Выбор и разработка целевого рынка

70

Содержание

• Введение
• • Глава 1. Выбор целевых рынков в технологии маркетинговой деятельности
  • 1.1 Критерии и алгоритм выбора целевых рынков
  • 1.2 Методы выбора целевых рынков и стратегии их охвата
  • 1.3 Выводы к главе
  • Глава 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
  • 2.1 Общая характеристика рынка недвижимости
  • 2.2 Методы сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости
  • 2.3 Выводы к главе
  • Глава 3. Выбор и разработка целевого рынка на примере ООО "Альянс"
  • 3.1 Общая характеристика компании и предоставляемых услуг
  • 3.2 База данных, структура и технология осуществления риэлтерской деятельности ООО "Альянс"
  • 3.3 Технология осуществления риэлтерской деятельности
  • 3.4 Выводы к главе
  • Заключение
  • Список использованной литературы

Введение

Термин "маркетинг" происходит от английского market - рынок и буквально означает деятельность в сфере рынка. Однако, в экономическом смысле маркетинг - более широкое понятие, включающее в себя тщательное и всестороннее изучение рынка, а также формирование потребностей, активное воздействие на рынок, и оформление покупательских предпочтений. Связать изготовителя и потребителя, помочь им найти друг друга - в этом и состоит основная цель любой маркетинговой деятельности.

Таким образом, маркетинг представляет собой вид деятельности, которая направлена на удовлетворение потребностей и нужд покупателей. ^{Маркетинг : учебник для вузов / В.А. Щегорцов, В.А. Таран; под ред. В.А. Щегорцова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 447 с.}

В условиях рыночных отношений и особенно в переходный к рынку период маркетинг является одной из важнейших экономических дисциплин. От того, насколько правильно построена система маркетинга, зависит эффективное функционирование всего народного хозяйства.

Маркетинг способен предсказать огромное количество идей, которые касаются самых различных сфер деятельности предприятия: товарная политика, исследование потребностей потребителей, ценовая политика, сбыт и продвижение товара, реклама, сервис и т.д. Он позволяет хозяйственным звеньям предприятия получить стратегическое обоснование своих действий, т.е. выяснить и оценить перспективы своей работы на определенный и длительный период. Значительна роль маркетинга и в системе планирования производственной деятельности предприятия, так как изменяются требования, предъявляемые к производству, усложняются условия хозяйствования (в микро - и макросреде).

С помощью маркетинга руководители предприятия получают необходимую информацию о том, какие изделия и почему хотят покупать, о ценах, которые покупатели готовы заплатить, о том, в каких регионах (страны или мира) спрос на данные изделия наиболее высокий, где сбыт продукции предприятия принесет наибольшую прибыль. Правильная стратегия маркетинга позволяет предприятиям получить максимально возможную прибыль при минимальных рисках.

Маркетинг, как инструмент повышения обоснованности принимаемых хозяйственных решений по различным вопросам производственной, научно-технической, финансовой и сбытовой политики, должен занимать ведущее место в системе управления предприятием.

В современном развитии производства маркетинг рассматривается как ведущая функция управления, определяет не только рыночную, но и производственную политику предприятия. Цель комплексной системы управления, основанной на принципах маркетинга, - обеспечение решения поставленных предприятием задач (научно-технических, производственных, коммерческих и сбытовых) с учетом имеющихся ресурсов (материальных, финансовых, людских и др.).

Маркетинг, как система управления, должен обеспечивать:

надежную и достоверную информацию о рынке, структуре и динамике потребности и спроса, вкусах и желаниях потребителей, т.е. информацию о внешних условиях функционирования предприятия;

создание такого товара, товарного ассортимента, который соответствует требованиям рынка лучше, чем товар конкурента, удовлетворяет спрос, решает проблему потребителя;

необходимое воздействие на потребителя, на спрос, на рынок, обеспечивающее максимально возможный контроль над сферой реализации.

Процесс управления маркетингом состоит из следующих элементов:

анализ рыночных возможностей;

разработка комплекса маркетинговых мероприятий;

выбор целевых рынков;

претворение в жизнь маркетинговых мероприятий.

В данной работе будут рассмотрены вопросы, касающиеся процедуры выбора целевых рынков, которая является основным моментом в маркетинговой деятельности. ^{Маркетинг: основы теории и практики : учебник / В.И. Беляев. - М.: КноРус, 2005. - 672 с.: ил.}

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, выступающая в качестве средств производства (земля, производственные, административные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и объекта или предмета потребления (жилые дома, земельные участки, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой для развития предприятий и организаций всех форм собственности, для хозяйственной деятельности, а так же служит основой личного существования для граждан. На данный момент времени в России активно формируется и развивается рынок недвижимости и задействует все больше участников: граждан, предприятий и организаций. ^{Стерник Г.М «Технология анализа рынка недвижимости» - Москва, 2005 г.}

При аренде нежилых помещений, при продаже и покупке жилых зданий, при приватизации муниципальной и государственной собственности, недвижимость является главным предметом обсуждения. Во многих сферах предпринимательской деятельности, а так же в сферах личного потребления, образовался новый слой владельцев недвижимости и коммерческие структуры.

Большое значение для деятельности отечественных и зарубежных инвесторов имеет правовая защита их интересов и приобретение гарантированных прав пользования землей. Развитие также получило местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Глава 1. Выбор целевых рынков в технологии маркетинговой деятельности

Одним из главных стратегических решений, принимаемых фирмой, должно стать определение целевого рынка, на котором она хочет вести конкурентную борьбу. Этот выбор подразумевает разбиение рынка на части, состоящие из потребителей со схожими потребностями и поведенческими или мотивационными характеристиками и создающие для фирмы благоприятные маркетинговые возможности.

Совокупность покупателей никогда не бывает однородной. Они различаются по сумме денег, которую готовы заплатить за товар, требуемому его количеству, своим желаниям, и источникам получения информации.

Следовательно, фирме целесообразно разделить рынок на определенные группы потребителей (сегменты), а затем выбрать один или несколько сегментов для освоения. Сегментация - разбиение рынка на четкие группы покупателей, для каждой из которых могут потребоваться отдельные товары и/или комплексы маркетинга. Фирма определяет разные способы сегментирования рынка, составляет профили полученных сегментов и оценивает степень привлекательности каждого из них.

Выбор целевых сегментов рынка - оценка и отбор одного или нескольких сегментов рынка для выхода на них со своими товарами. ^{Павлова Н.Н. Маркетинг в практике современной фирмы: Учебник для бизнес-школ. М.: Норма, 2005. 384 с.}

Сегодня стратегией сегментирования пользуется большинство компаний. Процесс сегментации имеет для фирмы стратегическое значение, поскольку приводит к определению области ее деятельности и к идентификации факторов, ключевых для достижения успеха на выбранных рынках. Способность сегментировать рынок - одно из самых главных умений, которым должна обладать фирма.

Основная проблема, возникающая при проведении сегментирования, заключается в правильном выборе критерия (критериев), по которому будет производиться сегментирование. Обычно в качестве критериев сегментирования используются потребности (нужды) и особенности потребителей. Нужды потребителей являются основным критерием (переменной) сегментирования рынка. Фирма стремится выделить сегмент, состоящий из потребителей, имеющих схожие потребности, т.е. ищущих подобные блага, а поэтому одинаково воспринимающих маркетинговое предложение и стратегию компании. Под особенностями потребителей понимают такие имеющие отношение к ним характеристики, которые маркетологи имеют возможность описать или числено оценить (например, отрасль, географическое местоположение, национальность, возраст или доход)

Для того чтобы определить потребности потребителей, необходимо провести маркетинговые исследования. На первом этапе они обычно включают неформальный опрос потенциальных покупателей и обсуждение в группах с целью выяснения для респондентов благ, потребностей, различий в высказываемых желаниях. Например, кто из них отдает приоритетное значение невысоким ценам, а для кого главное - имидж и качество товара. На втором этапе составляется формальная анкета, заполняемая большой группой респондентов для количественной оценки различий. Задачей последнего этапа является выявление связи между различиями в потребностях и особенностями или характеристиками потребителей.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям.

Классификация рынков недвижимости фасетным способом

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

рынок жилья;

рынок коммерческой недвижимости;

рынок земельных участков.

Рынок жилья - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Инфраструктура рынка жилья в Российской Федерации, как инфраструктура рынка любого товара, включает в себя продавцов, покупателей и профессиональных участников рынка.

Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке. На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Рынок земельных участков. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства, удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей. К особенностям рынка недвижимости относятся:

локальность (вследствие неизменяемого местоположения объектов);

низкая взаимозаменяемость объектов (из-за существенной зависимости величины спроса на объекты недвижимости от местоположения объекта, состояния инфраструктуры в районе нахождения недвижимости: наличия дорог, метро, предприятий торговли и бытового обслуживания, мест отдыха и т.д.);

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок;

вложения капитала в недвижимость. Ему сопутствуют три группы затрат: расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы и т.д.); ежегодный налог на владение недвижимостью; высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

сделки с недвижимостью, как правило, носят конфиденциальный характер, и открытая информация часто бывает неполной или неверной;

низкая эластичность предложения объектов недвижимости, так как строительство занимает достаточно продолжительное время, а здания и сооружения относительно долговечны.

Существенной особенностью рынка недвижимости является его тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости находится в непосредственной зависимости от развития рынка капитала, поскольку основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала.

Существующие особенности российского рынка недвижимости оказывают влияние на инвестиционную деятельность.

Основные особенности российского рынка недвижимости

1.1 Критерии и алгоритм выбора целевых рынков

Выбор обоснованных критериев сегментирования является первым шагом перед проведением процедуры сегментирования. При этом надо проводить различие между критериями сегментирования в различных отраслях рынка: рынок потребительских товаров, промышленный рынок и др.

