятия как субъекта права, а не как имущественного комплекса. Истец, как видно из материалов дела, обладал несколькими имущественными комплексами (предприятиями), и продажа трех из них не повлекла прекращения производственной деятельности общества «Бахус» как юридического лица (в части остальных предприятий).

147. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 5.

Согласно материалам дела практически все имущество, связанное с производственной деятельностью каждого из трех спиртзаводов общества «Бахус», было продано, то есть продолжать производственную деятельность на данных предприятиях стало невозможно.

Судебными инстанциями не исследован вопрос о соблюдении при заключении оспариваемых договоров купли-продажи недвижимого имущества правил ст. 554 ГК РФ, требующих надлежащим образом определить предмет в договоре, в частности установить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В материалах дела также отсутствуют данные о соблюдении сторонами требований ст. 561 ГК РФ о составлении и рассмотрении акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Если рассматривать в качестве иллюстрации приведенных доводов, например, имущество филиала акционерного общества - крупного производителя товаров, реально действующего в географически отдаленном месте, то его отчуждение (продажа) принципиально не изменяет и не прекращает участия в предпринимательской деятельности ни основного предприятия, ни отчуждаемого имущественного комплекса филиала. В данном случае речь может вестись именно о части предприятия как имущественного комплекса.

Состав части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав необязательно должен (а в некоторых случаях принципиально не должен) повторять состав самого предприятия, иметь те же элементы, что и имущественный комплекс в целом. Содержание части предприятия определяется не содержанием и назначением самого предприятия, а целиком и полностью сориентировано на конкретное назначение и место в системе гражданско-правовых отношений имущественного «субкомплекса». Правовая локальная «взаимозависимость» имущественного «блока», или «субкомплекса», может обусловливаться производственными, технологическими связями и быть достаточно тесной и связанной как с основным предприятием, так и посредством третьих лиц.

После юридического «отделения» (например, через куплю-продажу) рассматриваемой автономной части предприятия вопрос передачи прав и обязанностей, хотя изначально и входящих в состав основного предприятия, но относящихся исключительно к отчуждаемому имущественному «субкомплексу», решается путем включения этой части имущества в перечень переходящей в собственность иного лица части предприятия. Существовавшие ранее организационные, технологические и иные отношения в рамках юридического лица - собственника всего предприятия (в том числе и рассматриваемой части) трансформируются в равноправные гражданские правоотношения между лицами-собственниками.

Правоприменительная практика, связанная с регулированием отношений вокруг части предприятия как самостоятельного объекта предпринимательского интереса, пока не сложилась. Критерии определения границ этого объекта возможно установить только теоретическим путем. Границы части предприятия должны отделять ее, с одной стороны, от самого предприятия в целом (а таких предприятий у собственника - коллективного или индивидуального предпринимателя - может быть несколько, а с другой - от сложных комплексов вещей (например, автоматизированной производственной линии).

На мой взгляд, определение границ и состава части имущественного комплекса как самостоятельного объекта гражданского оборота должно исходить из следующего:

1. Часть имущественного комплекса коммерческой организации должна быть обособлена (или такое обособление возможно) от иного имущества без потерь свойств всего предприятия.

2. Часть имущественного комплекса в качестве элементов должна включать свойственные только ей права и обязанности. Эти нематериальные составляющие могут быть присущи только части предприятия и реально отделимы от общих для всего предприятия обязательств и прав требования.

3. Часть предприятия как самостоятельный объект должна иметь свое собственные учет и отчетность.

4. Оборотоспособность части предприятия так же обязательна, как и любого иного объекта гражданских прав. Иными словами, часть имущественного комплекса не отчуждается и не приобретается в целях дополнения к основному объекту, а сама по себе представляет предпринимательский интерес и участвует в экономическом обороте безотносительно предприятия в целом.

5. Как и само предприятие, его часть действительно участвует в предпринимательской деятельности, заряжена на самовоспроизводство, борьбу за место на рынке, обеспечена людским субстратом, посредством которого приводятся в движение и образуют единое целое отдельные звенья имущественного комплекса.

Такова позиция ГК РФ в отношении части предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав. Практическая же его применимость весьма проблематична, поскольку, исключая знак равенства между частью имущественного комплекса и совокупностью вещей, с одной стороны, и распространяя на часть предприятия все без исключения характеристики всего имущественного комплекса - с другой, правомерно поставить вопрос: а насколько теоретически вообще допустимо ее (части предприятия) участие в гражданском обороте?

В характеристике предприятия как имущественного комплекса необходимо уяснить взаимообязательность присутствия и непременность сочетания вещей и имущественных правоотношений, сложившихся ввиду или в связи с этими вещами. Иными словами, возможно ли признать недвижимым имущественным комплексом и, следовательно, самостоятельным объектом гражданского права предприятие только в составе одних вещей или только в составе одних имущественных прав?

Решение этой проблемы кроется, на мой взгляд, в особенностях исследуемого объекта гражданских прав, глубинных основах его проявления в предпринимательском обороте в качестве самостоятельного объекта. Признавая основным смыслом предприятия понятия «дело», «бизнес», следует признать определенную возможность относительно стабильного пополнения имущества, получения дополнительных материальных благ, сохранения за собой определенного места, ниши в экономическом обороте его, предприятия, главенствующей сутью, единственным назначением как имущественного комплекса. В этом аспекте вещное содержание предприятия - это статичное состояние комплекса, а возникающие, изменяющиеся и прекращающиеся «по поводу» вещей отношения - это динамика, внутреннее и внешнее самодвижение, саморегуляция, саморазвитие, самовоспроизводство организованной людским субстратом совокупности предметов материального мира. Наличие же в рамках предприятия интеллектуальной собственности (фирменное наименование, торговая марка и т.д.) придает описанным состояниям статики вещей и динамики действий других лиц (имущественным отношениям) определенную направленность, некую векторность (если следовать технической терминологии), подчеркивая суть имущественного комплекса.

