Заключение сделок в сфере жилищных правоотношений в РФ

СОВРЕМЕННЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ ИНСТИТУТ
Филиал (представительство)____________________________________________ ПДО________________________________________________________________ КУРСОВАЯ РАБОТА
По дисциплине ______________________________________________
Тема: ____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Выполнил студент: ___________________________________________________ Фамилия, имя, отчество № контракта ____________________ Направление____________________ № группы_______________________
Подпись студента ________ Дата сдачи работы “____” ____________ 200_г. Курсовая работа к аттестации допущена
Руководитель ____________________________________ _________ Ф. и. о . подпись “__” ____________ 200_г.
Работа принята___________________________________ _________ Ф. и. о. ответственность лица, должность подпись “__”____________200_г. Оглавление Введение 3 Глава 1. Содержание и виды жилищных прав граждан 5
Глава 2. Порядок, особенности и проблемы защиты жилищных прав и интересов граждан 7 2. 1 Вопрос совместного проживания граждан 7
2. 2 Порядок реализации и особенности защиты жилищных прав граждан в процессе приватизации 9 2. 3 Вопросы защиты жилищных прав на жилье в ЖСК. 13
2. 4 Индивидуальное жилищное строительство и права граждан 14
Глава 3. Реализация военнослужащими, лицами уволенными в запас 16 и членами их семей прав на жилье, особенности его защиты Заключение 19 Библиография 20 Список сокращений 21 Приложения 1-2 22 Введение
Законодательство, регулирующее рынок недвижимости далеко от идеальности. С развитием рыночных отношений, жилищная проблема переросла в одну из самых глобальных на сегодняшний день. Факторами, определяющими актуальность данной проблемы являются:
-развал экономики, снижение уровня жизни граждан, преступные посягательства на жилищные права граждан.
-появление категорий граждан, которые особо нуждаются в защите своих жилищных прав (беженцы, переселенцы).
-Ограниченные возможности для населения в защите своих жилищных прав. -Злоупотребления чиновников правовой неинформированностью населения, низкий уровень правовой культуры. 0
-Разобщенность и противоречивость жилищного законодательства. В данной работе будут подвергнуты разбору следующие вопросы: понятие и содержание жилищных прав и интересов граждан; правовые основы защиты жилищных прав и интересов граждан; порядок и особенности защиты жилищных прав граждан; особенности правовой защиты жилищных прав и интересов военнослужащих, лиц, уволенных в запас и членов их семей; особенности правовой защиты жилищных прав и интересов граждан в судебно-правовом порядке. При написании своей работы особое внимание уделяю нормативным актам, регулирующим жилищные правоотношения. Использую материалы периодической печати, научную литературу, учебную литературу, преимущественно последних лет. В основном работы русских правоведов: Лазарева Л. И. , Толстого Ю. К. , Салтановой С. А. Право граждан на жилище предполагает юридическую возможность пользования имеющимся у гражданина жилым помещением, его неприкосновенность, недопущение произвольного лишения жилища, а также возможность улучшения жилищных условий. На практике применение этого права далеко от реализации, вследствие чего обратимся к вопросам защиты жилищных прав и интересов граждан. 1. Содержание и виды жилищных прав граждан
Согласно ст2 Закона “ Об основах федеральной жилищной политики”, граждане имеют право на жилище. Это право обеспечивается путем предоставления жилья в домах государственного, муниципального жилищного фонда. На условиях договора найма, аренды, либо путем приобретения жилья в частную собственность. Государство оказывает помощь в приобретении, строительстве жилья путем предоставления субсидий, используя систему компенсаций и льгот по оплате, содержанию, ремонту жилья. Жилищные права закрепляет в настоящее время и конституция ст. 40 КРФ: -каждый имеет право на жилье; -никто не может быть произвольно лишен жилья;
-малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату. В соответствии со ст10ЖК РФ граждане имеют право:
-получить в установленном законом порядке жилое помещение по договору найма или аренды в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда;
-приобрести жилое помещение через жилищные и жилищно-строительные организации;
-приобрести в частную собственность жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов; -построить индивидуальное жилое помещение.
В ст28-32 ЖК РФ закреплены основания, порядок, особенности реализации прав граждан на жилье. Прежде чем раскрыть их содержание, необходимо уточнить, что их соблюдение в настоящее время крайне затруднено. Но, они не отменены и дают возможность добиваться реализации, обращаясь в различные инстанции, вплоть до Конституционного Суда России. Право на получение жилья имеют те граждане, которые: -обеспечены жильем ниже установленных норм (менее 12кв. м);
-проживают в жилом помещении, не отвечающем установленным требованиям санитарии, техническим требованиям;
-имеют в составе семьи больных, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний;
-проживают в смежных неизолированных комнатах и не связаны семейными отношениями; -проживают в общежитиях.
Законодательство возлагает на государственные органы обязанности по организации учета жилищного фонда, распределение и предоставление жилья. Создание условий для найма, аренды, кредитной поддержки для приобретения гражданами жилья. Организация жилищного строительства за счет государства, создание условий для безаварийной деятельности жилищной инфраструктуры.
Проанализированные статьи законодательства в части жилищных прав и интересов граждан позволяют подвести итог:
-жилищное законодательство постоянно изменяется и совершенствуется; -жилищная политика государства, еще не направлена на удовлетворение нужд и потребностей граждан;
-большинство провозглашенных прав остаются только на бумаге; Общим выводом выступает изменение социальной политики государства, наступление на права граждан в различных сферах, в том числе и жилищной. И как следствие, потребность в защите жилищных прав граждан все более возрастает. №
Журавлев В. Ф. Социально-правовая защита жилищных прав граждан. М. ,1996г. 2 Порядок, особенности и проблемы защиты жилищных прав и интересов граждан. Рассмотренные выше содержание и виды жилищных прав участников жилищных правоотношений позволяют утверждать, что в настоящее время в России сложнее и важнее проблемы, чем приобретение жилья для абсолютного большинства граждан нет. Подтверждением тому служит значительная разница между провозглашенным КРФ в ст. 40 правом каждого на жилище и возможностью даже “малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище “ получить его бесплатно или “за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами”.
Более того, перекладывание забот по содержанию жилого фонда на население приведет к тому, что многие вынуждены, будут ухудшать свои жилищные условия, а затем довольствоваться социальным жильем.