При сегментировании потребительского рынка используются следующие основные группы критериев: географические, демографические, критерии жизненного стиля потребителей.

Географические критерии представляют собой основные характеристики территорий проживания потенциальных потребителей (городов, областей, регионов). К данной группе критериев относятся: величина региона, плотность и численность населения, климатические условия, административное деление (город, село), удаленность от предприятия-производителя. Этот критерий использовался на практике раньше других, что обусловливалось необходимостью определения пространства деятельности предприятия. Его применение особенно необходимо, когда на рынке существуют климатические различия между регионами или особенности культурных, национальных, исторических традиций.

Демографические критерии представляют собой основные особенности отдельных людей или их групп. К демографическим критериям принято относить такие признаки, как: возраст, пол, размер семьи, этап жизненного цикла семьи, уровень доходов, род занятий, образование, религиозные убеждения и национальность. Демографические переменные - самые популярные факторы, служащие основой для выделения групп потребителей. Одна из причин подобной популярности состоит в том, что потребности и предпочтения, а также интенсивность потребления товара часто тесно связаны с демографическими признаками. Другая причина кроется в том, что демографические характеристики легче большинства других типов переменных поддаются замерам. Большинство фирм проводит сегментирование рынка, сочетая различные демографические переменные. Например, многофакторное сегментирование можно вести по признакам возраста, пола и уровня доходов.

Жизненный стиль потребителей определяет то, как люди живут и расходуют время и деньги. При разработке профилей стилей жизни, компании выходят на новые рыночные сегменты. Основными критериями жизненного стиля потребителя являются:

степень использования товара - это имеет отношение к объему услуг или товара, которые приобретает потребитель. Потребитель может использовать совсем немного, немного или очень много;

опыт использования предполагает прежний опыт потребителя в отношении товара или услуги. Когда потребитель не имеет опыта, то это значительно сказывается на его поведении, в отличие от потребителей, у который присутствует опыт. Кроме того, фирма должна различать непользователей, потенциальных пользователей и регулярных пользователей.

Каждый из этих сегментов имеет различные потребности;

приверженность к торговой марке (маркам) может иметь три формы: отсутствие, определенная и полная. При отсутствии приверженности, потребитель ничему не отдает предпочтения, он часто меняет торговые марки, присутствует на распродажах и пробует новые товары и услуги. При существовании определенной привязанности потребитель отдает предпочтение нескольким маркам, учитывает скидки по ним, старается не менять их и редко использовать новинки. Когда присутствует полная приверженность, то потребитель не смотрит на другие марки, никогда не меняет свою торговую марку и не пробует новинки.

типы личности - критерий сегментирования рынка, например, на интравертов и экстравертов, легкоубеждаемых и трудноубеждаемых. Потребители-интраверты более консервативны и систематичны в своем поведении при совершении покупок, чем экстраверты. Трудноубеждаемые люди негативно реагируют на интенсивную персональную продажу и скептически относятся к рекламной информации. Легкоубеждаемых людей можно склонить к покупке при помощи интенсивных методов сбыта, они поддаются рекламной информации;

мотивы совершения покупок могут подразделять рынок на сегменты преимуществ. Сегментация по преимуществам была внедрена в 1968 г. Расселом Хейли. В основе такой сегментации лежит представление, что преимущества, которые люди ищут в потреблении данного товара, являются основными причинами для существования реальных сегментов рынка.

Процедура выбора целевых рынков включает в себя следующие этапы:

1. Анализ и сегментирование рынка.

2. Выбор целевых сегментов рынка.

3. Позиционирование товара на рынке.

Сегментирование рынка. На данной стадии фирма проводит анализ всего рынка для определения различий в предпочтениях у потребителей одного и того же товара, после чего производится разделение рынка на четкие сегменты потребителей на основе вышеупомянутых критериев сегментации.

Необходимым условием сегментации является неоднородность ожидания покупателей и покупательских состояний. Для успешной реализации сегментации достаточно выполнение следующих условий:

способность предприятия осуществлять дифференциацию структуры маркетинга цен, способов стимулирования сбыта, места продажи, продукции;

наличие устойчивости, емкости и перспектив роста выбранного сегмента;

наличие возможности получения и измерения данных о выбранном сегменте;

доступность выбранного сегмента для предприятия, т.е. наличие соответствующих каналов сбыта и распределения продукции;

защищенность предприятия от конкуренции в выбранном сегменте.

Выбор целевых сегментов рынка. После выявления рыночных сегментов фирма осуществляет оценку привлекательности каждого сегмента и выбирает на основе этих данных один или несколько сегментов для освоения.

При оценке степени привлекательности различных рыночных сегментов, удовлетворяющих требованиям их успешной сегментации, должны учитываются следующие основные факторы:

размер сегмента и скорость его изменения (роста, уменьшения);

структурная привлекательность сегмента;

цели и ресурсы предприятия, осваивающего сегмент.

Структурная привлекательность рыночного сегмента определяется: уровнем конкуренции; возможностью замены продукта на принципиально новый продукт, удовлетворяющий те же потребности; конкурентоспособностью рассматриваемых продуктов на этих сегментах.

Даже если рыночный сегмент характеризуется нужными размерами и скоростью роста и обладает достаточной структурной привлекательностью, необходимо принимать в расчет цели и ресурсы предприятия. Возможно несовпадение целей долгосрочного развития предприятия с текущими целями его деятельности на конкретном рыночном сегменте. Возможна нехватка ресурсов для обеспечения преимуществ в конкурентной борьбе.

Позиционирование товара на рынке. Под позиционированием товара понимается оптимальное размещение товара в рыночном пространстве. Позиционирование конкретного товара подразумевает разработку и создание имиджа товара таким образом, чтобы он занял в сознании покупателя достойное место, отличающееся от положения товаров конкурентов.

Выделяются следующие основные стратегии позиционирования товара в целевом сегменте: позиционирование, которое основано на отличительном качестве товара; позиционирование, которое основано на выгодах от приобретения товара или на решениях конкретной проблемы; позиционирование, основывающееся на особом способе использования товара; позиционирование, имеющее направленность на определенную категорию потребителей; позиционирование по отношению к конкурирующему товару; позиционирование, которое основано на разрыве с определенной категорией товаров.

Таким образом, позиционирование товара в целевом сегменте связано с выделением отличительных преимуществ товара, удовлетворением специфических потребностей или определенной категории клиентов, а также с формированием характерного имиджа товара и/или фирмы.

Реализация позиционирования товара напрямую связана с разработкой маркетингового плана, который должен включать маркетинговые исследования, разработку товара, политику ценообразования, методы распространения и продвижения товара.

1.2 Методы выбора целевых рынков и стратегии их охвата

Маркетинговое сегментирование раскрывает возможности различных сегментов рынка, на котором предстоит выступать фирме. После этого она должна решить: сколько сегментов следует охватить и каким образом это сделать. Для этого фирме необходимо определить методику выбора выгодных сегментов рынка и стратегию их охвата.

На выбранных целевых рынках могут использоваться следующие типы стратегий: недифференцированный маркетинг, дифференцированный маркетинг и концентрированный маркетинг.

Недифференцированный маркетинг. При недифференцированном маркетинге фирма пренебрегает различиями в сегментах и обращается ко всему рынку сразу с одним и тем же предложением. В этом случае фирма концентрирует усилия не на том, чем отличаются друг от друга нужды клиентов, а на том, что в этих нуждах является общим. Она разрабатывает товар и маркетинговую программу, которые покажутся привлекательными возможно большему числу покупателей, полагаясь при этом на методы массового распределения и массовой рекламы. Фирма, прибегающая к недифференцированному маркетингу, обычно создает товар, рассчитанный на самые крупные сегменты рынка. Как правило такие фирмы стремятся придать своему товару образ превосходства в сознании людей. На первых шагах своей деятельности этой программы придерживались такие компании, как Ford, Coca-Cola, British Airways.

Недифференцированный маркетинг экономичен. Издержки по производству товара, поддержанию его запасов и транспортировке в данном случае невысоки. Расходы на рекламу при недифференцированном маркетинге также держатся на низком уровне. Отсутствие необходимости проведения маркетинговых исследований сегментов рынка и планирования в разбиении по этим сегментам способствует снижению затрат на маркетинговые исследования и управление производством товара.

Несмотря на это, существуют факторы, которые обуславливают снижение эффективности стратегии недифференцированного маркетинга. Во-первых, в тех случаях, когда к подобной практике прибегают несколько фирм одновременно, неизбежно появление интенсивной конкуренции. Кроме того, в условиях развитой рыночной экономики наблюдается высокая степень дифференциации потребностей покупателей. В индустриальных обществах покупатели больше не расположены удовлетворяться товарами, рассчитанными на "среднего" покупателя. Они ищут решения, адаптированные к их специфичным проблемам. Перед лицом подобных ожиданий фирмы вынуждены оставлять стратегию недифференцированного маркетинга в пользу альтернативных стратегий.

Дифференцированный маркетинг. В данном случае фирма решает выступить на нескольких сегментах рынка и разрабатывает для каждого из них отдельное предложение и соответствующую маркетинговую программу. Наличие разнообразных товаров, позволяет добиться роста сбыта и более глубокого проникновения на каждый из осваиваемых сегментов рынка. Классическим примером дифференцированного маркетинга может служить разделение клиентов авиакомпаний на классы пассажиров. В настоящее время к практике дифференцированного маркетинга прибегает все большее число фирм.

Фирма, реализующая стратегию дифференцированного маркетинга, рассчитывает, что благодаря упрочению позиции в нескольких сегментах рынка ей удастся идентифицировать в сознании потребителя фирму с данной товарной категорией. Более того, она рассчитывает на рост повторных покупок.