Вычлененный из предприятия вещный момент сам по себе лишен потенции «возрастать», самостоятельно приносить собственнику все большую и большую материальную пользу. Это вытекает из природы вещей - постепенная утрата свойств, старение, что особенно значимо для предметов, задействованных в хозяйственном обороте. Оборудованный по последнему слову техники хлебопекарный цех с запасом сырья - по сути «мертвая» сложная вещь с принадлежностями; и, возможно, только в будущем она станет материальной основой предприятия и приобретет в его составе иную экономическую и правовую окраску. Тот же хлебопекарный цех, уже реально выпускающий востребованную продукцию и, следовательно, подпадающий под признаки имущественного комплекса, для того чтобы в дальнейшем оставаться предприятием, должен постоянно «поддерживаться» собственником в надлежащем состоянии - получать возможность обновлять и восстанавливать вещно-производственную составляющую, обучать персонал, разрабатывать новые технологии и т.д.

Имущественные же отношения или их интерпретация в виде действий других лиц в отличие от вещей по своему гражданско-правовому характеру «заряжены» на приобретение и преумножение материальных благ и, следовательно, в состоянии (и даже обязаны) самостоятельно выполнять основную функцию предприятия. Если имущество хлебопекарного цеха арендовано предпринимателем на достаточно длительный срок и право аренды вместе с группой длящихся имущественных правоотношений (без вещных объектов!) обеспечивают стабильную поставку сырья, переработку его и сбыт с прибылью готовой продукции, то уже можно вести речь об аренде предприятия как имущественного комплекса. Более того, ряд правоведов, рассматривая понятие обособленного имущества в определении юридического лица (ст. 48 ГК РФ), пришли к выводу о возможности создания и участия в экономическом обороте юридического лица, вовсе не обладающего какими-либо вещными правами. Так, В.А. Рахмилович пишет: «Имущество юридического лица далеко не исчерпывается вещными объектами и вещными правами... Оно вообще может не иметь ни одного из вещных прав, перечисленных в п. 1 ст. 48, и это не может служить основанием для непризнания его юридическим лицом и отказа в регистрации в качестве такового... Имущество юридического лица может состоять в деньгах на счетах, в правах так называемой интеллектуальной собственности и т.п., а оборудование (инвентарь) и помещение оно может арендовать».¹⁴⁸ Не обсуждая изложенные выводы относительно имущественного обособления юридического лица, следует отметить, что приведенная характеристика «безвещного» имущества больше соответствует отдельным видам предприятий, более бесспорно и корректно «накладывается» на понятие «имущественный комплекс» как механизм для извлечения из оборота материальных благ. Следовательно, предприятие может выступать в качестве объекта гражданского права либо как имущественный комплекс, объединяющий вещи и имущественные права, либо как имущественный комплекс, состоящий только как определенная совокупность имущественных прав и обязанностей. Предприятие как имущественный комплекс, состоящий только из вещей, ни теоретически, ни практически невозможно.

148. Рахмилович В.А. О достижениях и просчетах нового Гражданского кодекса Российской Федерации // Государство и право. 1996. N 4. С. 79.

3.4. Особенности элементно-структурных отношений в недвижимом имущественном комплексе

Как любая сложная системная правовая категория, имущественный комплекс, в том числе предприятие, имеет свою собственную конструкцию. Известно, что «юридическая конструкция - это своеобразное модельное построение прав, обязанностей, ответственности, их типовые схемы, в которые «облекается» юридический материал».¹⁴⁹ Юридические конструкции представляют собой «особый способ построения нормативного материала, задающий модель, типовую регламентацию для определенных правовых явлений (состояний, групп отношений)».¹⁵⁰ Юридическая конструкция имущественного комплекса призвана обеспечить достаточно жесткую и неизменную структуру при всем многообразии составов и форм данного объекта гражданских прав. Такая конструкция демонстрирует и элементно-структурные отношения в составе имущественного комплекса как объекта недвижимого имущества.

Приватизационные правовые акты квалифицировали переход права собственности (или иных вещных прав) на предприятие с акцентом на материальный компонент имущественного комплекса. Централизованно-учетный способ управления экономикой, воссозданный в течение всего времени социалистического периода российской истории, с логичным постоянством проявился и в механизмах определения и оценки передаваемых предприятий как имущества. В централизованно типизированных формах учета состава и цены имущественного комплекса неизменно и исключительно фигурировали статьи бухгалтерских балансов. Подавляющее большинство имущественных комплексов приватизируемых государственных и муниципальных предприятий обладало недвижимым имуществом (в основном - здания и сооружения), и это обстоятельство сыграло немаловажную роль в появлении именно действующей (а не иной) редакции ст. 132 ГК РФ. Нематериальные компоненты имущественного комплекса выражались в основном двумя строчками - кредиторская и дебиторская задолженности. Какого-либо документального и, следовательно, правового выражения иные элементы состава предприятия просто не получали. Ни фирменного наименования, ни репутации, ни деловых связей и т.д. собственник в лице соответствующих государственных организаций не обозначил, не передал и в значительной степени утратил и для себя самого, и для нового владельца. Норма, предназначенная для решения тактических, приватизационных задач разгосударствления экономики, в настоящее время по существу сдерживает развитие предпринимательского оборота в отношении имущественных комплексов.

Поставив определенный знак равенства между составом имущественного комплекса коммерческой организации и бухгалтерским балансом, собственник

149. Алексеев С.С. Право: азбука - теория - философия: опыт комплексного исследования. М.: Статут, 1999. С. 108.

150. Проблемы теории государства и права: Учебник / Под ред. С.С. Алексеева. М.: Юрид. лит., 1987. С. 232.

(государство, муниципальное образование) достиг по меньшей мере двух негативных результатов:

а) объединил в целый комплексный объект две полярные правовые категории: недвижимые вещи и нематериальные блага, подчинив эту совокупность режиму недвижимости и практически лишив имущественный комплекс оборотоспособности;

б) фактически выхолостил из предприятия как имущественного комплекса его изначальную и главную суть, изъял из его состава основную предпринимательскую ценность - способность к участию в предпринимательском обороте.