Единственный путь к сохранению жилья – защита жилищных прав граждан. 1. Вопрос совместного проживания
Одной из сложных статей ЖК РФ является ст. 41. Она гласит” при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, за исключением супругов”. Возникает вопрос о том, как быть тем гражданам, у которых в однокомнатной квартире либо в комнате коммунальной квартиры подрос ребенок противоположного пола, чем лица, с которыми он проживает. Ответ не прост. Ведь практика деятельности административных, жилищных, судебных органов в буквальном смысле понимает данную статью однозначно, что только при получении жилья и ни в коем разе по другому. Вопрос второй, а как быть тем семьям, детям которых не исполнилось девять лет? Семья будет поставлена на улучшение жилищных условий в таком случае? Увы, в силу наличия в законе слов “при предоставлении”, нет. Если в коммунальной квартире освобождается комната, а в квартире проживают мать 80 лет, сын 45 лет, то им тоже откажут, если в комнате более 24кв. м. Возвращаясь к ст. 41 ЖК РФ, следует подчеркнуть, что на ее основе следует добиваться права на жилье вплоть до Конституционного суда не только в момент предоставления, но и в любой момент как только оказались в одной комнате разнополые, достигшие 9 лет.
Следует обратить внимание на ст. 53 ЖК РФ№, которая гласит, что “Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма помещения”. Данное положение относится лишь к жилью государственного и муниципального фонда. Оно никакого отношения не имеет к частному владению, служебному жилью и жилым помещениям в ЖСК. Однако содержание жилья любого вида возлагается на всех, кто им пользуется. Более того, отступления от обязанностей его содержать, использовать по назначению влечет ответственность согласно действующему законодательству.
В соответствии со ст. 54 ЖК РФ наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, нетрудоспособных и находящихся на иждивении, иных лиц получив письменное согласие всех совершеннолетних лиц. На вселение к родителям несовершеннолетнего ребенка такого согласия не требуется. Но, в случае утраты родственных связей прописанное лицо лишается права дальнейшего проживания без удовлетворения претензии на получение своей доли. Множество проблем возникает в силу того, что многие граждане однозначно связывают опекунство либо попечительство с правом на жилое помещение, а ст54 ЖК гласит, что лица вселившиеся в жилое помещение в _______________________________________________________________
№См. , Аскназий С. И. , Брауле И. Л. , Жилищное право . М. ,1995. c75-98. Кириленко В. П. , Азбука правовой защиты жилищных прав. СПб. ,1996г.
качестве опекунов либо попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают за исключением признания их членами семьи нанимателя. Это положение действует только в государственном и муниципальном жилом фонде. Не просто решаются вопросы о признании человека утратившим право пользования жилым помещением вследствие его отсутствия в нем более шести месяцев. Представим себе квартиру, где проживали муж и жена, а затем они развелись. Один из супругов уехал в другое государство и работает там постоянно в течении двух лет. Оставшийся супруг платит квартплату за двоих. Уехавший выписываться не желает и ничего поделать нельзя, суды в выписке отказывают. Остается два пути: 1. заинтересовать не желающего выписаться добровольно. 2. произвести раздел лицевых счетов либо раздел жилого помещения.
Закон предусмотрел возможность выселения граждан из жилых помещений без предоставления другого жилого помещения в случае, если они систематически разрушают или портят жилой фонд, либо используют его не по назначению, или ведут себя так, что совместное проживание с ними невозможно, а предпринятые меры остались без последствий ст. 98 ЖК РФ. Суд может при принятии решения о выселении по причине невозможности дальнейшего совместного проживания обязать к принудительному обмену занимаемого помещения на другое.
Порядок и особенности раздела жилых помещений, находящихся в долевой собственности, предусмотрены ст252 ГК РФ на основе достигнутого соглашения либо принудительно, судом. Имущество, нажитое супругами во время брака, подлежит разделу в равных долях.
2. Порядок реализации и особенности защиты, жилищных прав при приватизации . Под порядком реализации гражданами права на жилье, следует понимать совокупность нормативных актов, устанавливающих основания, условия, методы и способы, на основе которых граждане ставятся на очередь, улучшают жилищные условия, приобретают право на обмен, наследование иной вид приобретения жилья, а также особенности лишения граждан ранее приобретенного жилого помещения. Одним из современных изменений в жилищной сфере, направленным на создание большого числа собственников жилья, является приватизация. І Основные принципы осуществления приватизации закреплены в Законе РФ” О приватизации жилищного фонда РСФСР”. Указанным законом закреплены правовые, социальные и экономические основы отношений в жилищной сфере. Где предусматривалось создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилье. Вступление в право собственности через приватизацию подразумевало предоставление гражданам возможности получить от государства бесплатную недвижимость. Статья 1 Закона “О приватизации жилого фонда в РФ” гласит: ” Приватизация жилья–бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде”. Граждане, приватизировавшие жилье, владеют, пользуются, распоряжаются им по своему усмотрению. Статьей 6 этого закона закреплено, что передача в собственность граждан жилищных помещений осуществляется компетентными органами администрации в пределах своих полномочий... .
Указанные организации обязаны принять решения по заявлениям граждан, проживающих в подведомственных домах.
В конвенции ООН 1989г. “О правах ребенка” № сказано, что во всех действия в отношении детей, первоочередное внимание должно быть уделено наилучшему обеспечению интересов ребенка. Именно в силу этого в 1994г. пришлось вносить изменения и дополнения в закон о приватизации. С тем, чтобы ________________________________________________________________ № См. :п2. 2 Инструкция о порядке приватизации жилищного фонда , Крашенинников П...В. , Маслов Н. В. , І Законодательство о приватизации жилищного фонда. Комментарии. М. ,1995г, c. 18-29.
ликвидировать пробел в законодательстве, приведший к тому, что многие несовершеннолетние были лишены жилья. К примеру, нигде не работающая и злоупотребляющая спиртным мать, не включила в договор о приватизации 14-летнего сына, продала свою приватизированную квартиру и уехала в другое место жительства, бросив сына на произвол судьбы, и только вмешательство Верховного Суда РФ позволило обеспечить ребенка жильем. Закон РФ от 20 июля 1994г” О внесении изменений и дополнений в Закон о приватизации жилищного фонда ” ввел ряд важных гарантий обеспечения прав несовершеннолетних на жилое помещение. Так закон предписывает, чтобы в договор о приватизации включались несовершеннолетние, имеющие право пользования настоящим жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это помещение передается в общую совместно с несовершеннолетним собственность. И несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования этим жилым помещением, так как местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14-ти лет, признается место жительство их законных представителей. В настоящее время обязательным условием для совершения сделок в отношении приватизированных помещений, в которых проживают несовершеннолетние, является предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.
