Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики Республики Казахстан

Научно-методологические основы формирования земельных отношений в условиях модернизации экономики Республики Казахстан

1. Сущность и значение земельных отношений в развитии национальной экономики

В последние годы в связи с проводимыми агарными реформами усилилось внимание, как со стороны ученых-экономистов, так и политиков к теории земельных отношений, что непосредственно влияет на системное решение ключевых практических вопросов эффективного социального экономического развития сельского хозяйства. В свою очередь сельское хозяйство является важнейшей составляющей национального хозяйства Казахстана.

Земля является для Казахстана одним из важнейших источников национального богатства и основой общественного производства. Земля выступает как категория собственности и особого рода недвижимости. Ее можно рассматривать как объект хозяйственной деятельности человека и среда его обитания, а также как природный ресурс. Для сельского хозяйства земля является пространственным базисом его размещения и развития, но в то же время и предметом труда, средством труда, а также основным средством производства. Следовательно, все земельные вопросы и проблемы являются делом государственной важности при любой общественной системе.

Теоретические вопросы и практические аспекты развития земельных отношений относятся как к сфере экономической, в частности аграрной теории, так и экономической политики. Аграрный вопрос не исчерпывается земельными отношениями, хотя именно они и составляют основу аграрных преобразований в развитых странах. Исследуя развитие теории земельных отношений во взаимосвязи с объективными закономерностями достижения рационального ведения сельского хозяйства важно исходить из обеспечения системности этого исследования.

В последний период изданы работы фундаментального характера, посвященные этой основополагающей области экономической науки. Концептуальные аспекты теории земельных отношений, критика «устоявшихся» в советский период догм по ее принципиальным положениям изложены также в монографии «Теоретическое наследие аграрников-экономистов 50-- 80-х годов и современная реформа в сельском хозяйстве. Люди, идеи, факты» (М.: Академия, 2000 г.). Также посвящены данному вопросу работы отечественных экономистов, таких как Баймуратов У., Бектурганов А.Е., Днишев Ф.М., Дюсенбеков З.Д., Еренов А.Е., Ескараев О., Калиев Г.А., Кенжегузин М.Б., Косанов Ж.Х., Кошанов А.К., Сатыбалдин А.А., Сатубалдин С., Султанов К., Тонкопий М.С., Турсунов С.Т., Хаджиев А.Х.. и т.д.

В последние годы прогрессивные направления теоретической аграрной мысли особенно активизировались в связи с научными обоснованиями объективно назревшей аграрной реформы в национальном хозяйстве в республике. Ибо состояние земельных отношений в советский период привело к отставанию и явному кризису в сельском хозяйстве.

Земельные отношения - это особая сфера производственных отношений, а именно экономические отношения, возникающие между хозяйствующими субъектами в процессе владения и пользования землей.

В основное ядро теории земельных отношений как подсистемы экономической теории входят вопросы форм земельной собственности, земельной ренты, являющиеся формой реализации земельной собственности; теория форм ведения хозяйства с выделением теоретических основ сельскохозяйственной кооперации и т.д. Особые теоретические подходы обусловливает специфика аграрной сферы в вопросах цен, налогообложения, действия экономического механизма управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве.

Земельные отношения дают целостное представление об объективных закономерностях и существенных связях в аграрной сфере экономики, которые следует рассматривать в их динамике через призму взаимозависимости и взаимодействии трех базовых основ общественного прогресса: человек -- собственность -- государство. Ниже мы представили эту закономерность схематично:

человек

собственность государство

Рисунок 1 - Схема взаимодействия базовых основ общественного прогресса

Вершину этого треугольника венчает человек, который является основным действующим началом в хозяйственной практике, а применительно к сельскохозяйственной практике - это крестьянин. Именно хозяйственная практика человека является основополагающим критерием развития земельных отношений, при котором полностью реализуется главный двигатель производства и общественного прогресса -- это личный интерес человека, в частности материальный.

Остальные базовые условия, составляющие основу данного треугольника - собственность и государство - необходимы для реализации общественного прогресса в данной сфере земельных отношений.

Первая составляющая - это, прежде всего естественное и неприкосновенное право частной собственности, которая может выражаться как в индивидуальной, так и в коллективной форме либо по свободному выбору человека в различных хозяйственных формах.

Как отметил экономист Баймуратов У., основу любой экономической системы составляют отношения собственности. В этом ракурсе «узловым моментом перехода к рыночной экономике выступает реформирование отношений собственности, прежде всего государственной, которая в прежней системе достигала 90%» [1, с. 54].

Следовательно, вопрос о земельной собственности является основным в системе земельных отношений. Собственность на землю предполагает использование трех правомочий: владение, пользование и распоряжение. Право владения дает возможность собственнику использовать землю по своему усмотрению для ведения любого вида производства, кроме запрещенных законодательством. Право пользования землей предполагает использование ее по назначению в соответствии с актом о землепользовании. Под правом распоряжения предусматривается наличие и использование таких правомочий, как купля-продажа, дарение, обмен, залог, наследование и др.[2, с. 18].

Эволюция земельных отношений непосредственно отражала изменение отношений собственности на землю, которое было тесно взаимосвязано с историческим развитием человечества. Именно изменение форм института собственности, прежде всего на землю стало основой экономической эволюции человечества.

Стремление человека реализовать свой личный интерес способствовала наиболее предприимчивых людей иметь частное владение средствами производства, и, прежде всего землей, что привело в исторической ретроспективе к разложению первоначальной общинной собственности (по своей сущности примитивной) и стало основой формирования социальной группы эффективных частных собственников. Это является закономерным следствием объективно обусловленной реализации частного материального интереса человека, которое нашло отражение в трудах зарубежных ученых, прежде всего работ Ф. Кэне «Фермеры» (1756 г.); «Экономические принципы экономической политики земледельческого государства» (1767 г.) и «Исследования о природе и причинах богатства народов» А. Смита (1776 г.) и т. д., а также в трудах российских ученых-аграрников, в частности в «Книге о скудости и богатстве» Посошкова И. Т., которая увидела свет в 1724 г., т.е. задолго до аналогичных идей и взглядов за рубежом.

Основным условием материального развития человеческого общества в течение всей тысячелетней истории являлась земля как фактор производства, которая способствовала определяющей роли земельной собственности в экономике. Это было ярко выражено особенно в эпохи, когда господствующей отраслью в национальном хозяйстве было сельское хозяйство.

Формы собственности на землю могут быть разные, но земельные отношения построенные на праве частной собственности на землю исторически доказали свою состоятельность, поскольку в данном случае задействован мощный стимул - материальный интерес человека.

Эволюция земельных отношений убедительно подтверждает, что существует многообразие различных форм землевладения и землепользования. Исторически сложилось так, что во многих экономически развитых странах именно существование частной формы собственности на землю является основой гармоничной система земельных отношений. Право частной собственности на землю охраняется основными законами всех стран, где она имеет место - это священное право владельца, являющееся основой существования и развития рыночной экономики. Это дает владельцу право на владение и пользование землей, сдачи ее в аренду, на продажу, заклад, дарение и на завещание.

С целью обеспечения гармоничного сочетания интересов государства, сельхозпредприятий и граждан данная система должна основываться на формировании режима наибольшего благоприятствования рыночным отношениям с помощью оптимизации ставок земельного налога.

Одним из основных направлений является переход к механизму экономического регулирования и стимулирования рационального использования земельных ресурсов сельскохозяйственными предприятиями и гражданами. Система экономического регулирования земельных отношений в настоящее время включает земельный налог, арендную плату за землю, рыночную цену земли.

Формирование рациональной и сбалансированной системы оплаты за пользование земельными угодьями является одним из главных условий реформирования и совершенствования земельных отношений, поскольку такая система ориентирует сельхозпредприятия к эффективному использованию земельных ресурсов. Роль государства в развитии сельского хозяйства бесспорно важна и актуальна, поскольку государство создает рамочные условия для развития сельскохозпредприятий [3, с. 5].

Сквозным направлением совершенствования системы оплаты за землю должно стать обеспечение единых принципов и критерий налогообложения на основе отхода от принципа бесплатного природопользования, который исторически не оправдал себя.

Система налогообложения земельных ресурсов направлена на формирование доходов бюджета для проведения мероприятий по повышению плодородия земельных угодий, мер по землеустройству, их охране и для культурного развития территории. Плата за земельные ресурсы взимается в форме земельного налога или же арендной платы. В свою очередь, размеры их ставок определяются на основе качества и местоположения земельного участка.

Налог на землю во многих экономически развитых странах мира является для госбюджета вторым по значению налогом в сельском хозяйстве. Исторически налог на землю существует очень давно, поскольку развитие человеческой цивилизации непосредственно связано с развитием сельского хозяйства.

В настоящее время, данный вид налога взимается с учетом доходности земли, которая определяется по утвержденному земельному кадастру, хотя ранее он исчислялся в зависимости от урожая или размера участка и выплачивался в натуральном виде. Собственник лучших земель должен платить больший налог, хотя потребность в финансировании местных (социальных и др.) мероприятий у него та же, как и у других собственников.

