Зміст

Вступ

1. Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель

2. Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

2.1 Загальні відомості про населені пункти

2.2 Природні умови

2.3 Характеристика земель населених пунктів

2.4 Кадастрова оцінка

3. Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

3.1 Визначення базової вартості в межах економіко - планувальної зони

3.2 Встановлення меж економіко - планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (км²)

3.3 Визначення функціональних та локальних факторів

3.4 Грошова оцінка земель населених пунктів

3.5 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя

3.6 Грошова оцінка окремої земельної ділянки

4 Соціально-економічні умови порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

4.1 Оподаткування земель

4.2 Орендна плата

4.3 Ринкові цілі використання грошової оцінки земель

5. Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

6. Охорона праці

Висновки

Список використаної літератури

Вступ

За Конституцією України земля - національне багатство і повинна перебувати під особливою охороною держави. Вирішення проблеми справляння плати за землю, за умов становлення ринкової економіки, стає особливо актуальним. Питання справляння цієї плати тісно повязане з обліком земельних ділянок, повнота та правильність ведення якого залежить від органів місцевого самоврядування, органів виконавчої влади та землевпорядних органів.

Земельна реформа - важлива складова економічних перетворень, що відбуваються у нашій країні. Практичне здійснення її, впровадження різних форм власності на землю. Формування ринку земельних ділянок потребують чіткого економічного механізму регулювання земельних відносин, необхідним елементом якого є оцінка землі.

Відповідно до ст. 196 Земельного кодексу України [2] грошова оцінка земельних ділянок - це складова частина державного земельного кадастру. Отже її слід розглядати як урегульований нормами чинного законодавства окремий вид земельно-кадастрової діяльності, спрямованої на одержання, поширення, використання інформації, необхідної для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва та розміру державного мита згідно із законом; відчуження, обміну і страхування земельних ділянок, що належать до державної чи комунальної власності; застави; визначення вартості земельних ділянок, які належать до державної або комунальної власності, визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою (часткою комунального майна), яке є власником земельної ділянки; відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку, визначення збитків чи розміру відшкодування втрат за використання земельних ділянок у випадках, встановлених законом або договором; економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель; ринкової вартості земельних ділянок при укладанні цивільно-правових угод.

Земельний Кодекс України, прийнятий 25 жовтня 2001 року, вводить нову категорію - земель житлової та громадської забудови. Таким чином, робиться спроба спростити механізми взаємовідносин між окремими категоріями земель. Даний підхід дозволяє уникнути явищ існування однієї категорії в межах іншої.

Зважаючи на вище вказані фактори, стає зрозумілою необхідність оціночної діяльності на території населених пунктів. Грошова оцінка земель населених пунктів дозволяє встановлювати ціну земельних ділянок, розмір земельного податку, який справляється з них, розмір орендної плати за користування землею і вимагає професіоналізму та відповідної підготовки фахівців з експертної грошової оцінки.

Основна мета, яка лежить в основі грошової оцінки земель - є створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначені ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розмірів внеску до статутних фондів колективних сільськогосподарських підприємств, спільних підприємств, акціонерних товариств, обєднань, кооперативів.

Отже проведення робіт з грошової оцінки земель за останній час зростає, а сфери її застосування розширюються.

Окремим пунктом в дипломному проекті висвітлена експертна грошова оцінка земельної ділянки, а також узгодження результатів грошової оцінки земельної ділянки.

В процесі розробки дипломного проекта на тему “Проект грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області” зроблено спробу набуття необхідного досвіду при розрахунку грошової оцінки земель населених пунктів і вирішення наступних питань:

вивчення законодавчої та нормативно-правової бази, а також спеціальної літератури, що регулюють земельні відносини на території населених пунктів;

збору, систематизації і узагальнення основних природних та соціально-економічних відомостей про сільський населений пункт для подальших проектних розробок;

структурно-кадастрового розподілу земель населеного пункту (створенню індексного плану) у відповідності із нормативно-методичною базою, єдиною на території України;

грошової оцінки земель Вільхуватської сільської ради, визначення механізмів плати за землю і земельного оподаткування.

При розробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області” були використані матеріали з інвентаризації земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, по встановленню меж населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області, з природно - економічної характеристики. При розробці дипломного проекту були одержані консультації у відділі Харківському філіалі інституту землеустрою УААН, ДП “Науково-дослідний та проектний інститут” та співробітників кафедри землевпорядкування та земельного кадастру Харківського аграрного університету імені В.В. Докучаєва.

1. Теоретичне обґрунтування грошової оцінки земель

Населений пункт - це складне соціально-економічне утворення, яке відрізняється за наступними ознаками:

Кожне окреме поселення людей є місцем постійного або тривалого проживання певної групи населення.

Сконцентрованість засобів виробництва, які використовуються мешканцями у процесі праці.

Наявність інженерно-комунікаційної інфраструктури, що задовольняє потреби населення.

Відповідне юридичне оформлення, наявність чітких меж, відповідного статусу, назви.

У процесі утворення та розвитку населених пунктів основне місце займає історичний аспект. Очевидно, що розвиток та занепад, будівництво та руйнування поселень людей відбувалися одночасно із розвитком усієї цивілізації під впливом різноманітних історичних процесів, як то війн, переворотів тощо. До цього часу однією із найголовніших ознак населеного пункту (поряд із чисельністю населення, площею) є його вік.

Вивченню складних процесів взаємовідносин в межах населених пунктів присвятили свої наукові праці такі відомі науковці, як Рязанов О.В., Кончуков В.С., Кірсанов В.О., Новаковський[52] Л.Я., Вервейко А.П.,[35] Третяк О.М. [45,46],

З прийняттям нового Земельного кодексу Україна зробила ще один великий крок на зустріч ринковим відносинам.

Створена на сьогодні в Україні нормативно - правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

Огляд спеціальної літератури:

В навчальному посібнику “Оцінка земель” [47] під редакцією М.Г. Ступеня розглядаються питання щодо правового регулювання оцінки земель, яке здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Законів України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”[11], інших нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних номативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.

Наукове видання “Методичні основи грошової оцінки земель в Україні” [44] присвячене всебічному аналізу грошової оцінки земель. Вивчаються теоретичні та практичні аспекти земельно-оціночної діяльності. Розглянуті науково-методичні підходи до нормативної та експертної оцінки земель сільськогосподарського і несільськогосподарського призначення, населених пунктів. Значна увага приділена питанням взаємодії грошової оцінки і земельного кадастру, використанню компютерних технологій, застосуванню в оцінці містобудівної та землевпорядної документації.

В підручнику “Кадастр населених пунктів” [48] під редакцією М.Г. Ступеня, висвітлюються теоретичні основи державного земельного кадастру населених пунктів, дається загальна характеристика, зміст його складових частин і порядок ведення в населених пунктах. Розкриваються особливості ведення державного земельного кадастру населених пунктів, особливості містобудівних чинників, які впливають на організацію раціонального використання земель населених пунктів.

В навчальному посібнику “Основи земельного кадастру” [34] під редакцією М.О. Володіна висвітлена сутність заходів державного земельного кадастру і його складових частин. Включаючи забезпечувальні, реєструвальні, облікові й оцінювальні роботи; розглянуті сучасні тенденції в світовому кадастровому процесі, характеристики провідних кадастрових систем, стан і перспективи розвитку земельного кадастру, концепція земельної ділянки - конструктивної клітини усіх просторових кадастрових структур.

В навчальному посібнику “Теоретичні основи державного земельного кадастру” під редакцією М.Г. Ступеня [49] розглядаються питання, щодо здійснення земельної реформи, розвитку багатоукладної економіки, формування різних підприємницьких структур, передачі землі у власність громадянам повязаних з процесом утворення великої кількості земельних ділянок. В цих умовах зростає значення державного управління земельними ресурсами, ефективність якого багато в чому залежить від земельно-кадастрових даних, зокрема від створення системи реєстрації земельних ділянок. Поступово трансформується і ставлення до землі. Вона визначається товаром майбутнього земельного ринку, а тому все більшої уваги набуває питання вартісної оцінки земель, яка з теоретичного простору переходить до площини практичного навантаження, стаючи життєво необхідною для економіки держави.

Новим імпульсом у запровадженні в Україні ринку землі повинна стати експертна грошова оцінка земельних ділянок. Однією з передумов запровадження ефективної системи земельно-кадастрових робіт є широке застосування сучасних і інформаційних технологій, в основному у рамках програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру.