Существенные изменения затронули и передачу жилья в общую собственность, а также в собственность одного из совместно проживающих совершеннолетних лиц, распространяется и на несовершеннолетних лиц. Не включение детей в приватизационные документы может иметь место только с разрешения органов опеки и попечительства. Постановлением пленума Верховного Суда от 24 августа 1993г. №8 “ О некоторых вопросах применения судами Закона. О ___________________________________________________________________-Права человека: Основные международные документы. М. , 1989, c 155-158. приватизации жилищного фонда в РФ ” предусматриваются и иные варианты учета прав других граждан на приватизированное жилое помещение, как если гражданин, подавший заявление о приватизации и документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до регистрации договора в государственном органе, то в случае спора включения жилого помещения в наследственную массу необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразил при жизни волю на приватизацию, не отозвал своего заявления, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов. В законе сказано, что решение о приватизации жилья должно приниматься в двух месячный срок со дня подачи заявления.
Ст. 4 определено, что не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах. Порядок приватизации сводится к тому, что граждане представляют в агентство следующие документы: заявление на имя председателя жилищного комитета, справку о прописке по форме 9, характеристику занимаемого жилого помещения по форме 7, документы, удостоверяющие личность и др. Передача жилья в собственность оформляется соответствующим договором о передаче жилого помещения.
Расторжение договора о бесплатной передаче квартир граждан в личную собственность ранее можно было осуществить только в судебном порядке. При выдвижении убедительных аргументов на недостатки в тексте договора или неправильной информации о порядке его заключения. В настоящее время достаточно обращения граждан в департамент приватизации с письменным заявлением. Приватизация служебных помещений, в которых имеются комнаты, заселенные по служебным ордерам, осуществляется в случае, если лица проработали на предприятии, в учреждении не менее 10 лет, или прожили на данной площади не менее 10 лет. Данный вопрос очень часто решается только судами. Для граждан забронировавших занимаемые помещения, приватизация осуществляется по месту бронирования. В соответствии со ст. 16 Закона “О приватизации’приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта №, осуществляется на общих основаниях. При этом за наймодателем сохраняются обязанности производить капитальный ремонт дома независимо_____________________________________________? мо, вько отдельные. Граждане, чье жилье стало непригодным для проживания в результате стихийного бедствия, имеют право получить жилые помещения вне очереди. Но, приватизировать вновь полученное жилое помещение гражданин уже не сможет. Следует помнить, что право собственности на приватизированное жилье, и не только на него, наступает с момента государственной регистрации. 3. Вопросы защиты жилищных прав на жилье в жилищно-строительных кооперативах. Гражданин, являющийся членом ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает право собственности на эту квартиру и вправе распорядиться ею по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, сдать в аренду, совершать иные сделки, не противоречащие закону. Согласие кооператива на совершение таких сделок не требуется. Факт внесения паевого взноса влечет переход права собственности в кооперативном доме к члену ЖСК, и квартира выбывает из состава имущества кооператива. Соответственно утрачивается право на возврат паевого взноса при выбытии из кооператива. Гражданин, который по договору с собственником или в качестве его наследника приобрел в собственность эту квартиру, принимается в члены этого кооператива по заявлению этого гражданина, отказ ему в этом может быть обжалован в суд. При первичном отчуждении квартиры собственник должен взять справку соответствующего кооператива за подписями председателя и бухгалтера, скрепленные печатью. Отказ председателя кооператива в выдаче в выдаче такой справки может быть обжалован в суд по ____________________________________________________________________См Литовкин В. Н. Жилищное законодательство. , Справочное. пособие. М. ,1998. месту нахождения кооператива. Если квартира приобретена в период брака, то на ее отчуждение требуется письменное нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира принадлежит на праве общей долевой собственности нескольким лицам, когда право на нее перешло к двум и более наследникам, то член кооператива не вправе распорядиться квартирой без их согласия. Пай умершего члена кооператива переходит по наследству. Обмен производится при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилую площадь. Право на обмен имеют и члены семьи пайщика, за которыми признано право на часть паенакопления, любой из них может потребовать принудительного обмена в судебном порядке, те, за которыми признано право на часть паенакопления. Другие члены семьи на принудительный обмен правом не обладают. Раздел помещения предполагает раздел пая, это связано с определением доли каждого супруга. Исходят из принципа равенства долей, суд может отойти от этого принципа, если этого требуют, например, интересы детей. В случае сноса дома принадлежащего кооперативу в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд, кооперативу взамен сносимого дома передается в собственность равноценный жилой дом. 4. Индивидуальное жилищное строительство и права граждан.
Индивидуальные жилые дома составляют значительную часть жилищного фонда страны. Особенностью жилищного строительства является преобладание отдельных домов на семью с хозяйственными постройками и приусадебными участками. Право собственности на жилой дом возникает с момента государственной регистрации. Правовая регистрация законченного строительства дома производится на имя того лица, которому в установленном законом порядке предоставлен земельный участок для строительства. Строительство начинается после заключения договора о возведении индивидуального жилого дома между органом коммунального хозяйства местной администрации и застройщиком. Договор удостоверяется нотариусом. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее прав собственности и обязано снести ее за свой счет. В целях защиты интересов лица, осуществившего самовольную постройку, и избежания непроизводительных расходов, установлено, что право собственности на дом или иной самовольно построенный объект могут быть признаны судом за лицом, осуществившим на не принадлежащем ему участке земли постройку, если данный участок будет предоставлен затем ему в установленном порядке под размещение возведенной постройки №. Иск к застройщику о признании за членами семьи застройщика или иными лицами права собственности на часть дома, может быть удовлетворен лишь в тех случаях, когда между этими лицами и застройщиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом и именно в этих целях они вкладывали свой труд и средства в строительство жилого дома. Жилой дом может принадлежать одному или нескольким собственникам. Судьба земельного участка следует судьбе жилого дома, причем в свидетельстве о собственности должна быть указана доля в земельном участке каждого собственника или отсутствие определения таковой. Члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, если при их вселении не оговорено иное. Это право сохраняется и при прекращении семейных отношений. Пользование жилой площадью в собственном доме не ограничено никаким сроком, оно бессрочно. Отсутствие, непроживание собственника в своем доме независимо от длительности и причин не влияет на его право собственности, важно, чтобы собственник в свое отсутствие выполнял обязанности по уплате налогов, по поддержанию дома в надлежащем техническом состоянии, содержал бы в порядке придомовую территорию. В случае сноса жилого дома, собственнику и членам его семьи постоянно проживающих в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного жилого фонда.
