Гражданско-правовые сделки с квартирами

МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН КУРСОВАЯ РАБОТА Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.
Исполнил: к-нт Потрибный А. В. Научный руководитель: майор Бараненков В. В. Дата сдачи: Дата защиты: Оценка: Подпись руководителя: Москва-1996 2 П_0 л а н Введение___________________________0______3 1Вопрос: _0 Основные гражданско-правовые сделки с квартирами_____________________4 2Вопрос: _0 Сделки с приватизированным квартирами____________________________ 8 Заключение________________________0____ ___029 Примечания__________________________0____30 Список используемой литературы_______0___31 _ш 3 В в е д е н и е
Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений. _51 Актуальность исследуемой темы определяется:
а). проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности; б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино-правовой базы в области жилищных правоотншений. Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране. Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи:
1 . _0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений.
2 . _0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью.
3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья. 4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов и офицеров-пограничников.
В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы: изучение литературы; обобщение материалов периодической печати;
работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства; изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний.
Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и науч ные источники опубликованные в последние два года. _52 4 Основные гражданско-правовые сделки с квартирами
По завершении процесса приватизации квартира становится собственностью лиц, проживавших в ней. Это означает, что ее собс-твенники могут вступать в любые гражданско-правовые отношения, касающиеся этой квартиры, а именно: заключать договоры купли-про-дажи, мены, дарения, завещать квартиру, отдавать ее в залог`и т. д.
Однако следует помнить, что в случаях, когда в приватизиро-ванной квартире на момент регистрации приватизации жил один чело-век, а также случаях, когда в квартире ЖСК пай выплачен, привати-зированная квартира остается общей собственностью семьи, то есть ни один из ее членов без согласия других не имеет права распоря-жаться квартирой самостоятельно.
Независимо от того, какая сделка совершается в отношении квартиры, для оформления в нотариальном порядке договора об ее отчуждении требуются определенные документы, причем они будут различными в зависимости от того, какие квартиры отчуждаются. _ш+_0 Приватизированные муниципальные квартиры: 1) договор передачи муниципального жилья в собственность граждан, зарегистрированный Департаментом муниципального жилья; 2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. Кооперативные квартиры с выплаченным паем: 1) свидетельство о собственности на жилище;
2) справка ЖСК о сумме выплаченного пая, зарегистрированная Департаментом муниципального жилья; 3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры.
Квартиры, приобретенные в собственность по договору купли-продажи, мены, дарения:
1) оригинал договора, зарегистрированного Департаментом муници-паль ного жилья; 2) справка районного (городского) БТИ об оценке стоимости квартиры. 5 Квартиры, приобретенные в порядке наследования: _0 1) свидетельство о праве на наследство; 2) свидетельство о собственности на жилище;
3) справка БТИ об оценке стоимости квартиры. При любом отчуждении квартир требуется нотариально удостоверенное
_ш-согласие второго супруга, независимо от его прописки в данной квартире, за исключением случаев, когда квартира была подарена первому супругу, перешла к нему в порядке наследования или была приобретена им до брака. _ш+_0 Отчуждаться могут не только квартиры, но и комнаты в комму- нальных квартирах. _0 В этом случае необходимы следующие документы:
1) свидетельство о собственности на комнату (с указанием ее размера и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи комнаты в собственность, зарегистриро-ванный в Департаменте муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, зарегистрированное нота-риально и зарегистрированное в Департаменте муниципального жилья; 4)справка БТИ об оценке стоимости коммунальной квартиры (с
указанием размера долей всех ее собственников). Для продажи ком наты коммунальной квартиры необходимо также заявление всех соседей-собственников, что они не возражают против ее продажи, так как они имеют право преимущественной покупки про-даваемой комнаты за указанную в договоре цену. _ш- _0Кроме того, если в договоре передачи жилья и свидетельстве о собственности на жилище в качестве собственников указаны и несо-вершеннолетние, то в этом случае требуется согласие органов охра-ны детства на любое отчуждение.
Для граждан при регистрации сделок с квартирами необходимо присутствие всех участников сделки, которые должны иметь при себе паспорт, подлинник и копии нотариально заверенных договоров, справки из ремонтно-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг. Для юридических лиц при регистрации сделок с квартирами не-обходимы устав юридического лица или его нотариально заверенная копия, свидетельство о регистрации юридического лица, доверен-ность на представительство юридического лица и паспорт доверенно-го лица.
Договоры купли-продажи жилья, заключенные между предприятия-ми, также подлежат регистрации Департаментом муниципального жилья. 6
На практике возникает много вопросов, связанных с выпиской бывшего собственника из проданной или подаренной квартиры. Неред-ки случаи, когда продавец, получив деньги с покупателя, отбывает в неизвестном направлении, и покупатель лишается возможности осу-ществить свое право собственности на приобретенную квартиру. По-купатель вынужден разыскивать недобросовестного продавца, а иног-да и предъявлять в суд иск о его выселении. Поэтому в случаях, когда продавец вызывает у покупателя определенные сомнения, целе-сообразно взять его доверенность на выписку из квартиры, а также нотариально заверенное заявление о выписке, адресованное в отде-ление милиции по месту прописки продавца, после чего можно за-няться его выпиской самостоятельно.
В любом случае покупатель должен потребовать от продавца вы-писку из домовой книги или копию финансового лицевого счета, пос-кольку кроме собственника квартиры в нем могут быть прописаны ли-ца, не являющиеся собственниками, но обладающие правами нанимате-ля, которые могут и не знать, что квартира продана. Эти люди сох-раняют права нанимателей, и при переходе права собственности вы-писать их с занимаемой ими площади практически невозможно. Осуществление права собственности на квартиру неразрывно связано с пока еще сохранившейся пропиской. _0 В соответствии с пос-тановлением Правительства Москвы “О сборе с граждан, прибывающих на жительство в Москву”, собственники жилого дома или квартиры в Москве имеют право на прописку. Для этого они должны уплатить го-родской сбор за право прописки (регистрации) прибывающих в столи-цу для проживания в собственных квартирах. Прописку иногородних граждан будут осуществлять ГУВД Москвы при наличии квитанции об оплате городского сбора. Установлены следующие ставки за пропис-ку: для граждан РФ 500 минимальных размеров оплаты труда, а для граждан СНГ 1000 минимальных размеров оплаты труда, для иностран-ных граждан и лиц без гражданства 2500 минимальных размеров опла-ты труда в РФ.