Розроблено Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошової оцінки земельних ділянок, яке затверджено Наказом Держкомзему України від 18.10.2004 р. №343 та зареєстровано в Міністерстві юстиції України 10.10.2004 р. за № 1432/10031 [56]. „Це Положення розроблено з метою реалізації вимог статей 8 і 9 Закону України „Про оцінку земель” у частині організаційного забезпечення прийняття Екзаменаційною комісією з експертної грошової оцінки земельних ділянок рішень про видачу або позбавлення Кваліфікаційних свідоцтв оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок.”

- НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ №1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" є обовязковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав (далі -- майно) субєктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна [54].

- НАЦІОНАЛЬНИЙ СТАНДАРТ №2 "Оцінка нерухомого майна" є обовязковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) субєктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу [55].

Кручок С.І. в статті “Методи грошової оцінки земельних ділянок [50] розглядає оцінку земельної власності, як обовязковий елемент іпотечної діяльності.

Розглядає три методи експертної грошової оцінки земельної ділянки:

Метод капіталізованого доходу. За цим методом вартість обєкта визначають шляхом капіталізації можливого доходу від нього (рента, прибуток). У зарубіжній літературі, зокрема німецькій, він відомий також під назвою “метод вартості доходу (МВД)”.

Метод порівняльної вартості (МВП). За цим методом вартість обєкта визначають на основі порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних обєктів.

Метод визначення вартості на основі витрат (МВВ), або витратний метод. За цим методом вартість обєкта визначають на основі витрат по створенню чи придбанню обєкта.

Збагерська Н.В. у статті “Перспективи розвитку методологічних підходів до економічної оцінки земельних ресурсів” [51] пропонує переглянути положення про економічну природу диференціальної ренти. Перехід до ринкової економіки означає відродження дійсної суті ренти в органічній єдності двох її аспектів: на мікрорівні та макрорівні. Сучасні розробки, хоча й не всі достатньо обґрунтовані та досліджені, дають змогу уникнути основних недоліків диференціальної ренти при економічній оцінці земельних ресурсів і вважається її найважливішим показником.

Ліквідація державної монополії і запровадження приватної власності на землю фізичних та юридичних осіб, розмежування земель державної власності на комунальну і державну, встановлення принципу платності за користування землею для всіх форм власності закріплено в Україні на законодавчому рівні.

В Україні створена нормативно-правова і методична база для виконання нормативної та експертної грошової оцінки земельних ділянок. Нормативна грошова оцінка земель здійснюється на землях всіх категорій, а методика передбачає оцінку земель в межах населених пунктів, земель сільськогосподарського призначення і несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Важливе значення в створенні економічних засад регулювання земельних відносин належить грошовій оцінці, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду дає змогу створити обєктивну основу для оподаткування земель.

Прийняття на державному рівні ряду законодавчих актів про плату за землю та приватизацію земельних ділянок дозволило ввести грошову оцінку в правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає одним з ключових елементів в реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель, забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

В Україні існує два види грошової оцінки земель: нормативна та експертна. Сфери їх застосування регулюються законодавчими та нормативними документами. В свою чергу, за категоріями оцінки грошова оцінка розділяється на оцінку земель населених пунктів, оцінку земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів) та оцінку земель сільськогосподарського призначення.

Зважаючи на свою цінність як природного ресурсу та національного багатства, земля перебуває під особливою охороною держави (стаття 14) [1]. Саме держава шляхом прийняття законодавчих актів та підзаконних нормативно-правових документів визначила основні вектори розвитку нової земельної політики в Україні наприкінці 20 століття

Земельна реформа в Україні триває понад 10 років. Її початком (до речі уже четвертої за останні 130 років) слід вважати прийняття Постанови Верховної Ради Української РСР "Про земельну реформу" від 18 грудня 1990 року [12, ст. 252-255]. У даній Постанові наголошувалася необхідність у перерозподілі та інвентаризації земель, наданні земель громадянам, підприємствам, установам, організаціям у ході земельної реформи і оформленні прав на володіння чи користування землею. Дана Постанова стала передумовою для складання проектів формування території сільських (селищних) рад та встановлення меж сільських населених пунктів. Нормативні вказівки по складанню даних проектів були затверджені Держкомземом України 30 жовтня 1991 року [23]. Метою вказаних проектів було створення територіальних умов для самостійного вирішення сільськими (селищними) радами усіх питань місцевого чи то локального характеру на підставі законодавства України та повної економічної самостійності.

Справжнього поштовху для подальшого прискорення реформування земельних відносин (в тому числі і на території населених пунктів) було зроблено на початку 1992 року. 30 лютого 1992 року Президентом України підписано Закон "Про форми власності на землю” [5, ст. 144]. В ньому узаконилися три форми власності: державна, колективна та приватна. 13 березня 1992 року Верховна Рада України прийняла Закон України "Про внесення змін і доповнень до земельного кодексу Української РСР", а також Постанови "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" [13, ст. 255-257] та "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування"(№ 2200-XXII і № 2201-XXII відповідно)[14, ст. 273-282]. 3 липня 1992 року вступив в дію Закон України “Про плату за землю” [8, ст. 197-213], в якому врегульовувалися питання платності використання земель населених пунктів, ставки оподаткування і інші принципові питання.

Значним поштовхом для подальшого розвитку земельної реформи на території населених пунктів було прийняття Верховною Радою України Закону України “ Про основи містобудування “ 16 листопада 1992 року №2780-ХІІ [9,ст.220-222]. Даним Законом передбачалося дотримання при здійсненні міс-тобудівної діяльності наступних принципів(стаття 5): 1- відповідність містобудівної документації, проектів конкретних заходів державним стандартам, нормам, правилам, технічним умовам; 2- розміщення та будівництво обєктів згідно із затвердженою в установленому порядку містобудівною до-кументацією та проектами цих обєктів; 3- збереження та відновлення памя-ток архітектури та інших цінних обєктів; 4- урахування законних інтересів власників та користувачів земельних ділянок та будівель; 5-доведення до громадян інформації про плани перспективного розвитку територій, розміння особливо цінних обєктів; 6- урахуванння прозицій громадян та обєднань громадян при розробці містобудівної документації[9, ст. 221].

Отримало віддзеркалення в цьому Законі (стаття 21) і досить важливе і водночас складне питання щодо визначення територій та використання земель для містобудівних потреб, яке здійснюється на підставі затвердженої містобудівної документації та планів земельно-господарського устрою населених пунктів. При цьому державний контроль за використанням та забудовою земель, забезпечення можливості здійснення на них передбаченої містобудівної діяльності провадиться органами місцевого та регіонального самоврядування, органами державної виконавчої влади, спеціально уповноваженими на це державними органами.

Стаття 23 вищевказаного Закону визначила призначення, зміст, порядок ведення містобудівного кадастру населених пунктів. Містобудівний кадастр населених пунктів - це систематизована база даних про належність територій до відповідних функціональних зон, їх сучасне та перспективне призначення, екологічну, інженерно-геологічну ситуацію, стан забудови та інженерного забезпечення, характеристики будинків і споруд на землях усіх форм власності та призначений для забезпечення у встановленому порядку субєктів містобудування необхідною інформацією. Порядок ведення містобудівного кадастру населених пунктів установлюється Кабінетом Міністрів України[9].

Наступним кроком подальшого удосконалення регулювання земельних відносин у містобудуванні було розроблення Положення про містобудівний кадастр населених пунктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 1993 року №224[32]. Це Положення визначило конкретну сферу використання даних містобудівного кадастру, зокрема, при вирішенні таких питань: 1- прогнозування розвитку, планування та забудови населених пунктів; 2- розміщення, проектування, будівництва та реконструкції обєктів різного цільового призначення; 3- охорони особливо цінних обєктів; 4-створення соціальної, інженерної та транспортної інфраструктури; 5- обґрунтування розмірів оподаткування та вартості земельних ділянок та обєктів нерухомості, розташованих на них; 6- обліку власників та користувачів будівель і споруд; 7- контролю за дотриманням чинного законодавства.

Містобудівний кадастр ведеться на кожний окремий населений пункт незалежно від його статусу (місто, селище, село) чи значення в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах розселення. Він включає текстові, цифрові та графічні матеріали, які містять систематизовану сукупність відомостей про земельний фонд населеного пункту, його розміри та межі, належність до різних функціональних зон окремих територій та земельних ділянок, інфраструктуру, будинки та споруди, їх технічний стан і правовий режим, екологічні та інженерно-геологічні характеристики окремих територій та ділянок, можливість здійснення на них відповідної містобудівної діяльності[32].

Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].

Розглянемо основні правові та нормативно-методичні акти, що стосуються грошової оцінки.