Имущественный комплекс - особый объект гражданских прав, востребованный предпринимательским оборотом возможностью упрощенной передачи комплекса прав - и вещных, и обязательственных. Именно по этой причине имущественный комплекс возникает в общем имуществе отчуждателя (и соответственно - в имуществе приобретателя) одномоментно, минимизируя риски и предоставляя краткое время для оценки его стоимости. Сущность, реальные состав и ценность имущественного комплекса могут быть выявлены исключительно в момент перехода к новому собственнику в условиях свободы договора и автономии воли. Приватизацию в нашей стране трудно отнести к подобного рода гражданско-правовым сделкам.

Недвижимость в составе имущественного комплекса - это его материальная основа, стабильная, открытая, предполагающая прочность вещного права на нее, что, казалось бы, неминуемо должно предопределить ее, недвижимости, центральную, организующую, господствующую роль во всякой совокупности имуществ. Такова функция всякой недвижимой вещи, подчиняющей в элементно-структурных отношениях всякий иной объект гражданских прав. Однако в составе имущественного комплекса недвижимое имущество, во-первых, не является обязательным, а во-вторых, лишено предопределенной ей функциональными свойствами роли, поскольку нематериальные элементы (например, долги), более динамичные и скрытые, могут оказаться более существенными для владельца и переместиться таким образом в организационный центр имущественного комплекса. Кроме того, режим недвижимости, которым наделен имущественный комплекс, требует соответствующей регистрации прав на него, что, возможно, исключительно для статичного объекта, действующий же имущественный комплекс не может быть зафиксирован как недвижимость даже на крайне непродолжительное время.

Принципиально сущность целостности предприятия как самостоятельного объекта гражданских прав определяет норма ГК РФ (п. 2 ст. 132), устанавливающая основной критерий отнесения того или иного имущества к предприятию, - это предназначение вещи или степень ее отношения для деятельности предприятия. Деятельность предприятия заключается в предпринимательском участии в экономическом обороте определенным способом, например через производство определенных товаров или оказание услуг. Имущественный комплекс, таким образом, составляют вещи, отношения (права и обязанности), права на результаты интеллектуальной деятельности, которые в своей совокупности и единстве, назначении и принадлежности так или иначе, но задействованы в конкретном, индивидуальном, характерном именно для данного предприятия механизме получения прибыли, материального блага.

«Целевое» предназначение и четкое «место» вещей, отношений, наименования и других составляющих имущественного комплекса - характерная черта и особенность объекта права в виде предприятия, ставшего таковым в результате разгосударствления социалистической экономики. Только советской жесткоплановой системе хозяйствования присуща столь категорическая и конкретно-определенная связанность имущества с заранее отведенным «участком» нишей в системе экономического оборота. В сущности, в таком ракурсе предприятие - это объект права, весьма специальный и созданный исключительно для выполнения отдельной хозяйственной задачи.¹⁵¹ Такое характерное построение имущественного комплекса было обусловлено, во-первых, достаточно стабильной востребованностью (даже искусственно поддерживаемой государством) выпускаемой продукции или оказываемых услуг и, во-вторых, отсутствием реальной конкуренции, практической невозможностью банкротства и минимизацией предпринимательского риска, присущих свободной рыночной экономике.

Безусловно, и имущественные комплексы, созданные в последнее десятилетие, также могут являться строго «сориентированным» на конкретную экономическую задачу предприятием с соответствующим «набором» вещей и прав. Совпадая по внешним признакам с предприятием - объективированным выражением субъекта советского хозяйственного права, имущественный комплекс, созданный на базе частной собственности, в большей степени зиждется на потребностях свободного предпринимательского оборота, имеет в своей основе более востребованную и выраженную универсальную оборотоспособность, обладает готовностью реагировать на изменения экономической ситуации, «запасные» варианты применения, различные уровни страхования, вплоть до заранее просчитываемой итоговой несостоятельности. В этой связи нельзя не согласиться с В.А. Дозорцевым, отметившим, что «по своей сути предприятие - это не юридическая, а производственная (или производственно-технологическая) категория».¹⁵²

В настоящей работе уже отмечалось несовпадение имущества юридического лица и составляющих элементов предприятия - имущественного комплекса. Определение принадлежности и отнесение собственником или иным участником гражданско-правового отношения той или иной вещи, права или обязанности к

151. Учебник / Под ред. д-ра экон. наук В.И. Кошкина, канд. экон. наук В.М. Шупыро. М.: ИНФРА-М, 1997. С. 60.

152. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. 1997. N 9. С. 33.

обособленному имущественному комплексу - задача не столько организационно-техническая, сколько юридическая, так как несоблюдение целостности предприятия, неделимости имущественного комплекса автоматически влечет изменение вида объекта прав, а при участии предприятия в гражданском обороте - изменение предмета сделки со всеми вытекающими правовыми последствиями.

Более сложным является определение состава и границ предприятия - имущественного комплекса - в случаях более полного «совпадения» имущества юридического лица и имущества предприятия - объекта гражданских прав, особенно в ситуации, когда отчуждение имущественного комплекса в форме действующего предприятия не предполагает дальнейшего активного участия юридического лица - его первоначального собственника (как это практиковалось в пик разгосударствления) в ранее занимаемой предпринимательской сфере. Естественно, в таком случае стремление владельца - максимально обременить имущественный комплекс имеющимся имуществом, правами, обязанностями, а цель нового собственника - максимально «облегчить» предприятие, освободить его от имущества, не задействованного напрямую в основной задаче имущественного комплекса - участии в предпринимательской деятельности для получения максимальной прибыли.

ГК РФ не предусматривает жесткой конструкции предприятия, не определяет какой-либо исчерпывающий перечень элементов, составляющих имущественный комплекс. В данном случае должны быть использованы общие принципы гражданского регулирования отношений в сфере предпринимательского оборота: равенства участников, свободы договора и т.д. Участники отношений, складывающихся вокруг предприятия как объекта прав, предмета гражданско-правовых сделок, и в первую очередь сам собственник самостоятельно определяют состав имущественного комплекса. Безошибочность такого определения в значительной степени зависит от правильного определения центрального, основного звена имущественного комплекса.