3. Реализация военнослужащими, лицами уволенными в запас, и членами их семей прав на жилье, особенности его защиты.
Военнослужащим, проходящим военную службу по контракту и совместно проживающим с ними членам семей, предоставляются не позднее трехмесячного срока со дня прибытия к новому месту военной службы жилые помещения по нормам жилищного законодательства, за счет государственного и муниципального жилья, переданного в пользование Министерству обороны. При этом прапорщикам, мичманам, проходящим военную службу по контракту, сержантам, старшинам, солдатам и матросам на первые 5 лет военной службы по контракту, а офицерам, призванным на военную службу - на весь срок службы предоставляются служебные жилые помещения или общежития. Они не могут быть исключены из списков нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства до призыва на военную службу. При продолжении военной службы свыше этих сроков им предоставляются жилые помещения на общих основаниях.
Но, указанные сроки настолько нереальны, что больше похожи на красивую сказку. В то же время эти сроки выдерживаются для тех, кто имеет хороших ходатаев в виде могущественных родственников. В этой связи возникает вопрос о том, вправе ли в случае не предоставления жилья в предусмотренные законом сроки добиваться своего права в судебном порядке. Ответ только один, да такое право имеется у каждого, кому в течение трех месяцев жилье не предоставлено, другое дело относительно результата. Несоблюдение сроков предоставления жилья можно считать и нарушением обязательств по контракту одной из сторон. Военнослужащие-контрактники, в период службы имеют право на улучшение жилищных условий с учетом норм, очередности и льгот, установленных жилищным законодательством. Им предоставляется право на вступление в ЖСК, либо на получение земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов. Военнослужащие, проходящие военную службу по контракту, и члены их семей, прибывшие к новому месту военнослужащего, до получения жилых помещений для постоянного проживания регистрируются по месту дислокации воинских частей. Указанным лицам предоставляются служебные помещения. Оказывается безвозмездная помощь гражданам в зависимости от лет выслуги. Военнослужащие, проходящие службу по контракту, за три года до увольнения включаются органами местного самоуправления избранного постоянного места жительства в списки граждан, уволенных с военной службы, нуждающихся в получении жилья. Граждане, имеющие продолжительность военной службы 10 лет и более уволенные из рядов вооруженных сил обеспечиваются органами местного самоуправления жильем не позднее чем в трехмесячный срок со дня прибытия в избранное место жительства. Это право действительно один раз. Военнослужащие, общая продолжительность службы которых составляет 10 лет и более, не имеющие жилых помещений по нормам, установленным законодательством, без их согласия не могут быть уволены с военной службы по достижении предельного возраста, по состоянию здоровья, в связи с организационно-штатными мероприятиями без предоставления жилья. За семьями военнослужащих, потерявших кормильца, после смерти военнослужащего сохраняется право на улучшение жилищных условий, они не могут быть выселены, им предоставляется преимущественное право на получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства. Органы местного самоуправления производят капитальный ремонт индивидуальных жилых домов, принадлежащих семьям военнослужащих, их семьям. Военнослужащим предоставляются льготы по оплате жилой площади, коммунальных услуг, установке квартирных телефонов, абонементной плате за пользование ими, на обеспечение в первоочередном порядке топливом со скидкой в 50 процентов.
Исследование жилищного и военного законодательства России позволяет сделать выводы: право субъектов на жилище защищено более надежно; установленные гарантии прав на жилье в недостаточной мере обеспечены экономически; обеспечение жильем субъектов при переводах в другие гарнизоны затрудняется отсутствием четко продуманной системы защиты ; строительство жилья идет медленно из-за отсутствия структур, способных его субсидировать на взаимовыгодных условиях; суммы, выделяемые для компенсации оплаты жилья по договору поднайма, в настоящее время являются недостаточными. Заключение.
Исследование жилищных прав и интересов граждан, а также правовой сущности законов и подзаконных актов их закрепляющих. Анализ жилищного законодательства и судебной практики, позволяют сделать следующие выводы:
-жилищные правоотношения были, есть и останутся самыми актуальными и сложными, ибо даже при наличии стабильно действующей жилищной индустрии удовлетворить требованиям всех граждан не представляется возможным. Причин тому множество, увеличение состава семей, желание улучшить жилищные условия, необходимость перемены места жительства.
-правоотношения в жилищной сфере значительно осложнены противоречивостью и несовершенством предписаний, закрепленных как законами, так и подзаконными актами.
-серьезные недостатки законодательной базы, использованной для приватизации жилых помещений, позволили криминализировать эту область, и лишить жилья значительное число граждан. Восстановление права на жилье невозможно фактически, так как оно уже перепродано, передарено и тд.
-реализация права граждан распорядиться своим жильем требует твердого знания законодательства, особой осмотрительности при вступлении во взаимоотношения, как с физическими, так и с юридическими лицами.
-особенности защиты прав на жилье военнослужащих и членов их семей зависят от особенностей прохождения военной службы и снабжения армии.
-особо не защищенной частью населения являются проживающие в общежитиях. Таким образом, необходимость института защиты жилищных прав граждан, выработка его сущности, содержания, механизма и принципов выходит на первый план. Эта необходимость обоснована и подтверждена практикой. Только на основе реальной защиты жилищных или других прав граждан можно построить законопослушное и здоровое общество. Библиография 1. Конституция Российской Федерации. М. , 1996г.
2. Закон Российской Федерации” О статусе военнослужащих ” от 22. 01. 1993 с последующими изменениями и дополнениями.
3. Закон Российской Федерации “ Об основах федеральной жилищной политики” от 24. 12. 1992 г. с последующими изменениями и дополнениями.
4. Закон Российской Федерации “ О товариществах собственников жилья” от 15. 06. 1996г.
5. Жилищный кодекс РСФСР с изменениями и добавлениями. М, 1995г. 6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1и2. СПб, 1997г. 7. Постановление Правительства Российской Федерации “ О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на покупку жилья и выплаты денежной компенсации за наем жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы ” от 26. 06. 1995г.
