Метод разбивки (breakdown method) заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа. Износ относится к исправимому (curable), если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. Износ относится к неисправимому (incurable), если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.
Пример 5.1. Двухэтажное здание, используемое как офисное, общей площадью 5000 м2, в том числе площадь, сдаваемая в аренду – 4000 м2. Здание расположено на земельном участке площадью 2500 м2.
Вначале рассчитывается стоимость нового строительства (замещения или воспроизводства) с разбивкой по конструктивным элементам (табл. 5.7):
Таблица 5.7
Расчёт стоимости нового строительства
Показатели
Стоимость воспроизводства, руб.
Прямые издержки:
подготовка участка
устройство фундаментов
4 500
устройство наружных стен
50 000
устройство перекрытий и покрытия
2 500
устройство перегородок
35 000
устройство подвесных потолков
6 000
устройство полов
5 000
внутренняя отделка
1 500
наружная отделка
4 500
водоснабжение и канализация
1 000
сантехприборы
1 000
электроснабжение
2 000
электроарматура
1 500
теплоснабжение
11 400
отопительные приборы
2 100
Итого
143 400
Косвенные издержки
10 000
Прибыль предпринимателя
21 500
Общая стоимость воспроизводства
174 900
Исправимый физический износ. Обычными позициями исправимого физического износа, или отложенного ремонта, являются визуально фиксируемые повреждения строительных элементов и конструкций.
Потеря стоимости за счёт устранимого физического износа учитывается, если типичный покупатель произведет (или предполагает произвести) немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.).
Теоретически величина отложенного ремонта определяется затратами на полное восстановление поврежденных строительных элементов и конструкций для придания им нормальных (проектных) эксплуатационных свойств. Практически величина отложенного ремонта определяется либо как потеря стоимости нового строительства элемента, либо как сумма ремонтно-строительных работ по устранению повреждений.
Базой для расчёта отложенного ремонта в первом случае являются степень и объём повреждений. При этом измерение степени повреждений (в процентах от стоимости создания нового элемента) выполняется путем сопоставления фактических признаков повреждений с перечнем, содержащимся в соответствующих нормативных документах. Степень повреждения соответствующего объёма конструктивного элемента позволяет определить величину потери стоимости нового строительства для данного элемента.
При определении отложенного ремонта как суммы ремонтно-строительных работ по устранению повреждений следует учитывать весь комплекс работ, которые необходимо выполнить на дату оценки. Расчёт затрат на такие работы выполняется по действующим сметным нормативам для ремонтно-строительных работ.
Продолжение примера 5.1. В здании требуется проведение немедленного ремонта участков покрытия (стоимость ремонтно-строительных работ 500 руб.), а также полное восстановление отделки внутренних стен и перегородок (стоимость ремонтно-строительных работ 1500 руб.). Величина исправимого физического износа определяется следующим образом (табл. 5.8).
Таблица 5.8
Расчёт стоимости исправимого физического износа (вариант А), руб.
Строительные элементы
Стоимость замещения
Стоимость исправления
Остаточная стоимость замещения
Перекрытия и покрытие
2 500
2 000
Внутренняя отделка
1 500
1 500
Итого стоимость отложенного ремонта 2 000
Аналогичным образом исправимый физический износ определяется на основе данных о степени и объёме повреждений строительных элементов (табл. 5.9).
Таблица 5.9
Расчёт стоимости исправимого физического износа (вариант Б)
Строительные элементы
Стоимость замещения, руб.
Степень износа
Остаточная стоимость замещения, руб.
%
руб.
Перекрытия и покрытие
2 500
2 000
Внутренняя отделка
1 500
1 500
Итого стоимость отложенного ремонта 2 000 руб.
Неисправимый физический износ. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно.
Теоретической основой для расчёта неисправимого физического износа является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их нормативного срока эксплуатации. При этом общепринятым подходом считается полное исчерпание потребительских свойств в течение этого срока.
В практике оценки элементы сооружения, имеющие неисправимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.
У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения (фундамент, несущие стены, капитальные перекрытия и т.д.). Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение, поэтому в течение срока эксплуатации предусматривается их периодическая замена.
Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах определяется в следующем порядке:
рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста элементов к сроку их физической жизни (нормативному сроку эксплуатации); рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной стоимостью (стоимостью замещения) элемента и величиной его исправимого физического износа; рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа. Нормативные сроки эксплуатации короткоживущих элементов принимаются по соответствующим справочным материалам по ремонту и эксплуатации зданий и сооружений различного назначения. При неблагоприятных условиях эксплуатации отдельных элементов эти сроки могут быть уменьшены до 30 %.
Определение неисправимого физического износа в короткоживущих элементах выполняется в определенной последовательности (табл. 5.10).
Таблица 5.10
Расчёт стоимости неисправимого физического износа (вариант А)
Строительные элементы
Остаточная стоимость замещения, руб.
Фактический срок эксплуатации, лет
Нормативный срок эксплуатации, лет
Степень износа, %
Неисправимый физический износ, руб.
Кровля
2 000
1 340
Полы
5 000
2 500
Потолки
6 000
1 980
Внутренняя отделка
Водоснабжение и канализация
1 000
Сантехприборы
1 000
Электроснабжение
2 000
1 000
Электроарматура
1 500
Теплоснабжение
11 400
7 638
Отопительные приборы
2 100
1 407
Итого
32 000
17 620
Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах определяется в следующем порядке;
рассчитывается степень неисправимого физического износа как отношение действительного возраста здания или сооружения к сроку его физической жизни (нормативному сроку эксплуатации); рассчитывается база начисления износа как разность между восстановительной или заменяющей стоимостью элемента и суммой его исправимого физического износа и остаточной восстановительной стоимости короткоживущих элементов; рассчитывается величина неисправимого физического износа как произведение степени износа на базу начисления износа. Нормативные сроки эксплуатации зданий и сооружений различного функционального назначения и конструктивного устройства принимаются в соответствии с рекомендациями по периодичности планово-предупредительных ремонтов.
Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов выполняется в определенной последовательности (табл. 5.11).
Таблица 5.11
Расчёт стоимости неисправимого физического износа (вариант Б), руб.
Стоимость замещения
174 900
Минус восстановительная стоимость исправимого физического износа
–2 000
Минус восстановительная стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом
–32 000
Восстановительная стоимость долгоживущих элементов с исправимым физическим износом
140 900
Действительный возраст, лет
Срок физической жизни (нормативный срок эксплуатации), лет
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов (10:75) 140 900
18 790
Исправимый функциональный износ. К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.
С точки зрения текущих рыночных стандартов исправимый функциональный износ вызывается:
недостатками, требующими добавления элементов; недостатками, требующими замены или модернизации элементов; «сверхулучшениями». Общим принципом расчёта исправимого функционального износа является то, что он измеряется издержками на его исправление.
К недостаткам, требующим добавления элементов, относят позиции, которых нет в существующем здании (сооружении) и без которых здание (сооружение) не соответствует современным стандартам.
Количественным измерителем исправимого функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления элементов, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на дату оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве здания (сооружения).
Предположим, что современные рыночные стандарты требуют установки дополнительного оборудования (например, кондиционера) на втором этаже здания. Это позволит сдать в аренду помещения второго этажа на более выгодных условиях и получить дополнительный доход за счёт повышенной арендной платы. При этом добавление кондиционера экономически целесообразно, т.е. увеличение стоимости недвижимости при этом превышает затраты на установку кондиционера.
Расчёт величины исправимого функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления элементов, имеет следующий вид (табл. 5.12).
Таблица 5.12
Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант А), руб.
Стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость
1 500
Минус стоимость физического износа
–750
Минус возврат материалов
Плюс стоимость демонтажа
Плюс стоимость установки новой электроарматуры
1 600
Итого исправимый функциональный износ
3 150
К элементам, требующим замены или модернизации, относят те строительные элементы, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам функциональности.
Исправимый функциональный износ за счёт позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов от разборки устаревших элементов, плюс стоимость работ по демонтажу и плюс стоимость установки новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования, если они могут быть использованы для других целей.
Предположим, что установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Замена электроарматуры позволит привлечь более солидных арендаторов и получить дополнительный доход, при этом подобная замена является экономически целесообразной. Величина функционального износа за счёт позиций, требующих замены, рассчитывается в следующем порядке (табл. 5.13).
Таблица 5.13
Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант Б), руб.
Стоимость установки кондиционера в существующем здании на дату оценки
1 500
Минус стоимость установки кондиционера в этом здании при его строительстве, если бы строительство велось на дату оценки
1 100
Итого исправимый функциональный износ
К «сверхулучшениям» относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов.
Исправимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений» измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений», минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.
Пример 5.2. Расчёт исправимого функционального износа за счёт «сверхулучшений». В оцениваемом офисном здании имеется складское помещение с установками микроклимата площадью 500 м2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т.е. складское помещение можно рассматривать как «сверхулучшение». Для того чтобы переоборудовать складское помещение в офисное, необходимо затратить 900 руб.
Предположим, что рыночная арендная плата для офисных помещений составляет 12 руб./м2, а текущая арендная плата за складское помещение – 6 руб./м2. При этом оцениваемая стоимость замещения части здания, функционально относящейся к складской площади, 8000 руб., а среднее значение общего физического износа здания составляет 15 %.
Определим экономическую целесообразность переоборудования складской площади в офисную при заданных рыночных условиях (табл. 5.14).
Таблица 5.14
Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант В), руб.
Стоимость переоборудования складской площади
Минус возврат материалов
–20
Итого
Потенциальное увеличение чистого годового дохода 500 × (12–6)
3 000
Минус увеличение годовых текущих расходов
Плюс уменьшение годовых текущих расходов
Всего увеличение чистого годового дохода
3 000
Капитализированное увеличение чистого годового дохода при норме капитализации 10,0 % для зданий
30 000
Вывод: переоборудование складской площади экономически целесообразно.
Далее рассчитаем стоимость функционального износа за счёт исправимого «сверхулучшения» (табл. 5.15).
Таблица 5.15
Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант Г), руб.
Текущая восстановительная стоимость складской площади
8 000
Минус физический износ (8000 × 0,15)
–1 200
Всего
6 800
Плюс стоимость ликвидации склада
Итого исправимый функциональный износ
7 680
Если стоимость строительства определяется как заменяющая, при расчёте исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае «сверхулучшения» отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления «сверхулучшений» все же необходимо учитывать.
В случае использования заменяющей стоимости последовательность расчёта исправимого функционального износа за счёт недостатков, требующих добавления элементов, а также замены и модернизации, соответствует случаю применения восстановительной стоимости.
При расчёте исправимого функционального износа за счёт «сверх-улучшений» учитываются только расходы, связанные с переоборудованием складской площади в офисную (табл. 5.16).
Таблица 5.16
Расчёт стоимости исправимого функционального износа (вариант Д), руб.
Стоимость ликвидации складской площади
Минус возврат материалов
–20
Итого исправимый функциональный износ
Неисправимый функциональный износ. По аналогии с исправимым неисправимый функциональный износ вызывается недостатками и «сверхулучшениями». Недостатки, вызывающие неисправимый функциональный износ, включают:
позиции, не включенные в стоимость нового строительства, но которые должны быть; позиции, включенные в стоимость нового строительства, но которых быть не должно. Расчёт неисправимого функционального износа за счёт недостатков не зависит от того, какая стоимость (замещения или воспроизводства) будет приниматься за основу.
Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.
Предположим, что при определении стоимости нового строительства для рассматриваемого здания мы не учитываем установку системы пожарной сигнализации, так как в существующем здании её нет. Однако рыночные данные показывают, что при наличии такой системы величина арендной платы может быть увеличена на 0,5 руб./м2. В этом случае отсутствие системы сигнализации следует рассматривать как позицию, не включенную в стоимость нового строительства, но которая должна быть. При этом в текущих рыночных условиях установка системы пожарной сигнализации экономически нецелесообразна.
Величина неисправимого функционального износа для этой позиции определяется в определенной последовательности (табл. 5.17).
Таблица 5.17
Расчёт стоимости неисправимого функционального износа (вариант А), руб.
Чистая потеря дохода (0,5 × 4000)
2 000
Коэффициент капитализации для зданий, %
Капитализированная чистая потеря дохода (2000:0,1)
20 000
Стоимость устройства системы сигнализации
25 000
Итого неисправимый функциональный износ
5 000
Неисправимый функциональный износ за счёт позиций, которые включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового строительства, минус относящийся к рассматриваемым позициям физический износ, минус настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции.