В составе всякого предприятия как имущественного комплекса при его неповторимости и разнообразном сочетании отдельных элементов следует выделить непременно участвующее в любом имущественном комплексе основное звено, постоянную и характерную лишь для данной группы предприятий доминирующую «константу». Такое звено можно определить как основное предпринимательское звено имущественного комплекса.

Выделение такого основного предпринимательского звена в составе предприятия необходимо, во-первых, для установления границ имущественного комплекса, отнесения или неотнесения к предприятию отдельного элемента, а во-вторых (и это наиболее важно), для принципиального определения, является ли на самом деле конкретный комплекс вещей, прав и обязанностей предприятием как объектом прав. Иными словами, основное, или главное, предпринимательское звено выступает таким элементом комплекса, которое в отличие от иных звеньев обеспечивает предприятию реальное участие в предпринимательской сфере и определяет действительное место предприятия в экономическом обороте. Ввиду теоретической и практической значимости для уяснения границ состава и, следовательно, реальной материальной ценности имущественного комплекса, его основного предпринимательского звена, следует рассмотреть это понятие более углубленно.

Как уже отмечалось, одним из наиболее значимых и неотъемлемых признаков имущественного комплекса является его способность самостоятельно участвовать в гражданском обороте, нести определенные черты, более характерные для субъекта права (иметь права и обязанности, владеть результатами интеллектуальной деятельности и т.д.), саморазвиваться и самоорганизовываться. Действительное участие предприятия в предпринимательской сфере, получение от результатов его деятельности постоянного и в принципе прогнозируемого материального дохода (а без этих черт предприятие становится комплексом «мертвого» имущества) обеспечиваются основным предпринимательским звеном, которое определяет состав и границы имущественного комплекса, группирует (и подчиняет) вокруг себя иные элементы предприятия, являясь, в сущности, «стержнем» рассматриваемого объекта гражданских прав.

Поскольку состав предприятия не закреплен ГК РФ жестко и определенно, постольку и в различного вида имущественные комплексы могут входить как все перечисленные в ст. 132 элементы (и не только перечисленные), так и неполные совокупности, а в некоторых случаях - отдельные, единичные составляющие. Это обстоятельство, а также место предприятия в предпринимательском обороте, основная цель его коммерческой деятельности позволяют выделить в различных имущественных комплексах основные предпринимательские звенья, предопределяющие не только состав, но и в определенной мере значимость (и стоимость) этого объекта и его дальнейшую оборотоспособность. Основное предпринимательское звено - обязательный элемент любого имущественного комплекса и независимо от того, какой конкретно элемент состава предприятия им является (земельный участок или, например, фирменное наименование), он всегда выступает центральным элементом, объединяющим или, можно сказать, «нанизывающим» на себя все остальные составляющие. В имущественном комплексе с участием в качестве элемента недвижимой вещи в силу системных свойств данной совокупности наблюдается «столкновение» двух центров - объекта недвижимого имущества как организующего, изначально и внутренне функционально стремящегося к доминирующей роли и основного предпринимательского звена, в силу функциональной направленности всей системы (имущественного комплекса) выдвинутого на господствующее место. В предпринимательском обороте, безусловно, в соединении в целый объект недвижимой вещи и основного предпринимательского звена при несовпадении этих категорий (что принципиально более вероятно, чем возможно) большую значимость приобретает основное предпринимательское звено. Недвижимое имущество в этом случае играет вспомогательную роль, обеспечивая реализацию функций, заложенных в основное предпринимательское звено, и, следовательно, должно быть подчинено режиму движимости, то есть иному, чем правила о недвижимости. Правовой режим движимого имущества для вещей недвижимых неестествен и невозможен, равно как неестествен и невозможен режим недвижимости, распространенный на сущностно движимые объекты, например на имущественные права.

Изложенное и с точки зрения системности объектов недвижимого имущества, особенностей и уникальности элементно-структурных связей приводит к выводу о необходимости, сохранив имущественный комплекс как объект гражданских прав, вывести его из состава объектов недвижимого имущества. Присутствующие же в комплексе собственно недвижимые вещи (земельные участки, здания и сооружения) в целях регистрации прав на них в установленном порядке и исключительно для этих целей должны выделяться из состава имущественного комплекса для соответствующей регистрации в качестве недвижимого элемента комплекса (как одна недвижимая вещь или как сложная недвижимая вещь). К аналогичному выводу, хотя и из иных начальных посылок, не связанных с системностью недвижимостей, пришли авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимых вещах, предлагающие внесение соответствующих изменений в законодательство. В частности, понимая под предприятием действующий имущественный комплекс («предприятие на ходу»), фактически используемый в предпринимательской деятельности собственника, которая позволяет выделить из всех обязательств собственника те обязательства, которые связаны исключительно с деятельностью данного имущественного комплекса, Концепция содержит предложение не квалифицировать предприятие как объект недвижимости.¹⁵³

Безусловно, имущественный комплекс не может быть отнесен к абсолютно неделимым объектам гражданских прав. Собственник полномочен, например, отчуждать предприятие не только как единый объект, но и «частями», предварительно «расчленив» имущественный комплекс. Таким образом, отдельно могут быть проданы или отчуждены иным способом и по отдельным самостоятельным договорам разным лицам вещи, права на результаты интеллектуальной деятельности, права, обязанности и т.д. В таком случае имущественный комплекс уже не выступает как прежний объект гражданских правоотношений, юридически прекращает свое существование или, как минимум, становится иным.

153. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимых вещах. С. 33.

Изложенное позволяет сделать заключение, что основным критерием, определяющим юридические рамки предприятия как имущественного комплекса, является ранее сложившаяся и сохраняемая им на момент отчуждения первоначальная гражданско-правовая оборотоспособность как единого объекта, способность и далее, и аналогичным образом участвовать в предпринимательской деятельности. Изъятие из состава имущественного комплекса предопределенного его местом в экономическом обороте и стоящими перед ним производственно-хозяйственными задачами какого-либо существенного элемента (вещи, права и т.д.) влечет прекращение имущественного комплекса как единого объекта и появление ряда иных объектов - самостоятельных вещей, прав, результатов интеллектуальной деятельности.

