Оценка кредитоспособности заемщика и обеспечение кредита

СОДЕРЖАНИЕ Введение 4
1. Понятие кредитоспособности. 5 Сущность и необходимость оценки кредитоспособности. 5
Сведения, необходимые для расчёта кредитоспособности заёмщика. 6 Анализ показателей кредитоспособности. 10 Коэффициенты оценки кредитоспособности заёмщика. 10 Показатели, используемые зарубежными банками. 13
Анализ кредитоспособности предприятия на примере ЧФ “Валенсия”. 18
Анализ обеспеченности как одного из принципов кредитования. 22 Залог и его виды. 22 Оценка обеспечения кредита. 24 Методы оценки залогового имущества. 26 Анализ обеспечения кредита на примере ООО “Альфа”. 34 Заключение 45 Список использованной литературы 46 Приложение ВВЕДЕНИЕ
Кредитно-финансовая система –одна из важнейших и неотъемлемых структур рыночной экономики. Развитие банковской системы и товарного производства исторически шло параллельно и тесно переплеталось. Находясь в центре экономической жизни, банки опосредуют связи между вкладчиками и производителями, перераспределяют капитал, повышают общую эффективность производства.
Особую роль играют кредиты, превращаясь, по существу, в основной источник, финансирующий народное хозяйство дополнительными денежными ресурсами. С переходом от командно-административной к рыночной экономике монополизированная, государственная банковская структура становится более динамичной и гибкой. Банковская система основывается на частной и коллективной собственности и ориентирована на преодоление конкуренции и получение прибыли. В процессе проведения активных кредитных операций с целью получения прибыли банки сталкиваются с кредитным риском, то есть риском неуплаты заёмщиком суммы основного долга и процентов, причитающихся кредитору. Для каждого вида кредитной сделки характерны свои причины и факторы, определяющие степень кредитного риска.
В частности, он может возникнуть при ухудшении финансового положения заёмщика, возникновении непредвиденных осложнений в его планах, не застрахованном залоговом имуществе, отсутствии необходимых организаторских качеств или опыта у руководителя и т. д. Эти и многие другие факторы учитываются работниками банка при оценке кредитоспособности предприятия и обеспечения, предложенного в залог. ПОНЯТИЕ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ. Сущность и необходимость оценки кредитоспособности.
В условиях перехода к рыночным отношениям изменяются экономические подходы к кредитованию. Важным критерием предоставления кредитов становится кредитоспособность заёмщика.
Кредитоспособность предприятия —более узкое понятие, чем его платежеспособность, возможность и готовность предприятия погасить все виды задолженности. Если свою обычную задолженность предприятие должно погашать, как правило, за счет выручки от реализации продукции (работ, услуг), то ссудная задолженность имеет ещё три источника погашения:
•выручка от реализации имущества, принятого банком в залог по ссуде; •гарантии другого банка или предприятия; •страховые возмещения.
Поэтому принято считать, что коммерческий банк, грамотно дающий ссуды, может рассчитывать на полное или хотя бы частичное их возмещение даже в том случае, когда заемщик окажется неплатежеспособен.
Под кредитоспособностью заемщика принято понимать способность погашать ссудную задолженность. Её оценка представляет собой оценку банком заёмщика с точки зрения возможности и целесообразности предоставления ему кредита. Она определяет вероятность своевременного возврата его и выплаты процентов по нему.
В определении данного понятия не указано, какая задолженность имеется в виду, по какому виду кредита и на какой срок. Определение вполне универсальное, но в реальной банковской практике под кредитоспособностью предприятия принято понимать его способность погасить ссудную задолженность по краткосрочному или долгосрочному кредиту.
Изучение кредитоспособности осуществляется для качественной оценки заёмщика до решения вопроса о выдаче кредита и его условиях, определение способности и готовности клиента вернуть взятые им в долг средства в соответствии с кредитным договором.
Основными задачами определения кредитоспособности заемщика являются изучение финансового положения предприятия, предупреждение потерь кредитных ресурсов вследствие неэффективной деятельности заёмщика, стимулирование предприятия в направлении повышения его деятельности и кредитования.
Изучение банками разнообразных факторов, которые могут повлечь за собой непогашение кредитов, или, напротив, обеспечивают их своевременный возврат, составляет содержание банковского анализа кредитоспособности. При анализе кредитоспособности банки должны решить следующие вопросы: способен ли заемщик выполнить свои обязательства в срок, готов ли он их исполнить? На первый вопрос дает ответ разбор финансово-хозяйственных сторон деятельности предприятий. Второй вопрос имеет юридический характер, а так же связан с личными качествами руководителей предприятия.
Состав и содержание показателей вытекают из самого понятия кредитоспособности. Они должны отразить финансово-хозяйственное состояние предприятий с точки зрения эффективности размещения и использования заемных средств и всех средств вообще, оценить способность и готовность заемщика совершать платежи и погашать кредиты в заранее определенные сроки.
Способность своевременно возвращать кредит оценивается путем анализа баланса предприятия на ликвидность, эффективного использования кредита и оборотных средств, уровня рентабельности, а готовность определяется посредством изучения дееспособности заемщика, перспектив его развития, деловых качеств руководителей предприятий.
В связи с тем, что предприятия значительно различаются по характеру своей производственной и финансовой деятельности, создать единые универсальные и исчерпывающие методические указания по изучению кредитоспособности и расчету соответствующих показателей не представляется возможным. В современной международной практике также отсутствуют твердые правила на этот счет, так как учесть все многочисленные специфические особенности клиентов практически невозможно.
Процесс кредитования связан с действием многочисленных и многообразных факторов риска, способных повлечь за собой непогашение ссуды в обусловленный срок. Изменения в потребительском спросе или в технологии производства могут решающим образом повлиять на дела фирмы и превратить некогда процветающего заемщика в убыточное предприятие. Продолжительная забастовка, резкое снижение цен в результате конкуренции или уход с работы ведущих управляющих - все это способно отразиться на погашении долга заемщиком. Предоставляя ссуды, коммерческий банк должен изучать факторы, которые могут повлечь за собой их непогашение. Такое изучение именуют анализом кредитоспособности (credit analysis). Основная цель такого анализа определить способность и готовность заемщика вернуть запрашиваемую ссуду в соответствии с условиями кредитного договора. Банк должен в каждом случае определить степень риска, который он готов взять на себя, и размер кредита, который может быть предоставлен в данных обстоятельствах.
Рассматривая кредитную заявку, служащие банка учитывают много факторов. На протяжении многих лет служащие банка, ответственные за выдачу ссуд исходили из следующих моментов: - дееспособности заемщика, активность руководства;
- репутация предприятия и его руководства (компетентность, обязательность, честность, порядочность, отношение заёмщика к своим обязательствам в прошлом и др. );
- способность заёмщика получать средства, достаточные для погашения кредита; - владение активами для обеспечения ссуды;
-роль и место заёмщика в экономике страны, региона и перспективы его развития; -состояния экономической конъюнктуры
1. 2. Сведения, необходимые для расчёта кредитоспособности заёмщика.
На сегодняшний день коммерческие банки обслуживают и предоставляют кредиты предприятиям, различным по отраслевой принадлежности, размеру, структуре, форме собственности. Расширяются кредитные связи банков с предприятиями альтернативной экономики: малыми, средними, арендными, кооперативными, акционерными предприятиями, концернами, обществами с ограниченной ответственностью и др. В связи с различиями в формах собственности и видах деятельности банков и предприятий условия кредитной сделки, заключённой между ними, могут поддаваться значительным изменениям.
Поэтому заёмщик, желающий заключить кредитную сделку, в первую очередь должен предоставить банку для рассмотрения целый ряд документов, необходимых для оценки кредитоспособности и подписания кредитного договора.
Перечень документов, которые должны находиться в кредитных делах юридических лиц. Письмо-ходатайство на выдачу кредита.
Баланс и форма №2 предприятия на начало текущего года и на последнюю отчётную дату.
Расшифровка основных средств (на последнюю отчётную дату) с указанием балансовой стоимости, года выпуска, износа, краткой технической характеристикой.
Расшифровка дебиторской и кредиторской задолженности (на последнюю отчётную дату) с указанием суммы, даты возникновения, даты погашения и причины образования задолженности. Расшифровка специальных фондов, если такие имеются.
Справка о движении средств по счетам заёмщика (расчётному, валютному, ссудному) за последние 6 мес. с помесячной разбивкой, заверенная печатью и подписью главного бухгалтера банка.
Справка об отсутствии задолженности по кредиту и процентам из обслуживающего банка.
Заключения аудита о финансовом состоянии заёмщика за последние 2 года или соответствующие заключения других организаций (налоговой инспекции, страховой компании и др. ).
Бизнес-план кредитуемого проекта или технико-экономическое обоснование эффективности кредитуемой сделки с подробным указанием возникающих издержек, налоговых платежей, графиком использования и возврата кредита, уплаты процентов.
Договора, контракты на покупку и реализацию продукции (услуг), счета-фактуры. Договора аренды (офисов, помещений, складов и т. д. ).
Перечень имущества, которое предлагается в залог, с указание следующих показателей: балансовая стоимость, год выпуска или строительства, место расположения, краткая характеристика.
Документы, подтверждающие право собственности заёмщика на предмет залога (документы на приобретение собственности, приватизации, технические паспорта на оборудование, транспорт).
Справка из государственной нотариальной конторы о том, что предмет залога свободен от каких- либо обязательств.
Экспертная оценка независимого эксперта стоимости имущества, передаваемого в залог. Документ о страховании предмета залога в пользу банка.
Копии учредительных документов (Устав, Учредительный договор), копия карточки с образцами подписей и печати. Копия свидетельства о государственной регистрации. Лицензии, разрешения.
Решение высшего органа предприятия о получении кредита и передачи в залог имущества, а также о выступлении поручителем или гарантом по кредиту за третье лицо, оформленное протоколом заседания правления, учредителей. Копии паспортов руководителей предприятия и главного бухгалтера.
Рассматривая кредитную заявку, служащие банка учитывают много факторов, определяющих риск не возврата кредита.
Для получения такого рода данных банку, разумеется, потребуется информация, характеризующая финансовое состояние фирмы. Это обуславливает необходимость изучения финансовых отчетов, возможности появления непредвиденных обстоятельств и положения со страхованием. Источниками информации о кредитоспособности заемщика могут служить: - переговоры с заявителями; - анализ финансовых отчетов заёмщика; - внешние источники информации; - инспекция на месте.
В первую очередь банк анализирует информацию, полученную непосредственно от заёмщика - это все данные, которые он предоставляет в банк. Затем эти данные проверяются с помощью других дополнительных источников и систематизируются в банке в форме досье заёмщика. Внешние источники информации.
Наиболее известный источник данных о кредитоспособности в США - фирма "Дан энд Брэдстрит", которая собирает информацию примерно о 3 млн. фирм США и Канады и предоставляет ее по подписке. Краткие сведения и оценки кредитоспособности каждой фирмы публикуются в общенациональных и региональных справочниках. Боле детальная информация об отдельных фирмах сообщается в виде финансовых отчетов, наиболее распространенный из них - "Информация о деловом предприятии". [1 Усоскин В. М. Современный коммерческий банк: управление и операции – Москва, ИПЦ “Вазар – Ферро”, 1994г. ] Первый из 6 разделов отчета содержит сведения общего характера - наименование и адрес фирмы: код отрасли и предприятия; характер производства: форма собственности: суммарная оценка кредитоспособности (рейтинг); быстрота оплаты фирмой счетов; объем продаж, собственный капитал, число занятых; общее состояние и тенденции развития фирмы. Суммарная оценка кредитоспособности состоит из двух частей - двух букв (или цифры и буквы) и цифры. Первые два знака представляют собой оценку финансовой устойчивости фирмы, а последний оценку ее кредитоспособности.