8. Коровников А. В. Социальная защита военнослужащих. М. ,1995г. 9. Волочков Н. Г. Криминальные аспекты рынка недвижимости. Справочник по недвижимости. М. ,1996г.
10. Крашенинников. П. В. Законодательство о приватизации жилищного фонда. Комментарии. М. ,1995г.
11. Трубников. П. Я. Мой дом - моя крепость. Право собственности граждан на жилье. Вопросы судебной защиты. М. ,1993г.
12. Гришаев С. П. Ваше право собственности на жилой дом и квартиру. М. ,1995г. 13. Андреанов И. И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М. ,1995г. 14. Салтанова С. А. К вопросу об основании гражданско-правовой ответственности за нарушение жилищного законодательства. \ Ученые записки юридического факультета. Выпуск 2. СП б, 1997, c. 66-67. Список сокращений “РФ”- Российская Федерация; “ ст. ”- статьи; “ гг. ”- годы; “ ГК ”- Гражданский кодекс Российской Федерации; “ и др. ”. и другое; “ М “ - Москва; “ Спб ”- Санкт-Петербург; “ ЖК ”-Жилищный кодекс; “ ЖСК ” – Жилищно-строительный кооператив; “ КРФ ”- Конституция Российской Федерации. Приложение 1
Для эффективной защиты жилищных прав граждан, предлагаются образцы различных документов, без которых ни одну проблемму не решить. В _____ районный суд г. Москвы Истец: Федоров И. П. -Ольгино-1 дом 5 Ответчик: Анукидзе А. И. –Ольгино-1, дом 5 Третье лицо : Северный завод ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О признании права собственности на часть домовладения
По взаимной договоренности мною с ответчиком в ______200_года был построен жилой дом по адресу _________. Во время строительства я приобрел и доставлял строительные материалы, в частности кирпич, кровельное железо, водопроводные трубы, что подтверждается квитанциями, счетами и составленными актами. Кроме того вкладывал в строительство денежные средства в сумме 45. 000. 000 рублей. Личным трудом также принимал участие в строительстве дома.
Договор о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома был оформлен в исполкоме Совета народных депутатов на Федорова И. О. После завершения строительства дом в установленном законом порядке принят в эксплуатацию и оформлен на ______________.
Мои требования о выделении доли в построенном доме ответчик оставляет без удовлетворения, ссылаясь на то, что ________ исполком________ Совета народных депутатов не возражает против изменения договора о предоставлении земельного участка. В соответствии со ст. 288-292 ГК РФ. ПРРОШУ:
Признать за мной право собственности на долю жилого дома по адресу ________________. Вызвать свидетелей ______________________. Назначить строительно-техническую экспертизу на его строительство. Приложение: 1Правоустанавливающие документы на жилой дом
2Доказательства, подтверждающие участие истца трудом и средствами в возведении дома.
3Доказательства, подтверждающие, что между истцом и ответчиком имелась договоренность о создании общей собственности на жилой дом. 4Письменный документ, в котором изложено мнение исполкома по вопросу изменения договора о предоставлении земельного участка. 5 Копии искового заявления, квитанция госпошлины. Подпись Дата Приложение 2 В__________районный суд ( городской ) Народный__________суд ( области, края, республики ) Истец___________________________(Ф. И. О. , адрес) Ответчик___________________________( Ф. И. О. ,адрес) ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ Об изменении долей собственников жилого дома
Истец и ответчик являются собственниками жилого дома по адресу: _____________________________________.
Доли каждого собственника дома составляют_________________________________________________(указать размер доли каждого собственника)
Указанные доли были в установленном законом порядке определены и зарегистрированы собственниками дома в __________19____г.
В настоящее время доли участников общей собственности подлежат изменению ввиду __________________________( указать, кем и когда производились постройки общего дома, было ли на это разрешение исполкома местного совета и согласие остальных участников общей долевой собственности). В соответствии со ст. 244-256 ГК РФ ПРОШУ:
Изменить доли собственников домовладения, расположенного по адресу________________________________.
Назначить строительно-техническую экспертизу для определения новых долей собственников дома. Приложение:
1. Правоустанавливающие документы на жилой дом, договор о предоставлении земельного участка, справка бюро технической инвентаризации о правовой регистрации дома.
2 Доказательства, подтверждающие, что истцом с разрешения исполкома местного Совета народных депутатов произведена постройка, и принятие постройки в эксплуатацию (акт приемки). 3. Выкопировка из плана строения . 4. Копия искового заявления для ответчиков. 5. Марка ( квитанция ) госпошлины. Подпись. Дата. Оглавление Введение 3 Глава 1. Реализация гражданами права на жилье. 5 Глава 2. Заключение сделок в жилищной сфере, и их виды. 7 2. 1 Договор купли-продажи . 9 2. 2 Договор мены. 11 2. 3 Договор ренты 13 2. 4 Договор о залоге 16 2. 5 Дарение жилых помещений 17 2. 6 Наследование жилых помещений 19
Глава 3. Предупреждение правонарушений при реализации права на жилье в форме сделок. 20 Заключение 21 Библиография 22 Список сокращений 23 Приложение 24 Введение
Формирование правового государства, важнейшим принципом которого является безусловное подчинение всего и всех закону, предполагает высокий уровень правового регулирования взаимоотношений между государством и гражданами, надежные гарантии защиты конституционных прав и свобод граждан, а также выполнение ими обязанностей по отношению к обществу и государству. За последние годы в Российской Федерации произошла смена общественного строя, на смену одним социальным проблемам общества пришли другие. Одна из них жилищная. Жилищная проблема одна из самых злободневных на сегодняшний день проблем. Она продолжает оставаться наиболее острой и глобальной, тем более, что государство стремится данную проблемму полностью переложить на плечи самих граждан. Актуальность проблемы определяется: а) Проблемой необеспеченности жильем населения б) Сложностью заключения гражданско-правовых сделок с недвижимостью. в) Наличие значительных противоречий нормативных актов федерального уровня с нормативными актами субъектов федерации и органов местного управления. г) Наличие возможности злоупотреблять в жилищной сфере. д. ) Сокращение числа строящегося и вводимого в действие жилищного фонда. В рамках данной темы будут рассмотрены:
1. Основные гражданско-правовые сделки с недвижимостью: купля-продажа, мена, рента, залог, дарение.
2. Возникновение права на жилье в коммунальных квартирах. 3. Общие сведения о сделках с недвижимостью.