Статья 132 ГК РФ так и трактует понятие предприятия: «имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности». Названная черта является и следующим отличительным признаком предприятия как объекта и, пожалуй, как это следует из изложенного выше, основополагающей гранью комплекса в системе совокупностей имущественных объектов - вещей (в том числе и сложных), прав и т.п. Имущественный комплекс останется только имуществом, если он не задействован в экономическом обороте. Предприятием имущественный комплекс становится только в том случае, когда посредством его вещного и обязательственного содержания и проявления осуществляется участие субъекта-собственника в гражданском обороте, извлекается стабильный (и это очень существенно) и определенно прогнозируемый доход, появляются материальные блага.

В отличие от «чистого» комплекса вещей, например построенного «под ключ» цеха по выпуску строительных материалов, обеспеченного на какой-то период времени сырьем, но еще без работников, без налаженной поставки сырья и комплектующих, сбыта готовой продукции, организованной рекламы, имущественный комплекс в виде предприятия - это самоорганизующийся, самовоспроизводящийся механизм, функционирующий автономно от изменений внешних вещных прав на него в целом. В приведенном примере цех - сложная вещь со всеми вытекающими правовыми последствиями и правилами участия в гражданском обороте, а тот же цех, но работающий, выпускающий изделия, воспринимающий вкладываемый в него труд работников, является уже имущественным комплексом в виде предприятия.

ГК РФ (ст. 132) включает в состав имущественного комплекса предприятия как объекта гражданских прав все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Понятие и сущность самого недвижимого имущества уже кратко анализировались в настоящем исследовании. Статья 132 ГК РФ, как отмечалось выше, дает не являющийся исчерпывающим перечень элементов, входящих в состав предприятия как объекта гражданских прав: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, продукцию, работу и услуги, другие исключительные права. Текст анализируемой нормы ГК РФ своей внутренней логикой, построением, смысловым ударением предполагает разнообразное и свободное построение элементов имущественного комплекса, наличие одних и отсутствие других, различное их сочетание. Конкретизация состава предприятия (количественного и качественного) определяется исключительно его фактическим содержанием и производственно-хозяйственным назначением, предметом деятельности и занимаемым в системе экономических отношений местом.

Естественно, что изначально состав имущественного комплекса определяется собственником, создавшим или «условно выделившим» его из своего общего имущества. Дальнейшее развитие имущественного комплекса и его состава зависит от места в системе экономических отношений, которое он (имущественный комплекс) занимает или стремится занять. Уполномоченные собственником должностные лица в рамках своей компетенции управляют для получения прибыли или решения какой-либо социальной задачи. Юридическим, а в некоторых случаях - иным лицом (например, предпринимателем без образования юридического лица, физическим лицом) приобретаются вещи - здания, сооружения, сырье и т.д., возникают договорные и иные правоотношения с другими участниками гражданского оборота, появляются и права, и обязанности к третьим лицам.

Такое состояние совокупного имущества индивидуального или коллективного предпринимателя нельзя строго уравнять с рассматриваемым составом имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Лицо, владеющее имуществом предприятия, специально, как правило, не выделяет для третьих лиц в общем объеме своего имущества и имущественных прав и обязанностей отдельные (а в некоторых случаях - подавляющую часть) вещи, права и обязанности в такое понятие, как «предприятие» или «имущественный комплекс» (хотя, безусловно, сущность имущественного комплекса предполагает ведение особого «счетоводства»). Имущество лица как для собственника, так и для всех иных лиц отождествляется с общим имуществом носителя права собственности или иного вещного права, безотносительно, входит или нет какой-либо элемент упомянутого имущества в имеющийся, но конкретно еще не выделенный во вне имущественный комплекс. Перечень достаточно полный, но не жесткий. В составе имущественного комплекса допустимы изменения и в сторону расширения, и в сторону сужения перечня входящих в предприятие элементов.

В юридической литературе элементы, составляющие предприятие как объект гражданского права, в основном подразделяются на две группы: а) собственно

имущество и б) объекты интеллектуальной собственности,¹⁵⁴ а имущество, в свою очередь, - на вещи и имущественные права и обязанности. В таком структурном построении имущественного комплекса собственно недвижимое имущество может (а зачастую - должно) уступить место центрального, организующего звена иному элементу, вполне вероятно, нематериального характера. С позиций объектов гражданского права такой симбиоз в составе единого объекта противоречит сущности недвижимости и ее предназначенному месту в предмете гражданско-правового регулирования и неминуемо приводит к отторжению закрепляемых законом свойств недвижимой вещи. Динамичный, находящийся в постоянном развитии и изменении имущественный комплекс не только по своей сущности не может быть в целом отнесен к недвижимости, но и исключает недвижимость как синтетический элемент в своем составе. Безусловно, имущественный комплекс как единый объект гражданских прав может «базироваться» на недвижимости, однако участвует в обороте, во-первых, самостоятельно, как движимое имущество и, во-вторых, обособленно от недвижимых вещей.

Изложенное в настоящей главе позволяет сделать некоторые краткие обобщающие выводы:

1. Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно придать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества.

2. Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по их поводу.

3. Недвижимое имущество в составе имущественного комплекса может уступить «привычное» для объектов гражданских прав место организационного центра иному элементу (возможно, нематериальному).

4. Имущественный комплекс в ракурсе объектов гражданских прав не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей. Правоприменитель, законодатель, некорректно используя термины «недвижимый имущественный комплекс», «технологический комплекс» и т.д., привносят неопределенность в квалификацию сущности объекта.

5. Функциональная направленность имущественного комплекса (участие в предпринимательской деятельности, выполнение социальных или иных целей) является связующим звеном объектов недвижимого имущества, входящих в состав комплекса, в совокупность комплексного уровня системы недвижимостей.

154. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) (под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство "Юрайт", 2004.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Завершая исследование института недвижимого имущества, следует сделать наиболее важные и в научном, и в практическом отношении выводы.

Трудно переоценить значимость недвижимого имущества для политической, экономической и правовой системы любого организованного общества. Как для отношений товаропроизводства, так и для правового регулирования имущественного оборота, исключительно недвижимость, несмотря на периодически приобретающую определенную значимость производную группу нематериальных объектов (имущественные права, деньги, ценные бумаги и т.д.), всегда была и остается стержнем и высшим смыслом какой бы то ни было государственности. Для публичного права земля, ее недра, ее поверхность, в том числе покрытая лесом или водой, земля, отчасти даже разделенная на условные участки с относительно различным правовым положением (режимом), всегда является территорией государства. «Территория не только существеннейший производительный капитал нации; она - место для ее жизни, она в подлинном смысле «дом» нации, дом, в котором она живет всеми сторонами своего существования».

Стремление же гражданина (юридического лица) стать обладателем недвижимого имущества - не только суть социально-психологических стремлений отделить себя как индивида от власти и государства, но и единственный такого непереоценимого уровня и значимости экономико-правовой способ включения субъекта в цивилизованный и свободный предпринимательский оборот, обеспечивающий истинное духовное и имущественное процветание.

Конституционные гарантии прав собственника, принципы единства экономического пространства, свободы перемещения товаров, услуг и финансовых средств, поддержки конкуренции и свободы экономической деятельности не могут быть реализованы иначе, чем утверждением в государственной деятельности, судебной практике, повседневной жизни людей принципиальных, кристаллизирующихся тысячелетиями идей частного права. Основные начала гражданского законодательства, возносящиеся, по существу, в главенствующие частноправовые принципы, обеспечиваются не только юридическим их провозглашением (ст. 1 Гражданского кодекса РФ), но и гарантированным прочным правом собственности, в том числе стабильным, уверенным и защищенным вещным обладанием участниками имущественных отношений недвижимым имуществом.

Объекты гражданских прав закономерно занимают центральное место в научной, законодательной и правоприменительной сфере юриспруденции, не только предопределяя потенциальную совокупность всех иных материальных благ, включенных в экономический оборот, но и обусловливая этой совокупностью, а также приоритетами и (что не менее важно) своей системностью собственно сущность экономических и правовых отношений и, следовательно, степень духовного развития общества, его цивилизованности.

Недвижимое имущество являлось и является предметом постоянного внимания юридической науки. Легализация современным российским гражданским правом частной собственности не только на всю совокупность объектов недвижимости, но даже и на отдельные группы таких объектов немедленно в той или иной степени включает в коммерческий оборот всю систему недвижимого имущества. Цивилистическое научное сообщество активно устремилось в развитие учения о недвижимых вещах. Появились монографические и диссертационные исследования, многочисленные комментарии и научные статьи (М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.С. Ем, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.). Принятие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Земельного кодекса РФ в дальнейшем стимулировало научную мысль о недвижимых объектах гражданских прав.

Новейшие описания и классификация объектов недвижимого имущества, выйдя за принципиальную уровневую границу деления «недвижимые вещи по природе» и «недвижимые вещи по закону», естественным образом достигли сущностного порога признания и осмысления их комплексности и наличия определенных структурных связей.

Достаточно большое количество научных публикаций последних двух десятилетий неоднократно касалось под разными ракурсами проблематики недвижимых вещей.

Между тем именно на гранях взаимоотношений отраслей российского законодательства при регулировании отношений, связанных с недвижимостью, возникает значительное число коллизий и нерешенных вопросов: гражданское и земельное, гражданское и лесное, гражданское и водное отрасли права. Так же в сфере гражданского законодательства не получили должного доктринального решения многие проблемы, касающиеся, в частности, взаимоотношения объектов недвижимого имущества (земельный участок - строение, здание - нежилое помещение и т.д.).

В связи с этим, подводя итог исследованию данной темы, можно предложить некоторые способы совершенствования законодательства в области регулирования правоотношений:

1) Из перечня объектов недвижимого имущества, содержащегося в ст. 130 ГК РФ, следует исключить такие объекты, как леса, многолетние насаждения, а также обособленные водные объекты и внести в Лесной и Водный Кодексы РФ соответствующие изменения, так как объектами недвижимости являются не сами леса и водные объекты, а те земельные участки на которых они расположены.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе также исходит из необходимости исключения из перечня недвижимого имущества лесов и многолетних насаждений, поскольку «недвижимыми вещами являются не сами леса и многолетние насаждения, а те земельные участки, на которых они расположены. Отчетливо видно, что даже в законодательном определении «лесной фонд» речь идет не о самой лесной растительности, а о тех земельных участках, на которых она расположена».

В ст. 130 ГК РФ к разряду объектов недвижимости отнесены также обособленные водные объекты. С учетом вышесказанного предлагается замкнутый водный объект как объект недвижимости из ст. 130 ГК РФ исключить и внести соответствующие изменения в Водный Кодекс РФ.

2) Дополнить ст. 130 ГК РФ указанием новых объектов недвижимого имущества с целью детализации их правового режима. К числу таких объектов относятся: помещения (жилые и нежилые), так как в юридической литературе получила распространение точка зрения, в соответствии с которо й помещение является недвижи-мостью в силу закона, когда готовился и принимался новый ГК, нежилые помещения не признавались объектом недвижимости

3) Имущественные комплексы (в том числе предприятия), являясь особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов.

Необходимо на законодательном уровне предать имущественному комплексу особый статус объекта недвижимого имущества, так как входящая в состав имущественного комплекса недвижимость отдельно либо в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по ее поводу.

В условиях развития рыночных отношений государство должно уделять больше внимания отношениям, связанным с недвижимым имуществом; приводить в соответствие с реалиями нормативные акты и устранять их противоречивость.

Библиографический список.

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. //Российская газета от 25 декабря 1993 г.

2.Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая //Собрание законодательства РФ от 5 декабря 1994 г. ст. 3301.

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая //Собрание законодательства от 29.01.96 № 5 ст. 410.