Если в приобретенную квартиру, расположенную на территории Москвы, прописываются члены одной семьи, то следует оплатить лишь одну ставку городского сбора. Если же приобретенная в собствен ность квартира расположена в домах, подлежащих отселению в связи со сносом или реконструкцией, или не соответствует установленной норме жилья (не менее 9 кв. м на каждого члена семьи), то в такие 7
дома прописка предоставляться не будет. Оплата городского сбора за право прописки в Москве не влечет за собой обязательства Де-партамента муниципального жилья и иных жилищных органов выделения иногородним гражданам жилой площади. Следует отметить, что до принятия указанного постановления органы внутренних дел нарушали права граждан-собственников квар-тир, отказывая им в прописке. Так, гражданин С. , получивший квартиру в Москве по договору дарения, решил прописаться в ней и жить. Однако паспортное управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы, куда обратился с жалобой на действия паспортного управления. От казано ему было на том основании, что С. проживает в Твери и московской прописки не имеет. Вышестоящие судебные инстанции оставили решение народного суда без изменения. Лишь протест заместителя председателя Верховного суда РФ об отмене упомя нутых решений восстановил законные права собственника. Моти вировано это было тем, что отказ в прописке исключает воз можность человека правомерно пользоваться квартирой и тем самым нарушает его право собственности. Ссылка нрродного су да на правовые акты местных органов власти и управления неп равильна, поскольку противоречит Конституции РФ и Закону о собственности в РСФСР. В настоящее время немало случаев, когда жилые помещения ис
пользуются не по назначению, а именно: сдаются под офисы, склады и т. д. Договоры аренды или вообще не заключаются, или стороны их не регистрируют. Таким образом, собственно арендаторы не платят ни налогов, ни других платежей. Как известно, в соответствии с действующим законодательством собственники жилья при сдаче его в аренду утрачивают право на льготы по его содержанию, обслуживанию и ремонту. В распоряжении мэра Москвы “О мерах по пресечению про-тивоправного использования жилых помещений, находящихся в собс-твенности граждан и юридических лиц” от 11 июня 1994г. подчерки-вается, что договор о сдаче в аренду жилых помещений должен зак-лючаться в письменной форме с обязательной регистрацией в жилищ-но-эксплуатационных органах и налоговых инспекциях.
По каждому факту выявленного нарушения комиссией, включающей представителей рабочей группы префектуры, муниципальной жилищной 8
инспекции и РЭУ при участии владельцев квартиры или его предста-вителя составляется акт и дается предписание об устранении нару-шения в 15-дневный срок. В случае невыполнения предписания дело передается в суд, а Департамент муниципального жилья должен в су-дебном порядке расторгнуть договор о передаче гражданам в собс-твенность занимаемых жилых помещений или договор купли-продажи жилья.
Следует отметить, что с юридической точки зрения данное рас-поряжение мэра далеко не безупречно, поскольку нарушает ч. 1 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник владеет, поль-зуется и распоряжается своей собственностью по своему усмотрению при условии, что не затрагиваются права других лиц. Поэтому, если офис, созданный в жилом помещении, не причиняет беспокойства со-седям, лишать собственника права собственности на жилое помещение вряд ли правомерно.
В настоящее время появилось много компаний, которые привле-кают средства частных лиц, обещая впоследствии предоставить им квартиры. Известно, что государство не способно обеспечить своих граждан относительно недорогим жильем, поэтому последние готовы поверить даже в весьма рискованные обещания. Развитию такого рода бизнеса способствует и то, что до сих пор в нашей стране не полу-чила распространение ипотека (залог недвижимости для получения кредита). Это вызвано, во-первых, отсутствием соответствующего законодательства, во-вторых, высоким уровнем инфляции, при кото-ром ипотечные кредиты теряют смысл. Ведь обычно они выдаются на срок от 10 до 40 лет под невысокий процент. Предполагается, что Указ Президента “О жилищных кредитах” от 16 июня 1994г. поможет решению квартирных проблем. В соответствии с Указом очередникам гарантируется получение от государства ссуд на приобретение жилья. Эти ссуды могут составлять от 5 до 70% его стоимости. Договор купли-продажи_0 Под куплей-продажей действующее законодательство понимает
договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупа 9
тель обязуется принять это имущество и уплатить за него опреде-ленную денежную сумму (ст. 237 ГК РФ).
Сам договор купли-продажи не устанавливает права собствен-ности покупателя на проданное ему имущество. Вопрос о моменте пе-рехода права собственности разрешается ст. 223 ГК РФ, устанав ли-вающей, что право собственности приобретателя возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собс-твенности возникает с момента регистрации.
_ш+_0 В связи с особенностями квартир как объектов гражданских правоотношений для них установлен особый порядок оформления дого-вора купли-продажи. По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенным после того, как оформление договора прошло две стадии: а) нотариальное удостоверение;
б) последующую регистрацию соответствующим органом исполни тельной власти. При нотариальном удостоверении договора куп-ли-продажи квартиры нотариус проверяет принадлежность квартиры лицу, его отчуждающему и дееспособность сторон, подлинность их подписей. Удостоверение договора нотариальной конторой еще не влечет за собой передачи права собственности. До регистрации но-тариально удостоверенного договора между сторонами существуют лишь обязательственные отношения. Если одна из сторон отказывает-ся от договора до его регистрации, то дальнейшие взаимоотношения сторон определяются их новым соглашением или судом. _ш-_0 Если договор не зарегистрирован и стороны договорились об его аннулировании, то достаточно заявления сторон в нотариальную контору. Нотариус в этом случае делает соответствующую надпись на первом и втором экземплярах договора и отметку об этом в реестре. После же регистрации договор не может быть аннулирован, а стороны должны заключить новый договор о расторжении этого договора и урегулировании своих отношений. Фактическая передача квартиры покупателю не связана с момен-том перехода права собственности, она может предшествовать ре-гистрации или следовать за ней (немедленно или спустя некоторое время). Стороны могут своим соглашением определить время факти-ческой передачи, но не могут изменить юридического значения самой регистрации.