Второй раздел отчета содержит сведения, полученные от поставщиков фирмы, относительно аккуратности в оплате счетов и о максимальном кредите, полученном в течение года. Третий раздел включает последний баланс и информацию о продажах и прибыльности фирмы (если такая имеется). Четвертый раздел показывает обычный размер остатка на депозитном счете и платежи по ссудам. В пятом разделе содержаться данные о руководителях и владельцах фирмы. В последнем разделе подробно охарактеризованы род деятельности фирмы, ее клиентура и производственные мощности.
Помимо указанных отчетов, "Дан энд Брэдстрит" публикует еще несколько видов документов. Один из самых полезных "Отчет о ключевых финансовых статьях" содержит значительно более подробную информацию о фирме. Имеется еще несколько кредитных бюро в США, именуемых специальными коммерческими агентствами. В отличие от широкого охвата "Дан энд Брэдстрит" они ограничиваются обычно одной отраслью или видом деятельности.
В России одним из источников сведений является Служба взаимного обмена кредитной информацией при Национальной ассоциации управления кредитом организация, снабжающая сведениями о кредитах, полученных фирмой у поставщиков по всей стране. Члены организации получают ответ на вопрос: как аккуратно платит фирма? Однако в информации содержаться только факты, но отсутствует анализ, объяснение или какие-либо рекомендации.
В РФ при Государственной финансовой академии создано Независимое рейтинговое бюро, выполняющее на договорных условиях работу по оценке кредитоспособности предприятий. Эта фирма по собственной методике с помощью обобщающего показателя-рейтинга оценивает состояние фирмы и определяет границы интервала колебания рейтинга, при которых заключение кредитной сделки целесообразно. Часто банки сверяют свою информацию с данными других банков, имевших отношения с клиентом, который подаёт кредитную заявку. Они могут также проверить данные у различных поставщиков и покупателей данной фирмы. Поставщики могут снабдить информацией об оплате ею счетов, предоставленных скидках, максимальной и минимальной сумме коммерческого кредита, необоснованных претензиях и удержаниях со стороны интересующей банк фирмы.
Контакты с покупателями фирмы позволяют получить информацию о качестве ее продукции, надежности обслуживания и количестве рекламаций на ее товары. Такая сверка информации с контрагентами фирмы и другими банками позволяет также выявить репутацию и возможности фирмы, обратившейся за кредитом, и ее руководящих работников. В качестве дополнительной информации могут использоваться публикации, проверки реального положения дел на месте, сведения, полученные из конфиденциальных источников и другие. Источниками информации о фирмах, особенно крупных, служат коммерческие журналы, газеты, справочники, государственная отчетность и т. д. Некоторые банки обращаются даже к конкурентам данной фирмы. Такую информацию следует использовать крайне осторожно, но она может оказаться весьма полезной.
Источники сведений, необходимых для расчёта кредитоспособности. Первым источником информации для оценки кредитоспособности хозяйственных организаций должен служить их баланс. Анализ баланса позволяет определить, какими средствами располагает предприятие, и какой по величине кредит эти средства обеспечивают. Однако, для обоснованного и всестороннего заключения о кредитоспособности клиентов банка балансовых сведений недостаточно. Анализ баланса дает лишь общее суждение о кредитоспособности, в то время как для выводов о степени кредитоспособности необходимо рассчитать и качественные показатели, оценивающие перспективы развития предприятий, их жизнеспособность. Поэтому в качестве источника сведений, необходимых для расчета показателей кредитоспособности, следует использовать: данные оперативного учета, ТЭО, сведения, накапливаемые в вычислительных центрах банков, сведения статистических органов, данные анкеты клиентов, информацию поставщиков, результаты обработки данных обследования по специальным программам, сведения специализированных бюро по оценке кредитоспособности хозяйственных организаций. 2. АНАЛИЗ ПОКАЗАТЕЛЕЙ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ 2. 1. Коэффициенты оценки кредитоспособности
Рассмотрим методику, применяемую в банках для оценки кредитоспособности, которая на основе коэффициентов и некоторых других характеристик определяет класс заёмщика в соответствии с риском.
При определении кредитоспособности фирмы выделяют такие классы –А, Б, В, Г, Д, к которым могут принадлежать заёмщики и учитывают количество набранных баллов. Таблица №1.
Класс надёжности заёмщика. [2 Положення про методiку оцiнки фiнансового стану позичальника затверджено рiшенням Правлiння АППБ “Аваль”№п-41/10 вiд 27. 09. 1999] Класс Общая сумма баллов Класс А: надёжный заёмщик Больше 250 Класс Б: заёмщик с минимальным риском От 200 до 250 Класс В: заёмщик с средним риском От 100 до 200 Класс Г: заёмщик с высоким риском От 50 до 100 Класс Д: заёмщик с полным риском Меньше 50
Система показателей, которые характеризуют кредитоспособность предприятий, и методика их расчёта. Показатели: Баллы: Коэффициент общей ликвидности (КЛ 1)
Раздел 2 актива – затраты будущих периодов + раздел 3 актива КЛ 1=
------------------------------------------------------------------------------------ Раздел 2 пассива – кредиты, непогашенные в срок + раздел 3 пассива Характеризует, на сколько объём текущих обязательств по кредитам и расчётам можно погасить за счёт всех мобилизованных оборотных активов меньше 1 0 1– 1, 75 5 1, 75– 2, 5 10 больше 2, 5 20 Коэффициент абсолютной (срочной) ликвидности (КЛ 2) Касса + расчётные счета в банках + краткосрочные вложения КЛ
2=----------------------------------------------------------------------------- Раздел 3 пассива
Характеризует, на сколько краткосрочные обязательства могут быть немедленно погашены ликвидными денежными средствами и ценными бумагами меньше 0. 2 0 0, 2– 0, 25 5 больше 0, 25 10
Коэффициент соотношения привлечённых и собственных средств (К3) Раздел 2 пассива + раздел 3 пассива К3=---------------------------------------------- Раздел 1 пассива
Характеризует размер привлечённых средств на 1 грн. собственных средств. больше 1 0 0, 75– 1 5 больше 0, 25 10 Коэффициент финансовой независимости (КН) Раздел 1 пассива КН=--------------------------------------------- Раздел 2 пассива + раздел 3 пассива
Свидетельствует об удельном весе собственных средств в общей сумме задолженности меньше 0, 2 0 0, 2 5 больше 0, 2 10 Коэффициент маневренности собственных средств (КМ) Раздел 1 пассива – раздел 1 актива КМ=-------------------------------------------- Раздел 1 пассива
Характеризует мобильность использования собственных средств меньше 0, 5 0 0, 5 5 больше 0, 5 10 Наличие убытков: Убыточная деятельность в предыдущем и текущем году -15 Убыточная деятельность в течение последних 3 лет -30 Наличие аудиторских проверок: Позитивные за последние 3 года 15 Позитивные за последние 2 года 10 Позитивные за последний год 5 Аудиторский вывод отсутствует или негативный -10
Оценка заёмщика в зависимости от сроков кредитования и поступлений на расчётные счета. Срок пользования кредитом: До 3 месяцев 10 3 – 6 месяцев 8 6 – 12 месяцев 5 1 – 3 года 3 больше 3 лет 0
Среднемесячные поступления на расчётные счета от суммы кредита: до 20% 0 до 50% 20 до 100% 30 до 150% 40 более 150% 50
Оценка заёмщика в зависимости от уровня организационной базы под кредитный проект. Наличие бизнес-плана (ТЭО)
Наличие контрактов на реализацию планируемых объёмов продукции: 100% 15 50% 5 меньше 50% -10 Надёжность партнёров: неоднократные предыдущие поставки 5 поставка первый раз 0
наличие собственных производственных помещений 5 зависимость от сезонных поставок и связанная с этим неритмичность реализации товара -10 Порядок приобретения сырья: у производителя 5 через посредника 0
Объём реализации продукции на экспорт от общего объёма больше 50% 20
Оценка заёмщика в зависимости от кредитной истории клиента. Срок существования предприятия: больше 5 лет 15 3 – 5 лет 10 1 – 3 года 5 меньше 1 года 0 Кредитная история предприятия: кредитами не пользовался 0
пользовался неоднократно и погашал своевременно 50 пользовался ранее и погашал после отсрочки до 30 дней -10 пользовался ранее и погашал с нарушениями от 30 до 90 дней -30 пользовался ранее и погашал с нарушениями более 90 дней -50 Погашение процентов:
погашал проценты своевременно 50 погашал проценты с нарушением термина до 30 дней -10 погашал проценты с нарушением срока от 30 до 90 дней -30 погашал проценты с нарушением срока более 90 дней -50 Наличие кредитной задолженности другим организациям: срочная -20 просроченная -40 Наличие счетов в других банках -10 Оценка деловых качеств руководителя фирмы Имеет опыт руководительской работы на протяжении: 5 и более лет 10 3 – 5 лет 5 1 – 3 лет 0
Имеет положительный опыт работы с банком более 3 лет 10 Занимает управленческие должности на других предприятиях -10 Даёт чёткую и аргументированную оценку финансовой деятельности фирмы 5 Не может спрогнозировать результаты будущих финансовых операций 0 Оценка заёмщика в зависимости от размера уставного фонда Размер уставного фонда:
Меньше 20% от суммы кредита 0 20 – 50% от суммы кредита 5 50 – 100% от суммы кредита 10 Наличие перспективной программы 5
В реальной банковской практике применяется множество методик отнесения предприятий к тому или иному классу кредитоспособности. Практически для всех общим является установления рейтинга кредитоспособности.
При заключении кредитной сделки, выборе её условий банк акцентирует внимание не только на класс заёмщика, но и на форму обеспечения возвратности кредитов. Завершающей стадией предварительного анализа кредитоспособности предприятия является заключение кредитного договора предприятия. С момента предоставления кредита банк продолжает следить за изменениями финансового состояния клиента и целевого использования кредита с целью прекращения или продолжения кредитной сделки, оставления прежними или изменениями её условий. 2. 2. Показатели, используемые зарубежными банками.
В разных странах и разных банках используют разные методики анализа финансового положения клиента и его надёжности с точки зрения своевременного погашения долга банку.
В практике американских банков применяется “правило пяти си”, где критерии отбора клиентов обозначены словами, начинающихся на букву “си”: Character (характер заёмщика); Capacity (финансовые возможности); Capital (капитал, имущество); Collateral (обеспечение); Conditions (общие экономические условия).
Под характером заёмщика имеется в виду его репутация, степень ответственности, готовность и желание погашать долг. Банк стремится прежде всего выяснить, как заёмщик относился к своим обязательствам в прошлом, были ли у него задержки в погашении займов, каков его статус в деловом мире. Банк стремится получить психологический портрет заёмщика, используя для этого личное интервью, досье из архива, консультации с другими банками и фирмами.
Финансовые возможности заёмщика, его способность погасить кредит определяют с помощью тщательного анализа его доходов и расходов и перспектив изменений их в будущем. В принципе у заёмщика есть три источника средств для погашения ссуды: текущие кассовые поступления, продажа активов, прочие. Критическое значение для погашения займа имеет динамика дебиторской задолженности предприятия и изменение его товарных запасов, так как чаще всего с этими статьями связаны трудности в погашении займа.
Большое внимание банк уделяет акционерному капиталу фирмы, его структуре, соотношению с другими статьями активов и пассивов, а также обеспечению займа, его достаточности, качеству, степени реализуемости залога в случае непогашения ссуды.
При рассмотрении заявки учитываются общие условия, определяющие деловой климат в стране и оказывающие влияние на положение и банка, и заёмщика. К ним относят состояние экономической конъюнктуры, наличие конкуренции со стороны других производителей, налоги, цены на товары и сырьё.
Одна из целей кредитных работников банка заключается в том, чтобы выразить в цифрах указанные критерии применительно к каждому конкретному случаю. На основе этого будет принято решение о целесообразности выдачи кредита и его условиях. В рамках дилеммы “риск–доходность” заёмщики, имеющие более слабые финансовые позиции, должны платить за кредит больше, чем более надёжные заёмщики в связи с более высоким риском.