Основною законодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [2], Закон України "Про плату за землю"[4], Постанова Верховної Ради України “Про порядок введення в дію закону України “Про внесення змін і доповнень до закону України “Про плату за землю” [6], Постанова Верховної Ради України "Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших несільськогосподарських земель" (16.07.99р. №999-ХIV) [7], Закон України “Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. №1378-15 [8], Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від 12.07.2001[9].

23 березня 1995 року Кабінет Міністрів України прийняв Постанову “Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”[21], а також тимчасову “Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”. Дані нормативні акти передбачали здійснення грошової оцінки земель з метою регулювання відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при куплі-продажу земельних ділянок, визначенні ставок земельного податку, ціноутворенні, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва. Інформаційною базою для грошової оцінки земель населених пунктів було передбачено їх генеральні плани та проекти планування і забудови, матеріали економічної оцінки землі [21].

Із короткого огляду прийнятих законодавчих актів, витікає що населені пункти, особливо які розташовані в районах, розглядалися сумісно з землями сільськогосподарського призначення. Це положення було обґрунтовано тим, що населені пункти, особливо селища, були складовою частиною земель раніше існуючих колгоспів, радгоспів. Починаючи з моменту прийняття першого земельного кодексу, населені пункти були виділені в самостійну категорію земель і мали свою кадастрову оцінку земель, тобто земельну регістрацію сформованих землекористувань, кодову кадастрову інфраструктуру, форми власності та інші показники.

Важливе місце при вирішенні питань формування земельної політики в населених пунктах відводиться підприємствам різних форм власності та господарювання (приватне, державне, казенне, комунальне, господарське тощо), що знайшло відображення в Законі України “Про господарські товариства” від 19 вересня 1991 року №1576-ХІІ [6] та Законі України “Про підприємства в Україні” від 27 березня 1991 року №887-ХІІ [7].

З метою прискорення приватизації земель на території населених пунктів 12 липня 1995 року Президент України підписав Указ “Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності”[16,ст. 11]. Власне, даним законодавчим актом передбачено можливість куплі-продажу земель несільськогосподарського призначення на території сельбищних місць. Потужну нормативно-правову базу по регулюванню відносин на території населених пунктів було створено протягом 1999-2000 років. За цей час Президент України підписав ряд Указів, спрямованих на створення умов для ефективного використання землі, стимулювання підприємницької діяльності, заохочення інвестицій, як закордонних так і вітчизняних. 19 січня 1999 року підписано Указ Президента “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”. В Указі наголошено на те, що покупцями земельних ділянок на території України можуть бути виключно громадяни або юридичні особи України [17, ст. 12-14]. Указ Президента України “Про невідкладні заходи щодо прискорення приватизації майна в Україні” від 29 грудня 1999 року (№1626/99) спрямовувався на прискорення приватизації майна та подальшого розвитку фондового ринку, прискорення темпів приватизації середніх та великих підприємств. Залучення кошт від приватизації до соціальних та інших програм, передбачених у Державному бюджеті. 4 лютого 2000 року вступив в дію Указ Президента України “Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення”. Указ регулював процес прискорення становлення та ефективного регулювання ринку земель населених пунктів, залучення інвестицій для розвитку міст і сільських поселень, збільшення надходжень до бюджету. Крім того, Указом передбачено корегування генеральних планів населених пунктів, іншої містобудівної та землевпорядної документації у відповідності до фактичного стану приватизації [19, ст. 18-19].

Окремої уваги заслуговує прийнятий Верховною Радою України Закон України 20 квітня 2000 року “Про планування і забудову територій”[10], який визначив правові та організаційні засади планування, забудови та іншого використання територій, направлені на забезпечення сталого розвитку населених пунктів. При плануванні територій на місцевому рівні (стаття 12) варто передбачити розроблення генеральних планів окремих населених пунктів, які мають вирішувати питання щодо потреби в територіях для забудови, зміни меж населеного пункту, встановлення різного роду обмежень при використанні земель, встановлення меж функціональних зон, планувальної структури та просторової композиції забудови населеного пункту. У розвиток генерального плану населеного пункту розробляються детальний план території, план червоних ліній, проект забудови території, проект розподілу території [10].

Законодавством встановлений також і порядок складання плану земельно-господарського устрою населеного пункту [33], який використовується для обґрунтування, розробки і подальшої реалізації на землях населеного пункту встановленого обсягу організаційних та інженерних заходів по освоєнню, поліпшенню, раціональному використанню та охорони земель.

Правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні регулюються Законом України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні”, прийнятим Верховною Радою України 12 липня 2001 року [11]. Законом встановлюються процедури оцінки майна, визначаються обєкти та субєкти оцінки, встановлюється порядок ліцензування та сертифікації оцінювачів. У статті 3 Закону дається визначення майна, що оцінюється: ”майном, яке може оцінюватися, вважаються обєкти в матеріальній формі, у тому числі земельні ділянки, будівлі та споруди...” Введення в дію цього Закону передбачає його узгодження із існуючими нормативно-правовими актами стосовно грошової оцінки земель.

Новий Земельний кодекс України [2], прийнятий 25 жовтня 2001 року та введений в дію з 1 січня 2002 року, значно більше уваги приділяє питанням охорони та раціонального використання землі (статті 162-172),чіткому розмежуванню і аргументуванню цільового використання земельних ресурсів (збільшується кількість категорій земель) (статті 18-77). У Земельному кодексі України знайшло відображення досить актуальне питання спільної власності на землю (статті 86-89), приведене у відповідність із нормами цивільного законодавства [4, ст. 119]. Відрегульоване також і питання встановлення та зміни меж адміністративно-територіальних утворень (статті 173-177). Стаття 211 встановлює відповідальність за порушення земельного законодавства, яка може бути адміністративною[3], цивільною, кримінальною та дисциплінарною. Основна мета нового Земельного кодексу України - визначення загальних концепцій земельної політики нашої держави та приведення земельного законодавства у відповідність з нормами Конституції України та інших основних праворегулюючих документів.

У відповідності до Земельного кодексу України, прийнятого 25 жовтня 2001 року № 2768 - III, грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі (ст. 201)[2]. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Зважаючи на те, що землі населених пунктів є унікальним ресурсом, то від їх ефективного використання значною мірою залежить економіка держави в цілому. Відомо, що місцеві бюджети населених пунктів поповнюються за рахунок надходжень від податку за землю в розмірі від 12% до 15%, і це ще не остаточні цифри. Іншими словами, доброякісне та кваліфіковане виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є підвалиною зростання їх бюджетів[40].

Основною законодавчою базою для виконання робіт з грошової оцінки земель населених пунктів є Конституція України[1], Земельний Кодекс України [3], Закон України "Про плату за землю"[4], Постанова Верховної Ради України “Про порядок введення в дію закону України “Про внесення змін і доповнень до закону України “Про плату за землю” [6], Постанова Верховної Ради України "Про продовження строку проведення грошової оцінки земель населених пунктів та інших несільськогосподарських земель" (16.07.99р. №999-ХIV) [7], Закон України “Про оцінку земель” від 11.12.2003 р. №1378-15 [8], Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні, від 12.07.2001[9].

Постановою Кабінету Міністрів України від 30 січня 1997 року №99 "Про внесення змін до Положення про порядок ведення державного земельного кадастру та визнання такою, що втратила чинність, постанови Кабінету Міністрів України від 16 вересня 1992 р. №532" [14], та згідно прийнятого у 2001 році Земельним кодексом України грошову оцінку земель визнано невідємною складовою державного земельного кадастру.

Це обумовлює необхідність проведення грошової оцінки земель усіх категорій земель.

Закон України “Про оцінку земель” [8]. Оцінка земель є важливим фактором регулювання і розвитку суспільних соціально-економічних відносин в Україні. У її практичних результатах заінтересовані як власники земель, землекористувачі, так і державні органи влади, місцевого самоврядування.

Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].

Питання вартісної оцінки земель населених пунктів віднайшли висвітлення в ряді наукових робіт. Так, у роботі “Земельний кадастр населених пунктів” Д.І. Гнаткович [39] обґрунтована науково-методична розробка грошової оцінки земель різного рівня (міст і сільських населених пунктів). У статті “Досвід проблеми грошової оцінки земель населених пунктів Черкаської області ” Кілочков В.М. висвітлює вказані роботи і регіональні особливості їх проведення. Другак В.М. в статті “Питання територіального устрою і власності на землю в містах” висвітлює досвід формування землекористувань на території населених пунктів. Статті завідуючого кафедрою банківської справи національного аграрного університету Кручка С.І. обґрунтовують методику порівняння земельної ділянки, в тому числі і населених пунктів, відповідно до природних ландшафтних умов і їх грошової оцінки [37, 42].