4. Вопрос предупреждения нарушений прав граждан в сфере жилищных правоотношений, на основе практических дел: уголовных и гражданских.
В ходе написания работы исследую действующее законодательство, регламентирующее порядок, условия и особенности реализации, конституционных прав граждан в сфере жилищных правоотношений посредством различных сделок.
Для этого использую следующие подходы: Обращение к материалам периодической, научной, законодательной базы. В сфере социально-правовой защиты прав, свобод и интересов граждан. К нормативно-правовым актам в области жилищного законодательства. 1. Реализация гражданами права на жилье
Жилищным правоотношениям всегда уделялось внимание со стороны людей занимающихся научной, практической деятельностью. Важное место в исследовании жилищных правоотношений занимают работы правоведов: Анненковой Ю. С. , Донцова С. Е. , Чигиря В. Ф. , Толстого Ю. К. , Крашенинникова П. В. и многих других. Все же, выше перечисленные исследователи жилищных правоотношений не ставили задачи дать исчерпывающую характеристику жилищного законодательства и создания института социально-правовой защиты жилищных прав. Первыми в этом направлении стали исследования Журавлева В. Ф. , Лазарева Л. И….
Жилищные отношения во все века были непростыми отношениями. Под ними следует понимать урегулированные жилищным законодательством общественные отношения, формирующиеся между нанимателем и наймодателем по поводу приобретения жилого помещения, его ремонта, отчуждения, оплаты. В жилищных отношениях в соответствии со ст54ЖК. РФ. Участвуют граждане-наниматели, собственники, члены их семей и др. Правомочия субъектов закреплены в ст40 КРФ. -каждый гражданин имеет право на жилье;
-никто не может быть произвольно лишен жилого помещения; -малоимущие, нуждающиеся в жилище вправе получить его бесплатно либо за доступную плату из государственных, муниципальных фондов.
Из указанных статей следует, что право на жилье реализовать может не каждый. Права и обязанности сторон жилищных правоотношений закреплены в законе РФ” Об основах федеральной жилищной политики" ст2-6. Согласно ст2 граждане вправе приобрести жилье на: 1. условиях договора найма; 2. условиях аренды; 3. условиях приобретения либо строительства за свои средства. Другими словами посредством сделок. Ст. 4 этого закона предусматривает обязанности и ответственность субъектов за использование жилищного фонда. Запрещается: использование жилого помещения и оборудования, наносящих ущерб правам и интересам других лиц; нарушать установленные нормы, правила и тд. Возлагаются обязанности и на органы государственной власти.
Рассмотренные статьи законодательства, и практика их применения позволяют сделать выводы: 1. Жилищные права и интересы разнообразны. 2. Многие из провозглашенных жилищных прав слишком далеко от реализации. 3. Для успешных действии в жилищной сфере необходимо знать все особенности законодательства. 4. Жилищное законодательство не устоялось, постоянно изменяется, что вынуждает субъектов следить за изменениями и обращаться к юристам за помощью. 2. Заключение сделок, их виды
Подробнее подвергну разбору действующее законодательство, порядок, условия, особенности реализации прав граждан в сфере жилищных правоотношений посредством различных сделок.
Сделками являются действия лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Действия должны быть правомерны. Волеизъявление участников сделки осуществляется в их действиях. Поэтому через правовую оценку волеизъявления осуществляется анализ полноценности воли№. Сделки бывают односторонними, когда для ее совершения необходимо или достаточно воли одной стороны. К таким сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество ст534ГК РФ; составление доверенности ст185 ГК РФ; завещание ст534 ГК РСФСР. В большинстве случаев право собственности на жилье возникает на основании договоров ст154 ГК РФ. В письменной форме сделки совершаются путем составления единого документа, подписанного сторонами. Стороны свободны в решении: заключать или не заключать договор и если заключать, то на каких условиях.
Спорными представляются условия и практика риэлторских фирм, заключающих "эксклюзивные" договоры на продажу квартир. Когда риэлторские фирмы диктуют свои условия, а их клиенты, не зная закона, попадают под указанный диктат. Типовой договор отчуждения недвижимости содержит сведения о сторонах договора, сведения о документах, подтверждающих право собственности. Правоустанавливающими документами являются: договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность; договора купли-продажи, ________________________________________________________________________________1См: СалтановаС. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушения жилищных обязательств. СПб, 1995. c. 12-15.
мены; документы, подтверждающие факт приобретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК; свидетельство о праве на наследство. С указанием номера документа, даты заключения и даты и номера государственной регистрации. Переход права собственности возникает с момента государственной регистрации ст551 ГК РФ. Государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права
собственности. В соответствии со ст35 Семейного кодекса, требования о нотариально удостоверенном согласии одного из супругов на совершение сделки с недвижимостью необходимо только при распоряжении этим имуществом. При переходе права на жилое помещение по сделкам договора мены или купли-продажи право пользования приобретенным
помещением должно быть оговорено в договоре. Обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере является определение предмета отчуждаемого или приобретаемого имущества. Общая и жилая площадь этого предмета. Указанный перечень не является исчерпывающим, но перегружать договоры отчуждения имущества нецелесообразно. Остальные данные фиксируются в акте передачи либо в другом документе ст556 ГК РФ. Покупатель и нотариус должны быть убеждены в правомерности сделки, они могут проверить, кто там зарегистрирован и с чьей стороны могут возникнуть претензии. №Следует иметь в виду, что право собственности и право прописки не увязаны между собой. На жилой площади могут проживать и быть зарегистрированы лица, не являющиеся ее собственниками. Покупатель фирма-посредник вправе потребовать у продавца, чтобы он обеспечил выписку этих граждан. Отчуждение квартиры, если в ней прописаны несовершеннолетние дети, необходимо согласовать с районным отделом народного образования. №
_____________________________________________________________________№Комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате М. ,1996. с77жилым 1. Наиболее распространенным основанием приобретения недвижимости на возмездной основе являетсядоговор купли-продажи
В соответствии со ст. 454ГК РФ "по договору купли-продажи одна сторона обязуется передать вещь в собственность другой стороне, а покупатель обязуется принять товар и оплатить его".