При выдаче потребительского кредита, который у нас используется мало, также производится оценка кредитоспособности заёмщика, в данном случае физического лица. Техника такой оценки впервые была предложена американским экономистом Д. Дюраном. Он отмечал, что его формула может “помочь кредитному работнику легко и быстро оценить качество обычного претендента на ссуду, но в экстраординарных случаях её прогнозные качества ослабевают”.
Дюран выделил группу факторов, позволяющих, по его мнению, с достаточной достоверностью определить степень кредитного риска при выдаче потребительской ссуды. Он использовал следующие коэффициенты при начислении очков: Возраст: 0, 1 за каждый год свыше 20 лет (максимум 0, 3) Пол: женщина – 0, 4 ; мужчина – 0.
Срок проживания: 0, 042 – за каждый год проживания в данной местности (максимум 0, 42). Профессия: 0, 55 – за профессию с низким риском, 0 – за профессию с высоким риском, 0, 16 – для других профессий. Работа в отрасли: 0, 21 –предприятия общественного пользования, государственные учреждения, банки, брокерские фирмы, 0– для мелких фирм.
Занятость: 0, 059 – за каждый год работы на данном предприятии (максимум 0, 59). Финансовые показатели: 0, 45 – за наличие банковского счёта, 0, 35 – за владение имуществом, 0, 19 – при наличии полиса по страхованию жизни. Применяя эти коэффициенты, Д. Дюран определил границу, разделяющую “плохих” и “хороших” заёмщиков–1, 25. Клиент, набравший больше 1, 25 очков, может быть отнесён к группе умеренного риска, а набравший меньше 1, 25 очка считается нежелательным для банка.
Методы такого типа позволяют провести экспресс-анализ заявки на кредит в присутствии клиента. Во французских банках клиент, попросивший персональную ссуду и заполнивший специальную анкету, может получить ответ о возможности предоставления ссуды через несколько минут.
Пример анкеты, заполняемой индивидуальными заёмщиками французского банка “Кредит агриколь” [3 Усоскин В. М. Современный коммерческий банк: управление и операции – Москва, ИПЦ “Вазар – Ферро”, 1994г. ]: цель кредита (от 0 очков при денежной ссуде до 100очков при покупке автомобиля; участие клиента в финансировании сделки ( при оплате наличными менее 10% суммы – 0, от 10 до 45% - 30 очков, более 45% - 50 очков); семейное положение (от 0 очков для разведённых супругов, 60 очков с количеством детей менее 3-х, 50 - более трёх детей);
возраст (0 очков для лиц моложе 25 лет, до 100 очков свыше 65 лет); профессия (0 очков для студентов, 100 для государственных служащих); занятость (от 0 очков при сроке работы менее 1 года до 100 – более 4-х лет); чистый годовой доход (от 0 – при доходе до 60 тыс. франков до 100 – при доходе более 160 тыс. франков); владение недвижимостью (от 0 очков при найме квартиры до 80 при наличии собственного дома);
срок кредита (от 140 очков при сроке менее года до 0 очков при сроке более 2-х лет);
сумма на банковском счёте (от 0 очков при остатке менее 5 тыс. франков до 150 очков при остатке более 150 тыс. франков).
Если заёмщик набрал более 510 очков, банк сразу даёт согласие на выдачу ссуды, при 380-509 очках проводится дополнительное изучение условий (сумма, срок кредита, гарантии), при наборе менее 380 очков следует отказ от выдачи ссуды. Банки развитых стран с рыночной экономикой применяют сложную систему большого количества показателей для оценки кредитоспособности клиентов. Эта система дифференцирована в зависимости от характера заемщика (фирма, частное лицо, вид деятельности), а также может основываться как на сальдовых, так и оборотных показателях отчетности клиентов. Так ряд американских экономистов описывает систему оценки кредитоспособности, построенную на сальдовых показателях отчетности. Американские банки используют четыре группы основных показателей, многие из них аналогичны рассмотренным: ликвидности фирмы; оборачиваемости капитала; привлечения средств; прибыльности.
К первой групп относятся коэффициент ликвидности (Кл) и покрытия (Кп). Кл соотношение наиболее ликвидных средств и долгосрочных долговых обязательств. Ликвидные средства складываются из денежных средств и дебиторской задолженности краткосрочного характера. Долговые обязательства состоят из задолженности по ссудам краткосрочного характера, по векселям, неоплаченным требованиям и прочим краткосрочным обязательствам. Кл прогнозирует способность Заемщика оперативно в срок погасить долг банку в ближайшей перспективе на основе оценки структуры оборотного капитала. Чем выше Кл тем выше Кп - показывает предел кредитования, достаточность всех видов средств клиента, чтобы погасить долг. Если Кп менее 1, то границы кредитования нарушены, заемщику больше нельзя предоставлять кредит: он является некредитоспособным.
Показатели оборачиваемости капитала, относящиеся ко второй группе, отражают качество оборотных активов и могут использоваться для оценки роста Кпокр. Например, при увеличении значения этого коэффициента за счет роста запасов и одновременном замедлении их оборачиваемости нельзя делать вывод о повышении кредитоспособности Заемщика. Коэффициент привлечения образует третью группу оценочных показателей. Для оценки прибыльности используют расчёт рентабельности работы предприятия.
Оценка кредитоспособности клиентов французскими коммерческими банками включает три блока:
1) оценка предприятия и анализ его баланса, а также другой отчетности: 2) оценка кредитоспособности клиентов на основе методик, принятых отдельными коммерческими банками:
3) использование для оценки кредитоспособности данных картотеки Банка Франции. При оценке предприятия банк интересуется следующими вопросами: -характер деятельности предприятия и длительность его функционирования: -факторы производства:
а) трудовые ресурсы в разрезе руководителей, управленцев и персонала (образование, компетентность и возраст руководителя, наличие у него преемников, частота передвижения управленцев по рабочим местам, структура персонала, показатели простоя, соотношение оплаты труда и добавленной стоимости (должно быть в пределах 70 %)
б) производственные ресурсы (соотношение амортизации и амортизируемых средств, уровень инвестиций) в) финансовые ресурсы;
г) экономическая среда (на какой стадии жизненного цикла находится выпускаемая продукция, является ли предприятие монопольным производителем, условия конкуренции, стадия развития рынка основной продукции предприятия, коммерческая политика фирмы, степень освоения приемов и способов маркетинга). В активе баланса при анализе выделяются три составные части: (иммобилизованные активы), оборотные средства (запасы, дебиторы, прочие) и денежная наличность (касса, деньги на счете в банке, ценные бумаги). Пассив баланса делится на постоянные ресурсы, кредиторскую задолженность и денежную наличность Баланс и другие формы отчетности используются, во-первых, для оценки соотношения сальдовых показателей и, во-вторых, для расчета коэффициентов кредитоспособности на основе оборотных показателей. Предметом анализа являются такие пропорции, как соотношение долгосрочной задолженности и собственных средств, соотношение стабильных собственных ресурсов и суммы активов, динамика затрат и убытков по сравнению с темпами роста производства и т. д. Данные отчетности фирмы сопоставляются с данными сводного баланса, который составляется на основе баланса однородных предприятий. Одним из основных направлений анализа данных баланса является определение банковского риска. Показатели состояния денежной наличности оцениваются с учетом уровня развития предприятия, его рентабельности и качества потребности в оборотных средствах. Последнее изучается на основе показателей скорости оборота остатков сырья и готовой продукции на складе. а также сроков расчетов с поставщиками. В качестве одного из вариантов частной методики оценки кредитоспособности клиента коммерческим банком можно привести методику Credit Lione. Эта методика представляет собой систему оценки, построенную на коэффициентах. Каждый из показателей оценивается в пределах четырех баллов, определяется общий итог в баллах. К этому итогу добавляются литеры А, Б, С, и Д в зависимости от достаточности собственного капитала. Достаточность оценивается на основе соотношения собственного капитала и добавленной стоимости. Норма указанного соотношения - 20%. Сумма баллов и литер определяют уровень кредитоспособности клиента.
Учитываются также и данные картотеки банка Франции. Эта картотека имеет четыре раздела В первом предприятия разделяются на 10 групп в зависимости от размера актива баланса. каждой группе присваиваются литеры от А до К. Второй раздел является разделом кредитной котировки, выражающий доверие, которое может быть допущено в отношении предприятий. Эта котировка основывается на изучении финансовой ситуации и рентабельности, а также на оценке руководителей, держателей капиталов и предприятий, с которыми клиент имеет тесные коммерческие связи. Кредитная котировка делит предприятия на 7 групп, которым присваиваются шифры от 0 до 6.
Третий раздел классифицирует предприятия по их платежеспособности. Банк Франции фиксирует все случаи неплатежей и в зависимости от этого разделяет клиентов коммерческих банков на три группы, которым присваиваются шифры 7, 8 или 9. Шифр 7 означает пунктуальность в платежах, отсутствие реальных трудностей в денежных средствах в течение года. Шифр 8дается при временных затруднениях, связанных с наличием денежных средств, которые не ставят под серьезную угрозу платежеспособность предприятия. Шифр 9 означает, что платежеспособность предприятия сильно скомпрометирована.
Четвертый раздел картотеки делит всех клиентов на две группы: предприятия, векселя и ценные бумаги которых могут быть переучтены или нет в Банке Франции. В некоторых банках часто используются показатели долевой активности, которые состоят из трёх коэффициентов, позволяющих оценить эффективность использования активов заёмщика. [4 Основы банковского дела под ред. Мороза А. Н. , Киев, “Либра”, 1995] Коэффициент оборачиваемости = оборотные средства *365 / Выручка
Коэффициент оборачиваемости Средняя сумма дебиторских счетов *365 / дебиторских счетов = Выручка
Показывает длительность одного оборота дебиторских счетов в днях. Коэффициент оборачиваемости запасов = Запасы *365 / Затраты на производство реализованной продукции
Используется только в сравнении, высокая оборачиваемость свидетельствует о эффективности использовании ресурсов.
Коэффициент оборачиваемости Счета к оплате *365 / сумма покупок кредиторской задолженности =
Этот показатель также используется только в сравнении, позволяет оценить быстроту оплаты клиентом счетов поставщиков. Повышение коэффициента указывает на проблемы с притоком наличности, а снижение– на досрочную оплату счетов. 2. 3. Анализ кредитоспособности на примере ЧФ
Частной фирме “Валенсия” за время работы кредитной линии было выдано кредитных средств 88 516, 36 грн. , погашено–44 986, 00 грн, получено процентов 37 240, 07 грн. , остаток задолженности по кредиту на 22. 04. 99г. – 43530, 36 грн. На 22. 04. 99г. задолженности по процентам нет. ЧФ “Валенсия” по состоянию на 01. 04. 99г. отнесена к категории “Б” – заёмщик с минимальным риском. Анализ финансового состояния предприятия показал: Деятельность предприятия стабильно прибыльна: 1996г. – получена прибыль в размере 45 тыс. грн. ; 1997г. – 58 тыс. грн. ; 1998г. – 18, 2 тыс. грн.
Снижение прибыли в 1998г. объясняется тем, что предприятие производило дополнительные затраты, связанные с увеличением арендных площадей, организацией нового производственного цеха, монтажом нового оборудования. 1 кв. 1999г. – прибыль 15, 1 тыс. грн. Объёмы реализации постоянно увеличивались: 1996г. – 171, 4 тыс. грн. (с НДС); 1997г. – 345, 0 тыс. грн. (с НДС); 1998г. – 658, 5 тыс. грн. (с НДС); 1 кв. 1999г. – 220, 8 тыс. грн. (с НДС).
В основу ТЭО положен прогноз увеличения объёмов реализации в связи с освоением выпуска новой, пользующейся повышенным спросом полиграфической продукции и увеличением объёмов выпуска прежней продукции в 2, 5 раза и достижение реализации в сумме 1650, 0 тыс. грн. (с НДС). Учитывая, что в 1 кв. 1999г. предприятие только осваивает новое оборудование и выходит на рынок с новой продукцией, то можно предположить значительный рост реализации в последующих кварталах. Но достижение объёма реализации 1650, 0 тыс. грн. вряд ли возможно по причине затяжки во времени приобретения и ввода в эксплуатацию нового оборудования и освоения новых технологических процессов.