Правоустанавливающими документами на квартиру, на основании которых можно заключить договор купли-продажи, являются: свиде 10
тельство о собственности на жилище, выданное на приватизированную муниципальную квартиру; свидетельство о праве собственности на кооперативную квартиру с выплаченным паем; свидетельство о праве наследства, в состав которого входит квартира; договор купли-про-дажи, нотариально удостоверенный и зарегистрированный в Департа-менте муниципального жилья.
Регистрация договора отчуждения квартиры или комнаты комму-нальной квартиры, находящейся в частной собственности, осущест-вляется при условии, что стороны представят справку из ремонт-но-эксплуатационной организации об отсутствии задолженности по квартплате на бланках, полученных в этой организации. Бланки вы-даются по установленной форме и действительны в течение месяца. В соответствии со ст. 56 Основ законодательства РФ о нотари-ате удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту нахождения этой квартиры.
Договор купли-продажи квартиры может быть удостоверен соот-ветствующим органом власти в тех населенных пунктах, где нет но-тариальных контор. Несоблюдение правил об обязательной нотариальной форме дого-вора купли-продажи квартиры делает такой договор недействительным с последствиями, предусмотренными ч. 2 ст. 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. В исключительных случаях в соответствии со ст. 165 ГК РФ суд вправе признать действительной сделку купли-продажи квартиры, не удостоверенную в нотариальной конторе, при условии, если сделка не содержит ничего противозаконного и фактически она была испол-нена обеими сторонами или одной.
При удостоверении нотариусом сделок по купле-продаже кварти-ры проверяется наличие документов, подтверждающих право собствен-ности на отчуждаемое имущество, и справка о регистрации в БТИ.
Если квартира является общей долевой или совместной собс-твенностью, ее отчуждение требует согласия других участников об-щей собственности. Такое согласие должно быть дано в письменном виде и удостоверено нотариусом. Кроме того, оно может быть удос-товерено по месту жительства или месту работы. В тексте договора об отчуждении доли указываются арифмети 11
ческие доли, а не конкретные реальные части квартиры. Может быть указан лишь порядок пользования конкретными частями при наличии ранее состоявшегося нотариально удостоверенного и зарегистриро-ванного в БТИ соглашения между собственниками о таком порядке пользования в соответствии с долями участников. Продавец должен представить письменные доказательства того, что он известил участников общей долевой собственности о намере-нии продать свою долю посторонним с указанием цены и других усло-вий, на которых продается доля (ч. 2 ст. 250 ГК РФ), а именно: их заявления об отказе осуществления права преимущественной покупки продаваемой доли квартиры (с указанием цены и других условий, на которых продается эта доля). Подпись удостоверяется в том же по-рядке, как было указано выше.
Доля общей собственности на квартиру может быть отчуждена также иными способами, например подарена.
Любое отчуждение или приобретение квартиры допускается толь-ко в нотариальном порядке. Обязательным условием является и ре-гистрация сделки в местной администрации, которую осуществляет БТИ. На правоустанавливающих документах должен быть штамп о ре-гистрации помещения за новым собственником. Если квартира является общей долевой собственностью, в справке БТИ в соответствии с правоустанавливающими документами указывается долевое участие каждого, при этом лицоl отчуждающхе часть квартиры, указывается в ней первым. Если есть решение о предстоящем сносе строения в связи с реконструкцией населенного пункта, или наложенный нотариальными органами запрет на отчужде-ние, или на квартиру наложен арест судебно-следственными органа-ми, то эти обстоятельства отражаются в справке БТИ.
В связи с тем, что в ГК отсутствуют конкретные нормы, регули-рующие сделки с квартирами, то применяются те же правила, что и к договору купли-продажи жилого дома. Так, продавец в соответствии со ст. 241 ГК РСФСР обязан предупредить покупателя о правах третьих лиц на продаваемую квартиру. К таким лицам могут отно-ситься, например, залогодержатель или наниматель. Дело в том, что при переходе права собственности эти лица сохраняют свои права на квартиру и вполне естественно, что для покупателя немаловажным является то обстоятельство, что в покупаемой им квартире будет жить посторонний человек. 12
Если продавец этого не сделал, покупатель вправе требовать либо уменьшения продажной цены, либо расторжения договора куп-ли-продажи и возмещения убытков. Для того, чтобы устранить воз-можные конфликты, соответствующее положение должно включаться в договор. Если покупатель не возражает против покупки квартиры, обремененной залогом или договором найма, то такой договор может быть заключен.
Следует, однако, иметь в виду, что заложенной квартирой собственник обычно владеет и пользуется. Но в большинстве случаев он не может ею распоряжаться (продать, подарить и т. д. ), посколь-ку в договоре о залоге обычно содержится запрещение на отчуждение квартиры.
Приватизация квартир вызвала волну связанных с ней крими- нальных явлений. _0 Возник, так называемый, квартирный рэкет, когда под угрозой применения насилия собственников приватизированных квартир заставляют за бесценок продавать свою квартиру. Иногда прибегают к обману. Жертвами таких преступлений становятся, как правило, престарелые беспомощные люди, а также алкоголики, кото-рых в течение определенного времени спаивают, а затем уговаривают продать свою квартиру или обменять ее на комнату в коммунальной квартире. Для этого они передают свои документы преступникам, вы-дают им генеральную доверенность на совершение всех юридических действий. После чего квартира по доверенности продается третьим лицам, а владелец квартиры становится бомжем. Подобные виды сделок не подпадают под действие уголовного кодекса. Потерпевшая сторона сама добровольно идет на сделку.
Нередки случаи, когда квартиры продаются по фальшивой дове-ренности или по фальшивому договору купли-продажи. Иногда уже после заключения договора купли-продажи выясняется, что в приоб-ретенной квартире кто-то прописан и, следовательно, является на-нимателем, выселить которого собственнику практически невозможно. В этом случае фальшивыми являются копия финансового лицевого сче-та и выписка из домовой книги.