В Казахстане размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности землевладельцев и землепользователей. Однако в условиях введения частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и концентрации их в руках крупных землевладельцев, налогообложение земель должны зависеть от его размеров и от результатов хозяйственной деятельности. Это позволит не только увеличить поступления от земельного налога, но стимулировать рациональное использование земли по назначению и будет способствовать более эффективному сельскохозяйственному производству.

Плательщиками земельного налога являются физические и юридические лица, имеющие объекты обложения: 1) на праве собственности; 2) на праве постоянного землепользования; 3) на праве первичного безвозмездного временного землепользования.

Объектом налогообложения является земельный участок (при общей долевой собственности на земельный участок - земельная доля). Налоговой базой для определения земельного налога является площадь земельного участка.

В Казахстане в налоговом Кодексе предусмотрено налогообложение земель, но при этом налогообложению не подлежат следующие категории земель: 1) земли особо охраняемых природных территорий; 2) земли лесного фонда; 3) земли водного фонда; 4) земли запаса

Наиболее низкими являются базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения. В кодексе базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. При этом базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения исходят из пропорции баллов бонитета почв.

Базовые налоговые ставки на земли сельскохозяйственного назначения, предоставленные физическим лицам для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства, включая земли, занятые под постройки, устанавливаются в следующих размерах. При площади до 0,50 гектара включительно - 20 тенге за 0,01 гектара, а на площадь, превышающую 0,50 гектара - 100 тенге за 0,01 гектара.

Соответственно, законодательную основу земельного налога в Казахстане составляют закон Земельный и Налоговый Кодекс, в соответствии с которым определяются категории земель, подлежащие и освобожденные от налогообложения, а также устанавливаются налогоплательщики, базовые ставки налога и сроки уплаты. Однако размеры земельного налога устанавливаются согласно оценочным базовым ставкам и не отражают реальную рыночную цену земли. На наш взгляд, законодательство по земельному налогу нуждается в дальнейшем уточнении и совершенствовании.

Налог на землю и арендная плата за нее являются категориями рыночной экономики, сущностью которых является земельная рента. Методология исчисления их ставок напрямую связана с ценой земли, которая исчисляется исходя из плодородия земельных участков, места их расположения относительно рынков сбыта, а также от множества других природно-климатических и экономических факторов.

Если рассматривать мировую практику определения цены земли, то в данном случае в основном используется рентный подход. Поэтому было бы целесообразно использовать в оценке земли дифференциальную ренту, поскольку в нашей республике по оценке ведущих ученых, абсолютна рента не создается, а иногда имеет даже отрицательное значение [4, с. 75; 5; 6].

Дифференциальная рента отражает естественные различия в качестве земель и объективно обусловленные различия в эффективности дополнительных вложений труда и капитала, которая возникает на отдельных земельных участках, расположенных в особо благоприятных природно-климатических условиях.

Однако дифференциальный эффект возникает в любой сфере национального хозяйства, поскольку он основывается на превышение общественно необходимых затрат над индивидуальными. В то же время дифференциальный эффект выражает экономию затрат, которые достигаются вследствие применения ограниченных ресурсов или путем повышения производительности труда благодаря введению технических новшеств. Впервые К. Маркс рассмотрел и подробно описал механизм и динамику дифференциальных эффектов в промышленности, возникающих вследствие роста производительности труда, отметил их крайнюю неустойчивость и кратковременный характер.

Что касается, сельскохозяйственного производства дифференциация характеристик земельных участков с одной стороны, а с другой стороны, ограниченность ресурсов создают объективные препятствия для уравнивания эффектов, получаемых различными хозяйствующими субъектами. По поводу этого К. Маркс писал, что «… в земледелии они (сверхприбыли) фиксируются благодаря своей устойчивой (по крайней мере, на более или менее продолжительной время) природной основе, заключающейся в различиях почвы» [7, с. 168].

Концепция рентой оценки земли основывается на теории дифференциальной ренты, которая была разработана К. Маркс. В VI отделе III тома «Капитала» К. Маркс на основе таблиц предложил стройную и целостную концепцию количественного изменения дифференциальной ренты. Он пришел к выводу, что рентный эффект, приносимый единицей площади, определяется как разница между ее денежной отдачей и величиной затрат, которые окупаются и приносят среднюю прибыль, что можно выразить в следующей формуле [7, с. 169]:

(1)

где, R - рента, получаемая с единицы площади; P - цена сельскохозяйственной продукции; q - натуральная отдача единицы площади; p - средняя норма прибыли; K - уровень вложений капитальных ресурсов в единицу площади (интенсивность возделывания земли). Величина P определяется общественно необходимыми затратами на производство продукта, выпускаемого данной отраслью, в частности сельского хозяйства.

По мнению К.Маркса цена сельскохозяйственного продукта определяется затратами на ее производство, которое осуществляется на участках, находящихся в относительно худших условиях. Поэтому индивидуальные затраты наименее удобно расположенного или наименее продуктивного участка из используемых обществом и являются регулирующими, что справедливо для всех без исключения природных ресурсов [7, с. 172]. Учитывая регулирующие (замыкающие) затраты формула для определения дифференциальной ренты будет иметь следующий вид:

(2)

где, z_З - регулирующие затраты (замыкающие); z_и - индивидуальные затраты q- натуральная отдача единицы площади.

Таким образом, можно сделать вывод, что цена земли - это экономическое отражение величины потребительной стоимости отдельных участков земли как необходимого средства производства сельхозтоваров. Соответственно цена земли выражается через величину стоимости товара, дополнительно произведенного на лучших участках земли по сравнению с количеством товара, который произведен на худших участках, но необходимых землях. Вследствие этого индивидуальная стоимость произведенной продукции будет неодинаковой.

Определяя цену земли на основе дифференциальной ренты можно достичь оптимального сочетания интересов собственников и пользователей земли. Кроме этого на основе оценки земли устанавливается налог на землю, который является мощным стимулом для рационального использования земли в рыночной экономике. В то же время этот вид налога выступает инструментом концентрации в руках государства части прибавочного продукта созданного в сельском хозяйстве, который по праву принадлежит им. Речь идет о дифференциальной ренте, определение величины которой сводится к исчислению сверхнормативного чистого дохода, основанного на относительно лучших условий местонахождения и качества земельных участков, подлежащих централизованному изъятию. Перераспределение таких земельных участков в пользу владельцев и пользователей земли с относительно худшими по качеству земельными участками создало бы условия для организации эффективного товарного производства сельхозпродукции [8, с. 68].

Во всех странах с развитыми рыночными отношениями величина платы за пользование земельным участком основывается на оценочной стоимости земли, которая, как правило, значительно ниже рыночной цены земли. В свою очередь стоимость земельного надела зависит от величины ссудного процента, темпа инфляции в стране. Несмотря на такие факторы, влияющие на цену земли, каждый земельный надел имеет нормативную (базисную) стоимость, основу которой составляет чистая капитализированная прибыль, получаемая при обычном использовании участка в нормальных условиях.

В практике платёж за пользование земельным участком, в соответствии с методикой определения платы за землю, определяется по формуле [4, с.52]:

(3)

где Y - норматив платы за землю для j-го региона в денежном выражении за год; R -хозяйственная ценность земли для j-го региона; E_H - норматив учета времени.

В то же время хозяйственная ценность земли определяется по формуле:

(4)

где m - созданный в общественном производстве прибавочный продукт (тенге/год); S -земельный фонд, который подлежит налогообложению; y- коэффициент, который характеризует вклад земли как фактора производства в величину прибавочного продукта; k_j - коэффициент региональной дифференциации качества земель.

Показатель S можно определить как отношение хозяйственной ценности земли к части национального богатства, который включает стоимость основных производственных фондов и стоимости природных ресурсов, т.е. (формула предложена автором):

(5)

где MPF - стоимость основных производственных фондов; NR - стоимость природных ресурсов.

В то время K_j (коэффициент региональной дифференциации качества земель) определяется как отношение средневзвешенного балла бонитета качества сельскохозяйственных земель для j-го региона к тому же показателю в целом по стране, т.е.:

(6)

Формула (4) могла бы успешно применяться в практике, если бы не затруднение в определении коэффициента (у) - вклада земли как фактора получения прибавочного продукта. Национальный доход, как нам известно, определяется как составляющая трех факторов производства, а именно производственных фондов (капитал), природные ресурсы (земля), рабочая сила (труд), следовательно, необходимо выделить долю земельных ресурсов. Этот путь несколько сложный.

Наиболее упрощенным и практичным является определение стоимости земли по величине общественно необходимых затрат на освоение земли в целом, которая является платой за право пользования землей независимо от ее качества.

В данном случае мы согласны с Каргажановым З.К., который предложил устанавливать величину платы за право пользования землей на уровне 1/6 нормы прибыли пользователя, в частности:

(7)

где R_П - величина платы за землю; П_Н - норма прибыли в отрасли.

Обоснование данной формулы следующее: норма прибыли образуется в результате соединения трех факторов производства (труд, капитал, земля), следовательно, они дают одинаковый вклад в образование нормы прибыли. Значит исходя из этого, плата на землю должна быть равной 1/3 части прибыли, которая в свою очередь делится между государством (если он является собственником) и пользователем, что соответственно составляет 1/6 часть прибыли. Данный принцип широко распространен при заключении контрактов - договоров в странах с развитой рыночной экономикой [4, с.69].