Поскольку дифференцированный маркетинг позволяет достичь высокой степени удовлетворения потребностей отдельных потребителей, компания реализует им товары, как правило, по высоким ценам и в больших объемах. Однако данная стратегия также предполагает не менее высокие издержки, связанные с производственной, маркетинговой, рекламно-пропагандистской и административной деятельностью. Поэтому, руководству фирмы необходимо найти уровень сегментирования, устанавливающий оптимальное соотношение между растущими доходами и увеличивающимися издержками.

Концентрированный маркетинг. Придерживающаяся стратегии концентрированного маркетинга компания не стремится завоевать конкурентное преимущество на рынке в целом, а специализируется на одном или нескольких сегментах рынка. Концентрация усилий на ограниченной части рынка позволяет фирме выступать с наиболее привлекательными для покупателей предложениями. Тем самым фирма обеспечивает себе прочную рыночную позицию в обслуживаемых сегментах, поскольку она лучше других знает нужды этих сегментов и пользуется определенной репутацией.

Обычно к методике концентрированного маркетинга вынуждены обращаться фирмы, не обладающие достаточными ресурсами для конкуренции на рынке в целом. В результате специализации производства, распределения и мер по стимулированию сбыта фирма может достичь экономии во многих сферах своей деятельности.

Хорошо разработанная стратегия концентрированного маркетинга позволяет фирме выйти на низкий уровень издержек и высоких цен. Однако в долгосрочной перспективе данная стратегия сопряжена со многими опасностями и ограничениями. Во-первых, концентрация на одном сегменте сопряжена с высокой степенью риска. Избранный сегмент рынка может не оправдать надежд и оказаться убыточным. Во-вторых, расширение деятельности фирмы в выбранном сегменте привлекает к себе внимание крупных конкурентов, что особенно опасно в условиях освоения новой продукции и сокращения жизненного цикла товаров. Крупные корпорации позволяют себе инвестиции, на которые не способны небольшие и средние компании, и имеют возможность для минимизации издержек распространять новые технологии на другие сегменты рынка.

При выборе стратегии охвата рынка необходимо учитывать следующие факторы: Ресурсы фирмы. При ограниченности ресурсов наиболее рациональной оказывается стратегия концентрированного маркетинга. Степень однородности продукции. Стратегия недифференцированного маркетинга подходит для однородных товаров (например, древесина). Для товаров, которые отличаются друг от друга по конструкции (таких, как компьютеры и автомобили), больше уместны стратегии дифференцированного или концентрированного маркетинга. Этап жизненного цикла товара. Когда фирма выходит на рынок с новым товаром, то целесообразнее предлагать лишь одну новинку. При этом наиболее разумно использовать стратегии недифференцированного или концентрированного маркетинга.

Степень однородности рынка. Если у покупателей одинаковые вкусы, и они одинаково реагируют на одни и те же маркетинговые стимулы, уместно использовать стратегию недифференцированного маркетинга. Маркетинговые стратегии конкурентов. Если конкуренты занимаются сегментированием рынка, применение стратегии недифференцированного маркетинга может оказаться гибельным. И наоборот, если конкуренты применяют недифференцированный маркетинг, фирма может получить выгоды от использования стратегий дифференцированного или концентрированного маркетинга. ^{Маркетинг: Учебник. - 2-е изд, перераб. и доп. - М.: ИТК "Дашков и К", 2005. - 728 с.: ил.}

1.3 Выводы к главе

Итак, сегментирование является одним из основных направлений маркетинговой деятельности. Целью сегментирования является выделение одной или нескольких целевых групп потребителей с последующим "подстраиванием" товара под них.

Для проведения успешной сегментации рынка целесообразно применять пять принципов: принцип различия между сегментами, принцип сходства потребителей, принцип большой величины сегмента, принцип измеримости характеристик потребителей и принцип достижимости потребителей. Всех этих принципов желательно придерживаться, однако бывает так, что фирма сознательно упускает один из принципов.

Методы сегментирования позволяют уже непосредственно разделять потребителей на группы. Наиболее распространенными методами сегментирования рынка являются: метод группировок по одному или нескольким признакам и методы многомерного статистического анализа.

Критерии сегментирования рынка подразделяются на критерии сегментирования потребительского рынка и критерии сегментирования промышленного рынка. К первым относятся: демографические, региональные и критерии жизненного стиля потребителей. Ко вторым - среда, рабочие характеристики, метод совершения закупки, ситуационные факторы и личные качества покупателя.

При выборе целевого сегмента рынка, фирме необходимо решить, сколько сегментов следует охватить и как определить самые выгодные сегменты. В связи с этим выделяют: недифференцированный маркетинг, дифференцированный маркетинг и концентрированный маркетинг.

Существуют также определенные подходы к сегментированию рынков, среди которых: сегментация на основе ключевых особенностей рынка, сегментация на основе самоотбора потребителей и сегментация на основе скоринговой модели. Все эти подходы успешно применяются различными фирмами и приносят свои плоды

Несмотря на то, что сегментация обычно является ориентированным на потребителя, эффективным и прибыльным инструментом маркетинга, ею не следует злоупотреблять.

Из практики известно, что фирмы могут разбивать рынки на слишком маленькие сегменты, неправильно интерпретировать сходства и различия потребителей, быть неэффективными по издержкам, выпускать слишком много имитаций первоначальных моделей, проявлять близорукость в исследованиях и т.д. Некоторые ошибки в сегментации могут быть предусмотрены при моделировании и прогнозировании сбыта на конкретном целевом рынке.

С развитием коммерческих связей для любой фирмы может возникнуть необходимость освоения внешних рынков.

В данной работе были рассмотрены основные методы и принципы сегментного анализа маркетинга. В реальности существует гораздо больше методов определения рыночного сегмента (справедливости ради следует заметить, что все они являются подвидами рассмотренных, т.е. не несут принципиальных отличий). В конечном итоге, сегментация не является самоцелью. Основной ее задачей является ответ на вопрос - могут ли быть выделены устойчивые группы потребителей данного товара. Если такие группы не выделяются, то деятельность фирмы может быть сориентирована на всех возможных покупателей данной продукции (так называемая стратегия массового маркетинга). Вместе с тем, сегментация рынка предпочтительна, поскольку она позволяет, образно говоря, поднять "коэффициент полезного действия" фирмы.

Глава 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость - первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин "недвижимое имущество" был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах" И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).

Так, ст.384 гласит: "Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги". Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст.387 к принадлежностям земель относятся: "состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые".

В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано "буржуазным", не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст.21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст.22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения "являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке".

В современной России понятие "недвижимость" ("недвижимое имущество") впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.2

В повседневной жизни термин "недвижимость" кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Любой объект недвижимости можно рассматривать как единство социальных, физических, правовых и экономических свойств. Каждое из этих свойств может служить основным в зависимости от целей и жизненных ситуаций.

Географическая концепция представляет собой все технические характеристики недвижимости: размеры, материал и конструкцию строения, климат, местоположение, окружающую среду, плодородие почвы и другие параметры. Все объекты недвижимости подвержены воздействию ан них химических, физических, биологических, техногенных и других процессов. В результате этого подвергаются изменениям их функциональная пригодность и потребительские качества, состояние которых имеет немаловажное значение при пользовании, владении имуществом и совершении сделок.

Недвижимость при экономической концепции рассматривается как надежный инструмент генерирования дохода и эффективный объект инвестирования. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.

Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.

Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

2.1 Общая характеристика рынка недвижимости

Рынок недвижимости осуществляет передачу прав на собственность и связанных с ней интересов, а также устанавливает цены и распределяет пространство между конкурирующими вариантами землепользования. Рынок является взаимосвязанной системой механизмов, которые обеспечивают создание, финансирование, эксплуатацию и передачу объектов недвижимости.

Рынок недвижимости в России можно охарактеризовать несовершенством законодательной базы, неравномерностью развития сегментов и низкой инвестиционной активностью как юридических, так и физических лиц. Но несмотря на это, рынок является перспективной базой для вложения капитала.

Рынок недвижимости обеспечивает:

создание новых объектов

передачу прав на недвижимость

установление равновесных цен на объекты недвижимости

эксплуатацию (управление) объектов недвижимости

распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования

инвестирование в недвижимость

Для рынка недвижимости характерны классические условия - спады и подъемы экономики, так как это является составной частью экономического пространства.

Когда происходит перенасыщение рынка недвижимости построенными зданиями, то можно наблюдать спад, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается, и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя.

Диаграмма - Цикличность развития рынка недвижимости

При возрастании спроса на построенные объекты, наступает поглощение созданных объектов недвижимости, при котором характерно почти полное отсутствие предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

При повышении спроса на вновь созданные объекты, новое строительство достигает своего апогея, который характеризуется повышением цен на объекты строительства. Это рынок продавца.

При создании излишка строительных мощностей и перепроизводстве строительной продукции, наступает насыщение рынка недвижимости, но при этом строительная деятельность и рост продаж объектов недвижимости сокращается.

Основные особенности рынка недвижимости:

низкая ликвидн ость

высокая степень регулирующего государственного воздействия

наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание её с течением времени

высокий уровень трансакционных издержек.

Главнейшей особенностью рынка недвижимости считается ограниченное число покупателей и продавцов. Емкость рынка может быть очень высокой при высокой рыночной стоимости объектов.

Достижение рыночной пропорциональности и сбалансированности затрудняется вследствие спроса на объекты недвижимости. Условия на рынке недвижимости при долгосрочных и краткосрочных изменениях управляют спросом и предложением.

Спрос на объекты жилой недвижимости определяется транспортной оснащенностью района, расположением объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, при этом наиболее существенным является фактор месторасположения.