В настоящее время очень распространена следующая схема мо шенничества. Собственник квартиры оформляет договор дарения, на основании которого квартира позже отчуждается третьему лицу. Че рез некоторое время появляется первый собственник квартиры и за являет, что договор дарения его вынудили подписать. Второе звено 13
в этой цепочке (одаряемый) пропадает, и все неприятности претер-певает нынешний владелец квартиры. В связи с этим следует очень осторожно относиться к предложению о продаже дешевых квартир. Внимательным следует быть и при покупке квартиры, доставшейся ны-нешнему владельцу не по первичному свидетельству о собственности, а по договорам купли-продажи, дарения и т. д. К числу наиболее распространенных правонарушений по куп-ле-продаже квартир относится и так называемый сбор залога. Дается объявление о продаже квартиры по цене несколько ниже рыночной, в результате чего появляется достаточно большое количество покупа-телей. Владелец квартиры может быть как мнимым, так и настоящим. В случае заинтересованности берется залог в размере 10-15% от продажной стоимости с условием продажи квартиры через неделю. После получения залога от нескольких покупателей квартира прода-ется самому “везучему” из них, после чего продавец исчезает, а новому владельцу приходится объясняться с обманутыми претендента-ми на покупку.
Иногда квартира продается по фальшивым документам, причем фальшивыми могут быть как первичные документы (свидетельство о собственности), так и вторичные (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д. ). В ряде случаев применяется продажа квартиры “по двум договорам”. При регистрации договора купли-продажи составляются два абсолютно одинаковых экземпляра договора, один из которых по-лучает покупатель, другой - продавец. Получив экземпляр договора продавца (например, путем обмана), покупатель располагает двумя документами, по которым он имеет право перепродавать квартиру двум лицам, оформляя договор купли-продажи одновременно в двух нотариальных конторах.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, необходимо тща-тельно изучать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую квартиру. Следует также поинтересоваться, не прожива-ют ли в продаваемой квартире лица, выписанные из нее временно (находящиеся в загранкомандировке, на службе в армии, на учебе или в заключении: в соответствии с действующим законодательством эти лица имеют право на заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги. 14
При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников. В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора. Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги.
Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при при ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа мент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи тельства. При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза ция была совершена ими под давлением криминальных элементов, до говор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за щиты городских властей во время приватизации и других операций с жильем. Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз ненного проживания в них или предоставления других жилых помеще ний. Департамент муниципального жилья обязан производить регист рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест 15
венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния. Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания
Данный договор прямо не предусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни. В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договора руководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния.
Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го выступает нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь. Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры. В настоящее время до-говоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями , в качестве которых выступают как фи-зические, так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры.
В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизнеэного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении.
В случае неисполнения договора покупателем своих обязаннос тей продавец вправе требовать расторжения договора. Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате 16
риальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля.
При расторжении договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается. Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока. Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание. Договор мены_0
Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами. В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность, то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем.
Единственным отличием договора мены от договора купли-прода жи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же пра вила, что и к договору купли-продажи. Так, стороны обязаны пре 17
дупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т. д. ). Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры).
Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных) квартир. При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причи-нам не хотят этого делать.
В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи. Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади.
Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы:
1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры);
2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья;
3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья;
4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры). _53 18 Договор дарения_0
Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения. По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязан-ности ее передать.
Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения. Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность. Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет. Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого.
Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т. д. ). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки. На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки. Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого.
Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но тариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из 19
ст. 133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья. Залог квартиры_0
Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г. , установившей, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п. 3 ст. 7 этого же закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог.
Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
В Москве такая регистрация осуществляется в соответствии с постановлением правительства Москвы “О государственной регистра ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г. Государс твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регист рации должен осуществлять Департамент муниципального жилья. При этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и 20
предоставление выписок из реестра взимается государственная пош-лина. Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы:
_ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия); 2) кредитный договор; 3) справка БТИ о стоимости квартиры; 4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру
(свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т. д. ); 5) доверенности (если они необходимы); 6) копию устава банка и регистрационное свидетельство;
_5_ш-_0 7) заявление _0с просьбой _0зарегистрировать договор о залоге, завизированное _0заместителем руководителя _0Департамента _0муниципаль-ного жилья.
Залог квартиры, являющейся общей совместной собственностью, можно осуществлять только с согласия всех собственников. _54_0 Если же речь идет об общей долевой собственности, то собственник доли может заложить свою долю без согласия других собственников. Следует от-метить, что залог квартиры, являющейся собственностью члена коо-ператива, полностью выплатившего свой пай, осуществляется в том же порядке, что и для приватизированных квартир.
Поскольку квартиры относятся к недвижимости, то их залог от-носится к ипотеке. Договоры об ипотеке в отличие от других разно-видностей договоров залога требуют обязательного нотариального удостоверения и регистрации. Договор об ипотеке заключается в форме закладной (ипотечного свидетельства). В договоре залога участвуют две стороны: залогодатель - ли-цо, которое предоставляет определенное имущество в залог, и зало-годержатель - лицо, которое вправе при неисполнении должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Наличие закладной у залогодержателя удостоверяет его преиму щественное право на удовлетворение своего требования за счет иму щества, предоставленного по договору об ипотеке в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой, может вхо дить в наследственную массу и быть передана другому лицу в уста 21
новленном порядке. Закладная подлежит регистрации путем внесения регистрационной записи в книгу регистрации недвижимости. На зак-ладной делается отметка о ее регистрации.
Залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором располо-жен дом или другое строение. Обращение взыскания на предмет залога по общему правилу до-пускается лишь в судебном порядке. В случаях, предусмотренных за-конодательством РФ, обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса.
Законодательство РФ не содержит прямого указания на то, ка-ким образом может быть обращено взыскание на заложенную квартиру. Из этого можно сделать вывод, что будет действовать общий (судеб-ный) порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Вместе с тем, высказывается мнение, что в банковском залоге (то есть в тех случаях, когда залогодержатель по договору займа, заключенного в обеспечение кредитного договора между банком и третьим лицом, является банк) залогодержатель (то есть банк) вправе самостоятельно реализовать предмет залога (без судебного или арбитражного решения) при неисполнении обязательства должни-ком.