Если учитывать, тот факт, что собственником является сам пользователь земли, то формула должна измениться, поскольку в данном случае прибыль не будет делиться между собственником и пользователем (формула предложена автором):

(8)

Если проследить тенденцию соотношения размера налога на землю к ее рыночной стоимости на примере развитых стран мира на протяжении последних полсотни лет, то это соотношение циклично изменялось в пределах 1-3%. Это объясняется цикличностью развития экономики, влияющая на все сферы национального хозяйства, в том числе и на стоимость недвижимости, а значит и на цену земельного надела. Развитые страны отличает сравнительно невысокая плата за использование земельного надела, поскольку ставка должна стимулировать развитие сельскохозяйственного производства.

Цена земли производна от приносимого дохода, поэтому одним из видов платы за использование земли является арендная плата. Основным условием действия рыночного механизма в распределении земли является ее аренда, а не купля - продажа земли, поскольку позволяет получать большие доходы от поступлений земельного налога.

В настоящее время аренда земельных наделов является очень распространенным явлением. Доля земельных участков сданных в аренду в процентом отношении от общей площади земельных угодий сельскохозяйственного назначения составляет в США - 66%, во Франции - 53%, Бельгии - 67%, Великобритании - 39, Нидерландах - 37, Германии - 34% и др. Несмотря на то, что в странах с развитой рыночной экономикой формы и структура землевладения фактически не меняются, происходит лишь изменение землевладельцев, все же большая доля земель сельскохозяйственного назначения сдается в аренду [2, с. 14].

Арендные отношения могут быть выгодны и эффективны в зависимости, прежде всего от принципов формирования и размера арендной платы. Соответственно, на величину арендной платы влияют качество почв, величина земельного надела, ставки налоговых взносов, месторасположение и направление использования участка, а также затраты на улучшение и реконструкцию земельного надела.

Аренда земли один из самых распространенных видов использования земли в экономически развитых странах мира, поэтому в этих странах существуют типовые договоры об аренде земельного участка. Соответственно, такие договоры включают в себя предмет аренды, где юридически закрепляется ее длительность, принципы оплаты и ее изменения, правила приемки и передачи арендуемых земель, строений, техники и т.д. При этом арендная плата за землю зависит от таких факторов как условия уплаты налогов, применение наемного труда, назначение использования участка и т.д., и поэтому, учитывая все факторы в экономически развитых странах ставка платы за аренду земли варьирует от 0,5% до 10% от ее стоимостной оценки [9, с. 56].

В Казахстане в соответствии с Земельным кодексом республики от 20 июня 2003 года Правительством установлены базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность (см. Приложение А). К примеру, самая высокая плата за земельные участки установлена в г. Астана, что составляет 1180 тенге за 1 кв.м., самая маленькая плата за землю составляет 114 тенге за 1 кв.м. в городах Кокшетау, Павлодар, Петропавловск, Уральск. На плату влияет плотность населения, вовлеченность земли в сельскохозяйственный оборот, развитость промышленности в регионе, соотношение городского и сельского населения и т.д.

При этом размер ежегодной арендной платы в республике за земельный участок устанавливается в пределах 100-120% от базовой ставки платы за земельный участок при сдаче в аренду. К примеру, базовая ставка платы за землю в г. Шымкент установлена в размере 181 тенге за 1 кв. м., следовательно, арендная плата за пользование данным участком должна составить от 181 до 217,2 тенге за 1 кв.м. в год

Политика в области налогообложения в сельском хозяйстве в экономически развитых странах направлена на стимулирование развития фермерских хозяйств, которые являются основной производительной единицей в сельскохозяйственном производстве. Кроме того, налоговая политика способствует рациональному использованию и оптимальному росту цен на землю, также привлечению капитала в сельское хозяйство из других отраслей национальной экономики. Это в свою очередь приводит к увеличению размеров фермерских хозяйств, их капиталооснащенности, росту вложений капитала в землю и проведения мелиоративных и ирригационных работ, а также повышению эффективности производства сельскохозпродукции.

Земельный налог в странах, где существует государственная собственность на землю, является экономической формой реализации права собственности на землю, которая отдается в пользование субъектам хозяйствования. Государство с помощью налога на землю реализует свое право на собственность. Следовательно, размеры налога на землю устанавливаются в зависимости от стоимости земельного надела, которая зависит от качества, месторасположения, доходности земель, водообеспеченности, затрат на их освоение и т.п.

Государственная собственность на землю искажает определение объективной рыночной цены земельных угодий, но в то же время это обстоятельство не препятствует установлению размеров земельного налога, основанного на ее оценочной стоимости. Конечно, условность такой стоимостной оценки земельных наделов, учитывая показатели качества почв, а также экономической эффективности их использования, совершенно не противоречит существующей мировой практике.

Государство-собственник земли, передавая во владение и пользование сельхозпредприятиям и гражданам сельхозугодья, через земельный налог на землю стимулирует эффективное использование не только почвенного плодородия, но имущественного комплекса на данной земле. Вложение в этих целях средств государства повышает стоимость имущества, соответственно и размер ставок налога на землю, поэтому это является стимулом для инвестирования самими предприятиями своих собственных средств в земельные угодья с целью повышения плодородия земель и улучшения их структуры.

Самым главным условием создания новой системы земельных отношений является физическое перераспределение земельных наделов для развития различных форм хозяйствования, а также перераспределение рентной стоимости земли [10, с. 89].

Использование в практике сельскохозяйственного производства оценочной стоимости земельных ресурсов дает возможность объективно подходить к проблеме перераспределения земельных участков в период становления многоукладной экономики и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. На процесс оценки земли влияют многие факторы, которые можно сгруппировать на внешние и внутренние, поскольку не только экономические факторы оказывают воздействие на цену земли. Так, система внешних факторов, которые влияют на процесс оценки земельных наделов включает следующие факторы:

политические, в частности политическая обстановка в регионе;

экономико-правовые, а именно индексы изменения цен на земельные участки; ставка банковского процента; инвестиционный климат; уровень конкуренции и деловой активности; дотирование производства сельскохозяйственной продукции; индексация доходов, сбережений, цен; степень риска; формирование спроса на земельные участки, а также на те виды сельхозпродукции, которые на них производится; разработка законов о налогообложении, земельного кодекса;

научно-технические, т.е. разработка новых технологий, которые оказывают воздействие на земельные участки;

социально-психологические, которые заключаются в покупательной способности населения и формирования вкусов покупателей земельных наделов;

экологические, в частности степень загрязнения окружающей среды и выпуск экологически чистой, безопасной продукции;

демографо-географические, которые заключаются в информации о местоположении оцениваемого земельного участка в разрезе регионов, городов, районов; в степени развития региона; в уровне занятости и народонаселения [11, с. 9].

Кроме внешних макроэкономических факторов, выделяются внутренние микроэкономические факторы, влияющие на процесс оценки земельных участков, которые можно сгруппировать как:

организационно-экономические факторы, которые заключаются в:

разработка стратегии и тактики сельхозпредприятия;

информационное обеспечение процесса принятия решения, в т.ч. использование компьютерных технологий;

планирование деятельности сельскохозяйственных предприятий;

экономическое стимулирование процесса производства;

анализ и поиск внутрипроизводственных резервов;

налогооблагаемая база и уплачиваемые налоги, возникающие в связи с наличием у предприятия земельного участка и в результате операций с ними и др.;

производственно-технические факторы, в частности:

освоение новых технологий;

проведение работ по коренному улучшению земельных участков (мелиоративные работы, работы по осушению и т.д.);

использование более прогрессивных и экономичных предметов труда;

географические и иные характеристики используемого земельного участка и др. [11, с.10].

При оценке земли сельскохозяйственного назначения для ее дальнейшей реализации или передачи в аренду следует учесть такие факторы как, любая государственная оценка земли будет носить скорее номинальный, чем реальный характер, поскольку реальную цену на землю определяет рынок, если он сформирован. При определении цены на землю государством следует, максимально приблизится к реальной ее стоимости, учитывая тот факт, что оценка земли будет представлять собой ту максимальную цену, которую государство хотело бы получить за земли сельскохозяйственного назначения. Только в случае не платежеспособности хозяйствующих субъектов государственная цена земли будет снижаться.

Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения определяется при помощи методов оценки недвижимости, отражающих основные характеристики участков и наиболее вероятные условия, при которых могли бы продаваться на открытом рынке. В практике используются следующие методы оценки земель сельскохозяйственного назначения: а) метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж); б) метод капитализации доходов (доходный метод); в) затратный метод.

В любом случае предпочтение отдается тем методам, которые исчислены с использованием более достоверной информации. Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов опираются на рыночные наблюдения и применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный метод более применим к земельным участкам с улучшениями, и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости собственно земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.

При оценке земель сельскохозяйственного назначения для целей налогообложения следует исходить из принципа определения стабильной налогооблагаемой базы, с тем, чтобы государство имело возможность прогнозировать размер ежегодного земельного налога, который будет оплачиваться владельцами земли в бюджет страны.

