Методы оценки рыночной стоимости земельного участка основаны на трех подходах к оценке стоимости.
Методы оценки земельного участка основываются либо на одном из подходов, либо сочетают в себе несколько подходов:
метод сравнения продаж (сравнительный подход); метод распределения (соотнесения) и метод выделения (сравнительный и затратный подходы); метод разбивки на участки или предполагаемого использования (затратный, сравнительный и доходный подходы); метод остатка, или техника (прием) остатка для земельного участка (затратный, сравнительный и доходный подходы); метод капитализации земельной ренты, или арендной платы (сравнительный и доходный подходы). Основными требованиями при оценке рыночной стоимости земельного участка перечисленными методами являются:
соответствие наиболее эффективного использования аналогов их текущему использованию и наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; наличие необходимого перечня сведений по земельному участку – оцениваемое право; текущее использование; текущий собственник и условие возникновения права; сервитуты; разрешенные виды функционального использования; площадь, форма и топография; характеристика почвы и подпочвенного слоя; имеющиеся улучшения; озеленение и водоемы; наличие коммуникационного обеспечения или возможности подключения; транспортная доступность и подъездные пути; затопляемость и наличие подземных вод; экологические факторы; ставка земельного налога. Необходимо также учесть, что объектами купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые имеют кадастровый номер и кадастровую оценку.
Выбор метода оценки земельного участка определяется надежностью принимаемых в расчёт величин – цен продажи, или арендных ставок, или ставок земельного налога. При преобладании рынка продаж более предпочтительным является метод соотнесения, если преобладает рынок аренды, то метод остатка.
При оценке права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (обычно относящимся к застроенному) используются метод остатка и метод соотнесения.
При оценке права аренды на земельный участок используются метод остатка, метод соотнесения и метод дисконтирования денежного потока в текущую стоимость, который представляет собой разность между чистой рыночной арендной ставкой за земельный участок и конкретными арендными платежами собственнику земельного участка. При федеральной и муниципальной собственности на земельный участок в качестве арендных платежей может быть использована ставка земельного налога.