По общему правилу залогодателем может быть любое лицо, кото-рому предмет залога принадлежит на праве собственности или праве хозяйственного ведения. В последнем случае для сдачи какого-либо имущества в залог необходимо получить согласие собственника этого имущества или уполномоченного им органа. В качестве залогодателя может выступать и учреждение (то есть бюджетная организация, не занемающася коммерческой деятель-ностью), однако лишь при условии, если оно в соответствии с зако-ном риобрело право самостоятельного распоряжения заложенным иму-ществом.
В качестве залогодержателя может выступать любое физическое или юридическое лицо любой организационно-правовой формы или фор мы собственности. Однако в большенстве случаев в качестве залого держателей выступают банки, дающии кредиты под залог квартир. Ком мерческую стоимость квартиры определить довольно трудно. В ка честве ориентира, как правило, выступает инвентаризационная стои 22
мость квартиры, которую дает БТИ. Инвентаризационная стоимость квартиры предстовляет собой нижний предел рыночной стоимости квартиры, которая чаще всего в несколько раз превышает инвентари-зационную. По общему правилу залогодатель не имеет права распоря-жаться заложенным имуществом. Однако эта норма носит диапозитивный характер, в договоре могут предусмотреть обратное. Из этого следует, что заключив догвор залога, залогодатель не может продать подарить, обменять заложенное жилище(если не огово-рено другое). Давая квартиры в залог по кредитным договорам, залогодатели получают кредит на небольшой срок и обычно под значительный про-цент.
Исследовательским центром частного права на базе норм, пре-дусмотренных в проекте ГК РФ, были разработаны”Основные положения о залоге недвижимого имущества”- ипотеке, в которых значительное вним ние уделено залогу квартир и жилых домов. Указанные положения не являются нормотивнм актом, имеющим обязательную силу. Однако роспоряжением заместителя Председателя Совета Министров Прави-тельства Российской Федерации они были рекомендованы всем минис-терствам и ведомствам, разрабатывающим проекты нормативных ак-тов, затрагивающих правовое регулирование залога и ипотеки. В связи с этим они предстовляют интерес.
С соответствии с п. 84 Основных положений ипотека(залог)жило-го дома или квартиры допускается не во всех случаях, а для обеспе-чения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконс-трукции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Однако из этого общего правила есть есть исключение. Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки и в том случае, если гражданин-собс-твенник и члены его семьи проживают в другом жилом доме и имеют достаточное в соответствии с установленными нормами жилой площади жилое помещение. Цель такой нормы-избежать ситуаций, когда люди могут стать бездомными, получив ссуду под залог кувартиры и не имея возможности ее погасить. Однако нельзя не обратить внимания на то, что она сужает права граждан по распоряжению принадлежащим им жильем.
Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.
В ипотеку может передаваться только жилой дом или квартира, 23 принадлежащие залогодатодателю направе собственности.
залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицен-зию.
Продажа заложенного жилого дома (квартиры) на публичных тор-гах неявляется основанием для выселения покупателем прож ивающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи. Между собственником, приобретшим жилой дом или квартиру, и проживающими в нем лицами заключается договор аренды жилого поме-щения на условиях, обычных для данной местности.
Не подлежат выселению при продаже заложенного дома (кварти-ры) с публичных торгов лица, проживающие в жилых домах (кварти-рах) на условиях договора найма жилого помещения, договора аренды или иных основаниях, предусмотренных законом. Ранее закоюченный с ними договор найма жилого помещения договор аренды или иной дого-вор на проживание сохраняет силу. Такие лица имеют право на преи-мущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). Если иное не предусмотренно договором об ипотеке, залогода-тель вправе сдать нанимателю, нуждающемуся в жилье, свободную квартиру с согласия залогодержателя. Одноко он в праве сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодержателя по срочному до-говору аренды жилого помещения на срок, истекающий не позднее по-гашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом или квартиру на публичных торгах, по истечении предусмотренного дого-вором срока не обязан возобновлять этот договор аренды. Порядок наследования жилых домов и квартир_0
Под наследованием понимается переход имущественных и неко-торых личных неимущественных прав и обязанностей умершего гражда-нина (наследодателя) к другим лицам в установленном законе поряд-ке.
_ш+_0 Наследование может осуществляться по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место: а) если наследодатель не составил завещания или если его завещание в опр¶деленной части признано недействительным, б) если завещана только часть имущества или завещание в оп
ределенной части признано недействительным, в этом случае не ох 24
ваченная часть наследственного имущества переходит в порядке нас ледования по закону,
в) если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства.
_ш-_0Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок их признания. Назначая умершему конкретных правоприемни-ков, законодатель как бы восполняет волю наследателя.
В соответствии со ст. 232 ГК РСФСР предусмотрены две очереди признаниы наследников по закону. К наследникам первой очереди от-носятся дети (в том числе усыновленные) , супруг и родители (усыновители) умершего и его ребенок, родившийся после его смер-ти. К наследникам второй очереди относятся братья и сестры умер-шего, его дед и бабка. Эти наследники призываются к наследованию в том случае, если отсутствуют наследники первой очереди , когда они не принимают наследство , а также в том случае , если все наслед-ники первой очереди лишены завещателем прав наследования.
К числу наследников относятся также нетрудоспособные лица , которые состояли на иждевении умершего не менее года до его смер-ти.
Внуки и правнуки наследуют в том случае, если ко времени отк-рытия наследства нет в живых того из родителей , который был бы наследником. Но, помимо лиц, указанных в ст. 532 ГК РСФСР , завещатель вправе оставить все свое имущество_55_0, предметы домашнего обихода, за исключением предусмотренного ст. 535 ГК РСФСР , любому лицу, государству а также любому юридичес-кому лицу.