Поступления денежных средств на расчётный счёт предприятия значительны, обороты по расчётному счёту регулярны и составили: за 1998г. – по дебиту – 539 969, 48 грн. , по кредиту – 537 710, 29 грн. ;
за период с 01. 01. 99 по 21. 04. 99 – по дебиту – 251 619, 65 грн. , по кредиту – 251 686, 54 грн.
Темпы поступлений денежных средств в 1999г. выше, чем в 1998г. , так за неполных 4 месяца 1999г. на счёт предприятия поступило денежных средств почти 50% от общей суммы поступлений за весь 1998г.
Среднемесячная величина поступлений (63 тыс. грн. ) превышает сумму кредита в 1, 4 раза. Таблица №2.
Балансовые показатели ЧФ “Валенсия” по состоянию на (тыс. грн. ) Показатели 01. 10. 98 01. 01. 99 01. 04. 99 Специальные фонды 74, 0 85, 1 85, 1 Основные средства (по остаточной стоимости) 30, 0 49, 7 50, 8 Запасы и затраты 58, 0 89, 1 125, 9 Дебиторская задолженность 45, 0 70, 5 70, 3 Кредиторская задолженность 34, 0 81, 6 124, 5 Кредиты банков 30, 0 45, 0 32, 4
Сравнительный анализ коэффициентов финансовой устойчивости и платёжеспособности, рассчитанных на основании балансов предприятия по состоянию на: 01. 01. 98 01. 01. 99 01. 04. 99 - коэффициент соотношения 0, 86 1, 49 1, 66
заёмных и собственных На 1 грн. собственных средств предприятия источников средств по состоянию на 01. 04. 99 приходится 1, 66 (норматив не более 1, 0) заёмных. Возрастающая динамика коэффи циента свидетельствует об ухудшении структуры пассивов предприятия. КЗ1 = 126, 6 / 85, 1 = 1, 49 КЗ2 = 156, 9 / 94, 4 = 1, 66 - коэффициент инвестирования 2, 47 1, 71 1, 86
(норматив не менее 1, 0) Основные фонды предприятия полностью инвестированы за счёт собственных источников средств. КИ1 = 85, 1 / 49, 7 = 1, 71 КИ2 = 94, 4 / 50, 8 = 1, 86 - коэффициент маневрирования 0, 59 0, 42 0. 46
(норматив не менее 0, 5) Собственные источники средств предприятия на 46% вложены в оборотные активы, что для производственных предприятий является позитивным моментом. КМ1 = (85, 1 – 49, 7) / 85, 1 = 0, 42 КМ2 = (94, 4 – 50, 8) / 94, 4 = 0, 46 - коэффициент участия 0, 76 0, 4 0, 35
собственных средств в Ухудшение динамики коэффициента связано запасах и затратах с резким увеличением производственных
(норматив не менее 0, 5) запасов и выходом на новые объёмы произ водства за счёт заёмных источников. КУ = (85, 1 – 49, 7) / 89, 1 = 0, 4 КУ = (94, 4 – 50, 8) / 125, 9 = 0, 35 - коэффициент общей 1, 69 1, 28 1, 28 ликвидности В сложных условиях расширения производ
(норматив 1, 75 – 2, 0) ства и привлечения заёмных источников средств предприятию удаётся сохранить платёжеспособность на достаточном уровне. - коэффициент мгновенной 0, 08 0, 018 0, 03 ликвидности На отчётные даты величина денежных
(норматив 0, 2 – 0, 25) средств на р/счёте ниже нормативной. Предприятие старается максимально за пускать денежные средства. КЛ1 = 2, 4 / 126, 6 = 0, 018 КЛ2 = 4, 3 / 156, 9 = 0, 03
- рентабельность активов За 1998г. – 0, 1, на каждую 1 грн. активов (показатель рассчитан по заработано по итогам года 10 коп. прибыли. итогам 1998г. )
- оборачиваемость баланса За 1998 оборачиваемость баланса составила (показатель рассчитан по 3, 14 грн. , т. е. каждая 1 грн. активов пред итогам 1998 года) приятия приносила 3, 14 чистой выручки. Это свидетельствует о том, что предприятие может расплатиться по своим обязательствам - оборачиваемость дебиторской 38, 4 34, 4 задолженности, дни Высокая оборачиваемость дебиторской (тенденция к уменьшению, задолженности. норматив 30 – 60 дней) - оборачиваемость кредиторской 38, 4 50, 6 задолженности Снижение оборачиваемости произошло за
(тенденция к уменьшению, счёт увеличения кредиторской задолжен норматив 30 – 60 дней) ности и вложения её в производственные запасы, из которых продукция ещё не произведена. Но значение показателя остаётся в пределах норматива.
Ухудшение динамики некоторых финансовых коэффициентов связано с проводимым предприятием расширением производственной базы и выходом на новые объёмы производства, что обусловлено процессом развития предприятия, когда становится необходимым новый количественный и качественный виток деятельности. Но для расширенного воспроизводства собственных средств у предприятия не хватает и расширение осуществляется в основном за счёт заёмных источников, что и приводит к напряжению в финансовом состоянии. В целом финансово-имуществленное состояние предприятия не вызывает опасений, даже при условии значительных капиталовложений. Деятельность предприятия характеризуется: 1. Высокой деловой активностью. 2. Высоким уровнем менеджмента и маркетинга.
3. Полиграфичесвая продукция предприятия имеет высокий уровень дизайна и отличное качество.
4. Среднемесячные поступления денежных средств на расчётный счёт значительны и превышают сумму кредита.
5. Оборачиваемость дебиторской и кредиторской задолженностисопоставимы с оборачиваемостью предприятий торговли, что в нынешних условиях для предприятий-производителей очень редко. А высокая оборачиваемость активов является залогом возврата кредитных средств.
6. Динамика объёмов реализации возрастающая, достигнутые объёмы не вызывают сомнения в погашении кредита.
3. АНАЛИЗ ОБЕСПЕЧЕННОСТИ КАК ОДНОГО ИЗ ПРИНЦИПОВ КРЕДИТОВАНИЯ. 3. 1. Залог и его виды.
Одним из принципов банковского кредитования является обеспеченность обязательств заёмщика. Обеспечение обязательств может достигаться за счёт залога имущества, гарантии, страхования кредита и др. Банк может уменьшить риск неплатежа, потребовав у клиента передачи ему части имущества в качестве гарантии своевременного погашения ссуды.
Залогом могут быть обеспечены обязательства юридических и физических лиц. Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством Украины может быть передано в залог, а также ценные бумаги и имущественные права.
Имущество и другие формы обеспечения заёмщика перед банком должны удовлетворять таким условиям:
Высокая ликвидность – способность активов к быстрой реализации в денежные средства. Способность к долгосрочному хранению – минимум в течение погашения ссуды. Стабильность цен на заложенное имущество, отсутствие резких её колебаний. Минимальные затраты по хранению и реализации залога. Защита прав кредитора на владение имуществом.
Лёгкая идентификация товара и отсутствие утраты им потребительских свойств. В зависимости от того, насколько залог отвечает этим требованиям, определяют размер и срок кредита. Залог должен обеспечить не только возврат основной суммы долга, но и уплату соответствующих процентов и неустоек по договору, предусмотренных в случае его невыполнения. Необходимо также учитывать то, что рыночная стоимость заложенного имущества может снизиться, следовательно, стоимость залога должна превышать размеры запрашиваемой ссуды. Залогодателем может быть лицо, которому предмет залога принадлежит на праве собственности. Конкретно в качестве залога могут выступать: предприятия в целом (комплекс), товарно-материальные ценности, транспорт, ценные бумаги, драгоценные металлы, валютные средства и др. Различают такие виды залога:
Залог с оставлением имущества у залогодателя: залог товаров в обороте, товаров в переработке, недвижимого имущества. Залог с оставлением предмета залога у залогодержателя:
твёрдый залог –передача товаров и другого имущества и хранение его на складе кредитного учреждения или на складе заёмщика под замком
залог прав –в качестве заклада выступают документы, свидетельствующие о передаче банку в качестве обеспечения по ссуде прав владения имуществом, прав на объекты интеллектуальной собственности.
Кроме того, возможны некоторые другие формы передачи обеспечения. Например, переход обеспечения в полную собственность банка. Этот трансферт оформляется специальным соглашением, которое предусматривает обратный переход собственности к заёмщику только после полного и своевременного погашения долга. Передача собственности во владение банка лишает заёмщика возможностью распоряжаться своей собственностью. Однако кредитор не может продать залог, если это право не предусмотрено договором. Рассмотрим материальные формы обеспечения.
Обеспечение недвижимым имуществом. В качестве залога могут выступать земельные участки, производственные и с/х постройки, жилые дома, квартиры, помещения, коммуникации. Как правило, используется при выдаче крупных долгосрочных ипотечных кредитов. Земля считается очень надёжным залогом при заключении кредитной сделки, так как никогда не теряет полностью своей стоимости и в основном растёт в цене. Вместе с тем, у недвижимости есть некоторые недостатки: иногда возникают трудности реальной оценки её стоимости, значительные формальности при оформлении закладной, сложности реализации. Обеспечение ценными бумагами. В залог принимаются государственные ценные бумаги и бумаги предприятий. Этот вид обеспечения удобен для банков вследствие лёгкости передачи права собственности, лёгкость реализации на рынке, отсутствие формальностей при осуществлении сделок, отсутствие издержек при хранении. Однако цена на ценные бумаги может значительно колебаться, поэтому обязательным условием является их высокая ликвидность. Акции многих компаний могут не обращаться на рынке, что делает затруднительным определение их истинной цены. Наиболее ликвидными считаются государственные ценные бумаги. Обеспечение движимым имуществом. В качестве залога используются следующие виды движимого имущества: машины, оборудование, инвентарь, транспортные средства, скот, механизмы (для промышленных, торговых, с/х и других фирм), личные автомобили и другие товары длительного пользования (для индивидуальных заёмщиков). Закладная на движимое имущество дает право кредитору в случае неплатежа продать с торгов заложенное имущество, а выручку обратить на погашение ссуды.
Гарантия третьих лиц. Гарантия (поручительство) представляет собой обязательство третьего лица погасить долг заёмщика в случае его неплатёжеспособности и оформляется в виде самостоятельного обязательства гаранта. В роли гаранта могут выступать банки, предприятия, другие организации.
Переуступка дебиторской задолженности. Состоит в передаче банку счетов, которые подлежат оплате за поставленные заёмщиком товары (услуги, работы). Существует две формы:
без извещения дебиторов. Денежные поступления от дебиторов передаются заёмщиком банку.
с извещением дебиторов, когда дебиторы непосредственно рассчитываются с банком. Переуступка контрактов –эта форма обеспечения используется при предоставлении ссуд строительным организациям и фирмам, которые совершают регулярные поставки товаров, услуг по контракту. Заёмщик уступает банку контракт, в результате чего поступления от покупателя передаются банку в счёт погашения задолженности. Обеспечение товарными запасами. В качестве залога выступают партии сырья, материалов, готовой продукции. Предпочтение отдаётся товарам, которые продаются на биржах. Одним из условий применения является страховка. Оформляется с помощью складского свидетельства, если товары передаются на хранение складской фирме. Товары могут храниться и на складе заёмщика, тогда клиент отвечает за сохранность товаров.
Обеспечение путевыми документами. Используется при краткосрочном кредитовании торговых операций. В качестве залога выступают документ–коносамент. Коносамент представляет собой документ, выдаваемый перевозчиком (железной дорогой или компанией морских перевозок) о принятии товаров для транспортировки. 3. 2. Оценка обеспечения кредита.
Основной целью анализа предлагаемого обеспечения является определение уровня ликвидности (способности к быстрой реализации без значительных потерь) и реальной рыночной стоимости (стоимости возможной реализации). Общая характеристика: Список имущества, предлагаемого в обеспечение. Предполагаемая залоговая стоимость.
Коэффициент покрытия кредита (залоговая стоимость/сумма кредита), % Альтернативные варианты обеспечения (за счет чего возможно усилить залог). 1. Залог основных средств. Залог недвижимости. Таблица №3.
