Лекции по земельному правуОпределение стоимости земельных участков требуется при осуществлении сделок с землей, а также при взимании земельного налога. Сделки с земельными участками осуществляются на основании норм, установленных земельным и гражданским законодательством. Если законодательством РФ не установлены особые требования, при определении стоимости земельного участка, выступающего объектом сделки, соблюдается условие ст. 424 ГК, согласно которой исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Той же статьей определено, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Таким образом, общая норма гласит, что при заключении договора стоимость участка определяется соглашением сторон. При заключении сделки стороны могут руководствоваться результатами рыночной оценки земельного участка, которая осуществляется на основании законодательства РФ об оценочной деятельности. Основы регулирования оценочной деятельности определены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 22.08.2004; от 27.07.2006. № 135-ФЗ). Оценка недвижимого имущества (а значит, и земельных участков) на основании данного Федерального закона обязательна (ст. 8) в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
- при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.
Также оценка недвижимого имущества обязательна при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
- при национализации имущества;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
С указанными требованиями согласуются условия ЗК, согласно которым:
- в случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость этого земельного участка, устанавливаемая в соответствии со ст. 66 ЗК (п. 3 ст. 51);
- собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд наряду с гарантиями, предусмотренными п. 1 и п. 2 статьи 63, должна быть возмещена рыночная стоимость земельного участка, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок (п. 4 ст. 63).
Кроме того, следует обратить внимание на то, что ст. 281 ГК установлен несколько иной порядок определения выкупной цены при выкупе земельного участка для государственных и муниципальных нужд. В соответствии с этой статьей плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако ст. 281 ГК может применяться в части, не противоречащей положениям ст. 57 ЗК, устанавливающей основы возмещения убытков при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, ухудшении качества земель, временном занятии земельных участков, ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.
В то же время в ряде случаев при осуществлении сделок с земельными участками законом устанавливаются особые требования по определению его стоимости.
1. При приобретении гражданами и юридическими лицами права собственности на земельные участки из земель в черте и за чертой поселений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены строения, сооружения, их стоимость определяется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ». В целом аналогичные условия определения стоимости земельных участков в указанном случае установлены п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 09.05.2005).
В то же время п. 3 ст. 2 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» устанавливает в том числе, что при продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством РФ в размере от 0,7 до 1,3 (Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» не содержит подобного условия).
На наш взгляд, отсутствие в настоящее время указанных выше поправочных коэффициентов, утверждаемых Правительством РФ, не делает определение стоимости земельного участка в данном случае невозможным. Статья 2 ФЗ «О введении в действие ЗКРФ» предоставляет субъекту РФ определенные полномочия в этой области. Утверждение поправочных коэффициентов представляет собой только часть процесса по уточнению стоимости участка.
Таким образом, согласно установленному порядку стоимость земли должна устанавливаться субъектом РФ, им же должны применяться поправочные коэффициенты, установление которых возложено на Правительство РФ. Следует заметить, что и в отсутствие указанных коэффициентов субъект РФ при установлении стоимости конкретных земельных участков может учесть, в том числе, и особенности использования расположенных на земельном участке зданий, строений, сооружений, тем самым в известной степени восполняя возникший нормативно-правовой пробел в рамках конституционного принципа, согласно которому владение, пользование и распоряжение земельными ресурсами, а также земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ.
2. При приватизации имущественного комплекса унитарного предприятия стоимость земельного участка, входящего в данный имущественный комплекс, определяется с учетом ст. 11 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно этой статье стоимость таких земельных участков принимается равной пятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельных участков в поселениях с численностью населения свыше 500 тыс. человек или трехкратному размеру ставки земельного налога в остальных случаях.
3. Статьей 25 Закона «О плате за землю» установлено, что для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка вводится нормативная цена земли. Указанная норма действует в части, не противоречащей ЗК, поэтому нормативная цена земли в настоящее время не может применяться в случаях передачи земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности. В отношении определения цены земельного участка при ипотеке ст. 67 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 05.02.2004) установлено, что оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность. Статьей 25 Закона «О плате за землю» нормативная цена земли определена как показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Порядок определения нормативной цены земли установлен Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 с одноименным названием.
Как определено п. 2 статьи 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 указанной статьи. По смыслу данной нормы порядок определения кадастровой стоимости различен для участков, для которых определена рыночная стоимость, и в тех случаях, когда она не определена. Таким образом, в случаях, когда рыночная стоимость участка не определена, его кадастровая стоимость определяется в порядке, установленном Правительством РФ. Такой порядок был установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».