Приложение 5.
Лекция № 1 Оценка земель: понятие и содержание оценки земель. Экономическая оценка недвижимости и система платежей за землю.
Необходимость оценки земли
Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.
Оценка – это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости, либо… Процесс оценивания - определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки. Процесс обычно…
Земля как фактор производства
Земля как объект рыночных отношений занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности, так как является… Экономическая теория традиционно выделяет три группы факторов производства:… Земля, прежде всего, будучи природным ресурсом, а затем пространственным базисом, средством производства и…
Экономическая сущность земельной ренты
Будучи обусловлена развитием самого капиталистического хозяйства, политическая экономия в Англии достигла такой стадии, когда возникла необходимость… В своей политической экономии Адам Смит земельную ренту рассматривал: «Как… Земельную ренту принято рассматривать как цену, уплачиваемую землевладельцу (или доход, полученный им) за…
Лекция № 2. Структура земельного фонда РФ.
Обзор российских методик оценки земель
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли поселений;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения…
Лекция № 2 к главе 2.
Факторы, принципы и подходы к оценке земель. Основы земельной стратификации
При определении рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на… В зарубежной и отечественной теории и практике оценки земли принято выделять… – экономические;
Автоматизированные системы ведения государственного
Земельного кадастра
В зарубежных странах для обеспечения рационального и эффективного использования земельных ресурсов ведется земельный кадастр, который содержит… Анализ зарубежного опыта установления платы за землю позволяет выявить… Цена на землю влияет на вид ее использования. Как правило, значительные территории в центрах американских городов…
Лекция № 2 к главе 4.
Государственное управление и контроль за использованием и охраной земель.
Виды юридической ответственности за земельные правонарушения
Земли, находящиеся в пределах Российской Федерации, составляют земельный фонд страны. Хотя собственность и иные права на земельные участки… Важной прерогативой государственного управления земельными ресурсами является… во-первых, находиться у истоков определения назначения земель, не допускать без достаточных оснований перевода их из…
Приватизация земельных участков. Государственная
Регистрация прав на землю
Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской… Государственное и муниципальное имущество отчуждается в собственность… В соответствии с Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. №1535 «Об основных положениях государственной программы…
Понятие бизнес-плана в градостроительстве
Следовательно, как показывает мировой опыт, выход из кризисной ситуации во многом находится в пространстве стратегического планирования местного… Стратегическое планирование местного экономического развития, или, в более… Поэтому в стратегические планы следует включать не только механизмы слежения за их исполнением и оценки результатов,…
Оценка экономической эффективности инвестиций в городскую застройку.
Определение рациональных вариантов городской застройки с учетом стоимости земли
Переустройству жилых кварталов и комплексов, т. е. комплексным проектам сноса, реконструкции, ремонта, реставрации, воссоздания, нового строительства и т. д., в предстоящие годы будет уделяться повышенное внимание не только по экономическим факторам, но и по инженерно-экологическим показателям физического и морального старения жилищного фонда, построенного 20-30 лет назад и более.
Анализ теории и практики инвестиционных проектов строительства и переустройства крупных городов и градостроительных комплексов (крупных кварталов, групп смежных кварталов) позволяет констатировать существенную востребованность новых научных подходов к разработке и реализации таких проектов, научную и практическую актуальность разработки методов системного анализа переустройства градостроительных комплексов в современных условиях рыночной экономики.
Крайний дефицит городских территорий, вызванный резким их расширением в период массовой застройки в 1960-е – 1980-е гг., привел к изменению стратегии градостроительства и переустройства городских кварталов и комплексов. При этом переустройство должно рассматриваться как комплексный инвестиционный процесс: обоснованный снос физически и морально устаревших зданий, строительство на резервных и освободившихся территориях, реконструкция или перестройка ряда существующих объектов, замена, реконструкция или капитальный ремонт обеспечивающих систем, достройка незавершенных и законсервированных объектов, массовый капитальный ремонт или восстановление остальных существующих объектов, комплексное преобразование и экологическое благоустройство всей территории.
В условиях резкого сокращения бюджетных ассигнований комплексное переустройство возможно в основном с привлечением различных негосударственных инвестиций и участием в инвестиционном процессе значительного числа частных инвесторов, преследующих свои цели и вступающих в достаточно сложные взаимоотношения с владельцами территории (городом или местными органами самоуправления). Кроме того, этот процесс неизбежно связан с функционированием существующих объектов, что вступает в противоречие с потребностями жителей, владельцами нежилых объектов, эксплуатационными службами.