Одна из важнейших особенностей объектов недвижимости - необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций. Качество управления объектами недвижимости оказывает значительное воздействие на их конкурентоспособность и цену. Независимо от функционального назначения объекта он нуждается в коммунальном обслуживании жилых и нежилых помещений, текущем ремонте и технической эксплуатации, охране и т.д.

К особенностям рынка недвижимости можно отнести сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

Возможность получения большей прибыли (чем на других рынках) за весь период эксплуатации объектов недвижимости

Достаточно устойчивый потребительский спрос

Меньшая подверженность колебаниям экономических циклов

Наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного строительства конкурирующих объектов.

Недостатки:

Информация на рынке не столь открыта, что затрудняет обоснование объема и характера инвестиций

Отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках

"Жесткая" зависимость от внешних условий градостроительного регулирования

Возможностей строительного комплекса и потребительского спроса

Значительные трансакционные издержки (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а так же затраты на техническую документацию и регистрацию).

Рынок недвижимости можно рассматривать как разновидность инвестиционного рынка, потому что на нем присутствуют агенты, характерные для инвестиционного рынка: инвесторы-покупатели, инвесторы-продавцы, наличие экономических отношений между продавцами и покупателями, наличие потребителей, заинтересованных в товаре, возможность получения дохода от объекта инвестирования.

Здесь рынок недвижимости имеет несколько характерных особенностей:

а) Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Обычно недвижимость достаточно тяжело приобрести в том количестве, в котором желалось бы инвестору. Для этого нужны значительные средства, что с одной стороны, может потребовать уменьшения иных активов, с другой - у инвестора может просто не оказаться достаточных средств. Например: достаточно сложно приобрести недвижимость объемом 5% от офисного здания, и даже приобретение такой доли через участие в АО, образованном на базе здания, не дает инвестору достаточных возможностей для самостоятельного управления недвижимостью.

б) Потребность в управлении. Недвижимость, в отличие от иных активов в большей степени нуждается в эффективном управлении для получения дохода. Отсюда следует, по меньше мере, два вывода: для большинства инвесторов недвижимость как объект инвестирования представляет довольно сложный актив; для инвесторов, обладающих достаточными знаниями в сфере управления недвижимостью, она может быть предпочтительным объектом инвестирования, позволяющим извлекать больший доход и обладать контролем над активами.

в) Неоднородность недвижимости. Данный фактор определяет существенную дифференциацию в доходах от различных объектов недвижимости одного типа в пределах даже одной местности.

г) Защищенность доходов от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции: через арендную плату или цену инфляция переносится в доход.

д) Высокие трансакционные издержки. Для коммерческой недвижимости они составляют примерно 1% от цены объекта, для жилой они могут достигать 10% от цены. Например, по всей стране вследствие приватизации усложнилась процедура совершения сделок с такими объектами недвижимости как садовые домики. Это привело к резкому увеличению количества брошенных участков, которые владельцы не захотели продавать. Причина очень проста - при средней стоимости такого объекта недвижимости 18-22 тыс. рублей все действия по передаче прав на него обходятся в сумму до 10 тыс. руб. в лучшем случае и занимают по времени до трех и более месяцев.

е) Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке являются прямым следствием сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразования на рынке недвижимости - результат последней продажи и переговоров между участниками сделки. Отсюда - ценообразования на рынке ценных бумаг динамичнее, а колебания цен - чаще, чем на рынке недвижимости.

ж) Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима (если не учитывать возможность ухудшения ее качеств). Здания и сооружения - долговечные конструкции, но обеспечение сохранности недвижимости может требовать дополнительных усилий (например: страхование). Недвижимость может рассматриваться как часть общего инвестиционного портфеля и как самостоятельный актив, может приобретаться как товар, необходимый для производства или личного потребления.

С другой стороны недвижимость можно рассматривать как товар особого рода - дорогостоящий и подверженный государственному воздействию.

К специфическим характеристикам недвижимости как товара в первую очередь относится его стационарность неотделимость от местности, на которой он находится, а так же неповторимость, разнородность, уникальность, долговечность, длительность создания.

Согласно нормативным актам, принятым в период с 1990 по 1996 гг. уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность недвижимости как товара проявляется в присущих ему свойствах: физических, юридических (права на объект), экономических (рыночная стоимость, ремонт, аренда).

Объект недвижимости в отличие от любого другого товара в процессе своего существования проходит несколько жизненных циклов: создание, оборот прав на ранее созданную недвижимость, управление объектами недвижимости.

Недвижимость является недешевым товаром, потому для его приобретения зачастую используются сложные финансовые расчеты и схемы, которые включают в себя разные виды ипотек, залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости. Низкий уровень ликвидности как товара устанавливается именно вследствие сложности передачи прав на объекты недвижимости.

Для определения соотношения между спросом и предложением на конкретный вид товара в конкретный момент времени, необходимо проводить исследование рынка недвижимости. Низкое качество аналитической работы может привести к кризисам на рынке недвижимости.

Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка недвижимости увязывает его с рынком услуг. Назначение рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.

Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье - для удовлетворения жилищных потребностей;

Промышленные объекты - для организации производственно - технологических процессов.

Земельные участки - для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданское строительство рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако не совсем правильно утверждать, что рынок недвижимости - это составной элемент единого рынка услуг.

Обычно услуга обладает рядом отличительных черт: неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью, непостоянством качества и полезна не как вещь, а как определенная деятельность. Услуги, предоставляемые объектами недвижимости, не обладают этими чертами.

Развитие рынка недвижимости напрямую зависит от принятия инвестиционных решений базирующихся на его исследовании и анализе.

Соответственно анализ рынка недвижимости должен выполняться профессиональными аналитиками на основе разработанных стандартов, обеспечивающих состоятельность и достоверность исследования на основании единых критериев, исключающих различные толкования.

Профессиональное исследование рынка недвижимости пока не является самостоятельным и независимым видом предпринимательской деятельности, но дальнейшее бурное развитие приведет к формированию его прикладного анализа.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцировать его можно по различным признакам:

а) На рынке недвижимости можно выделить три сектора:

развития (создания) недвижимости;

оборота недвижимости;

управления и эксплуатации недвижимости.

70

Каждый из секторов имеет свою структурную определенность и специфику. Их привлекательность, объем, динамика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых на инвестиции (развитие недвижимости); доходы (от сделок и эксплуатации недвижимости); налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную цену объектов недвижимости.

Сектор управления и эксплуатации отслеживает степень влияния товарных характеристик объектов недвижимости на их доходность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточном развитом секторе управления (что характерно для отечественного рынка недвижимости) запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

Основными признаками сектора развития недвижимости на сегодняшний момент являются:

преобладание внебюджетных источников инвестирования;

большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположению и назначению инвестируемых объектов недвижимости)

высокая сложность поиска управляющего инвестиционным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию).

слабая изученность рынка развития (маркетинг лишь некоторых секторов).

Отсутствие качественно отработанных технологий эффективного экономичного строительства и следовательно долгосрочного спроса на строительное оборудование и материалы.

б) По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершенных с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рыком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который показывает, насколько рентабельно новое строительство при существующем уровне затрат.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Кроме того, сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации. Возможности реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется по сути тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так как процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа - это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Дополнить виды рынка недвижимости по этому признаку можно следующими: организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой и т.д.

в) По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить рынки:

купли-продажи

аренды

ипотеки

вещных прав (доверительное управление)

г) По степени готовности к эксплуатации различают рынки незавершенного строительства;

нового строительства

подлежащего реконструкции

д) По форме собственности существуют рынки частных либо государственных и муниципальных объектов недвижимости.

е) По отраслям выделяют рынки промышленных и сельскохозяйственных объектов; общественных и рекреационных зданий и сооружений и т.д.

ж) По функциональному назначению принято различать рынки: жилой недвижимости; производственных зданий; непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады, гаражи и пр.); гостиниц; торговых помещений общественного питания и т.д.

з) По виду объектов недвижимости выделяют рынки:

земельный

зданий и сооружений

помещений

предприятий как имущественных комплексов

кондоминиумов

вещных прав

многолетних насаждений.

Всеобщее значение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие эффективности его оборота.

Покупатель - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое и юридическое лицо. Именно для покупателя и работает вся структура рынка недвижимости.

Ввиду того, что права владения, пользования и распоряжения недвижимости отличаются от прав владения другими видами собственности и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, приобретение и другие операции с субъектами недвижимости (дарение, купля-продажа, мена, наследование, аренда) связаны с определенными процедурами - государственной регистрации прав на недвижимое имущество призванными обеспечить учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе.

Под инвестором в данной структуре понимается юридическое или физическое лицо, принимающее инвестиционные решения. Он вкладывает собственные или заемные денежные, а также иные привлеченные имущественные или интеллектуальные ценности в инвестиционный проект и обеспечивает их целевое использование. Инвестор, владеющий современными методами управления недвижимостью, обладают контролем над недвижимым имуществом.

В качестве инвестора могут выступать: органы уполномоченные управлять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами, физические лица - граждане, в том числе иностранные, юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупатели)

Кредитные учреждения (банки), работая на рынке недвижимости, могут использовать разные пути кредитования под залог недвижимости, вложение денег в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских структур. Основной деятельностью кредитных учреждений на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер). Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до 20-х годов и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Застройщик как субъект первичного рынка недвижимости выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями". К ним относятся:

выбор экономически эффективного проекта;

создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

поиск инвесторов;

определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

отбор и привлечение подрядчиков;

контроль над осуществлением работ.

Застройщик отвечает: перед инвестором - за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями - за своевременный возврат кредитов; перед уполномоченными государственными и региональными организациями - за соблюдение условий проекта; перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ; перед потребителями - за качество продукции.