Оценочная стоимость конкретного земельного участка определяется территориальным органом по управлению земельными ресурсами в соответствии с базовыми ставками платы за землю, предоставляемую в частную собственность государством. Оценочная стоимость земельных участков в населенных пунктах предоставляемых в частную собственность определяется с применением к базовым ставкам поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов

Основным субъектом земельных отношений выступает непосредственный землевладелец. Именно сельхозпроизводитель определяет содержание механизма распределения земель различным формам хозяйствования. Единство правовых, экономических и социальных условий развития земельных отношений с учетом интересов товаропроизводителей сельхозпродукции является основой эффективного функционирования многообразных форм хозяйствования, а также рационального использования и охраны земельных ресурсов, устойчивого повышения объемов производства продукции в сельском хозяйстве [10, с. 89].

Земельная реформа осуществляет перераспределение земельных ресурсов с целью формирования условий для равноправного развития различных форм хозяйствования на земле, рационального использования и охраны земель. Основными принципиальными положениями развития земельных отношений является переход к рыночной экономике, равноправие всех форм хозяйствования и собственности на земле и свобода выбора землевладельцами, которые становятся собственниками произведенной продукции и полученных доходов.

Формирование и совершенствование земельных отношений рыночного типа основывается на демократических началах с участием тружеников, при отсутствии любого навязывания способов землевладения, землепользования и хозяйственной деятельности. Необходимо соблюдать конституционное право каждого гражданина на индивидуальный выбор вида хозяйственной деятельности и формы собственности.

Таким образом, земельные отношения являются одним из основных условий развития национального хозяйства, и от того, как построены земельные отношения, напрямую зависит не только развитие такой важной отрасли как сельское хозяйство, но социальная стабильность общества в целом. Сельское хозяйство составляет важную часть экономики Казахстана, и от прогресса и динамичного развития данной отрасли зависит благосостояние большинства населения республики.

2. Развитие земельных отношений в зарубежных странах

Хозяйственная практика многих стран убедительно доказала, что сельскохозяйственное производство наиболее рентабельно развивается в условиях когда сельский товаропроизводитель является реальным владельцем и хозяином земли и соответственно других средств производства. Научные исследования известных американских ученых-экономистов и специалистов-социологов наглядно подтверждают, что производительность труда у собственников земли и средств производства в наиболее экономически развитых странах выше, чем у коллективных собственников и арендаторов. Соответственно, у данной категории владельцев земли - собственников - другие показатели, такие как урожайность, продуктивность животных, качество продукции, расходование ресурсов и др. намного выше, чем у других [12, с. 45].

В превалирующем большинстве стран мира в настоящее время сохраняется частная собственность на землю, но без сохранения полных прав всех трех функций собственности, в частности владения, пользования, распоряжения. В настоящее время в экономически развитых странах право собственности на землю ограничивается обязательствами использования ее в общественных интересах. Современная рыночная экономика не признает абсолютного права в отношении земли, но при этом общество поддерживает и признает не ограниченное право собственности на продукты труда.

Несмотря на то обстоятельство, что основой земельных отношений в экономически развитых странах является частная собственность на землю, все же достаточно большая часть сельских товаропроизводителей являются пользователями земельных участков, но не собственниками земли. К примеру, доля земель находящих в аренде в странах с развитой рыночной экономикой колеблется от 20 до 68% от общей площади всех сельскохозяйственных угодий. Мировой опыт развития сельского хозяйства показывает, что земельные отношения регулируются соответствующими государственными законодательными актами, где основательно определены все стороны использования земельных ресурсов, как для собственников, так и арендаторов земли [13, с. 124].

В экономически развитых странах мира в отношении использования земель сельскохозяйственного назначения придерживаются следующих основных принципов: главным вопросом является не форма собственности на землю, а права и обязанности землевладельцев и арендаторов. В данном случае необходимо четко различать границы понятий:

- земля как объект собственности;

- земля как объект хозяйствования.

Развитие земельных отношений в экономически развитых странах, постсоциалистических государствах показывает, что существуют различные формы данных отношений, но в основном можно выделить следующие группы, когда земельные отношения основаны:

- на праве частной собственности на землю (Англия, Бразилия, США, Канада и др.);

- на сохранение общих земельных площадей, образуя сельскохозяйственные кооперативы (страны Восточной Европы, в частности Чехия, Словакия, бывшая ГДР);

- на сохранение государственной собственности на землю, к примеру, Израиль - 95% и еврейского национального фонда (ЕНФ), а в частной собственности около 5%. В Китае большинство земель просто передано в аренду крестьянским хозяйствам.

В западных странах отсутствует неограниченная собственность на землю и функции собственности разделены между различными субъектами земельных отношений. Государство, поддерживая и оберегая частную собственность на землю, взяло на себя контрольные функции за ее использованием и распоряжением. Такой подход к вопросу о собственности на землю, как показывает мировой опыт, очень практичен и идет во благо всего общества и экономики в целом. Опыт и хозяйственная практика западных стран показали, что земля, как объект хозяйствования привлекает крестьян больше, чем как объект собственности, поскольку система частной собственности сложилась веками. Поэтому экономическая политика в западных странах в основном направлена на стимулирование и поддержание рентабельных хозяйствующих субъектов аграрного сектора экономики.

Все страны с развитой рыночной экономикой ведут строгий контроль за целевым использованием сельхозземель. Изменение назначения использования земель в сельскохозяйственном производстве разрешается только с согласия специальных комиссий при муниципалитете. В свою очередь данные специальные комиссии, в основном, обладают правом контрольных функций по операциям, которые связанны с куплей-продажей земли, которое осуществляется с целью не допущения развития и формирования очень крупного землевладения и ограничения сосредоточение крупных земельных участков в одних руках. Игнорирование данного пункта может повлечь за собой выплату очень крупных штрафов либо санкции по изъятию земель.

В экономически развитых странах применяются специальные меры против спекуляции землей, ее перепродажи с целью наживы. Например, в Соединенных Штатах закон запрещает ипотечным банкам, у которых скапливаются сельскохозяйственные земли, удерживать их в своих ведомствах более 3-х лет. Банки обязаны продавать земельные участки по оптимальным ценам, при этом преимущественным правом покупки пользуются прежние их владельцы.

В западных странах собственник земли меняется довольно редко от 1,5 до 5% землевладельцев. В Дании в течение года владелец земельного надела меняется в 4% случаях, в США и Ирландии - 3%, Германии и Бельгии - 1,5%. Кроме этого в том же США, Канаде, Франции, Германии и др. купля-продажа земельного надела может осуществляться при наличии специального разрешения муниципальной комиссии, которая курирует данные вопросы. Соответственно, рынок по торговле земельными наделами контролируется соответствующими государственными органами на основе специальных правовых нормативных документов. При совершении сделки купли-продажи земли достаточная разница цены и потребительской стоимости земельного участка выступает основной причиной для отказа выдачи разрешения на совершение сделки [14, с.31].

К примеру, министерство сельского хозяйства Франции ежегодно устанавливает шкалу средней стоимости земель для продажи по регионам страны и видам сельхозкультур в каждом департаменте. Данная шкала носит рекомендательный характер и служит ориентиром размера стоимости земли для купли-продажи, а также для правоохранительных органов в случае разбора спорных дел. Кроме этого законодательством Франции установлено, что после смерти главы земельного участка возможность приобретения хозяйства имеет только один из наследников с целью избежания раздела земли.

Фермерское хозяйство является основной формой сельскохозяйственного производства в экономически развитых странах мира. Владелец фермерского хозяйства, т.е. фермер, имеет в частной собственности земли сельскохозяйственного назначения, но он ограничен в своем праве владеть, пользоваться и распоряжаться данными землями. Поскольку в его собственности находится всего лишь плодородный слой почвы, на котором он осуществляет сельскохозяйственное производство. А недра земли, воды, леса, атмосферный воздух и другие объекты, находящиеся на земельном участке фермера составляют национальное богатство страны. Соответственно, собственник земли может пользоваться этим достоянием для нужд хозяйства только под строгим контролем государства и с его разрешения.

Рентабельность и экономическая эффективность земельных отношений в странах с развитой рыночной экономикой не зависит напрямую от организационно-экономических форм сельскохозяйственного производства и, естественно, от их размеров. Средний земельный участок фермерского хозяйства в Соединенных Штатах составляет - 189 га, а в европейских же странах, таких как Австрия - 15 га, а в Германии - 18 га, т.е. размер земельного надела фермера, зависит от общей площади земель сельскохозяйственного назначения. Однако данные страны являются экспортерами продовольствия, так как в тоже время различия в размерах и формах собственности на землю не влияют на эффективность и продуктивность сельскохозяйственного производства.

В последние десятилетия развитие научно-технического прогресса сильно повлияло и на совершенствование организационно-экономических структур в сельском хозяйстве, что объективно привело к объединению хозяйств в ассоциации сельхозпроизводителей. Такие объединения ставят целью сотрудничество, формирование и совершенствование вертикальных и горизонтальных связей между сельхозпроизводителями, внедрение новейшей технологии и передовой техники, а также решение кадровых проблем и развитие социальной сферы и т.д. [15, с. 17].

Если рассмотреть земельные отношения, которые сложились в азиатских странах, то необходимо отметить, тот факт что основной характеристикой является низкая землеобеспеченность в большинстве из них. Такое положение дел естественно повлияло на формы хозяйствования, которые преимущественно являются малые формы сельскохозяйственных предприятий. К примеру, в Японии, Южной Корее, Китае основной производственно-хозяйственной единицей в сельском хозяйстве является крестьянский двор в деревне. Земельные наделы находятся в собственности сельскохозяйственных производителей, но купля-продажа земли находится под строгим контролем государственных органов на местах [9, с. 124].