Краткая характеристика объекта недвижимости, предлагаемого в залог Наименование объекта Характеристика Год введения в эксплуатацию Адрес
Наличие право устанавливающих документов (справка - характеристика БТИ, договор купли-продажи и т. д. )
Инфраструктура (водо-, энергоснабжение, подъездные пути и т. д. ) Общая площадь Кол-во этажей
Функциональное использование (жилое, административное, производственное строение) Первоначальная балансовая стоимость Остаточная балансовая стоимость Проводилась ли экспертная оценка (Да/Нет) Оценочная стоимость Предполагаемая залоговая стоимость Залоговая стоимость 1 кв. м Сравнительные цены 1 кв. м схожего имущества в регионе Возможные покупатели залогового имущества Случаи реализации (покупки) аналогичных объектов в регионе
Анализ проводится по каждому объекту, передаваемому в обеспечение. Залог оборудования и транспортных средств. Таблица №4. Краткая характеристика оборудования, предлагаемого в залог Наименование оборудования Характеристика Год введения в эксплуатацию Когда, где и кем зарегистрировано Место нахождения Производитель Первоначальная балансовая стоимость Остаточная балансовая стоимость Проводилась ли экспертная оценка (Да/Нет) Оценочная стоимость Предполагаемая залоговая стоимость Возможные покупатели залогового имущества
Случаи реализации (покупки) аналогичного имущества в регионе
Анализ проводится по каждому объекту, передаваемому в обеспечение.
Залог товаров в обороте (запасы готовой продукции, сырья и материалов, товарных остатков). Таблица №5. Характеристика товаров. Наименование Характеристика Место расположения Количество Балансовая стоимость за ед. Общая балансовая стоимость Предполагаемая залоговая стоимость Общая залоговая стоимость
Остаток продукции (товаров, запасов) по данным баланса на начало года, грн.
Остаток продукции (товаров, запасов) по данным баланса на последнюю отчетную дату, грн.
Остаток продукции (товаров, запасов) на дату рассмотрения, грн.
Возможность и механизм осуществления регулярного контроля за наличием и сохранностью залогового имущества. Возможные покупатели залогового имущества
Анализ проводиться по каждому виду продукции (товаров, сырья) или по основным группам. 3. Обеспечение – поручительство третьего лица.
Анализ платежеспособности потенциального поручителя проводится в соответствии с рассмотренной методикой оценки кредитоспособности.
При имущественном поручительстве анализ имущества, предлагаемого в обеспечение поручителем, проводится в соответствии с данной методикой. Вывод по результатам анализа информации:
наличие обеспечения, рыночная стоимость которого достаточна для покрытия кредита анализ уровня ликвидности обеспечения анализ возможных механизмов реализации обеспечения альтернативные варианты обеспечения 3. 3. Методы оценки залогового имущества.
В соответствие со статьями Гражданского Кодекса Украины залог является одним из способов обеспечения обязательств. В свою очередь залоговые правоотношения регулируются Законом Украины “О залоге”. В силу залога кредитор (залогодержатель) имеет право в случае невыполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. В случае передачи банку имущества в залог, а также обращения взыскания на предмет залога банк часто сталкивается с задачей его оценки, т. е. определением вида и размера стоимости, по которой этот объект можно продать с учетом интересов каждой из сторон залоговых отношений.
Виды стоимостей, которые применяются в практике оценки, определены в двух документах, которые регламентируют деятельность оценщиков:
А) “Международные стандарты оценки” (МСО), утвержденные Международным Комитетом по Стандартам Оценки Имущества: Б) “Нормы профессиональной деятельности оценщика”, утвержденные Украинским обществом оценщиков (УТО). Эти документы являются обязательными для руководства при проведении процедуры независимой оценки экспертами-профессионалами в Украине.
В соответствие с МСО стоимость является экономическим понятием, которое устанавливает взаимоотношения между товарами и услугами, доступными для приобретения, и теми, кто их покупает и продает. Стоимость–это не исторический факт, а оценка ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствие с выбранными критериями определения стоимости. В соответствии с нормами УТО:
Рыночная стоимость –это наиболее вероятная цена, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке при наличии всех признаков честного соглашения и при отсутствии нетипичных условий финансирования с учетом того, что срок реализации объекта должен быть разумно длительным. Таким образом, оценка по рыночной стоимости приемлема только при наличии условий честного соглашения и разумно длительного периода реализации объекта.
Разумно длительный период реализации объекта –это период реализации объекта при условии, что он предложен по рыночной стоимости на открытом конкурентном рынке, который является приемлемо длительным с точки зрения типичного продавца активов данного вида.
Основными общепризнанными в мировой практике методами оценки являются: Метод затрат Метод аналогов продаж Метод доходности
Метод затрат –используется при определении стоимости восстановления или замещения объекта оценки. Стоимость объекта оценки определяется исходя из полученного значения стоимости объекта за вычетом его износа. Несмотря на то, что при затратном подходе полученная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее существует много случаев, когда целесообразным является применение данного метода (например, при начислении налога на имущество, страховании отдельных видов имущества, разделе имущества в судебном порядке между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов и др. ).
Стоимость замещения –это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, которая равна полезности оцениваемого сооружения, с использованием современных материалов, современных стандартов, проекта, планирования и т. д.
Восстановительная стоимость - это оценочная стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого сооружения из таких же материалов, с соблюдением таких же строительных стандартов, такого же проекта, таких же планирования и квалификации рабочей силы, которое имеет все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как у оцениваемого сооружения. Затратный подход базируется на трех методах:
Метод единичных показателей или сравнительной единицы –основан на сравнении стоимости единицы площади (объема) оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади (объема) подобного типового сооружения с последующей корректировкой соответственно условиям рынка и физических отличий; Поэлементный метод (разбивки) –стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов–фундаментов, стен, перегородок, кровли и т. д. , причем стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т. е. суммы прямых и непрямых затрат, которые необходимы для формирования единичного объема; Метод количественного анализа (сметный) –самый точный и при этом наиболее трудоемкий. Данный метод основан на абсолютно точном определении всех позиций, которые имеют отношение к строительству сооружения и включает все затраты на строительство нового сооружения, которые предусмотрены проектно-сметной документацией. Общий порядок расчетов затратным методом следующий:
Проводится анализ структуры объекта, и выделяются его составные части, оценка стоимости которых будет проводиться дифференцировано различными методами; Осуществляется выбор соответствующего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта, и выполняются необходимые расчеты; Определяется реальный износ компонента объекта;
Проводится расчет остаточных стоимостей компонентов и определяется суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточную стоимость на дату оценки определяют путем вычитания от стоимости величины накопленного износа (физического, морального, экономического).
Метод аналогов продаж – используется при оценке рыночной стоимости объекта, исходя из данных о недавно реализованных сделках с аналогичными объектами. Метод базируется на принципе замещения, в соответствие с которым, рациональный покупатель не заплатит за данный объект больше стоимости доступного для покупки аналогичного объекта, который имеет такую же полезность, как и данный объект. Поэтому цены продажи аналогичных объектов служат исходной информацией для расчета стоимости оцениваемого объекта. При прямом сравнении продаж рассматривают сравнимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке, и после этого вносят поправки на возможные различия между оцениваемым объектом и аналогами. К основным элементам сравнения относят: права собственности на объект оценки, условия финансирования сделки, условия продажи, состояние рынка, местонахождение, физические характеристики, экономические характеристики, использование и т. п. Этапы оценки с использованием сравнительного подхода:
Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с объектами-аналогами на данном рынке; определение сопоставимости объекта оценки с объектами-аналогами по своим функциям и параметрам
Проверка информации обоснованности цен (установление фактов –не находилась ли любая из сторон сделки в затруднительных обстоятельствах, обладали ли обе стороны типовой для данного рынка информацией и поступали ли рационально, соответствовали ли оплата или финансирование сделки нормальным рыночным условиям)
Детальное сравнение объекта с каждым из аналогов и выявление различий по дате продажи, потребительским характеристикам, местонахождению, наличием дополнительных элементов и т. п. , которые фиксируются и учитываются Расчет стоимости данного объекта путем корректировки цен на выявленные различия с объектами-аналогами на основе анализа и полученных расчетных величин.
Метод потенциальной доходности - базируется на принципе ожидания будущих выгод. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы во время владения, а также доход от продажи после окончания владения. Данный подход базируется на двух наиболее распространенных методах– методе дисконтированных доходов и методе прямой капитализации. Метод дисконтированных доходов (непрямой капитализации) предусматривает перерасчет будущих доходов, ожидаемых инвестором в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают в себя:
Изменяющийся во времени денежный поток от эксплуатации или чистый доход от владения собственностью, который получает инвестор в виде дивидендов, арендной платы и т. п. Денежные поступления от продажи объекта.
Последовательность расчета стоимости оцениваемого объекта методом дисконтирования денежных доходов:
Определение общего срока владения объектом оценки, исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы объекта, установления периодичности поступлений будущих доходов (год, квартал или месяц)
Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индекс обесценивания денежных потоков на срок владения объектом
Прогнозирование общего объема доходов по периодам поступления Прогнозирование стоимости объекта в конце срока владения им. При этом учитывается, что стоимость земли возрастает со временем ее использования, а другое имущество подвержено физическому износу
Определение ставки дисконта для объекта оценки, уровень которой зависит от степени риска. Ставка дисконта рассматривается как нижний граничный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного объекта. Если инвестор вкладывает свои средства, то в качестве ставки дисконта берут депозитную ставку, если он планирует использовать заемные средства, то процентную ставку, а при смешанной форме финансирования– средневзвешенное значение между этими ставками.
Метод прямой капитализации –используется при условии неизменности доходов во времени. Стоимость объекта оценки рассчитывается по формуле: С = Д / К , где: С – стоимость имущества Д – доход от владения имуществом или от его эксплуатации; К – коэффициент (ставка) капитализации.
В зависимости от характера объекта и условий оценки коэффициент капитализации определяется следующими методами:
метод суммирования (кумулятивный метод), согласно которому коэффициент определяется как сумма процентной (без рисковой) ставки и ставок (премий) за риск инвестиций в конкретное предприятие, связанных с ликвидностью объекта оценки, специфическими рисками присущими данному объекту (форма инвестиций, структура капитала–соотношение собственных и заемных средств, товарная и территориальная диверсификация, уровень менеджмента и прочие риски, связанные с характером деятельности предприятия). При этом, сейчас в Украине безрисковую ставку рассчитывают исходя из средней ставки по долгосрочным валютным депозитам для юридических лиц в наиболее стабильных банках, сумма которых соизмерима с возможной стоимостью объекта оценки, “очищенной” от возможной инфляции. Риски определяются оценщиками, как правило, методом экспертных оценок и колеблются в пределах 0 - 5 % каждый. В целом, на рынке недвижимости в Украине, в зависимости от степени привлекательности недвижимости, выделяют следующие группы объектов с соответствующими ставками капитализации: Особо привлекательная недвижимость – 20 - 25% Средне привлекательная недвижимость – 25 - 28% Непривлекательные объекты – 28 - 32%.
метод анализа данных рынка, согласно которому коэффициент капитализации определяется, как среднее значение расчетных величин отношения чистого операционного дохода полученного от эксплуатации объекта-аналога к его стоимости
метод связанных инвестиций, который используется для составных частей недвижимости (как земли, так и имущества, размещенного на ней). Коэффициент капитализации определяется как средневзвешенный показатель по формуле: К = Уз х Кз + Уи х Ки где: Уз – удельный вес земли в общей стоимости, %; Уи – удельный вес имущества в общей стоимости, %; Кз – ставка капитализации земли; Ки – ставка капитализации имущества.
