Экономическое стимулирование охраны и использования земель
В правовом регулировании земельных отношений на современном этапе заметно усилены элементы обеспечения защиты индивидуальных прав граждан и организаций, включая права государства и местных органов самоуправления на земельные участки от незаконных действий и посягательств третьих лиц. Речь идет об охране права собственности (государственной, муниципальной, частной), пожизненного наследуемого владения, пользования и аренды.
Механизмы охраны субъективных прав граждан и организаций на землю включают:
установление порядка свободного владения, пользования и распоряжения земельным участком, принадлежащим государству, местным органам самоуправления, гражданам и организациям на праве собственности,
запрет на захват и самовольное использование земель,
установление права приобретательной давности,
развитие процессуальных механизмов защиты прав.
Свобода владения, пользования, распоряжения означает поведение, определяемое собственными, выраженными без принуждения потребностями и интересами. Свобода всегда относительна и юридически ограничивается рамками закона, в пределах которого реализуются потребности и интересы (ст. 36 Конституции РФ, ст. 209 ГК).
В качестве гарантий защиты этой свободы установлены права собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов использовать для собственных нужд находящиеся в границах земельных участков общераспространенные полезные ископаемые и некоторые другие природные объекты, возводить строения, проводить мелиоративные работы, выращивать сельскохозяйственные культуры, приобретая на них право собственности (ст. 40 ЗК). Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права по собственному усмотрению (ст. 43 ЗК).
Свобода владения, пользования и распоряжения выражается также в праве свободного хозяйствования на земле. Члены садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений имеют право самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием, а также распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Защита права собственности, владения, пользования, аренды земельных участков обеспечивается требованием о недопустимости самовольного захвата и самовольного использования земельного участка. У лица, осуществившего самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, не возникает на нее права собственности.
Самовольно захваченные или самовольно используемые земельные участки возвращаются по принадлежности без возмещения затрат, произведенных во время незаконного пользования. Собственник незаконно возведенного строения может приобрести право на земельный участок при условии надлежащего оформления этого права. Запрещается использование земель на основе незаконно заключенных сделок. Купля, продажа, дарение, самовольный обмен земельных участков, а также другие сделки, совершенные в нарушение установленного порядка, признаются недействительными.
Одним из новых правовых механизмов защиты прав на самовольно используемые земельные участки является институт приобретательной давности. Статья 234 ГК РФ предусматривает, что гражданин, добросовестно, открыто и непрерывно владеющий не принадлежащим ему земельным участком в течение 15 лет, начиная с 1 января 1995 г. приобретает на него право собственности.
Эффективным инструментом защиты юридических прав, в том числе прав собственности, владения, пользования и аренды земельных участков, являются процессуальные механизмы. В частности, определение максимальных сроков и последовательности выполнения тех или иных действий, процедур предоставления земельных участков, сроков рассмотрения документов, оснований отказа наиболее распространены.
В интенсивно развивающемся земельном законодательстве значительно усилены механизмы защиты прав граждан и организаций на земельные участки при изъятии земель, а также при возникновении земельных споров. Ощутимо обновлены и пересмотрены меры юридической ответственности за земельные правонарушения, включая нарушения прав на землю.