4. Гражданский Кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civille e leggi collegate. Ed/Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994/ 1995; Gazzeta uficile, 5 agosto 1985, № 183.

5. Водный Кодекс Российской Федерации //Российская газета. № 227 от 23.11.95.; Российская газета. № 229 от 25.11.95.

6. Лесной Кодекс Российской Федерации //Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 5. Ст. 610.

7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 03.05.1999. № 18. ст. 2207.

8. Воздушный Кодекс Российской Федерации //Собрание законодательства Российской Федерации от 24.03.96. № 12 ст. 1383.

9. Основы законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 № 4462-1 //Российская газета от 13 марта 1993 г.

10. Закон Российской Федерации «О недрах» от 21 февраля 1992 г. № 2395-I //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РФ. 1992. № 16. Ст. 834.

11.Закон Российской Федерации от 14.07.1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» //Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного совета РФ от 20 августа 1992 г. № 33. ст. 1915.

12. Закон РФ «Об образовании» от 10 июля 1992 г. № 3266-1 //Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 30 июля 1992 г. № 30. ст. 3594.

13. Закон РФ от 29 мая 1992 г. «О залоге» № 2872-1//Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ от 11 июня 1992 г. № 23. ст. 1239.

14. Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 25. Ст. 2963.

15.Федеральный закон от 14.11.02 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» //Собрание законодательства Российской Федерации от 02.12.02. № 48 ст.4746

16. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимо-сти)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ //Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. С изм., внесенными ФЗ № 19-ФЗ от 11.02.02.

17. Федеральный Закон Российской Федерации от 25.10 2001 г. «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» № 137-ФЗ //Российская газета от 30 октября 2001 г. № 211-212.

18. Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» //Собрание законодательства Российской Федерации от 3 августа 1998 г. № 31. ст. 3813.

19. Постановление Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. № 660 «Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам» //Собрание законодательства Российской Федерации. 2000. № 37. ст. 3729.

20. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.98 № 219 //Российская газета. 04.03.98.

21. Письмо Министерства финансов РФ от 18 июля 1994 г. № 03-02-08 //Закон. - 1999. - № 4.

2. НАУЧНАЯ И СПЕЦИАЛЬНАЯ ЛИТЕРАТУРА

22. Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву /М.М. Агарков. - М.:Зерцало, 1940. - 321 с.

23. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью /И.Т. Балабанов. - М.: Финансы и статистика, 1996. - с. 118.

24. Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование) /В.В. Безбах. - М.:Ориентир, 1997. - с. 293.

25. Берман Г. Дж. Западная традиция права: эпоха формирования /Г.Дж. Берман. - Пер. с англ. - М:Ось, 1998. - 374 с.

26. Богатых Е.А. Гражданское и торговое право /Е.А. Богатых. - М.:Инфра-М, 2000. - 303 с.

27. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: купля-продажа. Дарение. Наследование. Налогообложение /Е.С. Болтанова. - Серия «Закон и общество». - Ростов н/Д: Феникс, 2002. - 320 с.

28. Брагинский М.И. Договорное право /М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.:Юристъ, 1997. - с. 596.

29. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность /А.В. Венедиктов. - М.:Мир,1948. - 126 с.

30. Витрянский В.В. Договор аренды и его виды: прокат, фрахтование на время, аренда зданий, сооружений и предприятий, лизинг /В.В. Витрянский. - М.: Статут, 1999. - 256 с.

31. Воронин. И.К. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации /И. К. Воронин. - М.:Мигалион, 2003. - 135 с.

32. Горемыкин В.А. Рынок недвижимости /В.А. Горемыкин. - М.: МЭГУ, 1994.- 320 с.

33. Гражданское право. Учебник. Часть II. Издание третье, перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого.- М.:ПРОСПЕКТ, 1998. - 573 с.

34. Гражданское право: В 2 т. Т. I: Учебник / Отв. ред. проф. Е.А.Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:Издательство БЕК, 2002. - 583 с.

35. Гришаев С.П. Все о недвижимости: Регистрация прав. Купля-продажа, мена, дарение. Аренда. Наем жилого помещения. Ипотека. Наследование /Учебно-практ. пособ. /С.П. Гришаев. - М.: Бек, 2000. - 259 с.

36. Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование /Науч.-практ. пособие /Ю.Г. Жариков, М.Г. Масевич. -- М.: Издательство БЕК, 1997. - 253 с.

37. Иоффе О.С. Новый Гражданский кодекс РСФСР /О.С. Иоффе, Ю.К. Толстой. - Ленинград:ЛГУ, 1965. - 225 с.

38. Иоффе О.С. Цивилистическая доктрина феодализма: Избранные работы по гражданскому праву /О.С. Иоффе. - М.:Норма:Норма-Инфра, 2000. - 189 с.

39. Козлова И.В. Переход права собственности на объекты недвижимости. / Козлова И.В. - Владивосток.: МИР, 1998. - 98 с.

40. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России /Отв. ред. А.Л. Маковский // Гражданский Кодекс России. Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998. - 476 с.

41. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ, части второй (постатейный)/Под ред. О.Н. Садикова. - Изд. 3-е.- М.:ИНФРА-НОРМА, 1998. - 489 с.

42. Кулаков В.В. Залог недвижимости как способ обеспечения обязательств /В.В. Кулаков. - Ульяновск: УлГУ, 2004. - 133 с.

43. Ломидзе О.Г. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» /О.Г. Ломидзе. - М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1999. - с. 453 с.

44. Мызров С.Н. Договор аренды / Отв. ред. В.П. Воложанин. - Ульяновск: УлГУ, 2001. - 167 с.

45. Новицкий И.Б. Общее учение об обязательстве. / И.Б. Новицкий, И.А. Лунц. - М.:Мир, 1958. - 280 с.

46. Ожегов С.И. Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. - М.: Русский язык, 1984. - 980 с.

47. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права /К.П. Победоносцев. - М., 2002.- 258 с.

48. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права /И.А. Покровский. - М.:Спарк, 1998. - 283 с.