в случае если прогнозируется непрерывный (бесконечный) и постоянный во времени поток доходов ставка капитализации равна ставке дисконта
Выбор конкретного метода оценки зависит от вида объекта оценки ее цели. Во многих случаях расчета стоимости имущества пользуются несколькими методами, поскольку каждый из них имеет свои преимущества и недостатки. При этом при получении различных результатов необходимо их согласовать, т. е. определить стоимость, отдавая предпочтение тому или иному методу. Оценка различных видов имущества Ипотека (недвижимое имущество) Целостный имущественный комплекс
В мировой практике оценки имущества предприятий используют два основных подхода: оценка средств и оценка бизнеса. Первый подход состоит в простом суммировании стоимости средств, которые используются предприятием в собственной деятельности. Второй подход предусматривает оценку предприятия с точки зрения его доходности (применяется для рентабельных предприятий). Здания и сооружения
Для оценки зданий и сооружений используют все три метода –аналогов продаж, доходности и затрат. При этом в зависимости от конкретной ситуации (специфики объекта оценки, наличия рынка и достоверной информации о рынке и т. п. ) предпочтение отдают тому или иному методу. Жилые здания, коттеджи, квартиры и гаражи
Преобладающим методом является метод аналогов продаж, это связано с тем, что рынок достаточно развит и имеется достаточная и достоверная информация. При этом можно использовать и другие методы. Земельные участки
Преобладающим методом является метод доходности. При наличии достаточно развитого рынка и достоверной информации можно использовать метод аналогов продаж. Объекты незавершенного строительства
Для оценки объектов незавершенного строительства используют, как правило, затратный метод. Однако можно использовать и другие методы (аналогов продаж или доходности) для определения стоимости аналогичного объекта, введенного в эксплуатацию, с последующей ее корректировкой на степень готовности объекта. При этом учитывают физический износ объекта оценки и вычитают затраты на консервацию и расконсервацию объекта. Движимое имущество Машины и оборудование
Оценка серийного оборудования осуществляется с использованием метода аналогов продаж.
Для оценки несерийного оборудования используют затратный метод с учетом накопленного износа, а также доходный метод, в случае если возможно выделить часть дохода который приносит объект оценки.
При этом, если оборудование смонтировано, необходимо вычесть затраты на демонтаж, упаковку и транспортировку. Транспорт
Для оценки транспорта, как и для оценки оборудования, используют метод аналогов продаж и затратный метод с учетом накопленного износа. Ценные бумаги
При оценке ценных бумаг (акций, облигаций, облигаций внутреннего государственного займа, сберегательных депозитных сертификатов, векселей) используют доходный метод с учетом возможных рисков и метод аналогов продаж (на основе информации о котировках ценных бумаг на фондовом рынке). Требования к отчету об оценке
В соответствии с “Нормами профессиональной деятельности оценщика”, утвержденными УТО, отчёт об оценке должен содержать следующие разделы: Идентификацию объекта оценки и объёма оцениваемых прав (интересов) Цель оценки Ожидаемый характер использования оценки Определение видов стоимостей, которые рассчитывались Дату оценки Условия, которые ограничивают использование отчёта Оценочную стоимость (значение) Обоснование любого отступление от этих норм
Сертификат (письменное подтверждение оценщика корректности и независимости оценки, в соответствие с формой установленной “Нормами…” и приведенной ниже) Информацию об объекте оценки, которая позволит третьим лицам адекватно понимать отчет и сформировать правильное представление об объекте оценки, т. е. : Детальное описание объекта оценки (при необходимости анализ наиболее эффективного использования объекта) Анализ и описание рынка Описание процесса сбора и анализа информации при оценке
Информация, которая использовалась при оценке (со ссылкой на первичные документы) Анализ и интерпретация информации Описание оценочных процедур
Обоснование причин отказа от использования любого из трех общепризнанных методов оценки Расчеты и выводы Копии документов, которые использовались при оценке
При этом в зависимости от целей и задач оценки выполняемой работниками банка, некоторые разделы могут уточняться и дополняться
Примерная форма Сертификата, подтверждающего корректность и независимость оценки следующая:
“Я, основываясь на своих знаниях и уверенности, подтверждаю, что: Фактические данные, приведенные в Отчете, являются достоверными; Приведенный анализ и выводы ограничиваются только приведенными в Отчете выводами и ограничивающими условиями
У меня нет личных текущих и ожидаемых интересов в оцениваемом объекте, личной заинтересованности в результатах оценки и любого предубеждения в отношении любой заинтересованной стороны
Размер моего гонорара не связан ни в какой мере с определением заранее обусловленной стоимости или обусловленным порядком ее определения, с моим суждением о стоимости вообще, с любым другим событием
Мой Отчет подготовлен в соответствие с “Нормами профессиональной деятельности оценщика” (или другими Нормами или Стандартами)
Я лично провел (или не проводил) инспекцию объекта, который был предметом этого Отчета (должно быть указано кто лично проводил инспекцию объекта); никто не оказывал мне профессиональную помощь (если такое лицо или лица были– указать их имена и профессиональную подготовку) Личная подпись оценщика”
Приложение к Отчету копий документов, подтверждающих профессиональную подготовку оценщика и лиц, которые оказывали ему профессиональную помощь не обязательно.
В случае предоставления залогодателем в банк Отчета независимой экспертной фирмы об оценке имущества, передаваемого в залог, работнику банка при рассмотрении Отчета необходимо обратить внимание на цель оценки (обязательно должно быть - для передачи в залог) и вид стоимости. Особенности оценки имущества с целью залога.
В кредитных взаимоотношениях стороны связаны обязательствами, обусловленными кредитным соглашением, поэтому они не являются независимыми (в случае невыполнения своих обязательств заемщиком отчуждение предмета залога является обязательным). Кроме того, срок реализации заложенного имущества ограничен. Это связано с тем, что банк естественно стремится удовлетворить свои требования за счет стоимости имущества в наиболее сжатые сроки, чтобы минимизировать возможные затраты в случае отвлечения кредитных ресурсов из оборота. В соответствие с “Нормами профессиональной деятельности оценщика” УТО, ликвидационная стоимость–это стоимость, по которой объект оценки мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если бы срок его реализации был бы короче “разумно длительного” для данного вида объектов на данном рынке. Именно поэтому целесообразно оценивать предмет залога по ликвидационной стоимости (стоимости при условии вынужденной продажи), а не по рыночной стоимости. Ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной, что обусловлено, прежде всего, различием сроков реализации имущества. Следовательно, при заключении договора залога необходимо ориентироваться на ликвидационную стоимость имущества. При расчете суммы выдаваемого кредита необходимо учесть, что для банка реализация залогового имущества всегда связана с определенными затратами, которые банк (кроме удовлетворения своих требований по кредиту) должен будет компенсировать из суммы вырученной от реализации. Состав и размер таких затрат в каждом конкретном случае зависит от способа реализации предмета залога: добровольное отчуждение (в случае предоставления залогодателем банку поручения на отчуждение имущества) с привлечением третьих лиц–посредников или самостоятельно, с передачей банку имущества на баланс для дальнейшей реализации или без передачи;
принудительное отчуждение (в случае возникновения спорных вопросов) – реализация имущества судебным исполнителем с публичных торгов (аукциона) Конкретный способ реализации залогового имущества, в свою очередь, определяется исходя из его достаточности для удовлетворения всех требований банка по кредиту и наличия согласия залогодателя на добровольное отчуждение имущества. К возможным затратам, состав которых в каждом конкретном случае зависит от способа реализации предмета залога, можно отнести следующие: налог на добавленную стоимость
оплата госпошлины за совершение исполнительной надписи нотариуса на договоре залога - в размере 2 % от суммы подлежащей взысканию (в соответствие с пунктом 3 статьи 3 Декрета КМУ “О государственной пошлине”)
оплата за размещение информации о реализации в средствах массовой информации о продаже (по тарифам СМИ) оплата услуг посредника, в случае реализации через:
а) брокерскую контору или биржу – в среднем 5 % от суммы реализации; б) аукцион – оплата эксперту – от 500 грн. (цена договорная), оплата организатору аукциона – от 2 % (цена договорная), оплата судебному исполнителю –до 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан (в соответствие со статьей 47 Закона Украины “Об исполнительном производстве”).
оплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения имущества юридических лиц–5 % от суммы договора (в соответствие с пунктом 3 статьи 3 Декрета КМУ “О государственной пошлине”)
оплата госпошлины за нотариальное удостоверение договора отчуждения недвижимого имущества физических лиц– до 1 % от суммы договора
оплата госпошлины за продажу имущества через товарную биржу или с публичных торгов (аукциона)– до 1% от стоимости имущества
оплата госпошлины за подачу банком искового заявления имущественного характера – 5 % от цены иска затраты по содержанию залогового имущества (в случае принятия его банком на баланс)– определяются экспертным путем
Таким образом, расчет суммы выдаваемого кредита должен производиться исходя из того, что сумма полученная в результате возможной реализации залогового имущества кроме удовлетворения требований банка по кредиту (возврат основного долга, процентов, штрафных санкций и пени) должна покрыть сумму затрат, связанных с этой реализацией.
Кроме того, учитывая, что срок действия оценки ограничен, при определении размера и графика погашения кредита, срок которого превышает срок действия оценки, кредитному работнику необходимо учесть динамику рынка, прогнозы состояния предмета залога (с учетом накопленного износа) и изменения долговых обязательств (основного долга по кредиту, процентов по нему, штрафных санкций и пени), с тем, чтобы долговые обязательства заемщика в любой момент времени были обеспечены залоговым покрытием не ниже требуемого уровня, а в дальнейшем после выдачи кредита–отслеживать фактическое значение этого показателя. Это позволит банку, в случае невыполнения обязательств заемщика по кредиту, своевременно начать работу по обращению взыскания на предмет залога и полностью удовлетворить свои требования по кредиту из выручки, полученной от реализации предмета залога. В практике оценки имущества предприятий срок действия оценки, как правило, не превышает трех месяцев, что связано с периодичностью составления бухгалтерской отчетности, которая используется при проведении оценки. Анализ обеспечения кредита на примере ООО “Альфа”.
Оцениваемый объект –кожевенный цех, основные фонды, которые принадлежат ООО “Альфа”, расположенного в селе Михайловка Нововоронцовского района и состоят из следующих групп и подгрупп:
– производственные встроенные помещения первичной переработки шерсти, – оборудование технологического процесса обработки шерсти: а) машина дисковая, б) машина разбивочная ручная, в) машина мездрильная, г) машина гладильная, д) машина разбивочная, е) машина чесальная, ж) машина рубильная, и) машина стригательная к) сушка УСШ – 1, л) водонагреватель ЭПЗ – 600, м) стиральная машина н) электроводонагреватель СНОС – 800, п) мойка 12, 5 р) моечная установка ОРГИ – 990 – авто транспорт: а) автомобиль КамАЗ 55102 – 2 шт б) автомобиль УЛЗ 31151 в) трактор К – 701 “Кировец” г) трактор ТМЗ – 80 – 2 шт д) трактор МТЗ – 82 – сельхозтехника, а) приставка ПЗСС – 8 6) борона БДТ – 7 в) борона БДТ – 3 г) плуг ПЛН – 8 – 40 Характеристика помещений.
Встроенные помещения, которые входят в состав оцениваемой группы, находятся в отдельно стоящем здании, предназначенном по своему функциональному назначению для обработки кожи и шерсти мелкого и крупного скота.
Здание введено в эксплуатацию в 1984 году. По конструктивной схеме здание одноэтажное без подвала неполнокаркасное с продольными несущими кирпичными стенами. Состоит из следующих конструктивных элементов: Фундамент ленточный бутобетонный, Стены /колонны/ кирпичные Перегородки кирпичные Перекрытия деревянные Кровля асбестоцементные листы Полы бетонные Проемы деревянные, металлические Отделочные работы штукатурка стен, известковая окраска
Здание и в частности помещения оценки оснащены канализацией, водопроводом, электроосвещением, оборудованием вытяжной вентиляции. Горячее водоснабжение осуществляется электроводонагревателем. В полу цехов предусмотрены подпольные каналы для стока отходов воды при выполнении производственного процесса промывки шерсти.