Обязательным условием договора купли-продажи недвижимости является цена. Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи, подписанным сторонами. Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта приводит к
ненадлежащему исполнению договора ст556 ГК. При подписании акта продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю всю техническую документацию ст456 ГК РФ. Покупатель может в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, предусмотренного договором, потребовать от продавца уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков, возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья. Продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему жилья ст476 ГК РФ. Еще одним существенным условием договора продажи жилых помещений, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, ________________________________________________________________________________1См: СалтановаС. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушения жилищных обязательств. СПб, 1995. c. 12-15. № Жилье. Справочник. Спб, .1996. ІРыночные жилищные отношения. М, 1995. c19-27. КрашенинниковП. В Российское жилищное законодательство. Учеб. пособ. М, .1996. с75-91. является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем ст558 ГК РФ. Важным, но не обязательным, Является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его прав. Обобщая сведения, можно представить таблицу договора купли-продажи недвижимого имущества. № Основные сведения о договоре Основные сведения о договоре 1
Форма договора -письменная, экземпляры подписываются сторонами и нотариально регистрируются. Ст550ГК РФ, Ст239ГК РСФСР, ст7 з -н О введении в действие ч2 ГК РФ. 2
Реквизиты сторон фамилия, имя, отчество участников, их регистрация по месту жительства, наличие и вид правоустанавливающих документов Ст55 Основ законодательства РФ О нотариате. 3 Содержание договора- существенные условия. 3. 1
Предмет договора-данные, позволяющие точно определить недвижимое имущество; данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Ст554ГК РФ 3. 2 Цена имущества- определяется соглашением сторон. Ст555ГК РФ. 3. 3
Права третьих лиц, сохранивших право пользования жилым помещением. Ст460ГК РФ
Их отсутствие, наличие. Права пользования жилым помещением перечень лиц имеющих это право. Ст558 ГК РФ 4
Сроки и порядок передачи имущества - подписание акта передачи Ст556, 557ГК РФ.
2. Следующим видом реализации права на жилое помещение является договор мены По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое ст. 567 ГК РФ. К договору мены применяются правила купли-продажи. Если договором мены не предусмотрено иное, то цена обмениваемого имущества признается равной. Если после осуществления мены у одной из сторон по решению суда изымается жилье, то другая сторона обязана возвратить полученное жилье и (или) возместить ущерб. В содержание включается указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости; указание на сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости. Необходимо отметить, что право преимущественной покупки действует также и при отчуждении доли жилья по договору мены. Основные элементы договора мены можно представить так: № Обязательные условия Основания 1 Форма договора:
К договору мены применяются правила о договоре купле-продаже, гл. 30 ГК РФ. Статья567 п. 1ГК РФ 2 Реквизиты сторон: Те же что и в договоре купли-продажи 3 Содержание договора: Существенные условия: Те же что и в договоре купли-продажи
-презумпция равноценности обмениваемых объектов недвижимости Статья 568 п. 2 ГК РФ
-компенсация в денежной форме при неравноценности обмениваемых объектов недвижимости. Статья 568 п. 2 ГК РФ.
-должно быть указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости. Статья 568 п. 1 ГК РФ.
-сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости, при несовпадении сроков-ст328 ГК РФ. Статья 569 ГК РФ.
-возврат недвижимости или возмещение убытков при изъятии недвижимости третьим лицом. Статья 461 ГК РФ.
3. Новым видом договора, на основе которого осуществляется договор отчуждение прав собственности, является договор рентыГде одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику) в собственность недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренты в денежной форме, либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК РФ). Возможна как бессрочная, так и пожизненная рента. Договор ренты предусматривает нотариальное удостоверение и государственную регистрация. Плательщик ренты вправе до смерти получателя, с его согласия обменять переданное ему жилище (ст. 604 ГК). При этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты. Отчуждение объекта ренты возможно только после смерти продавца, либо с его согласия. Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров. По первому осуществляется передача права собственности на жилье, как возмездно, так и безвозмездно. Вторым договором является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимость. Ранее действовавший ГК предусматривал аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. № ГК РФ ГК РСФСР 1 Вид договора
Купля-продажа или дарение +договор ренты, определяющий ее вид(ст584, 585) Купля-продажа с условием пожизненного содержания продавца 2 Получатель ренты.
Собственник или собственники любого возраста и состояния здоровья, а также третьи лица ст595. Только сам продавец, нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья. 3 Вид ренты.
Пожизненная рента ст. 595-600; пожизненное содержание с иждивением ст. 601-605; постоянная рента ст. 589-595. Только пожизненная рента. 4 Выплата ренты. Покупная цена сама по себе рента сама по себе.
Осуществлялась в "уплату покупной цены", и сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилища, просрочки в выплате не оговорены. 5 Распоряжение предметом договора.
Плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты, с согласия последнего обменять переданное ему жилище ст604, при этом новый собственник несет субсидиарную ответственность с плательщиком ренты ст586. Отчуждение жилого объекта плательщиком ренты возможно только после смерти продавца. 6 Риск случайной гибели. Подход более гибкий зависит от вида ренты. Несет покупатель.
4. Еще одним законным способом реализации права на жилье является обращение к договору о залоге
В силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Существенными условиями договора о залоге являются его предмет, его оценка, существо, размер и сроки исполнения, а также условие о том, у какой из сторон находиться заложенное имущество. Если не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий, договор считается незаключенным. ( См. ТолстойЮ. К. Обменжилья. М1994). Согласно ст. 339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке. Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда, либо по нотариально удостоверенному соглашению между сторонами. На практике, вследствие несовершенства законодательства, договор залога подменяется договором купли-продажи в пользу заимодателя. Другая проблема связана с не возвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние.
5. Особо остановлюсь на содержании договора дарения, как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилье№
дарения, по Получение недвижимости в дар осуществляется на основании договора которому одна сторона– даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне –одариваемому, вещь в собственность или имущественное право к себе или к третьему лицу. Должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации. Обязательно указание имен участников сделки, их регистрация, правоустанавливающий документ. Описание объекта недвижимости, ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц. Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников. Дарение не допускает встречной передачи вещи, передачу дара одаряемому после смерти дарителя. № Обязательные условия. Основания. 1
Договор дарения должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации. Ст. 7 Закона ”О введении в действие ч. 2ГК РФ “, ст257ГК РСФСР. 2 Реквизиты сторон:
-указание имен участников сделки, их регистрация по месту жительства; -указание правоустанавливающего документа. Ст. 55 Основ законодательства о нотариате. 3 Предмет договора:
-описание объекта недвижимости, к договору земельного участка необходимо приложить план участка, в договоре дарения земельного участка указываются ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц на него. Ст. 572 п. 1ГК РФ. 4
Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности. Ст. 576 п. 2 ГК РФ.