В конечном счете, застройщик является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. Таким образом, застройщик (девелопер) - центральная фигура в процессе развития первичного рынка недвижимости.

Еще одним участником рынка недвижимости является строительный подрядчик - физическое или юридическое лицо (специализированная организация), которая выполняет для заказчика строительство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Развитие рынка недвижимости ведет к развитию оценочной деятельности, так как оценка позволяет дать обоснованное мнение независимой стороны о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Посредническая деятельность на рынке недвижимости и организационно-правовое оформление являются прерогативой агентств недвижимости - организаций, профессионально занимающихся разрешенными законодательством операциями с объектами недвижимости - земельными участками, жилищным фондом и коммерческой недвижимостью. Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции консультантов по сделкам с объектами недвижимости.

С появлением рынка недвижимости возникли риэлтерские фирмы, которые осуществляют операции со всеми объектами недвижимости (купля-продажа, дарение, обмен, сдача в аренду помещений, расселение коммунальных квартир, отселение из реконструируемых домов).

Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно расширяется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и застройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования, одного из основных элементов современной государственной политики в области недвижимости, появляются дополнительные возможности для активизации риэлтерской сети, что является, по сути, реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного производства и использования сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

2.2 Методы сбора и обработки данных при анализе рынка недвижимости

Для анализа рынка недвижимости используются такие важные величины как время экспозиции, цена группы объектов, которые называются случайными величинами. Различными методами изучения случайных величин занимается математическая статистика и теория вероятностей.

Случайной величиной (СВ) принято считать такую величину, которая имеет свойство принимать различные значения при воздействии на нее случайных, неконтролируемых факторов.

Но на случайную величину могут воздействовать и неслучайные факторы. К примеру, цена объекта недвижимости может варьироваться в зависимости от удаления от центра города или же размера. Хотя в некоторых случаях закономерность этих изменений неизвестна, тогда эти факторы относят к разделу случайных.

Генеральной совокупностью значений СВ считается совокупность возможных значений, которые она может принять при воздействии на нее случайных факторов. К примеру, все цены сделок в городе за отдельно взятый период времени или же стоимость всех квартир жилищного фонда города в определенный период времени.

Генеральная совокупность имеет свойство подразделяться на подсовокупности по отдельному признаку. К примеру, жилой фонд можно распределить по типам домов, числу комнат, по районам. Доля подсовокупностей может характеризовать структуру генеральной совокупности.

Структура генеральной совокупности представляет собой долю подсовокупностей, которые выделены в ней по одному или нескольким признакам. Генеральная совокупность также подразделяется на выборки.

Выборкой считается несколько значений случайной величины, которая выбрана из генеральной совокупности по случайному признаку.

Например, все проданные за определенный период квартиры в городе являются выборкой из жилфонда; квартиры, проданные той или иной фирмой, являются выборкой из жилфонда и также из всех квартир, проданных в городе.

По своей структуре выборка отличается от генеральной совокупности. В данном случае считается что выборка нерепрезентативна относительно генеральной совокупности.

Репрезентативностью выборки считается её близкое соответствие генеральной совокупности по структуре, по основным характеристикам.

Случайную величину, так же как и выборку и генеральную совокупность, можно описать несколькими способами. Первым из них является построение функции распределения, к примеру гистограмму. Гистограммой считается представление СВ в виде графика, который отражает количество попаданий СВ в различные области её значений.

Вторым способом описания СВ является определение её параметров, которые характеризуют среднее значение СВ и её разброс вокруг среднего.

Нужно отметить, что значения рассеяния и средних, которые определены для генеральной совокупности и выборки, могут отличаться. Это отличие считается ошибкой при определении параметров генеральной совокупности по параметрам выборки.

Ошибка может складываться из двух частей.

Первая часть зависит от степени репрезентативности выборки и считается систематической ошибкой.

Вторая часть - это случайная ошибка, которая зависит от объема выборки. Чтобы различать параметры генеральной совокупности и выборки, им присваивают разные имена.

70

В качестве среднего значения СВ используют различные величины, например, среднее арифметическое выборки (математическое ожидание генеральной совокупности), медиана, мода.

Медианным значением СВ считается одно из её значений в выборке, относительно которой половина значений может превышать медианное, а другая половина нет. Рассеяние СВ оценивают разными величинами, к примеру, дисперсией, доверительным интервалом, размахом. Размахом СВ считается разность между минимальным и максимальным её значением.

Среднеквадратическим отклонением (дисперсией СВ) считается расчетная величина, которая определяется по специальной формуле, которая характеризует степень отклонения каждого значения СВ от среднего.

Среднеквадратическое отклонение генеральной совокупности обозначается греческой буквой "сигма", выборки - латинской "s".

Доверительным интервалом считается размах СВ, который определен по заданной доле значений, которые примыкают к среднему. Доверительная вероятность - это доля значений, по которой определяется доверительный интервал. Решаемая задача определяет выбор того или иного показателя. На практике может потребоваться любая из них.

Простейшей задачей, которая решается с использованием данных о ценах на единичные квартиры Ц1, Ц2 и т.д., которые накопленны за определенный промежуток времени, является определение средней цены Цср. по формуле среднего арифметического:

Цср. = (Ц1+Ц2+... +Цn) /n (1)

где n - число накопленных значений цен (объем выборки).

Для перехода к расчету средней цены 1 кв. м необходимо учесть, что применяемый на практике способ расчета через деление средней цены квартиры Цср. на среднюю площадь квартиры Пер. может дать существенную ошибку (до 5-7%). Поэтому следующее правило обязывает вычислять эту величину по формуле

Сср. = (Ц1+Ц2+... +Цn) / (П+П2+... +Пn) (2)

Иногда удобнее применять равноценную формулу

Сср. = (С1+С2+... +Сn) (3)

где С1, С2 и т.д. - цена 1 кв. м общей площади квартиры;

С1=Ц1/П1ит.д.;

П1 и т.д. - общая площадь квартиры.

Выделение подвыборок цен для отдельных категорий квартир и зон города позволяет сузить разброс цен в выборке и создает предпосылки для изучения влияния параметров квартир одной категории на их цену.

Наличие нескольких выборок объемом пj, выделенных по признаку типа жилья (хрущевки, стандартные квартиры, улучшенной планировки и т.д.), либо размера (однокомнатные, двухкомнатные и т.д.), либо района расположения (центр, вблизи центра, окраины), либо по сочетанию признаков позволяет получить среднее значение цены 1 кв. м для каждой категории квартир, а затем осреднить его по совокупности квартир города по формуле средневзвешенного арифметического:

Сср. = (Сср.1Чn1+Сср.2Чn2+... +Сср. jЧnj+... +Сср. mЧnm) /n, (4)

где m - число выборок (выделенных категорий жилья).

Применение формулы не только облегчает расчеты при определении средней цены продажи или покупки квартир в городе, но и позволяет расширить круг решаемых задач.

Набор значений объемов выборок (n1,..., nj,..., nm) характеризует структуру оцениваемой генеральной совокупности. Если известна структура таких совокупностей, как жилищный фонд города; или приватизированный жилой фонд, или вновь строящийся жилой фонд, то при наличии данных по средней цене сделок в каждой категории квартир можно рассчитать среднюю цену 1 кв. м в соответствующем фонде, а также общую стоимость жилого фонда, потенциальный объем рынка (стоимость приватизированного и нового фонда) и др.

Другой пример проанализирован экспертами Агентства ТИТАН (Тверь). Обнаружив парадоксальный факт превышения средней цены сделок над средней ценой предложения (при равенстве либо обратном соотношении индивидуальных цен); они правильно его объяснили различием в структуре совокупностей предлагаемых к продаже и проданных квартир.

Оценка дисперсии и среднеквадратического отклонения выборки производится по формулам (исключение выскакивающих значений).

s² = (Сi-Сср) / (n-1), s=v s² (5)

После определения дисперсии необходимо исключить из выборки крайние (справа и слева)"выскакивающие" значения, и заново рассчитать параметры выборки. При этом используется"правило трех сигм": исключаются значения, лежащие за пределами доверительного интервала в плюс/минус три среднеквадратических отклонения. Это соответствует доверительной вероятности 0,98 (т.е. исключаются из рассмотрения примерно 2% крайних значений). Применяются и более жесткие критерии, например, две сигмы (доверительная вероятность 0,95).

При отсутствии на фирме специалистов, владеющих методами математической статистики или соответствующими компьютерными программами, руководитель фирмы может грубо оценить величину разброса по формуле:

s= (Сmax-Сmin) /6, (6)

где Сmax, Сmin - максимальное и минимальное значения цен в выборке (за исключением "выскакивающих" значений).

Среднее значение СВ, учитывая данные репрезентативной выборки, можно рассчитывать с погрешностью, величина которой определяется в зависимости от двух факторов собственного разброса значений в выборке и её объема. При разбросе, который измеряется величиной среднеквадратического отклонения s, то при определении средневыборочного приближенная оценка погрешности при доверительной вероятности 0,95 равна:

(7)

Можно сделать вывод, что погрешность в определении среднего обратно пропорциональна корню квадратному из объема выборки и пропорциональна ее собственному разбросу. Наличие данных о погрешности в определении средних цен позволяет при сравнении двух выборок (например, по двум различным районам, или категориям квартир, или за два различных месяца) использовать следующее правило: выборки считаются различающимися незначимо, если разность их средних меньше суммы половины погрешностей. Например, при разнице средних в феврале и марте на 3,5% и погрешности в их определении +-4% нельзя говорить о росте цен в феврале.