Несмотря на распространенность малых форм хозяйствования в последние годы стимулируется со стороны правительства развитие различных форм кооперации, в частности семейные или подворные объединения крестьян, но с сохранением хозяйственной самостоятельности каждого из них отдельно. Такие объединения крестьян позволяют более эффективно решать проблемы материально-технического обеспечения производства средствами транспортировки, а также сбыта произведенной сельхозпродукции, а в целом улучшает культуру аграрного производства

Опыт развития земельных отношений в зарубежных странах наглядно показывает, что существуют различные подходы в соответствии с исторически сложившимися природно-экономическими условиями, особенностями психологии местного населения в формировании и развитии данных отношений. Следует обратить внимание на всеобщую тенденцию, которая наблюдается во всех странах мира, в частности большая часть работников становятся прямыми хозяевами аграрного производства, т.е. совладельцами акционерных и коллективных предприятий. Такая тенденция приводит к увеличению количества земельных участков, которые принадлежат тем, кто самостоятельно ее использует. От назначения использования земли, специфики производства сельскохозяйственной продукции зависят размеры земельных угодий, но не зависимо от размеров и форм сельскохозяйственных предприятий, которые при рациональном подходе к развитию сельскохозяйственного производства с учетом экономических и социальных особенностей, способствуют повышению эффективности производства сельхозпродукции в условиях развития рыночных отношений [9, с. 72].

Так же как и в странах СНГ, в восточно-европейских странах с переходом к рыночным отношениям в экономике начали радикальные преобразования в области земельных отношений, развитие которых в этих странах с видетельствует о различных путях и подходах к решению вопросов землевладения и землепользования.

Все восточно-европейские страны столкнулись с проблемой, когда существовавшие ранее земельные отношения и формы сельскохозяйственного производства совершенно не приспособлены к условиям рынка, т.е. к новым условиям хозяйствования. В связи с этим правительствам этих государств пришлось принять новые законы, согласно которым земля может быть объектом частной собственности, соответственно разрешается ее купля и продажа. По новым законодательным актам разрешается и стимулируется организация сельскохозяйственных кооперативов, фермерских хозяйств, ассоциаций товаропроизводителей и др.

В таких восточно-европейских странах как Польша, бывшая Югославия, Венгрия, Румыния, Болгария и др. сохранены значительные ограничение на распоряжение земельным наделом, которая получена в частную собственность, в частности существует 3-5 запрет на продажу земельного участка. Кроме этого существует обязательное использование полученного земельного участка под сельскохозяйственное производство, а также запрещение или ограничение продажи земель сельхозназначения иностранцам.

Развитие общественного прогресса и мировой опыт свидетельствует, что вопрос об исключительности одной формы собственности на землю, в частности частной собственности, снят с повестки дня, т.е. различные варианты форм собственности на землю доказали свою состоятельность и право на существование. В настоящее время важным является не смена форм собственности на землю и перераспределение ее между владельцами, а формирование и обеспечение комплекса социально-экономических, правовых условий для эффективного ее использования по назначению.

Если анализировать земельные отношения, которые сформировались при советском колхозно-кооперативном аграрном строе, то можно провести аналогию с общинной системой хозяйственной деятельностью и вообще жизнедеятельностью крестьянства, которая существовала в дореволюционной России. При таких земельных отношениях, существовавших при советской власти, которые были представлены совхозами и колхозами, право собственности принадлежало государству в бывшем Союзе, и, следовательно, отсутствовал частный материальный интерес человека, что в разные времена и эпохи являлось мощным стимулом развития экономики и общественного прогресса вообще. По поводу этого А.В. Чаянов сказал, что воля хозяина в капиталистическом предприятии и главы семьи в трудовой крестьянской семье обеспечивает нам единство организационного плана и неуклонное проведение его в жизнь, коллективная же воля, прежде всего, слаба как воля, организующая и предпринимательская, а во-вторых, слаба она и как воля принуждающая [16, с. 350].

Земельные отношения советского образца основывались на государственной собственности на землю, т.е. земля как объект собственности была отчуждена непосредственно от производителя. Переход к рыночной экономике в странах СНГ поставил остро вопрос о разработке оптимальных земельных отношений, которые соблюдали бы принципы социальной справедливости, добровольности и эффективности, а именно разработка основ законодательства, для решения данного вопроса исходя из специфики страны. В разработанных земельных актах стран СНГ отразились предпринятые преобразования земельных отношений, в частности положения о собственности на землю, а именно о возможности сосуществования частной и общественной собственности на землю; об ограничениях прав собственника; о рамках развития земельного оборота (купли-продажи, аренды, залога земли); о способах приватизации земли и т.д.

Сущность экономической системы определяет решение вопроса о собственности на землю, соответственно в социалистической экономике земля находится в собственности государства, в традиционной - общины, а в рыночной системе является объектом частной собственности. Такое положение объясняется главенствующими принципами общества, поскольку при первой системе приоритетным является принцип равенства и социальной справедливости, при второй экономической системе - общность хозяйства и изолированность от остального мира, при третьей системе - материальной заинтересованности и выгоды. Следовательно, форма собственности на землю исходит и логично вытекает из главенствующей идеологии и экономической эффективности для данной экономической системы [17].

Преобразования земельных отношений на современном этапе в постсоциалистических странах подняло вопрос о проблеме собственности на землю сельскохозяйственного назначения, что привело к формированию несколько позиций, как в экономической науке, так и законодательной практике бывших республик, в частности:

1) исключительная государственная собственность на землю (отражение в земельном законодательстве Азербайджана и Узбекистана);

2) предоставление земельных участков в аренду землепользователям (государства Средней Азии, Украина, Белоруссия и Казахстан);

3) введение в систему земельных отношений правомочий землевладения и землепользования с правом или запретом передачи по наследству, в аренду, куплю-продажу, залог (республики Прибалтики, Россия, Молдавия и Армения);

4) равноправное развитие государственной и частной форм собственности на землю с правом купли-продажи земельных участков их залога, а также развитие коллективно-долевой собственности сельскохозяйственных предприятий (республики Прибалтики, Россия, Молдавия и Армения) [18, с. 135].

В развитии земельных отношений основной проблемой является реализация прав частной собственности на землю. Основой принятия решения о передаче земли в частную собственность в странах четвертой позиции является уверенность, что с передачей в собственность, возможно, удержать наиболее активную часть крестьянского населения в сельском хозяйстве, которая способна обеспечить эффективное развитие сельскохозяйственного производства.

Частная собственность на землю в вышеназванных странах расширяет рамки земельного рынка, поскольку физические и юридические лица, владеющие землей, имеют право продавать ее, передавать в наследство, дарить, сдавать в аренду, в залог, обменивать, а также передавать полностью или частями в качестве взносов в уставные фонды различных организаций, в т.ч. с иностранным капиталом. Государственные органы выдают специальное свидетельство на право владения землей, а также гарантирует неприкосновенность и защиту частной собственность при совершении сделок с ней.

Однако, как показывает мировой опыт, там, где вводится частная собственность на землю, должны быть определенные ограничения по распоряжению своим участком. В странах СНГ также действуют определенные условия предоставления земли в собственность. Например, в Латвии разрешается передача земли в собственность по истечении трехлетнего периода ее использования на условиях аренды. В России продажа земель, находящихся в частной собственности, разрешается по ценам, установленным государством, установлены верхние пределы землевладения, запрещены продажа земель иностранцам. В Армении и Молдавии законодательно закреплены такие же ограничения [19, с.69].

Формирование новых земельных отношений в странах СНГ связано с процессом приватизации совхозов и колхозов, которое стало основой для преобразования отношений собственности на сельскохозяйственную землю, а также формирования многоукладного сельскохозяйственного производства на основе разнообразия и равенства форм собственности и методов хозяйствования на земле. С целью создания равных экономических условий для ведения сельскохозяйственного производства, рационального использования природных и материальных ресурсов сельхозпредприятиями (несмотря на формы собственности и хозяйствования) начал осуществляться переход на многоукладную систему хозяйствования.

Каждая страна имеет свою специфику при распределении земель, размеры и темпы, развития которых не зависят от форм землевладения. Распределение площадей земельных участков осуществлялось для организации различных форм хозяйствования, которое во всех странах СНГ устанавливаются решением сельских и городских администраций. Однако, в некоторых государствах, таких как Украина, установлены предельные размеры земельных площадей в зависимости от форм хозяйствования.

Учитывая мировые процессы глобализации и усиления интеграционных процессов роль государства в развитии сельскохозяйственного производства, в частности государственная поддержка сельхозпредприятий многократно возросла. Бесспорно, что такая поддержка необходима для любого сельскохозяйственного производства, поскольку оно может стать убыточным с одной стороны, а с другой стороны эта отрасль важна. Но речь идет о стимулировании сельскохозяйственного производства, создании рамочных условий для его развития, формировании эффективной нормативно-правовой системы.