___________________________________________________ №Волочков И. Г. Справочник по недвижимости. М, .1996. с267-276. 6. Важное место занимает проблема наследования жилых помещений Вступление в права наступает по правилам наследования. По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя и в течение шести месяцев по ГК РФ. Если между наследниками нет разногласий, то документ о вступлении в собственность выдает нотариус. Указанный срок по уважительным причинам может быть продлен на три месяца. Каждый гражданин, может завещать свое имущество или часть его. Завещатель, согласно своей воле, может лишить права наследования наследников по закону. Но, нетрудоспособные дети, иждивенцы наследуют независимо от завещания не менее двух третей всей доли. Предметы обычной домашней обстановки переходят по закону к наследникам, совместно проживающим с наследодателем до его смерти. Завещание составляется письменно с указанием места и времени его составления собственноручно подписано и нотариально удостоверено. Завещатель вправе возложить на наследников по завещанию исполнение какого-либо обязательства в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения. Основанием призвания к наследству является родство или очередность наследников, брак, усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении. При получении свидетельства о праве на наследство наследники должны уплатить налог и произвести государственную регистрацию права собственности. ____________
№См. Нотармальное оформление сделок с недвижимостью. Волочков Н. Г. М. , 1996г. 3. Предупреждение правонарушений, при реализации права на жилье в форме сделок №
В силу несовершенства законов, незнания их содержания, появились фирмы готовые решить "любую" проблему.
Появилось большое число обманутых, оставшихся без жилья и денег граждан. В целях предупреждения предлагаю воспользоваться следующими советами. Обращаться только в специально зарегистрированные фирмы, не давать объявления в газету. Проверять паспорта у продавцов, покупателей. Настаивать на встрече с самим собственником. Проверять дееспособность собственника. Узнать, кто еще прописан в жилом помещении. Требовать выписки из квартиры всех проживающих. Ни в коем случае не покупать квартиру с прописанным в ней человеком, так как его потом не выписать. Помнить, что договор составленный нотариусом, подлежит обязательной регистрации. Продавать квартиры только лично. Решив все вопросы, о которых говорилось выше, направляясь к нотариусу, возьмите с собой сопровождающего. Внимательно прочтите договор, прежде чем его подписать Необходимо, знать, что после сделки купли-продажи квартиры у покупателя на руках остается: зарегистрированный договор купли-продажи; справки, подтверждающие психическую и наркологическую полноценность продавца; расписка продавца в получении денег за квартиру; письменное обязательство продавца выписаться из квартиры, подписанное другими совершеннолетними членами семьи. Это только часть проблем. Для успешного разрешения всех проблем каждому необходимо знать весь порядок разрешения подобных нюансов, порядок заключения сделок в рамках установленных гражданским законодательством.
№См. Криминальные аспекты рынка недвижимости. Волочков Н. Г. М. , 1996г. с120-129. Заключение
Проведенное автором исследование видов сделок с недвижимостью, вариантов заключения, содержания и сущности сделок в сфере жилищных правоотношений позволяет сделать следующие выводы. Заключение сделок всецело зависит от знания их сути, содержания, знания механизма заключения сделок, ответственности должностных лиц, овладение способами защиты нарушенных прав. Период времени последних десяти лет выдвинул новые проблемы в жилищной сфере. Появились новые формы заключения сделок. Появляется необходимость создавать новые способы защиты прав граждан в этой сфере, усовершенствовать старые, заполнять существующие пробелы в действующем жилищном и гражданском законодательстве. В жилищных правоотношениях последних лет просматривается изменение соотношения прав и обязанностей их участников в пользу располагающих значительными денежными средствами, что обязывает органы, организации и физических лиц, помнить о возможных последствиях несоблюдения надлежащей формы сделок, правопредписаний действующего законодательства. Итак, реализация жилищных прав граждан, заключение сделок, предопределяются экономическим состоянием общества, наличием стабильного жилищного законодательства, контроля за его исполнением. Остается надеяться, что грядущие изменения внесут полезный вклад в дело развития гражданско-правовых отношений . 4. Библиография 1. Конституция Российской Федерации, М. : Юрид. Лит. 1993.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации, М. : Информационно-издательский дом“ Филин ”, 1998.
3. Закон "Об основах федеральной жилищной политики", в редакции Федерального закона от 12. 01. 96 №9-фз. От 24. 11. 1992.
4. Закон "Об основах градостроительства в Российской Федерации" от 14. 07. 92. №3295-1 с изменениями от 19. 07. 95. //СЗ РФ . 1995г.
5. Закон РФ "О залоге" от 29 мая1992; Ведомости РФ. 1993. №23. 6. Собрание Законодательства РФ. 1996 №49. 7. См. Комментарий ГК РФ// под ред. Садикова. М. ,1995. 8. Волчков Н. Г. Справочник по недвижимости. М. ,1996. 9. Богданов Е. В. Жилье и рынок. Минск, 1992г.
10. Салтанова С. А. Гражданско-правовая ответственность за нарушения жилищных обязательств. СПб, 1995.
11. Комментарий к Основам законодательства РФ о нотариате, М. ,1996г. 12. Российское жилищное законодательство. Учебное пособие. М. ,1996г. 13. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. Учеб. Практ. Пособие. М. ,1996г. 14. Жилье. Справочник. СП б. ,1996. 5. Список сокращений “СЗ РФ” – Сборник законодательства Российской Федерации; “Учеб. Прак. ”- Учебно-практическое пособие; “ КРФ ”- Конституция Российской Федерации; “РФ”- Российская Федерация; “См. ” Смотреть; “ФЗ”- Федеральный закон; “ ст. ”- статьи; “ гг. ”- годы; “ ГК ”- Гражданский кодекс Российской Федерации; “ М “ - Москва; “ Спб ”- Санкт-Петербург; кооператив; “ КРФ ”- Конституция Российской Федерации; “ ГП ” – Гражданское право; “ ЖК “ - Жилищный кодекс;
“ ЖСК ” – Жилищно-строительный кооператив собственников жилья. Приложение 1
Следуя цели более лучшего исследования правовой сущности жилищных сделок, приводятся типовые бланки гражданско-правовых договоров в жилищной сфере.