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1531 “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” удосконалена методика оцінки земельних ділянок, які використовуються як сільськогосподарські угіддя, земельних ділянок, вкритих лісовою рослинністю, земельних ділянок водних обєктів, забудованих земельних ділянок, що є позитивним моментом у ході подальшого розвитку трансакційних операцій (купівля, продаж, іпотека) із земельними ділянками, розташованими в межах населених пунктів [22].

Нормативна база при проведенні грошової оцінки включає порядок проведення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджений спільним наказом Держкомзему України, Мінагропрому України, Держкомбудівництва, архітектури та житлової політики України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України та Української академії аграрних наук від 27 листопада 1995р. за № 76/230/325/150, зареєстрований в Міністерстві юстиції України за № 427/963 від 30 листопада 1997 р. (із змінами, внесеними згідно з Наказом Держкомзему №46/131/63/64 від 15.04.97 р.)[11].

Відповідно до Земельного кодексу України, Закону України «Про оцінку земель» та постанови Кабінету Міністрів України від 23.03.95 № 213 «Про методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» (зі змінами) наказом від 27.01.06 № 18/15/21/11 було прийнято новий порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та земель населених пунктів. При розробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області ” зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.

Особливою повагою грошової оцінки земель користуються землі сільських населених пунктів, де в системі функціонального призначення має місце сільськогосподарські землі, які по своєму цільовому призначенню повинні мати відповідну методику їх оцінки, т.ч. оцінюються землі як засіб виробництва, як базис і як соціально-економічна та екологічна структура. Для проведення такої грошової оцінки земель сільських населених пунктів повинна мати місце науково-методична концепція, що стосується грошової оцінки. До 1991 р. В Україні така грошова оцінка сіл і селищ не проводилась, тому, як в цьому не було необхідності і не була необхідна плата за користування землею. Основні напрямки розробки концепції такої грошової оцінки надалі ряд вчених в своїх наукових працях.

При розробці дипломного проекту на тему “Проект порівняння грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області” зроблено спробу використати нові методичні та практичні рекомендації з вказаного комплексу питань.

В основу методології розробки дипломного проекта покладено діалектичний метод пізнання земельних відносин із врахуванням природних, соціальних, економічних, територіальних та інших факторів, економічну обґрунтованість, історичний аспект, а також систему взаємовідносин людини, науки, у процесі використанні земельних ресурсів.

В основу методики земельно-оціночних робіт покладено досвід їх проведення в Україні, за межами держави, а також законодавчо прийнятої на території України методики грошової оцінки та структурно-кадастрового кодування земель населених пунктів.

2. Характеристика земель Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

2.1 Загальні відомості про населені пункти

Територія Вільхуватської сільської ради розташована в північно - східній частині Великобурлуцького району, на відстані 25 км від районного центру - смт Великий Бурлук і 130 км від обласного центру Харкова. Через територію сільської ради проходить дорога республіканського значення з твердим покриттям - Харків - Старий Салтів - Валуйки.

Загальна земельна площа Сільської ради - 10503,9 га в тому числі сільськогосподарських угідь - 8841,4.

Чисельність населення становить 2171 чол.

Житловий фонд селища складає із 857 садиб.

Населені пункти селища електрофіковані і телефонізовані

Інженерна інфраструктура представлена дорожньою мережею, лініями звязку, електропередач та газопроводів.

2.2 Природні умови

Клімат району, в якому розташована Вільхуватська сільська рада помірно - континентальний з недостатнім зволоженням. Продовження вегетаційного періоду (період з температурою вище + 5) - 195 днів. Середня кількість опадів за рік - 480 мм, а в період з температурою вище + 10 - 250 мм. Основна кількість опадів випадає в літній і частково в весняний періоди

Сніжний покрив, в основному, стійкий. Його товщина складає 20-25 сантиметрів. Важливим кліматичним показником є дія шкідливих вітрів різного напрямку приведена у таблиці.

Таблиця 1. Повторюваність середньорічних та шкідливих вітрів.

Восени і влітку переважають південно-західні сухі вітри. Повторюваність суховіїв за теплий період по даних метеостанції складає 61.9 днів за рік, в тому числі слабих - 39.5, середньої інтенсивності - 17.7, інтенсивних - 3,9.

В цілому, кліматичні умови району сприятливі для вирощування сільськогосподарських культур. Однак необхідно широко втілювати агротехнічні заходи, направлені на збереження і накопичення вологи в ґрунті і запобігання ерозії ґрунтового покриву.

Села Вільхуватської сільської ради розташовані на схилах стародавніх балок стрімкістю до 10?.

Підґрунтові води на забудованих ділянках залягають глибше 3 метрів.

Підстилаючи породи ґрунтів переважно леси, зустрічаються клиння двочетвертинні.

Населені пункти електрифіковані і телефонізовані. Централізоване водопостачання має тільки центральна частина сіл Вільху ватка та Устинівка.

Територія населених пунктів безпечна щодо затоплення повеневими водами. Небезпечні геологічні процеси відсутні.

Землекористування Вільхуватської сільської ради розташовані на вододілі між річками Волчья та Оскол.

Дуже виражена овражно-балочна мережа. Західна частина більш рівна.

Балки глибокі (від 10 до 45 м), широкі - 300 - 400 м.

Внаслідок різко вираженого вузковолнистого рельєфу, ґрунтотворних порід на території сільської ради сформувався різний ґрунтовий покрив.

В залежності від ґрунтових умов, рельєфу та ступеня зволоження, природні кормові угіддя характеризуються різним видовим складом травостою, продуктивністю.

Оскільки крупномасштабні обстеження ґрунтів на території населених пунктів не проводилися, інформація про їх ґрунтовий покрив відсутня. Прийнятим варіантом виходу з цього становища в умовах, що склалися, є створення орієнтовних карт ґрунтового покриву за допомогою використання наявних ґрунтових карт суміжних територій та таких допоміжних матеріалів, як топографічні карти, фото плани, а також рекогносцирувальні обстеження території. Саме за таким методичним підходом складені карти ґрунтового покриву території населених пунктів.

Ґрунтові відміни були обєднані в агровиробничі групи ґрунтів. що знайшло своє відображення на картограмі агро виробничих груп ґрунтів

(графічні матеріали,2).

За результатами виконаних робіт складено експлікацію агро виробничих груп ґрунтів населених пунктів в розрізі сільськогосподарських угідь (додаток 1).

2.3 Характеристика земель населених пунктів

На території сільської ради розташовано 10 населених пунктів загальною площею 1270,4 га, в котрих проживає 2418 чоловік.

Коротка характеристика їх приведена нижче в таблиці.

Таблиця 2. Характеристика населених пунктів Вільхуватської сільської ради

Адміністративно-територіальним центром сільської ради є с. Вільху ватка. Тут також розміщені основні адміністративно - виробничі будівлі СВК «Вільхуватка».

Планово-картографічною основою населених пунктів є план масштабу 1: 10000, складений у 1991 році Харківським філіалом Інституту землеустрою під час розробки проекту формування території і встановлення меж Вільхуватської сільської ради та її населених пунктів та « Технічний звіт за корегування матеріалів зйомки минулих років колгоспу ім.. Ватутіна Великобурлуцького району Харківської області».

Мал. 1 Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради

1 - с. Вільху ватка, 2 - с. Водяне, 3 - с. Анискине, 4 - с. Зарубинка, 5 - с. Довгеньке, 6 - с. Івашкине, 7 - с. Устинівка, 8 - с. Широке, 9 - с. Попільне, 10 - с. Комісарове.

Коригування план ово - картографічного матеріалу території населених пунктів проведено в 2001 році. Внаслідок коригування планово - картографічного матеріалу нанесені квартали нової забудови та особистих підсобних господарств. У межах кожного кварталу окремо відображені землі житлової забудови та землі загального користування, уточнена і доповнена мережа вулиць, перевулків та проїздів. Показані межі землевласників та землекористувачів. Визначена належність земельних ділянок до певних категорій земель.

В результаті проведення робіт складено план населених пунктів 1: 10000 (графічні матеріали,1), визначені площі земель різних категорій та угідь (додаток 2)

Склад земель у межах населеного пункту у розрізі форм власності та угідь за результатами корегування планового матеріалу та інвентаризації земель відображено у додатку 3. З вказаної таблиці випливає, що основна частина земель населеного пункту перебуває у державній власності.

1 - сільськогосподарські;2 - забудовані землі; 3 - ліси; 4 - болота; 5 - без рослинного покриву; 6 - під водою; 7 - кладовища.