С целью создания действенного механизма осуществления преобразований земельных отношений в Казахстане была создана система государственных органов для управления и проведения земельной реформы, поскольку необходимо было разрабатывать правовые акты и нормативные инструкции о земле и земельных отношениях. Создание нормативно-правовой системы для развития земельных отношений требует специальной системы управления земельными ресурсами с конкретными функциями государственных субъектов управления в лице Правительства, их центральных органов и местных структур.

Конечно, каждый уровень власти имеет свои определенные функции, и они должны быть четко оговорены, чтобы не происходило дублирования, которое могло стать тормозом в формировании и развитии земельных отношений нового типа, т.е. соответственно рыночной экономике. Непосредственно центральные государственные органы не являются землепользователями, но их основная функция - контроль за рациональным использованием земельных ресурсов республики. Функции центральных ведомств и органов управления земельными ресурсами заключены, прежде всего:

- в определении стратегии на макроуровне государственной политики в области использования земельных ресурсов;

- в разработке программ рационального использования земельных ресурсов;

- в утверждении форм документации на землю;

- в определении налога на землю и др. видов платы за землю в зависимости от стоимости земель различных категорий и качества;

- в осуществлении государственного контроля за рациональным использованием национальных земельных ресурсов [14, с. 31].

Соответственно принятой нормативно-правовой базе государственные и негосударственные категории землепользователей должны строго соблюдать земельное законодательство. Также они в свою очередь должны подчиняться структурам по управлению земельными ресурсами на местах согласно их компетенции. Неукоснительное соблюдение всеми землевладельцами и землепользователями своих прав и обязанностей создает основу для формирования строгой системы земельных отношений, которая соответствует рыночному типу ведения хозяйства, а также будет способствовать повышению сельскохозяйственного производства разнообразными формами хозяйствования.

Таким образом, страны СНГ с начала обретения политической независимости выбрали свой вариант преобразований земельных отношений. Хотя в каждой стране был свой самостоятельный путь проведения реформирования аграрной сферы, все же для всех них были присущи некоторые общие закономерности. В самом начале становления независимых государств наблюдалось во всех странах бывшего Союза сохранение прямого административного вмешательства в сельскохозяйственное производство. Те новые органы управления в сфере сельского хозяйства, которые формировались в тот период, сохраняли монопольное распределение материально-технических ресурсов, кредитно-финансовых средств, проведения налоговой политики в аграрной сфере, другими словами превращались в обычные бюрократические органы

3. Земельные отношения - основа модернизации аграрного сектора экономики республики

В Казахстане земельный вопрос не потерял своей актуальности, поскольку земля является необходимым условием жизнедеятельности человека. Сельское хозяйство Казахстана является важной отраслью экономики, которая составляет до 40% национального дохода и большая часть населения страны занята именно в этой сфере.

Уровень развития сельскохозяйственного производства является важным фактором экономической и социальной стабильности в стране. Республика Казахстан располагает развитым сельскохозяйственным производством.

В условиях обретения политического суверенитета и начала кардинальных экономических реформ, проведение аграрной реформы в Казахстане имело принципиальное значение.

Основная цель проведения реформы в аграрном секторе - повышение эффективности сельскохозяйственного производства, наращивание его объемов, улучшение качества продукции и снижение ее себестоимости до уровня конкурентоспособности на мировых рынках, полное удовлетворение населения в продуктах питания, а промышленности - в сырье.

Аграрный сектор страны имеет огромный потенциал, который практически не используется. Реформы в агропромышленном комплексе республики связаны с глубокими преобразованиями в формах собственности, организации производства и реализации продукции.

Основной целью проведения земельной реформы в республике является изменение системы сложившихся земельных отношений, создание многообразия форм собственности землю. Реформа направлена на создание условий для развития многоукладности в экономике, на перераспределение земель и переход к правовым и экономическим методам управления в сельском хозяйстве.

Актуальность реформирования отношений собственности определяется тем, что частная собственность выступает как обязательный элемент рыночной экономики. Также большой земельный фонд республики находился в исключительной собственности государства, что привело к значительной деградации земель. Многие земельные массивы подверглись загрязнению и заражению различными вредными веществами. В этих условиях процесс приватизации в аграрном секторе при отставании реформы собственности на землю, не привел к улучшению использования земель. Наоборот, в ряде случаев земли сельскохозяйственного назначения выбыли из оборота, особенно плодородные участки орошаемых земель.

Необходима была трансформация земельных отношений, которая была обусловлена становлением рыночной экономики, т.е. введением частной собственности на землю. Формирование новых земельных отношений возможны на основе радикальных экономических преобразований, которые необходимо проводить, прежде всего, совершенствуя земельные отношения, являющиеся главным вопросом всей аграрной реформы.

Решение данного вопроса в Казахстане основывалось на учете современного состояния природных, экономических и исторических особенностей республики. В республике были разработаны свои подходы и варианты в решении данных проблем. С целью осуществления политики в области создания нового аграрного строя был создан Госкомитет Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству с соответствующими структурами на областном и районном уровнях в 1991 г., основными функциями которого являются, во-первых, разработка программ рационального использования земельного фонда; во-вторых, утверждение форм правовых документов на землю; в-третьих, решение вопросов об отводах и изъятии земель; в-четвертых, установление размеров налогообложения за землепользование и предоставление льгот; в-пятых, контроль и соответствующее регулирование действующего земельного законодательства.

В целях создания условий для равноправного развития различных форм собственности и хозяйствования на земле проводилось в республике приватизация сельскохозяйственных предприятий. Такое перераспределение земли преследовало цель формирования многоукладности форм собственности в сельском хозяйстве, рационального использования и охраны земельных ресурсов республики. Эти основные положения были положены в основу процесса приватизации, который осуществлялся, основываясь на демократических принципах, при котором всячески исключалось любое навязывание способов землевладения, землепользования и хозяйственной деятельности. Главным было соблюдение конституционных прав каждого гражданина на индивидуальность выбора собственности и хозяйственной деятельности, в частности в сельском хозяйстве.

Актуальность и важность преобразований в области земельных отношений заключается в том, что развитие на принципах рыночной экономики аграрной сферы республики основывается именно на совершенствовании данных отношений. Как мы рассматривали в первом параграфе нашей работы, сердцевиной аграрных преобразований являются земельные отношения, которые и определяют направление развития сельского хозяйства, поскольку именно формирование земельных отношений решает вопросы форм собственности и хозяйствования, которые будут присущи агарной сфере любой страны.

Формирование нового типа земельных отношений в республике прошло три этапа. Первый этап, который характеризуется периодом формирования новых земельных отношений, длился с 1990 по 1993 гг. Были приняты Земельный кодекс Казахской ССР 1990 г., законы «О собственности», «О крестьянском хозяйстве», а также определяющий на тот период закон «О земельной реформе в Казахской ССР» от 21 августа 1991 года. В законе «О земельной реформе в Казахской ССР» давалось определение целей, задач и содержания земельной реформы в республике. Земельная реформа определяется в нем, как совокупность правовых, экономических и организационных мер, обеспечивающих создание качественно новой структуры землевладения и землепользования в период вступления республики в рыночные отношения.

В результате создания такой правовой базы началось перераспределение сельскохозяйственного земельного фонда республики, формирование различных форм хозяйствования. Главное в этот период были созданы необходимые организационные, экономические и социальные условия для формирования многоукладности в сельскохозяйственной сфере экономики Казахстана [20].

Важнейшим направлением земельной реформы стало создание и формирование новой системы земельной собственности и землепользования, новых форм хозяйствования на земле.

Данное направление осуществлялось путем передачи части земель в ведение населенных пунктов для сельскохозяйственного использования, создания специального земельного фонда, предоставления земель гражданам для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, организации других негосударственных хозяйствующих субъектов в аграрном секторе.

В Законе РК «О земельной реформе», принятой в 1992 г. указано, что основными направлениями земельной реформы в Казахстане являются:

1) создание специального земельного фонда районов и городов для последующего перераспределения;

2) предоставление земель в пожизненно наследуемое владение гражданам для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства, животноводства, садоводства, строительства и обслуживания жилого дома, дачного строительства, занятия традиционными промыслами и т.д.;

3) перераспределение земель в случаях преобразования колхозов, разгосударствления и приватизации совхозов и других государственных сельскохозяйственных предприятий;

4) установление и уточнение границ сельских населенных пунктов и их земельно-хозяйственное устройство;

5) оформление и переоформление документов на право владения и право пользования земельными участками [21].

Принятые законодательные акты позволили начать преобразования земельных отношений в республике, однако в дальнейшем, по мере, осуществления реформы, стало очевидным, что определенные в законе «О земельной реформе в Казахской ССР» 1991 г. основные направления, оказались соответствующими только для начального периода реформы, по мере ее развития, уже в 1993-1994 годах появились признаки необходимости принятия новых решений, в том числе и законодательных.

Начавшаяся в республике реорганизация старой системы землепользования привела к тому, что земля передавалась или в пожизненное владение с правом наследства, в постоянное и временное владение, на условиях аренды в пользование, в зависимости от целей и назначения использования земельными ресурсами. Так земля может использоваться в целях ведения крестьянского хозяйства, ЛПХ, садоводства и дачного строительства, также представлялась прежде всем государственным, кооперативным, общественным и религиозным предприятиям для ведения сельского и лесного хозяйства. Кроме этого земля представлялась всем категориям несельскохозяйственных землепользователей, а также в пользование на условиях аренды землю можно было предоставлять всем физическим и юридическим лицам.

