При предварительном осмотре объекта недвижимости определяются:
ориентировочные размеры, характеристики формы и состояние земельного участка; состав улучшений; типы улучшений по основным классификационным признакам; текущее состояние улучшений (незавершенное строительство, новое строительство, строения с видимыми внешними признаками разрушения строительных конструкций). Незавершенное строительство – совокупность готовых конструктивных элементов строящегося объекта недвижимости, завершенных видов работ и законченных монтажом частей его технического оснащения в составе, не обеспечивающем использования объекта недвижимости по его функциональному назначению.
Состояние земельного участка определяется по степени удобства использования застроенных участков и пригодности незастроенных участков к застройке исходя из рельефа поверхности и гидрогеологических условий.
В состав улучшений входят:
основные здания и сооружения; вспомогательные здания и сооружения – пристройки, насосные, трансформаторные, дымовые трубы, котельные, эстакады для конвейеров и т.п.; машины и оборудование, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений – грузовых и пассажирских лифтов и подъемников, эскалаторов, конвейеров, холодильных станций и т.п.; внутренние инженерные сети и системы, относящиеся к обеспечению функционального назначения зданий и сооружений, – электроснабжения и освещения, водоснабжения и канализации, отопления и охлаждения, вентиляции и кондиционирования, газоснабжения, пожаротушения и сигнализации; внутриплощадочные инженерные сети, элементы инфраструктуры и благоустройства – кабельных сетей и трубопроводов, дренажных систем, проездов для транспорта, пешеходных проходов и тротуаров, ограждений, пожарных водоемов, постоянных элементов благоустройства и т.п. Здания и сооружения классифицируются по функциональному назначению (жилые, общественные и промышленные). Функциональное назначение недвижимости – удовлетворение личных и общественных потребностей в обособлении мест обитания и в потребительских благах, производимых с использованием недвижимости, которую различают по:
типу объёмно-планировочного решения; типу конструктивного решения; времени постройки; степени капитальности. Степень капитальности зданий и сооружений определяется в зависимости от материалов, применяемых в наружных ограждающих конструкциях и в несущих конструкциях (табл. 3.1).
Таблица 3.1
Классы конструктивных систем зданий
Основной материал ограждающих конструкций
Основной материал несущих конструкций
Класс конструктивной системы
Кирпич
Железобетон и сталь
КС-1
Древесина
КС-2
Железобетон
Железобетон в бескаркасных системах
КС-3
Железобетон в каркасных системах
КС-4
Сталь
КС-5
Комбинация тонкого металлического листа и эффективных теплоизоляционных материалов
Сталь и железобетон
КС-6
Основной материал ограждающих конструкций
Основной материал несущих конструкций
Класс конструктивной системы
Древесина
Древесина и другие конструктивные материалы
КС-7