Поэтому переустройство городских кварталов и комплексов осуществляется в сложных условиях и требует новых методов системного анализа с учетом вероятностных факторов рыночной экономики, приоритетности объектов и оценки рациональной последовательности их возведения, стесненного функционирующими объектами и производством работ на близлежащих объектах.
Прошлый отечественный опыт опирался главным образом на плановую экономику и административно-командное управление, а зарубежный опыт базируется на частной собственности на землю, на хорошо отработанной нормативно-правовой основе и стабильной экономике. Многочисленные теоретические исследования отечественных и зарубежных авторов не дают готовых рекомендаций по решению поставленных проблем. Сравнительный анализ инвестиционных проектов застройки городских комплексов в нашей стране позволил выявить многие отличия организации этих проектов в 1960-е - 1990-е гг. Наметился переход от массового нового строительства микрорайонов к комплексному их переустройству, которое реализуется как крупные инвестиционные проекты в рамках договорных отношений с владельцами территории и действующего законодательства. Источники инвестиций часто включают внебюджетное финансирование, в том числе частное. Наличие рыночных отношений между участниками инвестиционного процесса привело к превышению предложения строительной и проектной продукции, мощностей исполнителей, ресурсов над платежным спросом. Появилась реальная материальная заинтересованность всех участников в достижении своих экономических целей, а также реальная заинтересованность потребителей (инвесторов) в высокой потребительской стоимости конечной продукции.
Инвестиционный проект застройки в последние годы стал формироваться как материально-производственная система, функционирование которой направлено на достижение общей цели, синтезирующей локальные цели участников. Объект управления теперь не отдельное здание, а весь инвестиционный проект с учетом его технических, экономических, социальных и экологических подсистем. Субъектом управления становится не генподрядная строительная организация, а специально обоснованная организационная структура во главе с руководителем проекта, действующая в течение всего жизненного цикла проекта.
Инвестиционный проект как объект анализа – система, состоящая из отдельных подсистем (зданий, сооружений и различных структур), выполняющих определенные функции. В этой связи инвестиционный проект представляет функциональную систему и определяется как комплекс избирательно вовлеченных подсистем и элементов, содействующих достижению конечной цели (переустройства градостроительного квартала, комплекса), которая является системообразующим фактором. При такой постановке в дальнейших исследованиях правомерно использовать методологию теории функциональных систем, функционально-системный анализ и системотехнику строительства.
Разработка организационных основ повышения эффективности инвестиционных проектов переустройства в условиях становления рыночных отношений требует решения задач на трех стадиях инвестиционного проекта:
• разработка концепции проекта. Функционально-системный анализ (ФСА) градостроительных инвестиционных проектов; определение функций переустройства; обоснование состава застройки в увязке с организацией инвестиционного процесса в пространстве и времени; уточнение системы целей и ограничений; установление приоритетов объектов; расчет сложности строительства отдельных объектов и переустройства градостроительного комплекса в целом; обоснование принципиальных решений по организации управления инвестиционным проектом;
•разработка инвестиционного проекта.Конкретизация ФСА по организации инвестиционного проекта в пространстве и времени; разработка интерактивно-графических, логико-смысловых, нейросетевых методов анализа управления; конкретизация решений по организации управления инвестиционным проектом;
• реализация инвестиционного проекта.Оперативный контроль и анализ хода инвестиционного проекта, способы его регулирования.
В целом системный анализ переустройства городских кварталов и комплексов позволяет сформулировать научную гипотезу: стратегическим направлением современного городского строительства становится функционально-системное переустройство зданий, кварталов, условно автономных городских территорий и комплексов. Гипотеза предполагает методологию отхода от массовой застройки типовыми зданиями и кварталами свободных городских территорий. Каждое здание и квартал становится индивидуальным инвестиционным решением и осуществляется по индивидуальным инвестиционными проектам с учетом новых финансово-экономических, социально-экологических и организационно-технологических условий. Наиболее важное требование сформированной методологии переустройства комплексов гражданского строительства – целенаправленная адаптация и разработка методов системного анализа конкретных решений поставленных задач, адекватных реальным ситуациям функционирования инвестиционного проекта, что проверяется на стадии разработки методик и их экспериментального внедрения.