По функциональной схеме оцениваемые помещения находятся в здании, которое по проекту предназначалось под корнеплодохранилище и находится в непосредственной близости со зданиями аналогичного назначения. В процессе эксплуатации здание было перепрофилировано под кожевенный цех. На момент и дату обследования объект оценки состоит из следующих помещений: Коридор – 13. 6 в. м, Туалет – 1. 5 кв. м. Лаборатория – 7. 5 кв. м. Вентиляционная – 11. 0 кв. м. Склад – 41. 74 кв. м. Цех промывки – 65. 44 кв. м. Цех чесально – разбивочный – 83. 53 кв. м. Цех оснастки – 14. 8 кв. м.
Вход в оцениваемые помещения осуществляется непосредственно с улицы. В соответствии с проведенным исследованием по состоянию на 11. 03. 2000 согласно выполненным обмерам принимаем к расчету помещения объекта оценки со следующими технико-экономическими показателями: Общая площадь – 253. 93 кв. м. Площадь застройки – 287. 9 кв. м. Высота – 4. 2 м Строительный объем – 1209 куб, м,
При оценке объектов недвижимости обычно используются общепринятые методы: - метод затрат; - метод аналогов продаж; - оценка по доходу.
Поскольку рынок объектов недвижимости в Нововоронцовском районе не сформировался, а также, учитывая функциональное назначение объекта, его месторасположение, направленность, и когда аналоги оцениваемому объекту отсутствует вовсе, применение методов по доходу и аналогов продаж не находит разумного применения.
При определении оценочной стоимости объекта оценки под залог, преимущественно использован один из общепризнанных в мировой практике– оценка по затратам. При определении восстановительной стоимости, как сказано выше, существует необходимость принятия концепции, исходя из которой, принимается решение о выборе вышеуказанных методов. Каждый метод учитывает одну концепцию восстановительной стоимости: стоимость воссоздания; стоимость замещения.
Стоимость воссоздания –это расчетная величина стоимости строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии объекта или полного его конструктивного и функционального подобия, с учетом применения способов производств и качественного состава строительных материалов, характерных оцениваемой недвижимости.
Стоимость замещения –это оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т, д. (стоимость строительства аналога объекта оценки). Практика оценки в Украине сложилась следующая. Оценщики определяют восстановительную стоимость как сумму затрат, необходимых на воссоздание объекта оценки. При определении восстановительной стоимости происходит процесс подбора аналогов по конструктивным и функциональным показателям. Конструктивные –это отвечающие по основным конструктивным признакам объекту оценки (могут немного отличаться по кубатуре и др. ). Функциональные подбираются из принципа схожести функциональной принадлежности зданий, но и с учетом сходства в конструктивном плане.
Единичные показатели сложены в ценах и нормах, введенных в действие с 1 января 1969 года. Укрупненные единичные показатели восстановительной стоимости учитывают все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы по отводу и освоению строительного участка, стоимость проектно–изыскательских работ и многие другие затраты, связанные со строительством. Укрупненные показатели составлены в виде таблиц, которые включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе санитарно–технических устройств (центральное отопление, вентиляция, газоснабжение, водопровод, канализация и пр. ), электротехнических и электрослаботочныхустройств, вводов и выпусков.
В состав таблиц восстановительной стоимости входят следующие показатели: а) группа капитальности здания и сооружения;
б) характеристика конструктивного решения здания и сооружения и степень его благоустройства;
в) стоимость за 1 кв. м помещения, характеризующего размеры здания и сооружения;
г) необходимые примечания, надбавки и скидки, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства; д) удельные веса конструктивных элементов и устройств в %.
Дальше сумма затрат изменялась с учетом увеличения стоимости строительства относительно сметной стоимости строительства в ценах 1969 года– индекса удорожания К. По своей структуре индекс удорожания К делится на две составные нормативную и рыночную. Нормативная составная отображает увеличение базисной сметной стоимости строительно–монтажных работ в ценах 1984 года по отношению к ценам 1969 года, согласно Постановлению Госстроя СССР №94 от 11. 05. 1983г. “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно–монтажных работ” и “Порядка определения стоимости строительства, что осуществляется на территории Украины”, утвержденного приказом №183 Госкомградостроя Украины от 18. 10. 1996– увеличение стоимости в ценах 1997 г относительно цен 1984 г. Рыночная составляющая отображает увеличение стоимости строительства относительно его нормативной (сметной) стоимости. Она получена в результате анализа работы предприятий и организаций строительной отрасли в Херсонской области, а так же на основании письма Госкомитета по градостроительству и архитектуре №7/3– 88 от З1 01. 2000г,
Таким образом, восстановительная стоимость определяется по формуле: В = Ч х Се х К, где В – восстановительная стоимость здания; Ч – общий объем помещения, куб. м. ;
Се – базовая восстановительная стоимость 1 куб. м. объема в ценах 1969 г. , руб. ; К – индекс удорожания на дату оценки. Общий алгоритм оценки затратным методом:
Сбор информации, натуральное обследование объекта, подсчет объема элементов, выбор строительного аналога;
Определение стоимости объекта оценки, исходя из стоимости единичного показателя строительного аналога;
Определение рыночного коэффициента изменения сметной стоимости на дату оценки с учетом нормативной и рыночной составляющей, т. е. индекса удорожания; Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения; Определение накопленного износа; Определение остаточной стоимости; Конструктивные элементы зданий:
- фундамент (ленточный, свайный, монолитная плита, стаканного типа); - стены (монолит, кирпич, железобетон и др. ); - перекрытия (балочные, безбалочные); - кровля (совмещенная, скатной формы);
- инженерные сети (водопровод, канализация, электроосвещение, телефонные линии, радио– и телесети); - отделка (простая, повышенная); - проемы (двери, окна). На уменьшение стоимости объекта влияет:
Накопленный износ –уменьшение стоимости улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, морального, внешнего устаревания или всего вместе. Физический износ –разрушение строительных материалов и конструкций под действием различных факторов (физическое и химическое выветривание, перегрузки, неправильная эксплуатация и т. д. ) Физический износ рассматривается как широкое понятие, объединяющее как естественный износ материалов под воздействием природно–климатических факторов (процессы, развивающиеся во времени), так и износ в виде различных дефектов и деформаций, появление которых есть следствие жизнедеятельности человека.
Моральный износ –старение зданий или его элементов по отношению к существующим на момент оценки объемно– планировочным, санитарно – гигиеническим, конструктивным и др. нормам. Внешний износ (экономическое устаревание) –это обесценение оборудования, вызванное внешними факторами. Среди них политические экономические, технологические и другие изменения происходящие как в стране, так и во всем мире.
Оценка физического износа выполняется в соответствии с правилами определения физического износа зданий, утвержденные Госкомитетом Украины по жилищно–коммунальному хозяйству. Удельный вес каждого конструктивного элемента определяется с аналога и по данным визуального осмотра. В прочие включаются: устройство отмостки, подъезды, навесы, карнизы и т. д. Средневзвешенный физический износ определяется так: Ф = ф * С, где Ф – величина физического износа; ф – величина физического износа отдельной конструкции , С – часть стоимости этой конструкции в составе здания.
Значение Ф округляется до целого. Коэффициент физического износа определяется на основании формулы: К= 1- Ф /100
При оценке оборудования наиболее уместным является следование принципу “разумной осторожности”, который заключается в том, что при наличии неопределенности следует отдавать преимущество более пессимистической оценке. В процессе оценки целесообразно осуществить условное разделение оборудования на группы по функциональному признаку: а) рабочие машины и оборудование, б) силовые машины и оборудование, в) измерительные приборы; г) вычислительная техника; д) транспортные средства; е) прочие машины и оборудование; по стоимостному признаку: а) дорогостоящее, сложное, уникальное оборудование; б) серийное оборудование;
в) недорогое оборудование преимущественно вспомогательного назначения Оборудование подвержено более быстрому износу, чем здания и сооружения. Оценка оборудования требует более глубокого изучения следующих сведений: назначение оборудования, режим и условия эксплуатации, нормативный срок эксплуатации, порядок и сроки обслуживания. Все эти данные должны позволить правильно оценить физическое состояние оборудования, его функциональную пригодность, определиться с выбором объектов– аналогов для сравнения.
Источниками информации являются стандарты, схемы технологических процессов, специальная и учебная литература, техническое описание оборудования, консультации специалистов, прейскуранты, старые каталоги, счета, бухгалтерская документация.
Если при оценке оборудования обнаруживается наличие нескольких видов износа, то следует определить значение накопленного износа и коэффициента пригодности оборудования: Кг = (1 – Иф/100) *(1 – Имор/100) * (1 – Ивн/100) где Иф – физический износ в процентах, Имор –моральный износ в процентах, Ивн – внешний износ в процентах. Расчёт стоимости помещений по методу затрат. Стоимость замещения помещений определяется по формуле: Сз = Я*Се*К, где Сз – стоимость замещения помещений; Я – общая площадь помещения, кв. м. ; Се – базовая стоимость 1 кв. м. площади в ценах 1969 К – индекс удорожания стоимости строительства Таблица №6. Удорожание стоимости строительства Составная индекса удорожания стоимости строительства Значение коэффициентов Источник информации
Нормативная составная увеличение базисной сметной стоимости в ценах 1984г. относительно цен 1969г. 1. 17
Постановление Госстроя СССР №94 от 11. 05. 1983 г. “Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для стр– ва”
Нормативная составная увеличение базисной сметной стоимости в ценах 1997г. относительно цен 1984г. 1. 111 “Индексы по отраслям народного хозяйства”. Рыночная составная вщая
стоимости строительства на дату оценки относительно его базисной сметной стоимости в ценах 1997 года 2, 2
Индекс изменения цен строительно –монтажных работ в ценах 1997 г. относительно к 3 кв. 1999 г. Данные облсовета Херсонской области.
Рыночная составляющая индекса информации с начала 4 квартала 1999 г до момента оценки 1, 179* Расчет эксперта Окончательное значение индекса К 3, 372
*Согласно данных управления статистики коэффициенты инфляции составляют: Октябрь 1999г. 1, 011 Ноябрь 1999г. 1, 029 Декабрь 1999 г. 1, 041 Январь 1999 г. 1, 046 Февраль 1999 г. 1, 041
Базовую стоимость 1 м. куб. помещений объекта оценки, с учетом поправочных коэффициентов табл. , принимаем 8, 2 грн.
Проведём расчет средневзвешенного износа, оценка которого проведена путем выявления размера износа в результате обследования. Его значения приведены в таблице в зависимости от размеров или характера имеющихся повреждений конструкций, элементов, систем.
Из таблицы видно, что общее состояние помещений объекта оценки –удовлетворительное. Средневзвешенный физический износ по результатам расчета принимаем 23%, соответственно коэффициент износа 0, 77 Таблица №7.
Расчёт средневзвешенного износа [5 Отчёт об экспертной оценке основных средств ООО “Альфа” по состоянию на 11. 03. 2000] № Конструктивные элементы Удельный вес, % Износ, % % средневзвешен ного износа 1 Фундамент 16 10 1, 6 2 Стены 29, 34 20 5, 848 3 Перегородки 4, 76 20 0, 952 4 Покрытие 18, 6 20 3, 72 5 Кровля 12, 4 30 3, 72 6 Окна 2, 24 30 0, 672 7 Двери 1, 76 30 0, 528 8 Полы 1 10 0, 1 9 Отделочные работы 1 20 0, 2 10 Водопровод, электричество, канализация, вентиляция 9 35 3, 15 11 Прочие 4 60 2, 4 Итого 100 22, 89 Таблица №8 Расчет стоимости оцениваемого объекта методом затрат № Показатель Обозначение Порядок определения Значение 1 Строительный объём объекта, куб. м. Ч Расчёт эксперта 1209 2 Базовая стоимость 1 куб. м. , в грн. Се Расчёт эксперта 8, 2 3 Индекс удорожания стоимости строительства К Таблица № 3, 372 4 Стоимость замещения без учёта физического износа, грн Сз Сз = Ч*Се*К 33429 5 Физический износ, % Ф Таблица № 23 6 Коэффициент физического износа Кф Кф = 1- Ф/100 0, 77 7 Действительная стоимость замещения Б Б = Сз*Кф 25740
Стоимость оцениваемых встроенных помещений первичной обработки шерсти, рассчитанная методом затрат составляет 25 740 грн. Рассчитанная стоимость с учетом налога на добавленную стоимость 20% составляет 30 888 грн. Расчёт стоимости оборудования
Метод оценки можно выбрать затратный, основанный на исторической стоимости оцениваемого оборудования. Выбор данного метода исходит из того, что аналогичного оборудования по тем же технологическим параметрам нет, т. к. он является дефицитным и промышленность Украины на сегодняшний день подобное оборудование не выпускает. Следовательно, выбранный метод замещения будет показывать возможную остаточную стоимость оцениваемого оборудования. Согласно методике оценки оборудования фактором, влияющим на стоимость, является износ оборудования. С момента ввода в эксплуатацию– декабрь 1992 года –оборудование цеха проработало с января 1993 года по март 1993 года включительно.