Мал. 2 Розподіл земель Вільхуватської сільської ради за вгіддями

2.4 Кадастрова оцінка

Критеріями кадастрової оцінки являються критерії економічної оцінки і бонітування ґрунтів. Бонітування ґрунтів - це порівняльна характеристики якості ґрунтів за їхніми основними природними властивостями, які мають сталий характер і суттєво впливають на урожайність сільськогосподарських культур, вирощуваних у конкретних природно - кліматичних умовах. [1ст.189] Вона встановлює відносну придатність ґрунтів за основними чинниками природної родючості для вирощування сільськогосподарських культур, виділяючи агровиробничі групи ґрунтів, будується за обєктивними ознаками і властивостями, які мають вирішальне значення у розвитку та рості сільськогосподарських культур. Бонітування ґрунтів є логічним продовженням комплексних обстежень земель і передує їх економічній оцінці. Основна мета бонітування полягає у визначенні відносної якості ґрунтів за їх родючістю, тобто встановленні, у скільки разів один ґрунт кращий або гірший від іншого за своїми природними і стійко набутими властивостями.

Критеріями бонітування ґрунтів є їх природні діагностичні ознаки й ознаки, набуті в процесі тривалого окультурювання, які корелюють з урожайністю основних зернових, технічних та інших культур, а при бонітуванні кормових угідь - з продуктивністю сінокосів і пасовищ. Це означає, що критеріями бонітування ґрунтів можуть бути тільки ті природні діагностичні ознаки, які найбільше впливають на урожайність сільськогосподарських культур.

Для визначення показників якості ґрунтів і розрахунку балів часткового бонітування беруть три з перших чотирьох показників. Решта показників властивостей ґрунтів використовується як поправні коефіцієнти. Збираючи дані про властивості ґрунтів під багаторічними насадженнями, необхідно також фіксувати глибину підстилання щільними породами або пісками.

Критеріями визначення загального рівня родючості ґрунтів виступають, як правило, властивості ґрунтів, які тісно корелюють з урожайністю культур, незважаючи на дію інших чинників (погоди, рівня забезпеченості ресурсами, культури землеробства тощо). Отже, завдання залягає в знаходженні еталонного ґрунту з високою урожайністю й оптимальною характеристикою властивостей. З його максимальною потенціальною і ефективною родючістю порівнюється родючість всіх інших ґрунтів.

Обєкт має цілу серію природних показників, які створені природою і можуть бути змінені в процесі в процесі використання земельних ресурсів. Основним показниками обєкту є:

- ґрунтовий покрив;

- механічний склад;

- вміст гумусу K,Na,F, Mg,Pl.

В якості елементу бонітету виступає агровиробнича група. Агровиробнича група - це сумарний показник декількох ґрунтових видів близьких один одному за запасом поживних речовин та агротехнічними властивостями.

Другим критерієм бонітування являється запаси поживних речовин.

Третім - кадастровий гектар - розрахунковий показник з урахуванням якості ґрунтів.

Четвертий - механічний склад.

Пятий - негативність вираженості процесу кислотності, еродованості, перезволоження

Однакові групи ґрунтів при бонітуванні повинні одержати однакові показники бонітету. Щоб визначити ці показники, складається шкала бонітування ґрунтів, яка являє собою систему цифрових даних, що відповідають певним значенням природних показників на різних групах ґрунтів. При бонітуванні ґрунтів потрібно складати дві оціночні шкали: о першу, основну - за властивостями ґрунтів і другу - за урожайністю сільськогосподарських культур або продуктивністю кормових угідь.

Показники бонітування ґрунтів відображають порівняльну оцінку їх якості, яка визначається за обєктивними ознаками і властивостями, що корелюють з урожайністю сільськогосподарських культур.

Для розробки шкал загального бонітування ріллі можуть використовуватися дані про запаси гумусу в метровому шарі, максимально можливі запаси продуктивної вологи, вміст рухомих форм фосфору і обмінного калію.

Бонітування ґрунтів проводиться за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями, які мають найбільшу природну продуктивність. За 100 балів приймається еталонний ґрунт для кожної культури в межах природно-сільськогосподарського району, а точніше в ареалі екологічного оптимуму даної культури.

Проведення бонітування ґрунтів має практичне значення для вирішення завдань сільськогосподарського виробництва, особливо таких, як розміщення посівів сільськогосподарських культур або їх екологічних груп на території і планування урожайності культур.

Другим критерієм кадастрової оцінки земель являється критерії економічної оцінки земель.

Бонітування та економічна оцінка тісно повязані між собою спільністю мети, спираються на єдині земельно-кадастрові дані обліку кількості та якості земель, матеріали обстеження і джерелі статистичної інформації про виробничі показники використанні оцінюваних земель. Основне їх завдання - це визначенні виробничої придатності земель, але у першому випадку до мети наближаються, досліджуючи властивості верхнього прошарку земель, а у другому - через урахування технологічних умов виробництва на цих землях. Особливість оцінки сільськогосподарських земель виходить з того факту, що земля у сільському господарстві, на відміну від інших галузей, є не лише умовою, але водночас і головним засобом виробництва. Ст. 200 Земельного кодексу України (2001 р.) наголошує, що економічна оцінка землі - це оцінка землі як природного ресурсу і засобу виробництва в сільському і лісовому господарстві.

Основна відмінність економічної оцінки від бонітування ґрунтів полягає в тому, що бонітування вивчає ґрунт як природне тіло, без врахування економічних умов ведення сільськогосподарського виробництва.. Економічна ж оцінка відображає відмінності в якості земель з точки зору економічної родючості при досягнутому рівні інтенсивності землеробства. Залежно від цілей і завдань економічну оцінку земель поділяють на загальну і часткову.

Загальна оцінка земель передбачає визначення обєктивних показників родючості та показників, які характеризують ефективність використання землі при досягнутому рівні інтенсивності землеробства.

Часткова економічна оцінка земель передбачає визначення ступеня ефективності вирощування конкретних сільськогосподарських культур на різних ґрунтах.

Для одержання зазначених економічних показників використовують два основних - урожайність сільськогосподарських культур і витрати на їх вирощування. Всі інші показники є похідними від них.

У процесі економічної оцінки визначають економічний ефект від використання різних за якістю земель з урахування різного рівня продуктивності праці, а це закладає основу для виваженого аналізу існуючих результатів господарської діяльності і обґрунтованих прогнозів на майбутнє.

Урожайність є вихідним показником економічної оцінки земель. Урожайність як показник оцінки земель має велике практичне значення для вирішення багатьох питань сільськогосподарського виробництва. Однак урожай сільськогосподарських культур відображає якість землі тільки при рівновеликих затратах на його одержання.

Складність економічної оцінки земель за урожайністю сільськогосподарських культур полягає в тому, що урожайність окремої культури не може дати повних відомостей про якість землі.

Для економічної оцінки земель вихід валової продукції на землях різної якості необхідно повязувати із витратами виробництва. Треба мати на увазі, що тільки кількість продукції, віднесена до рівновеликих виробничих затрат, або розміри рівновеликих затрат на виробництво одиниці продукції відображають якість земель. Різниця в якості земель визначається ефективністю рівновеликих затрат, вкладених у землю неоднакової якості.

Встановлені розміри валової продукції і затрат кладуть в основу розрахунків інших економічних показників оцінки земель.

Тому для оцінки земель застосовують розрахункові кадастрові ціни, що базуються на суспільне необхідних затратах у гірших умовах виробництва.

Кадастрові ціни - єдині для всієї країни. Оцінка земель, обчислена за кадастровими цінами, забезпечує порівнянність якості земель у межах сільськогосподарського підприємства, між підприємствами у межах району, між районами, областями, регіонами країни.

Основними показниками економічної оцінки є:

- розмір валової продукції;

- чистий дохід;

- окупність витрат як показник економічної оцінки є відносним вираженням рівня родючості земель при рівних економічних умовах господарювання;

- диференціальний дохід - це дохід, яких гарантує землекористувачу щорічну економічну забезпеченість при використанні земель різної якості.

За матеріалами економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році, територія на якій розташовано населений пункт, відноситься до третього земельно-оціночного району.

Належність земель до земель України визначається знаходженням їх в межах території держави. Наявність території -- це обовязкова ознака держави. Оскільки територією держави є і острови, а також землі, зайняті водними обєктами, то і вони також включаються до складу земель України.

В межах території України можуть знаходитися землі, які перебувають у державній, приватній та комунальній власності.

Землі в межах території України характеризуються різним цільовим призначенням. Основне цільове призначення земель -- головний і єдиний критерій диференціації земель на окремі категорії, які мають особливий правовий режим. Особливості правового режиму земель кожної категорії визначаються специфікою їх цільового призначення.