Поцесс разработки планов экономического развития в российских городах идет активно. Города занимаются этой работой как в рамках различных общегосударственных, региональных и межмуниципальных программ, так и самостоятельно. В таких условиях достаточно сложно получить полное представление о планировании экономического развития на муниципальном уровне в России.
Своеобразие российского муниципального планирования экономического развития состоит в том, что оно происходит в условиях, когда основные институциональные преобразования на муниципальном уровне еще не состоялись. Не созданы правовая и организационная среда, экономические механизмы, регулирующие рынки земли, имущества, жилья, не отрегулированы финансово-бюджетные отношения и т. д. Отсутствуют традиции решения проблем развития в рамках всего сообщества, нет технологий привлечения к этой работе предпринимательского сектора и общественных организаций. Поэтому в программы все чаще включаются элементы системных преобразований, позволяющих прежде всего создать нормативную и институциональную среду для муниципального развития и рассчитанных на длительный эффект развития.
В последние годы программы экономического развития городов все чаще представляют собой синтез мер по первоочередному реформированию муниципальной экономики и предложений по долгосрочной стратегии городского развития. Такой подход был заложен в Стратегическом плане Санкт-Петербурга, в преамбуле к которому записано, что план "является долгосрочным по глубине прогноза и длительности последствий намечаемых действий, но среднесрочным (4-6 лет) по характеру включаемых в него мер". Подобные подходы реализованы при разработке Концепции социально-экономического развития г. Новосибирска в первые десятилетия XXI века, Стратегии устойчивого развития г. Ижевска, Концепции стратегического развития г. Омска и других программ.
В части программы, характеризующей подходы к разработке стратегии социально-экономического развития, обычно содержится оценка важнейших проблем развития города, его основных ресурсов, а также стратегических направлений развития на долгосрочный период. При таком подходе допускается, что детальный стратегический план может создаваться позже, после завершения первых институциональных преобразований и проведения более масштабных аналитических оценок. Такой подход реализован, в частности, в двух программах, подготовленных при участии Фонда "Институт экономики города", - в программе "Основные направления социально-экономического развития г. Хабаровска на ближайшую и среднесрочную перспективу", утвержденной Хабаровской городской думой 22.06.99 г., а также в проекте "Программы социально-экономического развития г. Дзержинска".
Тем не менее можно привести положительные примеры того, что работа над муниципальными программами приобретает общегородской характер, или, по крайней мере, проводится с "публичным" эффектом. Наиболее масштабные формы участия городского сообщества были продемонстрированы при разработке Стратегического плана Санкт-Петербурга (публичные слушания, конференции, рекламные кампании, публикации в прессе и Интернете и др.). В ряде городов, особенно крупных, к созданию программ привлекались ведущие городские организации. Например, в разработке "Концепции социально-экономического развития г. Новосибирска в первые десятилетия XXI века" участвовали институты Сибирского отделения Российской академии наук и Российской академии медицинских наук, Межрегиональная ассоциация руководителей предприятий и другие организации, в работе по подготовке Стратегического плана развития Хабаровска, кроме городской и краевой администраций, принимают участие представители краевой ассоциации предпринимателей, ряда общественных организаций.
Показательно, что в ряде случаев в обсуждение программ вовлекается городское сообщество. Так, в Хабаровске прошел семинар по стратегическому планированию, в рамках которого состоялись общественные слушания по проекту стратегии городского развития, разработанному Фондом "Институт экономики города" и городской администрацией. В слушаниях приняли участие мэр города и сотрудники администрации, депутаты Городской думы, жители города. По итогам слушаний принята резолюция о продолжении работы над программой и общественной экспертизе программ, посвященных наиболее сложным проблемам городского развития (ЖКХ, транспорт и др.). В мае 2000 г. состоялась подобная городская конференция в Ижевске, проходившая под названием "Стратегия устойчивого развития г. Ижевска" с участием широкого круга общественных организаций, жителей города.
В дискуссиях по стратегическому городскому развитию все чаще участвуют жители не только больших, областных, но и малых городов. В октябре 1999 г. в г. Переславле (Ярославская область) прошла общественная сессия "Стратегия развития Переславльского района". Цель сессии состояла в объединении усилий ученых, местных органов управления, представителей предприятий, организаций и широкой общественности для выработки современной концепции устойчивого развития г. Переславля, Переславльского муниципального округа и механизмов ее реализации. К настоящему моменту город готов приступить к разработке программы стратегического развития.