На момент и дату обследования осмотр оборудования выявил местную коррозия, охватывающую отдельные участки металлического корпуса агрегатов; комплектация отдельной единицы оборудования не нарушена; данное оборудование соответствует техническим требованиям и параметрам согласно ГОСТ 12, 2, 003–74; составляющие электрооснастки имеют незначительные повреждения - окись контактных участков,
На основании единых требований к технологическому оборудованию легкой промышленности ГОСТ 12, 2, 014–76 по безопасности производства эксперт приходит к выводу, что оборудование находится в удовлетворительном состоянии и пригодным к эксплуатации. Оцениваемое оборудование находится в стадии консервации. Консервация была выполнена по всем техническим требованиям в связи с реорганизацией колхоза в мае 1993 года.
Принимая во внимание данные факты и ссылаясь на принцип разумной осторожности физический износ оцениваемого оборудования берем 15%. Соответственно коэффициент физического износа будет составлять 0, 85.
Следующий показатель, который влияет на снижение стоимости оборудования –это коэффициент экстракции (моральный износ). Коэффициент экстракции применяется к нерабочему оборудованию, которое находится в стадии консервации и показывает процент затрат, которые будут понесены при расконсервации и наладке. Принимая во внимание технологические и производственные параметры оцениваемого оборудования, моральный износ составляет 15%. Следовательно, коэффициент экстракции будет составлять 0, 85 Таблица №9. Расчет стоимости оцениваемого оборудования № Наименование Балансовая стоимость Остаточная стоимость 1 машина дисковая 425 307 2 машина разбивочная ручная 960 694 3 машина мездрильная 20905 15104 4 машина гладильная 5156 3725 5 машина разбивочная 4713 3405 6 машина чесальная 6088 4399 7 машина рубильная 4515 3262 8 машина стригательная 4465 3226 9 сушка 21000 15173 10 водонагреватель 344 249 11 стиральная машина 852 616 12 электроводонагреватель 5593 4041 13 мойка 1951 1410 14 моечная установка 278 201 Итого 77245 55812
Стоимость оборудования кожевенного цеха составляет 55812 грн. Итого общая стоимость кожевенного цеха 86700 грн. Расчёт стоимости с/х оборудования. В состав оцениваемого оборудования входят: приставка ПЗСС – 8 1999 года выпуска, плуг ПЛН 8 – 40 1999 года выпуска, бороны БДТ – 7 1997 года выпуска в количестве 2 шт, борона БДТ – 3 1997 года выпуска.
Физический износ приставки ППС – 8 равен 18%. Тогда коэффициент годности равен Кг = 0, 82. рыночная стоимость 18000 грн.
Отсюда, стоимость Сост = 18000 * 0, 82 = 14760 грн (в т. ч, НДС)
Физический износ плуга ПЛН 8 – 40 равен 12%. Тогда коэффициент годности равен Кг = 0, 88, рыночная стоимость 12600 грн. Стоимость Сост = 12600 * 0, 88 = 11088 грн (в т. ч. НДС)
Физический износ бороны БДТ –7 равен 25%. Тогда коэффициент годности равен Кг = 0, 75, рыночная стоимость 22000 грн.
Отсюда, стоимость Сост = (22000 * 0, 75) * 2 шт = 33000 грн (в т. ч. НДС)
Физический износ бороны БДТ – 3 равен 25%. Тогда коэффициент годности равен Кг = 0, 75, рыночная стоимость 13000 грн.
Отсюда, стоимость Сост = 13000 * 0, 75 = 9750 грн (в т. ч. НДС) Общая стоимость с/х оборудования составляет 68598 грн. (в т. ч. НДС) Расчёт стоимости транспортных средств.
Автомобиль КаМАЗ 55102 /самосвал/, гос. номер 89 – 00 ХОО, год выпуска 1986, цвет – серый, С= 14685 грн, Ф= 31, 8%, Сдоп = 1350 грн, Со = 14685 * 0, 682 – 1350 = 8665 грн (в т. ч. НДС)
Автомобиль КаМАЗ 55102 /самосвал/, гос. номер 97 – 52 ХОМ, год выпуска 1987, цвет – желтый С = 15444 грн, Ф = 32, 3% Сдоп = 1200 грн, Со = 15444 * 0, 677 – 1200 = 9255, 6 грн (в т. ч. НДС)
Автомобиль УЛЗ 31151, гос. номер 37 – 27 ХОБ, год выпуска 1998, цвет – желтый. С = 24000 грн, К=0, 76 Со = 24000 * 0, 76= 18240 грн (в т. ч. НДС)
Трактор К – 701 “Кировец”, год выпуска 1990, трактор №9005846, дизель 270345, номерной знак Т 50 – 43 ДП, тех, талон ДП Ка 2093 Цн = 210 000 грн Со = 210 000 *0, 274= 57526 грн (в т, ч. НДС)
Трактор “Беларусь 82 – 1 –22, год выпуска 1998, заводской номер трактора 461066, дизель, номерной знак 93– 81 ХГ С= 32500 грн, Сдоп = 597 грн, Со = 32500* 0, 658 – 597 = 20788 грн (в т. ч. НДС)
Трактор “Беларусь МТЗ –80, год выпуска 1996, заводской номер трактора 939208, дизель Ка 324523, , номерной знак 95– 26 ХГ С = 32000 грн, Сдоп = 578 грн, Со = 32000 *0, 83– 578 = 17522 грн (в т. ч. НД( )
Трактор “Беларусь МТЗ –80, год выпуска 1996, заводской номер трактора 939284, дизель 1~~а 323367, задний мост Иа 170510, номерной знак 93– 30 ХГ С = 32000 грн, Сдоп = 613 грн, Со = 32000 *0, 574– 613 = 17755 грн (в т. ч. НДС)
Итого общая стоимость транспортных средств в количестве семи единиц составляет: 149753 грн. Таблица №10
Вывод о стоимости объектов ООО “Альфа”. [6 Отчёт об экспертной оценке основных средств ООО “Альфа” по состоянию на 11. 03. 2000] Наименование Стоимость Помещения кожевенного цеха Оборудование кожевенного цеха КамАЗ 89-00 ХОО КамАЗ 97-52 ХОМ УАЗ 31151 37-27 ХОБ Трактор К-701 Т50-43ДП Трактор МТЗ-82 93-81 ХГ Трактор МТЗ-80 95-26 ХГ Трактор МТЗ-80 93-30 ХГ Приставка ПЗСС-8 Плуг ПЛН-8-40 Борона БДТ-7 Борона БДТ-7 Борона БДТ-3 Итого 30888 грн 55812 грн 8665 грн 9256 грн 18240 грн 57526 грн 20796 грн 17522 грн 17748 грн 14760 грн 11088 грн 16500 грн 16500 грн 9750 грн 305051 грн (в т. ч. НДС)
В связи с тем, что стоимость объекта рассчитывалась с точной, разумной степенью приближения, при определении стоимости по осуществлено округление суммы к величине, кратным 100 грн.
На основании анализа результатов обследования, проведенных техникоэкономических расчетов, рыночная стоимость объектов оценки, находящихся в ООО “Альфа” Нововоронцовского района Херсонской области составляет: 305100 грн. ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исходя из работы, могу заключить, что существует много коэффициентов и других показателей и характеристик, расчёт которых позволяет оценить кредитоспособность предприятия. Каждый банк по своему усмотрению может использовать любую их комбинацию.
Каждый отдельный способ имеет свои недостатки. Но в сумме они могут многосторонне оценить риск кредитной сделки.
Рассчитываемые коэффициенты отражают положение дел в прошлом, да и то лишь в отношении некоторых сторон деятельности предприятий—в основном в части движения оборотных средств. Кроме того, они не учитывают многих факторов: репутацию заемщика, перспективы и особенности экономической конъюнктуры, в том числе динамику инфляции, оценки выпускаемой и реализуемой продукции, а также многих других факторов, влияющих на риск. Казалось бы, недостатки данного метода преодолеваются при использовании анализа денежных потоков клиента, поскольку определяется чистое сальдо различных его поступлений и расходов (притока и оттока средств) за определенный период, равный минимум трем годам. При этом принято устойчивое превышение притока над оттоком средств клиента считать свидетельством его финансовой устойчивости, следовательно, и кредитоспособности.
Но такое мнение может быть верным лишь при условии, что кредитуется пополнение оборотных средств, либо другие текущие расходы
Поэтому учитывают следующие основные факторы делового риска: • надежность поставщиков; • сезонность поставок;
•длительность хранения сырья и материалов (являются ли они скоропортящимися); • наличие складских помещений и необходимость в них; • порядок приобретения сырья и материалов; •экологические факторы; • мода на сырье и материалы;
•уровень цен (доступность для заемщика, опасность повышения) на приобретаемые ценности и их транспортировку; •соответствие транспортировки характеру груза;
•ввод ограничений на вывоз и ввоз импортного сырья и материалов и т. д. Расчёт коэффициентов, учёт факторов делового риска, денежных поступлений и оборачиваемости капитала, а также использование общей информации о фирме, её руководителях, работниках, отношениях с поставщиками, клиентами и другими банками позволяют достаточно точно определить кредитоспособность предприятия, необходимый размер обеспечения, процентную ставку по кредиту о вообще целесообразность его выдачи.
Тогда банку остаётся только решить основную дилемму “доходность – риск ”. СПИСИК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ Закон Украины “О залоге”.
Постановление Национального Банка Украины “О кредитовании” №246 от 28. 09. 1995г. Вступ до банкiвськоi справи, Киiв, “Лiбра”, 1998.
Заруба А. Вдосконалення кредитноi полiтики комерцiйних банкiв // Банкiвська справа, 1997, №1 Ковтун Р. Кредитом по прибыли // Бизнес №10, 1998г. Колесникова В. И. Банковское дело, Москва, 1996
Методика подготовки экспертного заключения о принятии решения о целесообразности кредитования по АППБ “Аваль”. Нестеров Н. Банковские операции, Москва, 1996
Общая теория денег и кредита под ред. Жукова Е. Ф. , Москва, “Банки и биржи”, 1995.
Основы банковского дела под ред. Мороза А. Н. , Киев, “Либра”, 1995. Отчёт об экспертной оценке основных средств ООО “Альфа” по состоянию на 11. 03. 2000
Положення про методiку оцiнки фiнансового стану позичальника затверджено рiшенням Правлiння АППБ “Аваль”№п-41/10 вiд 27. 09. 1999
Попович В. М. , Степаненко А. И. Управление кредитными рисками заёмщика, кредитора, страховщика– Киев, Правовi джерела, 1997.
Сорока М. Украинские банки в зеркале прессы // Финансовые риски –аналитический обзор , №3, 1999г. Усоскин В. М. Современный коммерческий банк: управление и операции – Москва, ИПЦ “Вазар – Ферро”, 1994г. Халевинская Е. Д. Банковские кредиты // Аудит и финансовый анализ, №4, 1999. Халява С. Фiнансова стiйкiсть комерцiйного банку: проблеми регулювання // Банкiвська справа №1, 1998 Экономика предприятий под ред. Покропивного , Киев, 1995г.