Согласно ст. 540 ГК РСФСР , в которой говорится, что “завеща-ние должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления , собственноручно подписано завещателем и нотари-ально удостоверено, можно говорить о том , что общей основной фор-мой завещания является именно письменное нотариально удостоверо-енное завещание. 25 Осбенности гржданско-правовых сделок с квартирами в_0 домах ЖСК_0.
Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при пе реходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствии ее покупки другими лицами. _56
Продавая квартиру, член ЖСК плучает ее стоимость от покупате-ля. Ясно, что он не в праве требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Пследний существует лишь постольку, посколько квартира остется в собственности ЖСК. Перход права собс-твенности на нее к члену кооператива влечет прекращения обяза-тельства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, тражающий стоимость квартиры. Этого пая теперь нет. Ообязательственного пра-воотношения между ЖСК и его членом, возникающего из имущественно-го участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собствнности) члена ЖСК на квартиру. Денежный эквивалент певого взноса-это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика.
Таким образом, происходит частичный раздел имущества коопе-ратива. Большая его часть (квартиры) переходит в собственность пайщиеов. Денежные же обязательства между ЖСК и ело членами , со-ответствующие стоимости выбывшихих из составакооперативного иму-щества , погашаются. Действительно, нет ни каких оснований считать , что член ЖСК долэен дважды получать стоимость продаваемой квар-тиры: сначала от покупателя , а затем от кооператива. Иное толко-вание приведет к тому что покупателю , фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры, придется оплатить еще раз , внося в ЖСК паевой взнос. Кстати , случаи неправильного понимани-яэтого вопроса уже встречаются на практике. Так, А. , выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б. квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверилили в нотари-альном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с вы-ходом из кооператива. ЖСК, не зная о том , что квартира продана, возвратил А. его взнос , полагая, что сможет распорядиться освобо-дившейся жилплощадью.
Впоследствии , когда после выезда А. во владение квартирой 26
вступил Б. , ЖСК потребовал от него вохзместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сде-лать , ссылаясь на то , что он полностью оплатил квартиру . В ре-зультате выплаченные А кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.
Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвра-тил А. паевой взнос , материализовавшийся в квартиру , которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода их из него возникает и такой воп-рос. Должен ли ЖСК выплачиватьвыбывшему изнего члену часть пая , соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости иму-щества , остающегося в собственности ЖСК, а именно: лестничных площадок, лифтов и т. д. ? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая последнюю, член ЖСК фактически учитывает в ее продажной цене и днежную оценку своего пая в имуществе, остающимся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней. Другими сло-вами , продавая квартиру , член ЖСК одновременнопередает и свои права на пай , отражающий его имущественное участе в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК.
В результате новый собственник квартиры одновременно стано-виться и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее ав-томатически в силу покупки квартиры , дает ее новому владельцу весь обьем гражанских прав, связанных с юбладанием пая, включая по-лучение имущественных выгод от использования кооперативного иму-щества. Ссказанное можно проиллюстрировать таким примером. Допустиь , что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК плучает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он и не является членом ЖСК , нам получение своей части имущественныхь выгод от сдачи ЖСК этих помещений в ареду (напри мер, путем соразмерного уменьшения взносов за эксплуотацию до ма? ). Видимо, да. Ведь помещения , сдаваемые ЖСК в аренду , соору жены за счет паевых взносов. Значит , приобретатель квартиры не зависимо от своего членства в ЖСК получил вместе с ней и права , связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строитель стве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущест 27
венные выгоды от их использования. Причем на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик , уступивший свои права покупателю квартиры. _57 Иное решение вопроса-отстранение новых владельцев квар
тир, не пожилавших вступить в ЖСК , от участия в получении выгод отпользования кооперативным имуществоми прдоставлемние таких выгод исключительно членам кооператива -означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на экс плуотацию) за счет других лиц. Таким образом , сделку по отчужде нию квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей-прода-жей. По существу, здесь имеет место сделка , одним из элементов ко-торой является купля-продажа квартиры, а другим-переуступка поку-пателю квартиры прав выбывшего члена кооператива , связанных с его имущественным участем в ЖСК. Такие сделки , даже если они и не уре-гулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст. 8 ГК РФ. Она предусматривает воз-можность возникновения гражданских прав и обязанностей из дейс-твий, хотя и не предусмотренных законом , но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более четкой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры. 28 Сделки с приватизированными квартирами. _0
Характерная для Москвы бурная предпринимательская деятель ность и стремительное накопление капитала привели к тому, что са мым бойким рынком в столице стал рынок жилья. _58
По некоторым оценкам, около 30% предложений о продаже жилья попытки совершить незаконные сделки. Самые распространенные из них:
_ш+1. Продажа квартиры лицом, не являющимся ее собственником. Документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников.
2. Продажа квартиры несколькими покупателями одновременно. У продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности, договоров купли-продажи и других документов.
3. Продажа незаконно присвоенной квартиры (если договор куп-ли-продажи или дарственная на квартиру оформлены с помощью угроз и насилия). Ситуация осложняется тем, что документы могут быть безукоризненными по содержанию. 4. Продавец, получив деньги от покупателя, отказывается вы-писаться из квартиры, тем самым оставляя себе право на проживание в ней, используя противоречие между нормами законодательства.
5. Продается приватизированная квартира, принадлежащая на праве собственности нескольким лицам. Один из них может присвоить всю сумму стоимости квартиры и скрыться. _59 _ш- Независимо от того, имеется ли подозрение о возможном обма-не, при совершении сделок, связанных с куплей-продажей квартир, следует самым тщательным образом изучить документы, прежде всего устанавливающие право собственности на жилье, навести справки в Департаменте муниципального жилья, РЭУ, паспортном столе. Полез-ный может быть и беседа с соседями. Для совершения сделки с приватизированной квартирой (впервые продающейся) покупатель должен потребовать от продавца следующие документы: _ш+ - свидетельство о собственности на жилье;
договор передачи жилья в собственность; - справку из бюро технической инвентаризации, в которой указана инвентариза-ционная стоимость квартиры (форма 11А); -справку из РЭУ об отсутствии задолженности по платежам; -выписку из домовой книги; - копию финансового лицевого счета; - если в кварти-ре прописаны несовершеннолетние дети, то необходимо согла-сие органов опеки и попечительства и свиде _ш- тельство о рождении детей.