На практике применяют два основных способа привязки данных к моменту времени: за определенный период времени и на заданный момент. Существует определенное правило, согласно которому, при применении того или иного способа должна происходить строгая увязка с характером данных. К примеру, если рассматривать данные о структуре жилфонда, то применим первый способ, а данные о средней цене сделки требуют второго. Но существуют и данные, которые можно описать двумя способами, но при этом нужно менять их трактовку.

Так, выражение "средняя цена предложения на 1.01.09" означает, что при расчете этой величины использовались все предложения, содержащиеся в листинге фирмы на эту дату, а выражение "средняя цена предложения за декабрь 09" - только предложения, поступившие за декабрь.

Исходя из изложенного, часто встречающееся в публикациях выражение "средняя цена квартир в городе N на 1.01.09" не имеет смысла, т.к. в нем нарушено правило об уточнении понятия цены (следует писать "средняя цена предложения квартир"); если же имелись в виду цены сделок, то следует писать "средняя цена сделок за 31.12.09" (если осреднялись сделки за один день), или "за 12.09" (если осреднялась выборка за месяц).

Первый вариант вряд ли реален, поскольку выборка сделок за один день слишком мала. Таким образом, следующее правило требует фиксировать (пояснять) используемый способ привязки средних данных к определенному моменту времени.

Наличие достаточно большой последовательности помесячных (понедельных) данных о средних значениях изучаемых показателей (динамического ряда) позволяет построить график изменения показателя во времени; первым шагом при этом является построение ломаной линии, проходящей через отмеченные точки на графике. Однако, останавливаться на этом шаге и делать выводы об изменении показателя за месяц, квартал, год по разности значений точек можно лишь при достаточно большом объеме выборок, когда для каждой пары точек всего ряда соблюдается следующее правило:

С2>С1+D,

где С2, С1 - большее и меньшее значения показателя.

В противном случае необходимо сделать второй шаг - сглаживание ряда. Правило сглаживания состоит в том, что следует провести (хотя бы от руки) плавную линию так, чтобы близкие точки отклонялись от нее примерно на равные расстояния. Желательно выполнить эту операцию более строго, проведя аппроксимацию полученной кривой одной из простейших функций (например, полиномом невысокого порядка) и определив ее коэффициенты специальными методами математической статистики, например, методом наименьших квадратов.

Дальнейшее правило состоит в том, что проценты, прироста или снижения показателей за определенный период вычисляются по точкам кривой, а не по фактическим значениям, и точность их при этом повышается.

Полученная согласно правилам аппроксимационная кривая представляет собой простейшую модель исследуемого процесса. Однако использовать ее для целей прогнозирования возможно лишь на коротком участке (один-два месяца), и лишь когда изменения тенденций не ожидается.

Более глубокий анализ и прогноз возможен, когда математическая модель процесса построена на основе выявленных закономерностей протекания исследуемого процесса. Такими закономерностями являются, например, общая закономерность s-образного роста цен на жилье при переходе от централизованной к рыночной экономике и корреляционная связь между темпами роста курса доллара к рублю и рост долларовых цен на жилье. В результате получена двухпараметрическая модель вида:

Ц (Т) =А/ (1+ехр (В+СТ)) + кх (Т) + еrr,

где Ц - цена 1 кв. м общей площади квартиры;

Т - порядковый номер месяца;

А, В, С, к - постоянные коэффициенты (параметры модели);

х - прирост месячных темпов девальвации.

Построенная на их основе математическая модель процесса изменения цен на жилье в Москве, Барнауле, Рязани успешно использовалась для прогноза цен на год вперед.

Финансовая доступность жилья на рынке для населения - показывает, сколько лет среднестатистическая семья или домохозяйство; того или иного города России должна откладывать весь свой суммарный годовой денежный доход (в другом варианте - всю заработную плату всех работающих членов семьи за год), чтобы купить на первичном или вторичном рынках жилья стандартную двухкомнатную квартиру.

В качестве стандартной, в соответствии с методикой Всемирного Банка и Хабитата ООН, для России выбрана двухкомнатная квартира. Такие квартиры составляют до 45% от общего числа жилищных единиц практически каждого российского города.

Стандартная квартира характеризуется следующими признаками:

расположена в районах города, прилегающих к его центру (но не в самом центре и не на окраине) - так называемое "второе кольцо".

находится в многоэтажном панельном доме стандартной планировки (девяти - или двенадцатиэтажный дом), имеет кроме 2 комнат, кухню, санузел, холодное и горячее водоснабжение газовую или электроплиту.

общая площадь - 48 кв. м.

Средняя цена стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках жилья в городах определяется по данным риэлтерских фирм либо может быть рассчитана с помощью средних цен.1. кв. м общей площади проданных квартир, умноженных на общую площадь стандартной квартиры.

Уровень доходов берется в расчете на домохозяйство. Вообще в российской статистике показатели уровня жизни традиционно исчисляются на душу населения. Однако в последние годы все чаще объектом наблюдения оказывается семья или домохозяйство (в понятии "домохозяйство" объединяются семьи из двух и более человек и ведущие самостоятельное хозяйство одиночки).

Доступность жилья для домохозяйств сильно дифференцирована по регионам и по городам России. На первичном рынке она изменяется от 1,27 лет в Воркуте (где очень низкие цены на жилье при относительно невысоких доходах) до 28,24 лет в Анапе (где высокие цены на жилье сочетаются с низким уровнем официально зафиксированных доходов). Неожиданно, на первый взгляд, доступно для населения самое дорогое среди всех городов жилье в Москве (11,06 лет). Это объясняется самыми высокими среди других регионов денежными доходами (не зарплатой!) москвичей.

2.3 Выводы к главе

В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:

Во-первых, рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Во-вторых, рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

В-третьих рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах. В связи с кризисом 2009 года, стагнация, вызванная резким падением покупательского спроса, привела к тому, что объем продаж упал на 20-25%.

Глава 3. Выбор и разработка целевого рынка на примере ООО "Альянс"

3.1 Общая характеристика компании и предоставляемых услуг

Компания "Альянс" работает на рынке недвижимости Москвы и Московской области с 2002 года. Основным принципом в работе компании всегда было и останется предоставление клиентам высококвалифицированных риэлторских услуг по максимально доступным ценам. Руководителем компании с первых дней работы является

генеральный директор Давиденко А. Ю.

Коллектив компании состоит из высококлассных специалистов, прошедших соответствующую профессиональную подготовку и имеющих за плечами многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.

За годы развития была сформирована и отлажена эффективная технология работы с клиентами, позволяющая в кратчайшие сроки и при минимальных затратах профессионально решать любые вопросы, связанные с операциями на рынке жилья. Не секрет, что любая сделка с недвижимостью требует особого, индивидуального подхода.

В компании с каждым клиентом работает целая команда профессионалов, состоящая из агента, юриста, специалиста по рекламе и эксперта-оформителя. В результате, обращаясь в Альянс, клиент получает всестороннюю квалифицированную поддержку и находит в лице компании надёжного союзника.

Компания Альянс предоставляет клиентам такие виды услуг:

Операции с жилой недвижимостью. Сюда входит продажа, покупка, аренда, обмен, приватизация и оформление в собственность квартир в новостройках.

Операции с землей, дачами и другой загородной недвижимостью. Сюда включено оформление в собственность, ввод дома в эксплуатацию, продажа, покупка, обмен.

Дополнительные услуги, включающие в себя:

составление договоров в простой письменной форме,

утверждение перепланировок жилых помещений,

сопровождение договоров купли - продажи,

сбор документов для вступления в наследство,

представление интересов клиента перед другой компанией,

содействие в получении ипотечного кредита,

срочный выкуп недвижимости,

содействие в подаче на регистрацию договора купли - продажи (мены, дарения и др.)

Бесплатные услуги, такие как оценка недвижимости, рекламная поддержка, консультация юриста.

Следует также отметить, что в традицию компании вошло поздравлять с новым годом своих клиентов и вручать небольшие памятные сувениры, проводить праздничные лотереи с розыгрышем ценных призов.

3.2 База данных, структура и технология осуществления риэлтерской деятельности ООО "Альянс"

Риэлтерская деятельность на данный момент является постоянно развивающейся сферой услуг, которые оказывают риэлтерские фирмы (юридические лица различных форм собственности), а также риэлтеры - граждане (индивидуальные предприниматели). Риэлтерская деятельность в современных условиях является относительно новым явлением, хотя и посредническая деятельность не является новшеством для Российской Федерации, так как уже несколько сотен лет существуют и успешно работают агенты и брокеры в страховании, брокеры на рынке ценных бумаг. Объекты недвижимости были вовлечены в рыночный оборот в начале 90-х годов, тогда и появилась потребность в профессиональных знаниях и умениях, носителями которых являются риэлтеры.

Риэлтерская деятельность осуществляется юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет, либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости и правами на них.

В настоящее время правовое регулирование риэлтерской деятельности осуществляется актами РФ, а также нормативными актами исполнительной власти субъектов РФ. Но риэлтерская деятельность не лицензируется и не подлежит строгому контролю. Среди риэлтеров существует своеобразный кодекс чести, который может соблюдаться или нет отдельными участниками таких отношений на рынке недвижимости. Среди таких "кодексов", разработанный Российской Гильдией Риэлтеров, - Национальные стандарты профессиональной деятельности социально-ответственный бизнес. "Риэлтерская деятельность. Услуги брокерские на рынке недвижимости. Общие требования".

В этом документе прописаны ответственности сторон, требования к качеству услуг, конфиденциальность, права и обязанности.

Российская Гильдия риэлтеров - профессиональная общественная организация, созданная в 1992 году и объединяющая более 700 юридических лиц из 59 регионов России. Российская Гильдия риэлтеров, являясь крупнейшей общественной организацией риэлтеров, выражает идеи и предложения большинства практиков профессионалов, которые работают во всех сегментах рынка недвижимости, начиная от брокерской деятельности на рынке жилья и заканчивая управлением недвижимостью и реализацией инвестиционных проектов.