Российские муниципальные образования, разрабатывающие программы экономического развития, весьма существенно отличаются друг от друга по уровню экономического развития, характеру городского управления, по развитию элементов гражданского общества, по количеству материальных и интеллектуальных ресурсов, которые могут быть задействованы в данной работе, и многим другим признакам. Поэтому практически невозможно предложить универсальную методику подготовки программы экономического развития, которой мог бы воспользоваться любой город.
Один из наиболее важных вопросов при создании программ развития городов - определение субъекта этой деятельности. В принципе разработкой программ экономического развития и сопровождением их реализации могут выступать либо непосредственно администрация муниципального образования, либо внешняя организация, выполняющая данную работу по договору с администрацией, либо специализированная организация, созданная целевым образом для работы по муниципальному экономическому развитию.
В российских городах вопросами экономического развития занимались в основном городские администрации в лице экономических подразделений. Однако в этом случае возникают факторы, снижающие эффективность работы, в частности:
· недостаточный уровень квалификации сотрудников администраций; в лучшем случае вопросами стратегического планирования владеют несколько ключевых фигур в местной администрации;
· низкий уровень общественного участия в управлении городами; с одной стороны, в местных администрациях нет традиций привлечения сообщества к управлению; с другой стороны, само городское сообщество не организовано, общественные организации пассивны или не способны к выражению и отстаиванию своих позиций;
· сложность в привлечении к участию в планировании развития городов представителей бизнеса и их ассоциаций; лучше обстоит дело с научными центрами, консалтинговыми фирмами.
Одна из перспективных форм для разработки программ экономического развития и сопровождения их реализации - местное Агентство экономического развития (АЭР) со статусом некоммерческой организации. Его задача - создание независимого, "неангажированного" мозгового центра, способного регулярно и квалифицированно оценивать ход экономического развития муниципального образования и на основе этого вырабатывать рекомендации по дальнейшему продвижению преобразований в экономике и социальной сфере муниципального образования.
Ниболее распространенным и приемлемым в сегодняшних условиях становится компромиссный вариант, когда работа над программой экономического развития города проводится по заказу администрации сторонними организациями - местными университетами, исследовательскими центрами, консалтинговыми фирмами. Так, при поддержке Фонда "Институт экономики города" на разных стадиях идет процесс формирования независимых АЭР в Саратове и Хабаровске, разрабатываются схемы их взаимодействия с городскими властями.
В большинстве случаев муниципальные программы экономического развития все еще не приходится рассматривать как основу для текущего планирования. Нередко программа остается "декларацией о намерениях", в лучшем случае выполняются некоторые ее целевые подпрограммы, лоббируемые активными разработчиками и исполнителями. Основные причины малой эффективности программ могут быть сведены к двум обстоятельствам: во-первых, программа не является директивной, "спущенной сверху", как это было принято раньше, и поэтому не воспринимается исполнителями, в первую очередь чиновниками, как руководство к действию; во-вторых, программа разработана келейно, не стала продуктом "общественного договора", и местное сообщество не заинтересовано в контроле ее исполнения.
Планирование муниципального экономического развития в России в конце 1990-х гг. находится на начальной стадии своего развития, как с точки зрения его организации, так и с точки зрения содержания разрабатываемых документов и механизмов их реализации. Все разработки значительно отличаются друг от друга по структуре, объему, содержанию. Несмотря на то, что их авторы практически всегда знакомы с "западными" подходами к разработке программ городского развития, в одинаковые понятия вкладывается разный смысл, стандартные блоки программ наполняются по-разному.
Существенно также то, что практически все разработанные планы и программы - относительно новые документы, реализация которых только началась. Кроме того, значительная часть известных программ представляет собой проектные документы, не прошедшие общественное обсуждение и официальное утверждение. Поэтому пока сложно говорить об их действенности и оценивать качество.
Как правило, в выполняемых расчетах решается задача оценки значений инвестиционных показателей одного единственного инвестиционного решения, тогда как каждый инвестиционный проект (бизнес-план) может быть реализован множеством самых различных инвестиционных схем, каждая из которых имеет свой собственный уровень (потенциал) эффективности.