Если продавец - не первый собственник квартиры, документом, подт-верждающим его право собственности на квартиру, служит договор купли-продажи, дарения и проч. Следующая стадия после проверки документов на их подлинность и соответствие содержания требованиям законодательства - удосто 29 верение договора в нотариальной конторе.
Нотариус требует справку формы 11-а из БТИ, подтверждающую наличие объекта сделки в натуре, принадлежность его данному лицу, в которой содержится краткое описание квартиры или комнаты, ука-зана их инвентаризационная стоимость (основание для определения размеров госпошлины и подоходного налога), представлена информа-ция об имеющихся ограничениях сделок с ними (арест, запрещение).
В ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате сказано, что удостоверение договоров об отчуждении квартиры производится по месту ее нахождения. Поэтому потенциальному покупателю стоит по-думать, прежде чем решиться на покупку квартиры, продавец которой в подтверждение своего права собственности на квартиру предъявля-ет договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом из другой местности.
Наконец, договор должен быть зарегистрирован в Департаменте муниципального жилья, без чего сделка не может считаться заклю-ченной.
В практике нередко случаются попытки продажи квартир “с на-чинкой”, когда продавец не предупреждает покупателя о возможных претензиях третьих лиц на жилплощадь. Наиболее часто это связано с продажей квартир, которые приватизировались без включения в до-говор передачи жилья в собственность несовершеннолетних детей, пропитанных на момент приватизации в этих квартирах. В Законе РФ “О приватизации жилищного фонда в Российской Фе-дерации” не отражены положения о праве несовершеннолетних членов семьи на приватизированное жилье. Это теперь исправлено “Пример-ным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Рос-сийской Федерации”, утвержденным решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 марта 1993г. N 4 и одобрено Поста-новлением Правительства РФ от 26 ноября 1993г. N 1238. В “Примерном положении” установлено, что несовершеннолетние дети, проживающие совместно с нанимателями, и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. Отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе ро дителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии 30 разрешения органов опеки и попечительства.
Следствием “невнимательности” Департамента муниципального жилья стал тот факт, что в практике судов достаточно часто встре-чаются споры по поводу признания сделок купли-продажи квартир не-действительными по тому основанию, что при приватизации квартир были нарушены права несовершеннолетних членов семьи на участие в приватизации. Суды в таких случаях принимают решение о признании сделок, последовавших после приватизации квартир, недействитель-ными. Покупателю также следует быть осторожным, если в цепочке до-говоров купли-продажи имеется сделка, совершенная поверенным, действовавшим по “генеральной доверенности”, выданной лицом, яв-лявшимся на тот момент собственником квартиры. Бывший собственник может впоследствии заявить, что на самом деле он поручил поверен-ному совершить обмен квартиры с доплатой и был введен им в заб-луждение относительно характера сделки, связанной с его кварти-рой.
Много проблем счастливым обладателям квартир и их домочадцам может принести институт прописки. Одна из самых распространенных проблем - ничем не ограниченное право собственности, оказывается, ограничивается волей власть предержащих - “прописать” или “не прописать” в приобретенное жилье. Право прописки в приобретенную в Москве квартиру для граждан РФ стоит почти столько же, сколько сама квартира.
Еще один момент, связанный с пропиской. При покупке жилья необходимо проверить, разрешена ли прописка в этот дом. Дом может быть определен под снос, что влечет за собой запрет прописки.
Что касается налогообложения денежных сумм, полученных про-давцами от продажи жилплощади, то в соответствии с пп. “в” п. 6 ст. 3 Закона “О подоходном налоге с физических лиц” в совокупный доход не включаются суммы, получаемые в течение года от продажи квартир, не превышающие 500-кратного установленного законом раз-мера минимальной месячной оплаты труда.
Среди банков и других субъектов предпринимательской деятель ности растет интерес к залогу недвижимости как средству обеспече ния исполнения обязательств. Применение законодательства о залоге на практике оказывается проблематичным, но, поскольку развитие этого института представляется перспективным, рассмотрим, как 31 можно применить залог в современных условиях. _ш+_0Для оформления договора залога квартиры требуется:
1). совместное заявление залогодателя и залогодержателя в Департамент муниципального жилья; 2). нотариально заверенный договор о залоге; 3). справка БТИ; _ш-4). квитанция об уплате госпошлины.
Регистрация залога квартиры осуществляется Департаментом му-ниципального жилья в соответствии в постановлением Правительства Москвы N 415 от 27 апреля 1993 г.
Временное положение о регистрации залоговых операций с жилы-ми помещениями предусматривает, что регистрация производится пу-тем:
_ш+ 1). внесения регистрационной записи в книгу регистрации залоговых операций с жилыми помещениями;
2). проставления отметки о регистрации на всех оригинальных эк-земпляров договора о залоге;
3). внесения сведений о залоге в банк данных собственников жилья; 4). выдачи свидетельства о регистрации залога. Договор залога должен быть зарегистрирован в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и представления документов в Департамент муници-пального жилья. Погашение регистрационной записи при прекращении залога осу-ществляется при условии:
1). подачи совместного заявления залогодателя и залогодержа-теля; 2). представления оригиналов договора о залоге с от-меткой о его регистрации; 3). представления доказательств исполнения обеспе-ченного залогом обязательства.
При погашении регистрационной записи делается от-метка в реестровой книге, в банке данных собственников жилья, на оригиналах договора о залоге. По запросу залогодателя и залогодержателя, а также других заинтересованных лиц Департамент муниципального жилья выдает: выписки из реестровой книги;
информацию о регистрации залога. Договор залога считается заключенным с момента государственной регистрации. Совершение сделок с квартирами иногда усложняется тем, что в квартире может быть прописан человек (не включенный в свидетельство о собствен-ности на квартиру, так как был, например, прописан в нее после 32
приватизации), который там продолжительное время не живет. В этом случае необходимо доби-ваться в судебном порядке признания лица утратившим право пользо-вания жилым помещением вследствие сверх установленных сроков. _510 Только после этого отсутствующий утрачивает право на проживание в приватизированной остальными членами семьи квартире.