Предположим, что рассматриваемое офисное здание имеет довольно большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. При этом текущая стоимость замещения существующего офисного здания 174 900 руб., а текущая стоимость замещения подобного офисного здания с равными площадями и одинаковыми характеристиками, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа, – 172 900 руб. Общий физический износ здания определен на уровне 15 %. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (затраты на отопление, освещение и др.), в размере 500 руб. Существующий коэффициент капитализации для зданий 10 %.
Последовательность расчёта величины неисправимого функционального износа за счёт позиций, которые есть, но которых быть не должно, приведена в табл. 5.18.
Таблица 5.18
Расчёт стоимости неисправимого функционального износа (вариант Б), руб.
Стоимость нового строительства избыточной позиции (174 900 – 172 900)
2 000
Минус физический износ (15 %)
–300
Плюс настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (500:0,1)
5 000
Итого неустранимый функциональный износ
6 700
Последовательность расчёта неисправимого функционального износа за счёт «сверхулучшений» определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.
В случае применения стоимости воспроизводства неисправимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений» измеряется как восстановительная стоимость элементов «сверхулучшения», минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относят дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости – увеличенную арендную плату и т.д., связанную с наличием «сверхулучшения».
Предположим, что рассматриваемое нами офисное здание было запроектировано в пятиэтажном варианте. Однако после возведения двух этажей было принято решение об экономической нецелесообразности в текущей рыночной ситуации возводить остальные этажи. При этом элементы строительных конструкций возведенного здания, обеспечивающих возможность достройки по проекту (в основном, обеспечивающих проектную несущую способность и прочность), можно отнести к «сверхулучшениям».
Расчёт неустранимого функционального износа за счёт «сверх-улучшений» выполняется в следующем порядке (табл. 5.19).
Таблица 5.19
Расчёт неисправимого функционального износа (вариант В), руб.
Восстановительная стоимость «сверхулучшений»
5 000
Минус относящийся физический износ (15 %)
–750
Плюс настоящая стоимость добавляемых издержек владельца
Минус стоимость, добавляемая за счёт «сверхулучшений»
Итого неустранимый функциональный износ
4 250
Необходимо избегать двойного учета. Если элемент «сверхулучшения» включает исправимый и неисправимый физический износ, то восстановительная стоимость этого элемента должна быть уменьшена на величину физического износа, которая определяется для долгоживущих и короткоживущих позиций.
Заменяющая стоимость не учитывает стоимость «сверхулучшений», поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие позиции, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены. Применительно к нашему примеру в случае использования заменяющей стоимости неисправимый функциональный износ за счёт «сверхулучшений» равен нулю.
Внешний износ. Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, транспортная доступность, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и т.д.
Существуют два метода оценки внешнего износа:
капитализация потери дохода, относящегося к изменению внешних условий; сравнение продаж подобных объектов при стабильных и измененных внешних условиях. При наличии достаточного количества данных второй метод более предпочтителен. Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода от всей собственности за счёт изменения внешних условий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.
Последовательность расчёта внешнего износа капитализацией потери дохода приведена в табл. 5.20.
Таблица 5.20
Расчёт стоимости внешнего износа, руб.
Чистый доход без учета изменения внешних условий после устранения исправимого физического и функционального износа
25 000
Минус текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа
–21 000
Потеря чистого дохода за счёт изменения внешних условий
4 000
Чистый доход, относящийся к земле (стоимость земли 50 000 руб. при коэффициенте капитализации для земли 8 %)
4 000
Чистый доход , относящийся к зданию (21 000 – 4 000)
17 000
Потеря чистого дохода, относящаяся к зданию 1 – 4 000:21 000 = 0,81; 0,81 × 4 000
3 240
Капитализированная потеря дохода, относящаяся к зданию, при норме капитализации 10 % (3 240:0,1)
32 400
Итого внешний износ
32 400
Таким образом, в результате расчёта каждого вида износа можно получить величину общего накопленного износа (табл. 5.21).
Таблица 5.21
Расчёт стоимости общего накопленного износа, руб.
Физический износ:
исправимый
2 000
неисправимый (короткоживущие элементы)
17 620
неисправимый (долгоживущие элементы)
18 790
Итого
38 410
Функциональный износ:
исправимый (добавления)
исправимый (замена или модернизация)
3 150
исправимый (сверхулучшения)
7 680
Итого
11 230
Неисправимый износ:
недостатки
5 000
избыток
6 700
«сверхулучшения»
4 250
Итого
15 950
Внешний износ
32 400
Всего общий накопленный износ
97 990