Как показывает практика, на рынке не так уж много зарекомендовавших себя фирм с хорошей деловой репутацией.

Естественно, что граждане отдают свое предпочтение данным фирмам, которые являются государственными. В последнее время появляется много разнообразных агентств, а так же юридических фирм, которые помогают с оформлением документов по сделкам с недвижимостью.

Но среди риэлторских фирм в последнее время появляется много мошенников - фирм-однодневок, необходимо быть осторожными в выборе фирм, предоставляющих свои услуги. Лучше всего, если Вы перед выбором фирмы посоветуетесь со своими знакомыми у которых уже имеется опыт по работе с какой либо фирмой Большинство агентств предпочитает заниматься такими объектами как квартиры в многоэтажных домах. Это объясняется простотой оформления сделки и большим охватом потенциальных потребителей услуг риэлтера, то есть физических лиц (владельцев квартир).

Любая риэлтерская фирма должна сформировать у себя базу данных, где приводятся предлагаемые к продаже объекты недвижимости, а так же указывается спрос на объекты недвижимости. Электронные базы данных формируются при помощи компьютерных программ, но одновременно с этим формируется база данных на бумажном носителе.

База данных необходима для работы с клиентом, для анализа рынка, спроса и предложения на нем. Чем больше опыт работы риэлтерской фирмы, тем более обширна её база данных, следовательно, клиент имеет больше шансов быстро и выгодно совершить нужную сделку.

При поступлении новой заявки на отчуждение агент заполняет карточку с характеристиками объекта недвижимости. Если в фирму обратится человек желающий приобрести объект недвижимости, то ему смогут предоставить информацию, удовлетворяющую его требованиям к предполагаемой покупке.

Так создаются листинги фирм, являющиеся первоначальным источником данных о ценах и сделках. Многие фирмы производят и регистрацию спроса тоже. Листинги содержат первоначальную стоимость квартир, выставленных на продажу.

Многие агентства недвижимости контактируют друг с другом, это облегчает деятельность и позволяет поделиться накопленным опытом.

На рис.3.1 изображена структура риэлтерской компании Альянс.

70

Для этой организации характерна линейная структура управления и вертикальное подчинение. Условно можно разделить фирму на два отдела технический и юридический: в техническом отделе занимаются непосредственно объектом недвижимости, а в юридическом всей документацией необходимой для сделок с объектом (т. е документами физического или юридического лица, осуществляющего сделку и документами предоставленными техническим отделом). Отдел оценки взаимодействует с производственно техническим отделом посредством горизонтальных связей.

3.3 Технология осуществления риэлтерской деятельности

Технология оказания риэлтерских услуг сводится к следующим основным этапам:

Получение заявки:

а) изучается характер и объем предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

б) формулируются ограничительные условия.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора:

а) конкретизируется предмет договора и подготавливается к подписанию;

б) составляется план выполнения работ по договору.

Сбор и анализ данных об объекте:

а) собираются документы об объекте недвижимости и подтверждается их достоверность, актуальность и полезность собранной информации, которая необходима для проведения конкретной сделки с недвижимостью;

б) заказчику предоставляется отчет о проделанной работе и информация о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

Юридическое сопровождение сделки:

а) формируется комплект документов, а так же исследуется и подтверждается юристом законность проводимой сделки;

б) определяются риски, сопутствующие сделке;

в) заказчик знакомится с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласовываются условия и техника проведения сделки.

Проведение сделки с недвижимостью и оплата услуг риэлтора:

а) проводится сделка с недвижимостью и документально оформляются ее результаты;

б) оформляется акт сдачи-приемки работ, которые выполнены по договору об указании услуги;

в) оплачиваются услуги риэлтора за выполненную работу.

Таким образом, типичная схема отношений между риэлтерской фирмой и заказчиком выглядит следующим образом: предложение фирмой набора услуг - выбор услуги заказчиком - заключение договора - оказание услуги - совершение сделки с недвижимостью - оплата услуг риэлтора за выполненную работу.

При данных отношениях содержание каждой услуги достаточно жестко формализовано и ограничено рамками представляемых фирмой услуг, а специалисты каждого структурного подразделения риэлтерской фирмы работают по внутренним правилам предоставления услуг соответствующего профиля. Заказчик в свою очередь должен четко представлять содержание и результат предоставляемой услуги.

Основные направления деятельности риэлтеров:

а) Риэлтер выступает в качестве агента. В этом случае он заключает с потребителем услуг агентский договор, в котором определяются его обязательства осуществить в отношении указанного объекта недвижимости определенные юридические действия от своего имени и за счет потребителя либо от имени и за счет потребителя. Агентским договором может быть предусмотрено возложение на риэлтера-агента обязательства осуществить юридические действия в отношении лично потребителя услуг (приобретение или отчуждение, принятие или передача во временное пользование объекта недвижимости). Именную лицензионную карточку агента обязаны иметь все сотрудники юридического лица, непосредственно работающие с заказчиками и участвующие в подготовке к заключению договора по осуществлению гражданско-правовых сделок с объектом недвижимости.

б) Риэлтер выступает в качестве поверенного. При этом заключается договор поручения, по которому риэлтер обязуется осуществить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия в отношении принадлежащего ему или используемого им объекта недвижимости.

в) Риэлтер выступает в качестве брокера. Между потребителем услуг и риэлтером заключается договор комиссии. В соответствии с ним риэлтер принимает обязательства от своего собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с объектом недвижимости. Брокер выполняет следующие функции:

выступает доверенным лицом одной или обеих сторон по сделке с объектом недвижимости;

анализирует факторы негативного и позитивного свойства, сопутствующие сделке;

разрабатывает оптимальную программу проведения соответствующей операции с объектом недвижимости с наименьшими издержками и риском.

Лицензионная карточка брокера выдается только специалистам или индивидуальным предпринимателям, имеющим стаж работы в качестве агента (или осуществляющим брокерскую деятельность) не менее двух лет.

г) Риэлтерская фирма выступает как дилер, когда объект недвижимости находится в собственности самого риэлтера (был приобретен ранее с целью последующей продажи)

д) Посредническая деятельность - оказание услуг по поиску контрагентов для лиц изъявивших приобрести или продать какой-либо объект недвижимости с целью последующего заключения соответствующих сделок. При этом риэлтер не является непосредственной стороной.

е) Торговая деятельность. При таком статусе риэлтер предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки; консультационные услуги и услуги по оформлению документов; услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

ж) Деятельность по созданию новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи. Осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями. Как правило, риэлтерская фирма работает на вторичном рынке недвижимости, однако в Москве существует несколько риэлтерских компаний, продающих жилье на первичном рынке.

з) Деятельность по созданию с целью последующей продаж отдельного объекта недвижимости путем изменения правового режима ранее существовавшего объекта (имущественного комплекса). Приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования предприятия. В таком случае специалисты агентства проводят полный комплекс работ - от консалтинга до оформления прав собственности на землю.

и) Работа с производственной недвижимостью. Эта деятельность риэлтера направлена, как правило, на аренду и продажу офисных, торговых и складских площадей.

к) Работа с производственной недвижимостью по программе реструктуризации производства. Эта деятельность осуществляется на основе аккредитования Комитета по экономической политике.

л) Деятельность по управлению недвижимостью. Может осуществляться на основании:

а) агентских договоров и договоров поручения;

б) договора аренды с правом субаренды для клиентов;

в) доверительного управления объектом недвижимости.

Анализ состояния рынка недвижимости включает несколько этапов:

Изучение состава и состояния фонда объектов недвижимости города.

Анализ законодательной базы.

Анализ объема спроса и предложения и их соотношения.

Анализ объема и структуры сделок.

Анализ цен на первичном и вторичном рынках.

Анализ ценовой ситуации (Типизация объектов по качеству, размеру, местоположению, исследование влияния параметров на цену).

Существует несколько классических факторов определяющих стоимость объекта недвижимости:

Физические - природные (земля, климат), искусственные (инфраструктура города)

Социальные - размер семьи, уровень жизни.

Экономические - уровень дохода, налоговая политика, финансово-кредитная система, уровень цен, уровень занятости населения.

Немаловажное влияние на цену оказывает время продажи, материал стен, планировка, кухня, этаж, балкон, период застройки, общая площадь, количество комнат, расстояние до центра, престижность.

В большей степени оборот наблюдается в секторах: однокомнатных и двухкомнатных квартир, домов частного заселения. Наиболее маленький оборот наблюдается в секторе домов коттеджной постройки и в секторе многокомнатных квартир. В марте в два раза вырастает спрос по садовым домикам (дачам), что, конечно же, связано с сезонным падением спроса на него.

Зимой активность спроса повышается на дома и квартиры по сравнению с летним периодом. Это объясняется еще большей бумажной волокитой в период отпусков, чем обычно. Поэтому немногие люди совершают сделки в летнее время. По данным аналитиков есть несколько вариантов в развитии и существовании рынка недвижимости, в зависимости от политики государства и развития самого рынка и расширения сферы деятельности его участников.

В основном наиболее популярны однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Это связано с небольшой ценой большим количеством молодых семей. Много студентов ежегодно приезжает из района, и собирается остаться здесь, чтобы жить и работать. Долгое время в стране в отношении земли регулирования сделок не было. Чтобы совершить сделку с землей, например садовым участком нужно было лишь обратиться в садовое общество.

Но земля как объект недвижимости до приватизации не принадлежала людям по праву. Право на землю появилось только потом. Целевое назначение этих земель огородничество и садоводческая деятельность. После приватизации все земли автоматически были приватизированы в собственность граждан, усложнился процесс оборота и появилось много брошенных участков. Многие дома продаются и впоследствии превращаются в офисы и магазины.