Отсюда следует, что для каждого инвестиционного проекта (бизнес–плана) экспертиза качества его аналитических расчетов является объективно необходимым условием достижения позитивных результатов, независимо от размеров инвестиционных затрат. Стоимость экспертизы ничтожна по сравнению с потенциально упущенной выгодой от реализации оптимальных инвестиционных решений.
Экспертиза эффективности инвестиционных решений осуществляется с использованием специализированного программного комплекса, основой которого является методика многовариантного проектирования сложных объектов, многократно апробированная на реальных инвестиционных проектах (бизнес–планах) планировок городских территорий, застроек их микрорайонов и кварталов, строительства локальных городских объектов.
В данном программном комплексе впервые реализована схема безбюджетного финансирования строительства (реконструкции), обеспечивающая аналитическое определение распределений общих площадей строящихся объектов между инвестором (инвесторами) и городом (бюджетом) при заданном уровне рентабельности частных инвестиций.
Для получения аналитических результатов, характеризующих эффективность инвестиционных проектов (бизнес–планов), необходимы следующие исходные данные:
1. Территория:
• площадь (га);
• стоимость:
• покупки (тыс. дол./га);
• аренды (тыс. дол./га в год);
• выкупа права аренды (тыс. дол./га);
• подготовки(снос, компенсации за снос и пр. — тыс. дол./га);
2. Объекты:
• Общая площадь (тыс. кв.м);
• Назначение (жилье, соцкультбыт и пр.);
• Собственность (мун., частн.)
• Стоимость:
• строительства (тыс. дол./кв. м);
• оборудования (тыс. дол./кв. м);
• продажи (тыс. дол./кв. м);
• аренды (тыс. дол./кв. м в год);
• выкупа права аренды (тыс. дол./кв. м);
• Прибыль от эксплуатации (тыс. дол./кв. м в год);
3. Финансы:
• Банковский кредит (% от стоимости объектов):
• Кредитная ставка (% в год);
• Продолжительность (лет);
• Начало возврата (от нач. строит.)
• Городской бюджет (% от стоимости объектов);
4. Строительство:
• Общая продолжительность:
• Минимальная (лет);
• Максимальная (лет);
• Число пусковых комплексов:
• Минимальное (шт);
• Максимальное (шт);
5. Распределение собственности:
• Муниципальная (% от общей стоимости);
• Частная (% от общей стоимости);
6. Доходность инвестиций:
• Рентабельность частных инвестиций:
• Максимальная (%);
• Минимальная (%).
• Рентабельность бюджетных инвестиций:
• Минимальная (%).
7. Критерии оптимальности инвестиций:
• бюджетные затраты;
• рентабельность частных инвестиций;
• срок строительства;
• прочие (перечислить).
8. Количество необходимых вариантов для выбора оптимального.
Анализ представленных вариантов и выбор из них оптимального, осуществляется на основе детального расчета значений технико–экономических показателей оптимального варианта. Эти значения и являются базой для экспертизы эффективности инвестиционных проектов.
Лекция № 1 к главе 7.
Понятие ипотеки
Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная… Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.… В России понятие «ипотека» бытовало на протяжении нескольких столетий. Но начиная со времени революционных октябрьских…
Особенности оценки экономической эффективности инвестиций в земельные участки. Организационно-экономические механизмы ипотеки земли
В соответствии с Федеральным Законом №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Стандартами оценки,… При этом, как упоминалось ранее, учитываются только те варианты… Если участок свободен от строений, то определяется, какой объект можно построить исходя из варианта наиболее…
Земля как объект налогообложения.
Обзор российских и зарубежных методик налогообложения земли
Налоги как основной источник образования государственных финансов через изъятие в виде обязательных платежей части общественного продукта известны с… Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и… Существующие нормативные цены земли и ставки земельного налога противоречат нормальному рыночному развитию, должны…
Лекция № 2 к главе 8. Земельный налог как фактор бюджетной политики
Бюджетная политика является ядром экономической политики государства и отражает все его финансовые взаимоотношения с общественными институтами и… Совершенно очевидно, что проблемы, с которыми сегодня сталкиваются как… Большие надежды возлагаются на разработанный проект Налогового кодекса, обсуждаемый в Государственной Думе: ведь…