49. Постатейный комментарий в Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова. - М.:Спарк, 1999. - 254 с.

50. Римское частное право: Учебник /Под ред. И.Б. Новицкого и И.С. Перетерского. - М.: Юрист,1996.- 645 с.

51. Романов О.Е. Предприятие и иные имущественные комплексы как объекты гражданских прав /О.Е. Романов. - СПб.: Юрид. Центр Пресс, 2004. - 302 с.

52. Советское гражданское право. Учебник /Под ред. О.А. Красавчикова. - М.:Зерцало, 1985 г. - 314 с.

53. Суханов Е.А. Комментарий части первой Гражданского Кодекса РФ для предпринимателей /Е.А. Суханов. - М.:ПРОСПЕКТ, 1995. - 327 с.

54. Суханов Е.А. Основные положения права собственности /Е.А. Суханов, У. Матеи. - М.: Юристъ, 1999. - 472 с.

55. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права /Г.Ф. Шершеневич. - Тула: Мигалион, 2001. - 203 с.

56. Шершеневич. Г.Ф. «Учебник гражданского права» (по изданию на 1907 г.) /Г.Ф. Шершеневич. - М.:Ось, 1995 г. - 463 с.

57. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России /Л.В. Щенникова. - М.: Бек, 1986. - 56 с.

58. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. Изд. второе, перераб. и доп. /Отв. ред. Хвостов В.М. - М.:Юристъ, 1998. - 623 с.

3. Статьи

59. Абрамова М.В. К вопросу о понятии недвижимого имущества /М.В. Абрамова // Нотариус.- 2003 - №3 (41) - с. 10-13.

60. Брауде И.А. Переход права собственности на строение /И.А. Брауде // Советское государство и право. - 1946. - № 7. - с.51-60.

61. Витрянский В.В. Защита права собственности /В.В. Витрянский //Закон. - 1995. - № 11. - с. 109-120.

62. Вятчин В.А. Защита права собственности на недвижимость /В.А. Вятчин //Арбитражная практика. - 2003. - № 12. - с. 13-20.

63. Гимолеев Р. Государственная регистрация залога недвижимости /Р. Гимолеев //Право и экономика. - 2004. - № 2.- с. 26-29.

64. Гумаров И.Е. Понятие вещи в современном гражданском праве России /И.Е. Гумаров // Хозяйство и право. 2000. № 3. - с. 75-89.

65. Долинская В.В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования /В.В. Долинская //Закон. - март. - 2005. - с. 3-11.

66. Зинченко С. О правовом режиме нежилых помещений /С. Зинченко, Лапач В., Газарьян Б. //Информационно-справочная система «Кодекс».

67. Иващенко С.Б. Движимое и недвижимое имущество, критерии разграничения /С.Б. Иващенко //Вопросы совершенствования правоохранительной деятельности органов внутренних дел. Ч. 1. - М., 1997. - с. 87-114.

68. Орлова М. Ипотека (залог) права аренды /М. Орлова //Справочно-правовая система «Гарант».

69. Павлодский Е. Залог и право/Е. Павлодский //Хозяйство и право. - 1997. - № 2. - с. 11-19.

70. Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости /Е.Ю. Петров // Цивилистические записки: Межвуз. сб. научн. тр.: Вып. 2/ Институт частного права г. Екатеринбург. - М.: Статут, 2002 - с. 179-202.

71. Потяркин Д. Раздел жилого помещения /Д. Потяркин //Законность. - 1999. - № 8. - с. 40-52.

72. Серокурова У.В. Защита права собственности на недвижимое имущество /У.В. Серокурова / Проблемы конкуренции гражданско-правовых способов защиты //Арбитражная практика. - 2002. - № 8. - с. 13-20.

73. Серокурова У.В. Способы защиты права собственности на недвижимое имущество /У.В. Серокурова //Арбитражная практика. - 2002. - № 2 - с. 10-19.

74. Смышляев Д.В. Особенности правового положения объекта незавершенного строительства / Под. ред. С.С. Алексеева // Актуальные проблемы гражданского права - М,2000. - с. 61-92.

75. Субботин М.В. Специальные способы защиты права собственности /М.В. Субботин //Законодательство. - 2004. - № 3. - с. 16-23.

76. Сыроедов Н.А. Земля как объект гражданского оборота /Н.А. Сыроедов //Цивилистическая практика. Вып. Четвертый. - Екатеринбург,2002.- с. 13-47.

77. Терновская Л. Ипотека: проблемы, перспективы (желаемое и действительность) /Л. Терновская //Информационно-правовая система «Кодекс».

78. Толстой В.С. Содержание относительных правоотношений //В.С. Толстой /Советское государство и право. - 1969. - № 3. - с. 119-134.

79. Тужилова-Орданская Е.М. Понятие и особенности недвижимости как объекта прав по Гражданскому Кодексу РФ /Е.М. Тужилова-Орданская //Журнал российского права. - 2004. -- № 6. - с. 88-94.

80. Хаскельберг Б.Л. Исполнение договора купли-продажи недвижимости и переход права собственности /Б.Л. Хаскельберг //Проблемы развития и совершенствования российского законодательства:Сб. статей. Ч. 2. - Томск, 1999. - с. 10-24.

4. Судебная практика

81. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах разрешения практики, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 1998. - № 10. - с. 10-23.

82. Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке» // Справочно-правовая система «Гарант».

83. Информационное письмо ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» //Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2002. - № 3. - с. 20-29.

84. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда». //Вестник ВАС РФ. - 2000. - № 9. - с. 18-26.

85. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» //Вестник ВАС РФ. - 1997. - № 13. - с. 25-32.

86. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 апреля 1997 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» //Вестник Высшего Арбитражного Суда. - 1997. - № 7. - с. 9-17.

87. Арбитражная практика. - 2004. - № 2. - с. 18.

88. Арбитражная практика. - 1999. - № 10. - с. 23.

89. Вестник Высшего Арбитражного Суда. - 2005. - № 1. - с. 12.

90. Вестник Высшего Арбитражного Суда. - 2004. - № 4. - с. 26.