Згідно ст. 85 Земельного кодексу іноземні держави можуть набувати у власність на території України земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів. На таких же умовах і Україні можуть належати відповідні земельні ділянки, які теж будуть відноситись до земель України.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Землі в межах України є неоднорідними за своєю якістю, природними, біологічними, хімічними та іншими показниками. Крім того, окремі землі характеризуються певними особливостями і можуть використовуватись з різною метою. Одні використовуються як засіб виробництва в сільському і лісовому господарстві, інші -- як територіальна просторова база для розміщення різних обєктів, або ж як охоронні зони та ін. [ст.ст. 22, 38, 112 ЗК].

В основі поділу земель України на самостійні категорії -- основне цільове призначення. Використання земель по основному цільовому призначенню не виключає можливості використання їх одночасно і для інших цілей, наприклад, землі сільськогосподарського призначення -- для будівництва внутрішньогосподарських доріг, землі транспорту в смузі відведення -- для городництва тощо. Поділ земель на самостійні категорії, що здійснюється за основним цільовим призначенням, представляє собою первісну класифікацію.

Класифікація земель і відмінності в правовому режимі окремих категорій відображають їх положення як обєктів державного управління, права власності і права землекористування.

За відсутності генерального плану забудови населеного пункту, при проведенні інвентаризації земель було складено план функціонального використання території.

На плані відображені інженерні комунікації - газопроводи, водопроводи, лінії електропередач, вулична мережа із твердим покриттям. Вказані сервітути права користування земельними ділянками третіми особами (у разі необхідності ремонту та обслуговування інженерних комунікацій).

Таблиця 3. Розподіл земель населеного пункту Вільхуватка за функціональним використанням

Таблиця 4. Розподіл земель населеного пункту Водяне за функціональним використанням

Таблиця 5. Розподіл земель населеного пункту Анискине за функціональним використанням

Таблиця 6. Розподіл земель населеного пункту Зарубинка за функціональним використанням

Таблиця 7. Розподіл земель населеного пункту Довгеньке за функціональним використанням

Таблиця 8. Розподіл земель населеного пункту Устинівка за функціональним використанням

Таблиця 9. Розподіл земель населеного пункту Широке за функціональним використанням

Таблиця 10. Розподіл земель населеного пункту Пепельне за функціональним використанням

Таблиця 11. Розподіл земель населеного пункту Комісарове за функціональним використанням

Таблиця 12. Розподіл земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради за функціональним використанням

Мал. 4. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі комерційного призначення; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі звязку; 5 - Землі громадського використання; 6 - Землі оборони; 7 - Землі промисловості, транспорту; 8 - Землі загального використання

Мал. 5. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі громадського використання; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі загального використання

Мал. 6. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі громадського використання; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі загального використання;

Мал. 7. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі громадського використання; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі загального використання;

Мал. 8. 1- Землі житлової забудови; 2 - Землі с - г призначення;3 - Землі загального використання

Мал. 9. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі громадського використання; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі загального використання

Мал. 10. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі промисловості; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі загального використання;

Мал. 11. 1- Землі житлової забудови; 2 - Землі с - г призначення;3 - Землі загального використання;

Мал. 12. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі громадського використання; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі загального використання

Мал. 13. 1 - Землі житлової забудови; 2 - Землі комерційного призначення; 3 - Землі с - г призначення; 4 - Землі звязку; 5 - Землі громадського використання; 6 - Землі оборони; 7 - Землі промисловості, транспорту; 8 - Землі загального використання.

До земель житлової забудови належать земельні ділянки в межах населеного пункту, які використовуються для розміщення житлової забудови. Вона поділяється на дві під зони: жилу зону загального користування і індивідуальну.

Кадастрові номери земельних ділянок та будівель і споруд, розташованих на них, запроваджуються з метою їх однозначної ідентифікації в базах даних для забезпечення створення і функціонування автоматизованої системи ведення земельного кадастру, можливостей ефективної обробки і управління інформацією у відповідній інформаційній системі, підтримки звязку з іншими галузевими кадастрами та інформаційними системами.

Головним критерієм формування структури кадастрового номеру є забезпечення його унікальності в межах України протягом всього періоду існування земельної ділянки.

Кадастровий номер земельної ділянки - це унікальний на території України код, який присвоюється кожній земельній ділянці з метою її ідентифікації і залишається незмінним на протязі всього часу фізичного та юридичного існування земельної ділянки як єдиного цілого.

Сформований кадастровий номер використовується тільки для кодування земельних ділянок, несе в собі інформацію щодо місця положення земельної ділянки в межах адміністративно-територіального устрою і не обовязково повинен слугувати обєктом синтаксичного чи семантичного аналізу з метою отримання будь-яких інших даних похідного характеру.

Система кадастрової нумерації земельних ділянок є єдиною на всій території України. Кадастрові номери присвоюються земельним ділянкам всіх форм власності. При переході прав на земельну ділянку від одного власника до іншого та при зміні самого виду прав кадастровий номер земельної ділянки залишається без змін.

Сформованим новим земельним ділянкам в результаті виділення або поділу чи обєднання її, присвоюються інші кадастрові номери.

Розподіл території по кадастрових кварталах (зонах) і їх нумерація разом з відповідними кадастровими планами затверджуються відповідними органами державної виконавчої влади та місцевого самоврядування згідно з їх компетенцією.

З метою уніфікації міжвідомчої ідентифікації земельних ділянок та іншої нерухомості в різних автоматизованих інформаційних системах, включаючи систему реєстрації прав та підтримки звязку з іншими галузевими кадастрами запроваджується кадастрова нумерація будівель та споруд, розташованих в межах земельної ділянки.

Кадастрові номери земельним ділянкам присвоюються місцевим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Вулично-дорожна мережа населених пунктів включає магістральні та між квартальні вулиці, протяжність яких показана нижче в таблиці 13.

Таким чином, виходячи із отриманої природно - економічної характеристики, стає можливою подальша розробка проектних рішень із організації використання і грошової оцінки земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради.

Таблиця 13. Протяжність велично-дорожньої мережі

3. Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради Великобурлуцького району Харківської області

Практичне здійснення земельної реформи, впровадження приватної власності на землю та платного характеру використання земель потребують економічного механізму регулювання земельних відносин, основою якого є оцінка землі.

У країнах з ринковою економікою оцінка земель населених пунктів є обовязковим елементом механізму регулювання земельних відносин.

Вартість будь - якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозиції на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, які забезпечують власнику землі економію коштів і часу, і, як наслідок, одержання додаткового доходу, земельної ренти. Саме можливість отримання цього доходу і визначає цінність земельної ділянки, робить її обєктом ринкових відносин. А також і обєктом оцінки.

В умовах научно-технічного прогресу особлива увага звертається на обґрунтування запланованих рішень щодо забудови території населених пунктів і раціонального використання ресурсів для розміщення будівництва.

Наявність оцінки землі дає можливість органам місцевого самоврядування, поряд з нормативно - організаційними методами управління розвитком території, реалізувати свої повноваження на підставі створення економічних умов раціонального використання земель. Забезпечити необхідну основу для формування фінансово економічної бази місцевого самоврядування за рахунок справляння плати за землю.

Грошова оцінка земель населених пунктів Вільхуватської сільської ради здійсненна відповідно до чинного законодавства України з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі - продажу земельної ділянки. Здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Відповідно до Земельного кодексу України (ст.. 36), використання землі в Україні є платним. Законом України від 19 вересня 1996 року «Про внесення змін і доповнень із закону України « Про плату за землю» встановлено, що плата за землю справляється у вигляді земельного податку в залежності від грошової оцінки землі.

Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджено наказом Деркомзему України, Держкоммістобудування України. Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук 27 листопада 1995 року № 76/230/335/150. Змін і доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, внесених спільним наказом Деркомзему України. Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та Української академії аграрних наук від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/64.

На першому етапі визначена базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту; на другому - вартість по економіко - планувальним зонах; на останньому етапі грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко - планувальних зон.

Інформаційної базою для грошової оцінки земель є матеріали інвентаризації земель населеного пункту, проект формування території і встановлення меж ради та населених пунктів, матеріали ґрунтових обстежень земель, матеріали економічної оцінки земель та бонітування ґрунтів, земельно-облікові матеріали, генеральні плани забудови населених пунктів, статистичні та нормативні данні про витрати на облаштування території населених пунктів.

Згідно закону України “Про плату за землю ” грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки [8, ст. 160-172].Регіональній і місцевій системах виробництва та розселення, облаштуванню його території з урахуванням функціональних та локальних факторів.

В населених пунктах рентний дохід виникає, перш за все, завдяки інфраструктурному облаштуванню території та перевагам місця розташування відносно ринків сировини, збуту та робочої сили.