Наниматели, бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, могут быть выселены собственником только в случаях, предусмотрен-ных законом_511_0 , в частности, если это лицо систематически разрушает или портит жилое помещение или использует его не по назначению, либо систематически нарушает правила проживания, что делает невозможным для других проживание с ним в одной квартире, а меры предупреждения и общественного воздействия не дали результатов.
Тема наследования жилища, принадлежащего наследодателю на праве собственности, заслуживает отдельного разговора, поэтому остановимся лишь на ключевым моментах.
Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, поль зуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе прода вать, завещать, дарить, сдавать в аренду эти помещения, а также совершать с ними иные, не противоречащие закону сделки. _512 Если гражданин желает, чтобы квартира досталась, например, его внуку, ему следует оформить завещание на его имя, поскольку наследование по закону имеет место, если оно не изменено завеща-нием. В противном случае наследниками в первую очередь станут де-ти, супруг и родители умершего. Во вторую очередь братья, сест-ры умершего, его дед и бабка. Наследником по завещанию может быть и несовершеннолетний гражданин, который по достижении совершенно-летия должен нотариально оформить вступление в право на наследс-тво.
На практике немало проблем приносят сделки, связанные с квартирами, принадлежащими нескольким гражданам на праве общей собственности. Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц. Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизированную квартиру своей доли 33
постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собс-твенники откажутся от осуществления права преимущественной покуп-ки либо не осуществят это право в течение месяца_513 Продавец доли общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей собственности о наме-рении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и дру-гих условий, на которых он ее продает. При продаже с нарушением права преимущественной покупки другие участники общей долевой собственности в течение трех месяцев имеют право требовать в су-дебном порядке перевода на них прав и обязанностей покупателя. Выдел участнику общей собственности на квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ист-цу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квар-тирой. 34 З_0 а к л ю ч е н и е
Подготовка офицеров-пограничников, призванных проходить службу в различных уголках России, предусматривает их всесторон-нюю военную, специальную и юридическую подготовку. Наряду с этим хочется подчеркнуть, что отнюдь не второстепенное значение играет юридическая подготовка курсантов-пограничников. Вся наша жизнь напрямую связана с гражданскими правоотношениями, и участившиеся в последнее время высказывания курсантов о ненужности юридическо-го образования не имеют под собой ни какого основания. Каждый кур-сант, без исключения, после окончания института столкнется с проблемой обеспечения и получения жилья. По этому отрицание необ-ходимости получения полного и всестороннего юридического образо-вания может привести в будущем к большим жизненным трудостям. Примером такой необходимости служит данная работа, призванная по-мочь в разрешении основных проблем возникающих в области жилищных правоотношений и послужить практическим пособием при заключении гражданско-правовых сделок с жильем. В этом и заключается наряду с теоретическим, -практическое значение курсовой работы. 35 _ш+ П р и м е ч а н и я_0
1 И. И. Андрианов Жилищное законодательство, -М. ,юр. лит. , 1988, с. 3 2 см. список используемой литературы 3 Домашний адвокат N 24 , 1995 , с. 6
4 см. ст. 7 п. 1 Постановления правительства Москвы от 27 апреля 1993 г. 5 см. ст. 534 ГК РСФСР 6 Домашний адвокат N 5, 1995 , с. 2 7 Домашний адвокат N N 7, 8 , 1996 , с. с. 2, 5 8 Домашний адвокат N 1, 1995 , с. 5 9 Домашний адвокат N 21-22 , 1995 , с. 10 10 см. ст. ЖК РСФСР 11 см. ч. 1 ст. 89 , ст. ст. 135 136 ЖК РСФСР 12 см. ст. 3 Закона РФ “О приватизации жилищного фонда. ” 13 см. ст. 120 ГК РСФСР _ш 36 _ш+_0 Список использованной литературы
1 Конституция РФ ст. ст. 25, 40 2 Гражданский кодекс РФ ч. 1 гл. 18 3 Гражданский кодекс РСФСР раздел 7 4 Основы гражданского законода тельства союза ССР и республик
раздел 6 5 Жилищный кодекс РСФСР 6 Закон РФ “Об основах феде ральной жилищной политики”
Постановление правительства РФ от 17 июля 1995 года N 713. “Об утверждении правил регистрации и снятия граждан РФ с регистра-ционного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и перечня должностных лиц ответственных за регист-рацию. ”
7 Постановление правительства Москвы от 19 декабря 1994 года N 628 “О переходе ко второму этапу реформы системы оплаты жилищ-но-комунальных услуг. ”
8 Распоряжение мэра Москвы от 5 января 1995 года N 20 “О введении единой системы страхования жилищного фонда в г. Москве. ”
9 Приложение к распоряжению мэра от 5 января 1995 года N 20 “Кон цепция страхования жилищного фонда г. Москвы. ”
10 Распоряжение мэра Москвы от 18 января 1995 года N 21 “О финан совой поддержке граждан, проживающих в домах жилищных и жилищ-но-строительных кооперативов. ”
11 Прилоложение N 2 к распоряжению мэра Москвы от 11 ноября 1994 года N 560-РМ “Порядок оформления документов о разрешении пе-репланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве. ”
12 Распоряжение мэра Москвы от 21 декабря 1994 года N 628 “Об ут верждении порядка создания коллективов индивидуальных застрой-щиков для малоэтажного и коттеджного строительства в Московс-кой области из жителей г. Москвы, нуждающихся в улучшении жи-лищных условий. ”
13 Андрианов И. И. Жилищное законодательство. -М. : юр. лит. ,1988г. 14 Фадеев В. И. Муниципальное право России. -М. Юрист, 1994г. 15 Приватизация в России. Сборник нормативных документов.
ч. 2. -М. :юр. лит. ,1994г. 16 Как решить ваши жилищные пробле мы. -СПб. :произв. -техн. фирма АКМЕ,
1994г. 17 Жилье : справ. -СПб. : фирма АТ, 1995г. 18 Жилищное за-конодательство: сб. нормат. актов и документов-М. :юр. лит. ,1995г. _ш 37