По сектору садовых домиков можно отметить, что существенное влияние на цену оказывает наличие домика или гаража на земельном участке. Отсутствие сооружений значительно снижает цену дачи.

Хотя по прогнозам проведение всех реформ приведет к увеличению цен на жилье. Возможно, реформы позволят гражданам воспользоваться не только собственными средствами для покупки жилья, но и воспользоваться новыми финансовыми схемами.

Диаграмма - Удовлетворенный спрос на жилье в % от общего спроса

Диаграмма - Обеспеченность населения жильем кв. м. на человека

Практически все возможные варианты развития на рынке недвижимости приведут к улучшению ситуации по обеспеченности жильем. К 2010 году возможно улучшение жилищной ситуации с 18 кв. м. на человека в 2005 году до 21,2-21,8 кв. м. на человека в 2010 году. Это конечно же не будет большим прорывом в сфере улучшения жилищных условий населения. Строительство и ввод зданий в эксплуатацию процесс длительный, поэтому улучшения ситуации следует ожидать не скоро. В сравнении с Европой, где на одного человека приходится 60 кв. м. и США 80 кв. м. в России далеко не благополучная ситуация.

Диаграмма - Финансовые схемы приобретения жилья

Диаграмма показывает, что большая часть населения предпочитает ипотечный кредит для приобретения жилья. На сегодняшний момент эта схема приобретения жилья наиболее доступна и наиболее отработана. Меньше всего желающих принять участие в долевом строительстве многоэтажного дома и взять кредит на участие в долевом строительстве.

Рынок в нашей стране еще не достаточно законодательно урегулирован, особенно в сфере страхования рисков. Поэтому физические лица не охотно инвестируют средства в строительство. Нет уверенности, что не случится грядущего кризиса, и все вложенные средства исчезнут в никуда. Отсюда и медленные темпы строительства. Понятно, что кредит на индивидуальное строительство доступен более обеспеченным гражданам, их число составляет 6,3%.

Некоторая часть граждан - 9,8% затруднились ответить. Можно сделать вывод о том, что эта часть населения не знает ничего о том, как им хотелось бы приобрести жилье, по той причине, что не собираются этого делать. Многим гражданам просто не хватает средств.

Социологические исследования показывают, что в ряду целей сбережения гражданами средств покупка квартиры или обмен с доплатой стоит на последнем месте после отдыха, путешествий, спорта и хобби, резерва на непредвиденные расходы, покупки мебели, бытовой техники, образования, автомобиля, лечения,70% населения не пытается копить

Существует несколько недостатков в управлении недвижимостью, которые влияют на состояние рынка недвижимого имущества.

1. Управление недвижимостью не соответствует потребностям развития рынка.

Управление жилищным фондом практически целиком сосредоточено в муниципальных и региональных органах власти.

Монополизм жилищных организаций в обслуживании и содержании жилья, отсутствие реальной конкуренции в этой сфере.

Эффективного управления объектами недвижимости не ведется из-за отсутствия деятельности по наращиванию этими объектами положительных качеств и их использования в целях получения доходов. (Управление сведено к эксплуатации)

2. Над участниками рынка довлеют стереотипы общественного сознания.

Устойчиво держится мнение в отношении недвижимости как "всеобщего достояния" и "дарового блага".

Органы власти и управления не видят по настоящему в недвижимости устойчивого источника средств для пополнения соответствующих бюджетов в обеспечении задач развития конкретной территории.

3.4 Выводы к главе

Недвижимость используется человечеством с незапамятных времен, точнее - с момента перехода к оседлому образу жизни, повлекшему необходимость создания построек способных оградить людей от неблагоприятных воздействий внешней среды. Таким образом, первичной из тех функций, которые выполняет недвижимость в современном мире, является сугубо утилитарная защитная функция. Она же, естественно, является и наиболее общей - её способны выполнять все без исключения объекты недвижимости являющиеся продуктом труда.

Любое общество, достигшее определенной стадии своего развития, нуждается в урегулировании самых различных отношений, возникающих как между членами общества, так и между его членам и государством. Подобное регулирование обеспечивается посредством создания специальных норм, называемых правовыми или юридическими. При отсутствии законодательной нормы регулирование отношений на федеральном уровне осуществляется посредством принятия указов Президента РФ (действуют до принятия соответствующего закона). Обязательным требованием для всех законов и указов Президента РФ является их соответствие Конституции РФ.

Только наличие правовой нормы является признаком урегулированности тех или отношений. С другой стороны, только отношения, которые соответствуют правовым нормам, являются действительными (имеющими юридическую силу).

По анализу видно, что предлагаемое к продаже жилье все больше содержит в своих характеристиках улучшающие компоненты, такие как сигнализация, пластиковый водопровод, застекленная лоджия, перепланировка. Многие люди перед продажей стараются улучшить свое жилье, что собственно повышает его стоимость намного больше, чем стоили те или иные улучшения.

За последние годы медленно, но повышается предложение по домам элитного типа. Квартиры в таких домах соответственно большей площади и стоимость единицы площади намного больше, чем в обычных домах.

Недвижимость нежилого назначения в данной курсовой не исследовалась подробно. Но по наблюдению за ситуацией в городе, можно судить о большом внимании инвесторов к реконструкции старых домов, расположенных в центре. Очевидно, что реконструкция оправдывает те доходы, которые приносит удобно расположенное здание.

В общем ситуация на рынке недвижимости стабильная и рынок подчиняется основным законам, замеченным и описанным на рынке недвижимости специалистами. Например, заметное повышение цен на недвижимость зимнее время. Так же как и по всей России в Москве основным способом покупки квартиры для среднего класса является ипотечное кредитование.

Можно предположить, что с принятием нового дохода об отмене льгот цены на аренду вырастут, потому что многим категориям граждан, имеющим льготы и сдающим квартиры, придется больше платить и вряд ли компенсации предлагаемые государством, будут в большей степени покрывать расходы по содержанию.

Это еще раз доказывает, что рынок недвижимости система подвижная и очень зависимая от внешних факторов влияющих на неё: государство, политика, законы, строительная отрасль, инвестиционная отрасль, банковское кредитование и т.д.

Заключение

Современный потребительский рынок отличается высокой динамикой. Текущие потребности покупателей, показатели активности конкурентов и применяемые технологии постоянно развиваются. При этом растут как интенсивность, так и масштабы конкуренции. В таких условиях успех определяется нестандартностью подходов к выявлению новых сегментов рынка и дополнительных качеств товара. Это создает трудности для фирм, ориентирующихся на единственную нишу, так как со временем ниши товаров повышенной ценности привлекают внимание крупных компаний, ищущих новые пути развития.

Сегментирование рынка является ключом к успеху в маркетинговой деятельности, поскольку оно позволяет фирме удовлетворить нужды потребителей более эффективно, и обеспечить рост объема продаж и прибыли. Сегменты рынка постоянно изменяются и предлагают возможности для инноваций и творческого подхода сотрудников компании. Выбор целевых сегментов дает фирме отличительное преимущество.

Комплекс мероприятий и задач, направленных на реализацию стратегий сегментирования и позиционирования, составляют маркетинговую стратегию фирмы. Разработка стратегии фирмы очень важна, так как позволяет более эффективно распорядится имеющимися ресурсами и получить максимально возможную прибыль. В наше время, когда рынок перенасыщен различными товарами и предложениями, без хорошо разработанной стратегии любая фирма практически обречена на банкротство.

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом России к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов. Однако сегодня горожанам, улучшающим свои жилищные условия, предоставляется широкий выбор квартир во всех городских районах.

Список использованной литературы

1. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 12.04.2001 № 36-ФЗ

2. Математические методы и модели в коммерческой деятельности: Учебник / Г.П. Фомин. - 2-е изд. - М.: Финансы и статистика, 2005. - 616 с.: ил.

3. Маркетинг: учебник для вузов / В.А. Щегорцов, В.А. Таран; под ред. В.А. Щегорцова. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 447 с.

4. Маркетинг: основы теории и практики: учебник / В.И. Беляев. - М.: КноРус, 2005. - 672 с.: ил.

5. Маркетинг: Учебник. - 2-е изд, перераб. и доп. - М.: ИТК "Дашков и К", 2005. - 728 с.: ил.

6. Маркетинговые исследования: учеб. пособие для вузов / А.В. Коротков. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005. - 304 с. ил.

7. Новое качество экономического роста: инновации, инвестиции, конкурентоспособность: сб. материалов Междунар. науч.-практ. конф., Минск, 25-26 окт. 2007 г. Мн.: Право и экономика, 2007.768 с.

8. Павлова Н.Н. Маркетинг в практике современной фирмы: Учебник для бизнес-школ. М.: Норма, 2005.384 с.

9. Перегожина О.Н. Проблемы конкурентоспособности наукоемких производств в современных условиях / О.Н. Перегожина // Наукоемкие технологии. 2007. Т.8, № 1. С.7

10. Стерник Г. М "Технология анализа рынка недвижимости" - Москва, 2005г.

11. Хруцкий В.Е., Корнеева И.В. Современный маркетинг: настольная книга по исследованию рынка: Учеб. пособие.2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика.528с.

12. Экономический механизм развития предприятия: учеб. пособие: в 2 ч. / С.А. Пелих и др. Ч.1, Экономические методы, рычаги и стимулы. Мн.: Акад. упр. при Президенте Респ. Беларусь, 2006.309 с.

13. Яшева Г.А. Кластерный подход в повышении конкурентоспособности предприятий: монография / Г.А. Яшева. Витебск: ВГТУ, 2007.301 с.

14. Интернет сервис: http://www.finansy.ru/

15. Портал www.irn.ru "Индикаторы рынка недвижимости"