На розмір рентного доходу впливають:

місцеположення населеного пункту у територіальних системах виробництва і розселення та особливості місце розташування земельної ділянки у його межах;

рівень інженерно-транспортного облаштування, природнокліматичні та інженерно-геологічні умови, архітектурно-ландшафтна та історико-культурна цінність, екологічний стан території населеного пункту;

характер функціонального використання земельної ділянки.

Грошова оцінка земель сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів розрахована за рентним доходом, який створюється при виробництві зернових культур на різних грантах і визначається за даними економічної оцінки земель проведеної в 1988 році, та матеріалів бонітування ґрунтів 1993 року.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначена окремо для забудованих територій, земель рекреаційного використання та інших відкритих незабудованих земель та сільськогосподарських угідь.

3.1 Визначення базової вартості в межах економіко-планувальної зони

Вихідними даними для здійснення грошової оцінки земель є нормативні документи про статус населеного пункту та його межі, данні державного земельного кадастру про правовий, природний та господарський стан земель, данні державної та відомчої статистичної звітності, що характеризують обєкти інженерно - транспортного облаштування території матеріали чергових планів, які ведуться землевпорядними органами, органами містобудування та архітектури, комунальними службами.

Збір вихідних даних проводився по окремих видах інфраструктурного облаштування за формами, в яких відображені наявні обєкти інженерної, транспортної то природоохоронної інфраструктури в натуральних вартісних показниках з одночасним їх відображенням на графічному матеріалі, що забезпечило необхідний контроль за повнотою та достовірністю наданої інформації.

Для визначення базової вартості одного квадратного метра земель населених пунктів зібрані статистичні та нормативні данні про освоєння та облаштування території сіл. Ці данні включають наявність головних споруд і магістральних мереж електропостачання « включаючи зовнішнє освітлення», телекомунікації, водопостачання, вартість твердого покриття вуличної мережі станом на 1 січня 2006 року.

Дані про наявність мережі електропостачання (головних споруд і магістральних мереж) отримані в Великобурлуцькій РЕМ. Вартість телекомунікацій прийнята за даними Великобурлуцького вузла звязку.

Дощова каналізація відсутня. Санітарна очистка проводиться силами мешканців сіл. Спеціальні насадження для оселення вулиць не створювались.

Витрати на облаштування населених пунктів наведені в таблиці. 14

Вартісні показники по окремих обєктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « Сборника укрупненных показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов рразличной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно - климатических зон страны » з урахуванням постанов

Вартісні показники по окремих обєктах інфраструктурного облаштування території, їх відповідна базова вартість обчислена на підставі укрупнених показників відповідної вартості. Для цього були використані матеріали « сборника укрупненных показателей затрат при застройке, инженерному оборудованию. Благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природноклиматических зон страны» з урахуванням постанов Кабінету Міністрів України від 9 березня 1995 року № 163 та від 31 серпня 1996 року № 1024.

Грошова оцінка земель населених пунктів, крім затрат на освоєння та облаштування території, залежить від якості земель з урахуванням природно - кліматичних та інженерно - геологічних умов, архітектурно - ландшафтної та історико-культурної цінності, екологічного стану, функціонального використання земель, що досягається введенням в розрахунки коефіцієнтів Км і Кф.

Головним в земельнооціночній структуризації є встановлення відносної однорідності території за рентоутворюючими факторами, котрі впливають на потенційну прибутковість та інші соціально-економічні переваги від використання земель населеного пункту. Додержання цього принципу гарантує врахування рентоутворюючої природи окремих елементів території на різних ієрархічних рівнях: від населеного пункту в цілому до земельної ділянки.

Процедура економіко-планувального зонування передбачає:

- аналіз природно-планувальних особливостей території населеного пункту як просторової бази;

- виділення земельнооціночних одиниць, що характеризуються відносно однорідними споживчими властивостями;

- по факторну та інтегральну оцінку ступеня цінності території населеного пункту в розрізі земельнооціночних одиниць;

- обєднання земельнооціночних одиниць в економіко-планувальні зони за ступенем цінності та її функціональним призначенням.

Грошова оцінка земель населених пунктів визначає визначення ступеня територіальної неоднорідності функціонально - планувальних, соціально - економічних, екологічних, транспортних, інженерних та інших умов функціонування сільської території, що в кінцевому результаті визначає якість території окремих частин села. Для проведення по факторної оцінки якості земель сіл здійснена земельно-оціночна структуризація території: виділення земельно-оціночних одиниць (оціночних районів), функціонально - однорідних планувальних одиниць, в межах яких у подальшому здійснено збір, обробку та розрахунок окремих коефіцієнтів цінності території.

Після аналізу існуючої ситуації на основі вивчення і аналізу картографічних і ґрунтових матеріалів, а також натурального обстеження було встановлено, на території сіл Водяне, Аніскине, Зарубинка, Довгеньке, Івашкине, Широке, Попільне, Комісарове є однорідними за рентоутворюючими факторами. Тому виділення земельно - оціночних одиниць та економіко - планувальне зонування не проводилось, а коефіцієнт км². який враховує будівельну цінність території в межах населеного пункту, приймається на рівні 1,0.

В селі Вільху ватка виділено 7 оціночних районів. Опис меж оціночних районів та основні їх характеристики наведені в таблиці.

Кожна загальнооціночна одиниця характеризується за такими факторами:

1. Доступність. Ця характеристика включає аналіз і оцінку доступності до центру населеного пункту, місць концентрації трудової діяльності, центрів громадського обслуговування, місць масового відпочинку.

2. Рівень інженерно-транспортного забезпечення та благоустрою території. Ця характеристика включає аналіз і оцінку мереж інженерних і транспортних комунікацій, їх довжину та щільність, а також аналіз їх головних споруд, які оцінюються з позиції місткості та зон впливу, оцінку зелених насаджень загального користування та спеціального призначення.

3. Рівень розвитку сфери обслуговування населення. Ця характеристика включає аналіз та оцінку забезпечення підприємствами громадського обслуговування, комплексності та різноманітності їх функцій.

4. Екологічна якість території, що описується схемами поширення різних видів забруднення повітря, води, ґрунтів, рівнем цього забруднення, а також витрати, повязаних з їх усуненням.

5. Привабливість середовища. Основними складовими цієї характеристики є: різноманітність місць прикладання праці; наявність історико-культурних та архітектурних памяток, завершеність архітектурно-просторової забудови, її цінність та ступінь розвинутості планувальної структури.

6. Зручність організації діяльності. Ця характеристика визначається наявністю чи можливістю організації підїзних залізничних колій, можливістю використання акваторій в виробничих цілях, наявністю особливих вимог до режиму і характеру використання (охоронні зони, зони регулювання забудови, планувальні обмеження та ін.).

Багато з наведених факторів не характерні для с. Вільхуватка. Тому для встановлення територіальних відмінностей в межах населеного пункту були розглянуті лише такі як доступність, рівень інженерного облаштування, функціонально-планувальна і ландшафтна цінність території та її екологічний стан.

Таблиця 14. Земельно-оціночна структуризація території

3.2 Встановлення меж економіко-планувальних зон та визначення коефіцієнта містобудівної цінності території (км²)

Для встановлення економіко планувальних зон був застосований експертний метод оцінки районів, який полягає в наступному:

1. Заповнена анкета експертної оцінки, що включає 16 факторів для сел., які можуть вплинути на величину комплексного індексу цінності району Іі (таблиця 16).

2. Оцінка окремого фактора встановлювалась за 5-бальною шкалою, при цьому “5” балами оцінювалось найкраще значення фактора, а балом «І» - його відсутність або найгірше значення.

3. Визначена сума балів оцінки факторів.

4. Визначено середній бал по кожному району та середньозважений бал для кожного населеного пункту.

5. Вирахувано комплексний індекс цінності для окремого оціночного району за формулою:

Іі = Іс/І

де:

Іі - комплексний індекс ці нності оціночного району;

Іс - середній бал оціночного району;

І - середньозважений бал по населеному пункту.

В таблиці 16 приведені результати експертної грошової оцінки по кожному з оціночних районів.

Наступною стадією виконання оцінки земель є економіко-планувальне зонування території села - обєднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. Здійснюється це з метою узагальнення результатів оцінки території окремих оціночних районів та виділення однотипних за споживчими якостями і функціональним використанням зон. При обєднанні оціночних районів в економіко-планувальні зони враховувалась дія трьох факторів

1. Суміжність районів.

2. Переважно однотипне функціональне використання.

3. Близькість значення індексів Іі.