Сельскохозяйственные землевладельцы и товаропроизводители имели право самостоятельного выбора форм хозяйствования на земле, т.е. они могли по своему усмотрению распоряжаться произведенной продукцией и доходами от ее реализации. Кроме этого право выбора хозяйствования дает возможность использовать плодородный слой и имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, возводить жилые и производственные сооружения, сдавать земельный участок в аренду, получать компенсацию затрат на повышение плодородия земли в случаях ее изъятия для государственных нужд.

На основании республиканского Закона «О земельной реформе» каждый член трудового коллектива, пенсионеры и работники социально-культурной сферы приватизируемых хозяйств наделены правом на получение и распоряжение своей земельной доли, а также могут самостоятельно выбирать формы землевладения, землепользования и хозяйствования на земле. Данный Закон положил начало формированию нормативно-законодательной базы для создания и развития разнообразных форм производства в сельском хозяйстве, а также формированию в отрасли многоукладности [21].

Наиболее важным в данный период было предусмотрено образование специального Земельного фонда республики, структура приведена нами в Приложении Б и порядок распределения с целью проведения земельных преобразований в республике. Данный фонд создан в интересах последующего перераспределения земельных ресурсов с целью более эффективного их использования. Местные власти имеют возможность за счет этого земельного фонда предоставлять определенные земельные наделы практически всем желающим гражданам, которые хотят заниматься крестьянским или личным подсобным хозяйством, либо садоводством или огородничеством (см. Приложение Б)

Основным моментом развития земельных отношений в данный период Казахстана стала разработка и принятие Закона «О земельном налоге», которая создала основу для развития законодательной базы в данной области развития земельных отношений. На основе данного Закона была введена плата за землю в форме земельного налога, базовые ставки которой установлены в зависимости от качества, местоположения, водообеспеченности земельного надела, а главное не зависят от результатов хозяйственной деятельности сельскохозяйственных товаропроизводителей [22].

В ходе проведения преобразований земельных отношений наблюдались не только положительные тенденции развития, но и отрицательные. Например, большинство фермерских и других сельхозпредприятий создавались формально с целью в основном получения налоговых льгот, дешевых кредитов. Некоторые создавались для того, чтобы сохранить земельные наделы и отчитаться о проведение процесса приватизации своего бывшего сельхозпредприятия. Как правило, такие предприятия не проводили изменения в производственно-экономическом механизме. Но с другой стороны, в тех сельхозпредприятиях, где реорганизация была проведена и фактически сложилась парадоксальная ситуация. В процессе выхода крестьяне, для создания фермерского хозяйства, получили на свои паи имущество и землю, но оставшиеся часть в сельхозпредприятиях была такова, что они не могли нормально функционировать. И наоборот общехозяйственная производственная инфраструктура, которая осталась за предприятием стала недоступной для самостоятельных землепользователей. При спешном проведении приватизации был нанесен немалый урон материально-технической базе сельского хозяйства.

Все недостатки при формировании новых земельных отношений были учтены и ликвидация их, а также дальнейшее развитие аграрной сферы обусловило необходимость нового этапа этих преобразований.

Новый этап охватывал период с 1994 по 1995 гг., когда акцент был сделан на преобразование государственных сельхозпредприятий в негосударственные формы собственности. Острой проблемой стало фактический передел земли, соответственно юридическое оформление прав землевладения и землепользования или аренды земли. Предыдущий опыт реформирования показал, что в целях формирования подлинных землевладельцев необходимо расширить права вновь созданных землепользователей. С этой целью был принят Указ Президента Республики Казахстан «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений» и «О дальнейшем совершенствовании земельных отношений», в результате которого землепользователи получили значительную поддержку со стороны государства. Эти указы Президента способствовали дальнейшему развитию земельных отношений в части решения вопросов, которые тормозили развитие. Отменялись мораторий на продажу права землепользования, были подтверждены права землевладельцев и землепользователей по сдаче земли в аренду и использованию ее в качестве закладной. В республике впервые был введен институт купли-продажи права землепользования, т.е. земля фактически была вовлечена в рыночные отношения [23, 24].

В результате таких преобразований крестьяне получили возможность расширить размеры землепользования путем купли или аренды права землепользования у государства либо у других землепользователей. Формирование земельного рынка в форме аренды и купли-продажи права землепользования способствует достижению определенных целей: 1) в соответствии с неписанными законами рыночной экономики земля будет переходить от менее эффективных к более эффективным землепользователям; 2) рынок дает возможность использовать землю в качестве гарантии для получения кредита. Но, к сожалению, земельный рынок в республике до сих пор не получил соответствующего развития, основная причина которого отсутствие достаточных денежных средств у землевладельцев и землепользователей.

Важной ступенью в распределении земель, обеспечении ясности и четкости соблюдения, земельных прав, предоставлении государственных гарантий было проведение трудоемкой работы по уточнению размеров и юридическому оформлению новых форм хозяйствования. Это дало возможность разрешать споры о владении землей, в также облегчало проведение земельных сделок (продажа, закладные или аренда). Кроме этого государство может отслеживать изменения в структуре землепользования республики, т.к. земельные отношения стали более прозрачными.

Одним из основных моментов развития земельных отношений в этот период стало то, что расширились права по распоряжению земельных паев, и их роль в формировании собственности крестьян усилилась. Устранение недостатков, отмеченных на первом этапе, привел к тому, что труженики, которые выделились для самостоятельного хозяйствования, стали чувствовать себя защищенными и независимыми, а также дали возможность сравнивать доходы от труда в коллективном хозяйстве и от самостоятельного хозяйствования. Самое главное достижение это то, что в результате реорганизации земельных отношений произошло повышение социального статуса пенсионеров и ветеранов села, поскольку их земельные паи дают основание для обеспечения своего существования и старости.

Реформирование земельных отношений процесс сложный и длительный, при проведении которого возможны упущения и ошибки, Естественно, что по итогам второго этапа преобразований отмечены определенные недостатки. Разрушение традиционной системы севооборота, отсутствие необходимой материально-технической базы у новых землепользователей. Все это соответственно, привело к появлению неиспользуемых и нерационально используемых земель. Наметилась тенденция перехода к натурально-потребительскому хозяйству, усиленно начали развиваться личные подсобные хозяйства, а имеющиеся земельные паи стали использоваться для производства кормов личному скоту и под огороды. Кроме этого наблюдается частичное перемещение в частный сектор общественного животноводства. Материально-техническое снабжение осуществляется в большей части в порядке бартерного обмена, но также происходит натурализация системы распределения, т.е. зарплата, дивиденды по имущественным и земельным паям выдается продуктами. Наблюдается использование служебного положения руководителей предприятий, которые получили в собственность активную часть техники и лучшие земли.

При проведении преобразований земельных отношений акцент на двух этапах был сделан на переделе сельскохозяйственных угодий посредством наделения крестьян соответствующими земельными паями, включение земли в рынок, но эти меры оказались недостаточными, поскольку они не обеспечивают эффективного ведение сельскохозяйственного производства. Основная причина такого результата - это отсутствие эффективного экономического механизма регулирования земельных отношений. Поэтому был принят Закон «О земле» в 2001 г., который обозначил новый этап в формировании и развитии земельных отношений. Этот закон нацелен на углубление земельных преобразований и кардинальным образом отличается от многих положений ранее принятого земельного законодательства. Самой важной отличительной чертой этого Закона является признание и охрана частной собственности наряду с государственной [25].

Но уже в 2003 г. в новом Земельном Кодексе вводится частная собственность на земли сельскохозяйственного назначения. Согласно Кодексу граждане и негосударственные юридические лица Республики Казахстан имеют право приобретать земельные участки сельскохозяйственного назначения на правах частной собственности и на правах землепользования на срок до 49 лет. Иностранцам же и лицам без гражданства на сельскохозяйственные участки предоставляются только на праве аренды сроком до 10 лет [26].

Земельный кодекс учитывает все сложившиеся в настоящее время земельные отношения и тем самым обеспечивает преемственность действий государства, что является очень важным моментом для сохранения стабильности в сельском хозяйстве. Внесены изменения, в частности отменяется краткосрочная аренда, вводится запрет на все виды сделок с правом аренды, за исключением передачи земли в залог.

Эти изменения существенно исправляют прежние недостатки, потому что, с одной стороны крестьяне теперь будут уверены в отношении сроков землепользования, а с другой стороны, позволяют воплотить принцип «арендатор работает на земле сам». Кодекс открывает возможность всем крестьянам выкупить землю в частную собственность, хотя и не требует обязательного выкупа. К тому же государство в одностороннем порядке не вправе расторгать арендные договоры с крестьянами с целью продажи земли другим покупателям. Лица, же приобретшие ранее право постоянного землепользования у государства для ведения сельскохозяйственного производства, становятся собственниками земли с момента вступления в силу настоящего кодекса без взимания дополнительной платы на приобретение права частной собственности.

