В системе экономических отношений, связанных с недвижимостью, категория собственности занимает центральное место. Великий русский мыслитель И. А. Ильин определил, что собственность – это:
власть, или полное господство непосредственно над вещами, а опосредованно – над людьми;
свобода – собственнику разрешено все, что не запрещено законом;
право – не только юридическое, но и нравственно-социальное, патриотическое.
Поэтому встречающееся отождествление собственности с материальными вещами – самой недвижимостью в действительности не соответствует ее внутреннему содержанию. Имущество (вещи) само по себе не является собственностью, а только носителем права собственности.
В самом общем виде собственность – это отношения людей к объектам материального мира, проявляющиеся в экономических и производственных отношениях между людьми в процессе производства, распределения, обмена и потребления различных благ, а также в юридических нормах и в форме правил и морали. В переводе с латинского "собственность" означает правовое (в отличие от чисто физического) господство лица над материальной вещью.
В понятии собственности на недвижимость следует различать две стороны: внутреннее содержание и внешнюю форму проявления.
Материально-вещественная форма показывает пообъектный состав недвижимого имущества, т.е. что (какие вещи) присваивается людьми. Социально-экономическая сущность раскрывает отношения между людьми и их объединениями по поводу присвоения и использования недвижимых вещей. Следовательно, в экономическом смысле собственность – форма отношений людей по присвоению и отчуждению земли, зданий, сооружений и другого имущества.
Полномочия, предоставляемые частному собственнику по определению, часто вступают в противоречие с интересами и правами других лиц и общества в целом. Законы всех стран, начиная с древнеримского государства, предусматривают ограничения прав собственности, исходя из интересов общества, религиозных, экологических, транспортных и других требований.
В соответствии с действующей Конституцией России (ч. 2 ст. 36) и Гражданским кодексом РФ (ч. 3 ст. 209) собственник, используя свое недвижимое имущество, не должен нарушать права и законные интересы других лиц и обязан соблюдать экологические, санитарно-гигиенические и другие условия. Для государственных и муниципальных нужд у собственника может быть изъят земельный участок по соглашению или по решению суда (ст. 279, 282 ГК РФ). В Конституции РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы (недра, леса, водный фонд) используются и охраняются как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, и всех народов страны.
Экономически собственность реализуется, когда приносит владельцу доход – ренту, прибыль, арендную плату, или удовлетворяет его личные потребности.
В юридическом отношении собственность – это комплекс прав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.