В Казахстане в процессе проведения радикальных преобразований земельных отношений государством часть земельного фонда республики была продана в частную собственность (см. Приложение В). Всего по Казахстану было продано 102,2 тыс. земельных участков общей площадью 134,3 тыс. га на сумму 24,4 млрд. тенге. Среди «лидеров» по продаже земли в частную собственность выделяется Алматинская область, где продано 21,3 тыс. участков с общей площадью 53,8 тыс. га на сумму 2,9 млрд. тенге. В то же время в З-Казахстанской области было продано по сравнению со всеми остальными областями самое малое количество земельных наделов - 2,1 тыс. площадью 984 га на сумму 0,7 млрд. тенге. В Ю-Казахстанской области было продано в частную собственность - 10,5 тыс. земельных участков общей площадью 11,2 тыс. га на сумму 2,2 млрд. тенге. В таблице отражен процесс продажи земли в частную собственность в разрезе областей республики, где четко прослеживается тенденция: большее количество земельных участков продано в тех областях, в которых исторически сельское хозяйство было доминирующей отраслью региональной экономики.

Продажа земельных участков осуществлялась либо через аукционы или конкурсы. Несмотря на то, что в городах Астана и Алматы было продано 2803 и 6624 земельных надела, причем на земельный участок в среднем приходится 0,4 га и 0,1 га соответственно, но при этом средняя стоимость участка 1309,1 тыс. тенге в г. Астана и 713,3 тыс. тенге в г. Алматы. Интересный факт, стоимость 1 га в этих городах доходит в г. Алматы до 7062,9 тыс. тенге, а в г. Астана 3152,5 тыс. тенге. Такое положение свидетельствует, что спрос на земельные участки в центральных городах достаточно высок, при низком предложении. С другой стороны это является показателем достаточно успешного роста экономики в целом, поскольку население вкладывает свои сбережения в недвижимость, в т.ч. в землю.

Мировой опыт показал, что где существует частная собственность на землю, обязательно должны быть предусмотрены определенные законодательные ограничения прав землевладельца по распоряжению своим участком. Это делается с целью предупреждения негативных социально-экономических последствий функционирования земельных отношений. В настоящее время в республике необходимо выработать основания, условия и пределы, как оговорено в Конституции, для эффективного функционирования частной собственности на землю, при этом учитывая исторические, природные, экономические и социальные условия, как областей, так и республики в целом. Естественно, мировая практика функционирования института частной собственности на землю показала, что это не является первостепенным условием стабилизации и подъема сельского хозяйства.

Для развития аграрной сферы национального хозяйства форма собственности не играет существенной роли. Главное для стабильного и эффективного развития сельскохозяйственного производства, как показал опыт развитых стран, необходима развитая материально-техническая база села, цивилизованный аграрный рынок продовольствия и средств производства для крестьян, и самое основное взвешенная и разумная политика государственной поддержки сельских товаропроизводителей.

Вся наличная земля в республике является государственной собственностью, которая может предоставляться в постоянное или временное пользование практически всем физическим или юридическим субъектам хозяйствования Республики Казахстан. Наряду с государственной собственностью имеет место частная собственность соответственно Закону, которая гарантирует неприкосновенность собственности. На основе Закона иностранные граждане имеет право получить землю во временное землепользование на условиях аренды сроком до 99 лет.

Частная собственность на землю, а также право постоянного пользования и аренда земли по своей сути надежны и мобильны. Право пользования, как и частную собственность на землю, можно продать, подарить, завещать, заложить, обменять, сдать в аренду или передать в качестве доли в уставный фонд. Эти права по распоряжению землей позволило тем крестьянам, которые получили свой земельный пай, выбирать форму хозяйствования по своему личному усмотрению.

В результате проведенных преобразований в аграрной сфере республики сложились три системы землепользования, каждой из которых соответствует определенная форма организации сельскохозяйственного производства, имеющих свой определенный статус, который охраняется и неприкосновенность гарантируется законом республики. Согласно Закону только у предприятий с государственной формой собственности, которые не приватизировались, земля без раздела на паи может находиться в постоянном пользовании. А других видов негосударственных предприятий, в частности кооперативов, товариществ, акционерных хозяйств и других, земля, которая состоит из паев, находится в постоянном или временном пользовании. А земельные угодья с правом наследования находятся у крестьянских хозяйств.

Государственные сельхозпредприятия, находятся в непосредственном подчинении государства и поэтому все вопросы функционирования регламентированы соответствующими нормативными актами, в частности условия пользования землей, возможность выхода из предприятия для организации самостоятельного хозяйства. Но, учитывая специфику крупных сельскохозяйственных предприятий, имеющих замкнутый технологический процесс производства (племзаводы, крупные животноводческие комплексы, тепличные хозяйств и др.) - эти предприятия были преобразованы в акционерные предприятия и товарищества, земля в которых находится в коллективно-долевом пользовании.

Члены коллектива таких сельхозпредприятий являются владельцами своего земельного пая и соответственно обладают правом на получение дивидендов от стоимости своего земельного надела, а также получение земельного надела «в натуральной» форме или в форме денежной компенсации при выходе из предприятия. Остальные вопросы по распоряжению земельным наделом оговариваются уставом сельхозпредприятия. Сельскохозяйственные кооперативы, малые предприятия образуются главным образом на базе отделений, бригад, ферм, цехов, земля за которыми закрепляется на паевой основе и все права по распоряжению земельными наделами практически не отличаются от прав крупных коллективных предприятий.

Другой формой хозяйствования в сельском хозяйстве республики являются крестьянские хозяйства, которые образуются в основном на базе выделенного в натуре земельного надела из земель приватизируемого хозяйства соответственно размерам своей земельной доли, или из земель специализированного фонда в размере, который определила местная районная администрация. Стимулирование развития крестьянских хозяйств необходимо рассматривать, учитывая их самую высокую степень свободы в вопросах прав пользования на землю, а также ярко выраженный частный материальный интерес, который и является основным двигателем сельскохозяйственного производства.

Стать подлинными хозяевами земли труженикам сельского хозяйства в полном смысле этого слова не удалось. Естественно, на это были определенные причины, в первую очередь отсутствие опыта самостоятельного ведения и организации сельскохозяйственного производства, затем отсутствии знаний об аграрных реформах и выгодах, которые можно извлечь из этого. Кроме того, можно выделить трудности при формировании новых форм производства, отсутствии отлаженной системы материально-технического снабжения, которое соответствовало бы рыночной экономике. Зачастую в проведении земельных преобразований использовались методы административного убеждения, которые в свою очередь часто не действенны. Также уравнительный принцип исчисления средних земельных долей, который первоначально использовался к распыленности участков, которое не позволяет вести рентабельное товарное сельскохозяйственное производство.

При реформировании земельных отношений имело место мнение, что большой эффект в развитии сельского хозяйства достигается за счет кооперации мелких форм хозяйствования, в частности проведение реорганизации государственных сельскохозяйственных предприятий при делении хозяйства на несколько более мелких хозяйств или дробление на семейные фермерские хозяйства. Этот процесс можно рассматривать с разных сторон и он содержит как положительные, так и отрицательные моменты, но они могут перевешивать в каждом конкретном случае в зависимости от условий развития форм хозяйствования. Следовательно, создание и развитие новых организационно-правовых форм в сельскохозяйственном производстве требует оптимального и стабильного решения вопросов земельных отношений с учетом особенностей каждой области республики.

Существование и функционирование всех форм организации сельскохозяйственного производства в условиях рыночной экономики необходимо для развития конкурентной среды в сельском хозяйстве. Поскольку именно конкуренция различных форм хозяйствования выявляет преимущества и недостатки каждой из них, что соответствует основной задаче, поставленной Президентом, создания конкурентоспособной экономики. Такая конкуренция определит на практике, какие формы хозяйствования в агарной сфере конкурентоспособны и утверждают сельского труженика подлинным хозяином на земле.

В настоящее время актуальным вопросом остается достижение главной цели преобразований земельных отношений, а, в конечном счете, реформирования аграрной экономики - это, во-первых, организация кооперативов; во-вторых, акционерных предприятий без участия государства. Все эти формы хозяйствования в сельском хозяйстве должны функционировать в системе разветвленной кооперации, на основе объединенных земельных наделов и собственных средств производства могли бы эффективно работать, а также рационально использовать имеющиеся земельные ресурсы, повышать продуктивность земледелия и в целом культуру сельскохозяйственного производства.

Реформирование агарного сектора национальной экономики республики основывается, прежде всего, на преобразовании земельных отношений. Поэтому в целях создания оптимальной структуры многоукладной экономики в сельском хозяйстве, преодоление отчуждения тружеников от земли, средств производства и результатов их труда необходимо введение экономических инструментов регулирования земельных отношений.

Экономические регуляторы должны включать в себя модернизированный механизм платы за землю, обеспечение оптимального землеустройства новым формам хозяйствования. Также регулированию подлежат такие вопросы как стимулирование улучшения качества земельных участков, санкции за нанесенный экологический ущерб от наложения штрафа до прекращения права землепользования; введение компенсационных выплат, возмещение убытков и потерь при изъятии земель, формирование рынка земельных ресурсов; усиление ответственности за нарушение земельного законодательства.

Эти мероприятия необходимо проводить, учитывая все проблемы земельных отношений, чтобы избежать негативных последствий и перекосов. Различные области республики не одинаковы по своим природным, экономическим и социальным условиям развития, исходя из этого условия, необходим строго обоснованный выбор и внедрение такого варианта решения проблем землепользования, который соответствовал бы специфики области и дал мощный толчок развитию сельскохозяйственного производства.