Таблиця 16. Анкета експертної оцінки території населених пунктів

Таблиця 16. Розрахунок комплексного індексу Іі

Враховуючи ці фактори, оціночні райони обєднані у економіко-планувальні зони (креслення 3). Значення зонального коефіцієнту Км2 для окремої економіко-планувальної зони визначено як середньозважене (за часткою площі районів) індексів Іі оціночних районів, які входять до цієї зони (таблиця 20).

3.3 Визначення функціональних та локальних факторів

Територія населеного пункту в межах економіко-планувальних зон поділяється також за функціональним використанням. Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (таблиця 17), враховують відносну прибутковість наявних в її межах видів економічної діяльності. Функціональне використання території обєднано в 9 груп. Для Вільхуватської сільської ради характерно 8 таких груп.

Віднесення земель до груп функціонального використання проводилось відповідно класифікатора видів економічної діяльності та стандартної класифікації забудованих земель.

Враховуючи проведений робочою групою ексклюзивний експертний аналіз відносної прибутковості галузей національної економіки, значення коефіцієнта функціонального використання для земель, які зайняті виробничими та господарськими будівлями і спорудами сільськогосподарського підприємства, приймалося на рівні 0.8.

Таблиця 17. Функціональне використання земельних ділянок (Кф)

Локальні коефіцієнти використані при визначенні вартості конкретної земельної ділянки і враховують особливості її місця розташування в межах населеного пункту.

Фактори, що впливають на місце розташування земельних ділянок приведені в таблиці 19.

Таблиця 18. Місце розташування земельних ділянок (локальні фактори) /км³/

3.4 Грошова оцінка земель населених пунктів

В основі грошової оцінки населених пунктів лежить рентний доход, що виникає завдяки місцю розташування його у загальнодержавній, регіональній і місцевих системах виробництва та розселення, облаштуванню його території та якості земель з урахуванням природно - кліматичних, інженерно - геологічних умов, екологічного стану та використання земель.

Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:

місцерозташування населеного пункту у загальнодержавній,

регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;

природнокліматичних та інших інженерно-геологічних умов;

архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;

- екологічного стану;

- функціонального призначення.

Грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки в населеному пункті визначається за формулою:

,

де: Ц_н - грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки, (у гривнях);

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Н_п - норма прибутку (6%);

Н_к - норма капіталізації (3%);

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, промисловості тощо);

К_м - коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає індексації.

Виходячи з числових величин Нп і Нк, формула перетворюється у формулу:

Цн = 2В х Кф х Км,

Норматив на освоєння та облаштування території (В) включає капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання (включаючи зовнішнє освітлення), слабкострумових пристроїв, газопостачання, дощової каналізації, вартість санітарної очистки, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, обєктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, повязаних із зміною характеру використання території.

Витрати на освоєння та облаштування території визначаються по кожному конкретному населеному пункту, виходячи з необхідності його комплексної забудови

Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф), враховують її призначення для житлової і громадської забудови, промисловості.

Коефіцієнти, які характеризують місце-розташування земельної ділянки (Км), обумовлюються трьома групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру, і обчислюються за формулою:

Км = Км1 х Км2 х КмЗ,

де:

Км1 -- загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

Км2 -- загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки;

КмЗ -- загальний коефіцієнт, який характеризує локальні фактори місцерозташування земельної ділянки за територіально-планувальними, інженерно-геологічними, історико-культурними, природно-ландшафтними, санітарно-гігієнічними умовами та рівнем облаштування території.

Таблиця 20. Значення коефіцієнта Км2

Загальний коефіцієнт регіональних факторів місцерозташування земельної ділянки (Км1) обчислюється за формулою:

Км1 =Кр1 х Кр2х КрЗ,

де:

Кр1 -- коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення, адміністративного статусу та їх місця в системі розселення України;

Кр2 -- коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, розташованих у приміських зонах великих міст;

КрЗ -- коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів.

Загальний коефіцієнт зональних факторів місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (Км2) обчислюється за формулою:

Км2 = Кз1 х Кз2 х КзЗ,

де:

Кз1 -- коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення;

Кз2 -- коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст і інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення;

КзЗ -- коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів.

Коефіцієнт (Кз2), що враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, які мають особливо важливе історичне значення (в залежності від їх категорії), обчислюється збільшенням у 1,5--3,0 рази величин.

Загальний коефіцієнт (КмЗ) враховує особливості місцерозташування земельної ділянки в межах відповідної зони містобудівної якості і обраховується на основі застосування локальних коефіцієнтів за формулою:

КмЗ = Кл1 х Кл2 х КлЗ х Кл4 х Кл5 х Клб,

де:

Кл1 -- локальний коефіцієнт за територіально-планувальними умовами;

Кл2 -- локальний коефіцієнт за інженерно-геологічними умовами;

КлЗ -- локальний коефіцієнт за історико-культурними умовами;

Кл4 -- локальний коефіцієнт за природно-ландшафтними умовами;

Кл5 -- локальний коефіцієнт за санітарно-гігієнічними умовами;

Клб --локальний коефіцієнт за рівнем облаштування території.

Значення локальних коефіцієнтів визначаються по кожному населеному пункту, виходячи з його особливостей, а для розрахунків використовуються коефіцієнти (таблиця 21).

В населених пунктах (в основному з чисельністю населення до 20 тис. жителів), які не мають централізованих інженерних мереж, розвиненої соціальної інфраструктури, грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки визначається з урахуванням коефіцієнтів відносної якості окремих частин його території за формулою:

Цн = 2В х Кф х Кв,

де:

Кв -- коефіцієнт відносної якості окремих частин території населеного пункту.

В тих випадках, коли необхідно врахувати інші особливості місцерозташування земельної ділянки, додатково використовуються відповідні локальні коефіцієнти.

Масовий характер грошової оцінки земель населених пунктів обумовлює послідовність процедури її визначення. Важлива роль при цьому належить визначенню базової (середньої для даного населеного пункту) вартості, яка дає уявлення про реальні вигоди та переваги розміщення в тому чи іншому населеному пункті і є вихідною базою при наступній диференціації міських земель за споживчою привабливістю в межах населеного пункту. Базова вартість земель населеного пункту відображає результат дії зовнішніх та внутрішніх факторів рентоутворення на рівні населеного пункту.

У відповідності з “Порядком грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів ”, базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту в залежності від рівня облаштування його території, а також його місця в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення визначається за формулою:

,

де: Ц_нм - базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту (в гривнях)

В - норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Н_п - норма прибутку (6%);

Н_к - норма капіталізації (3%);

К_м1 - коефіцієнт, який враховує значення і статус населеного пункту в загальнодержавній, регіональній та місцевій системах виробництва та розселення.

Для населених пунктів Вільхуватської сільської ради він дорівнює 1,0.

Витрати на облаштування території приведені в таблиці 14.

Площа населеного пункту яка приймається до розрахунків, становить різницю між її загальною площею та землями сільськогосподарських угідь (рілля, багаторічні насадження, пасовища), а також площами, зайнятими вуличною мережею і іншими землями, які виключаються з розрахунку.

Розрахунок вартості одного квадратного метру на ведені в таблиці 21

Вартість одного квадратного метра земель населеного пункту по економіко-планувальних зонах (Ц_нз) розрахована за формулою:

Ц_нз = Ц_нм * К_м2,

де: К_м2 - коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеню містобудівної цінності території міста (економіко-планувальної зони) - зональні фактори.

Вартість одного квадратного метра земель, що беруться до розрахунку складає в с. Вільху ватка:

В 1 зоні - 4,44 *0,82=3,64 грн.

В 2 зоні - 4,44 *0,84=3,73 грн.

В 3 зоні - 4,44 *1,03=4,57 грн.

В 4 зоні - 4,44 *1,21=5,37 грн.

В 5 зоні - 4,44 *0,99=4,4 грн.

Основною таксономічною одиницею для визначення грошової оцінки земель прийнято квартал певної економіко-планувальної зони населеного пункту. В межах кварталу оцінюються всі землі в залежності від їх функціонального використання та місця розташування.

Вартість одного квадратного метра земельної ділянки визначена за формулою: Ц_н= Ц_нз*К_ф*К_м3,

де: Ц_н - вартість одного квадратного метра земельної ділянки, грн.;

Ц_нз- вартість одного квадратного метра в економіко-планувальній зоні, грн.;

К_ф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

К_м3- коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місцеположення земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони - локальні фактори.

Таблиця 21. Розрахунок вартості одного квадратного метру

Добуток пофакторних (локальних) оцінок не перевищував 1.50 і був не нижче 0.75 (згідно з розділом 3.9. Порядку грошової оцінки…).

Розрахунки для визначення вартості одного квадратного метра та всієї площі земельних ділянок у межах кварталів наведені в додатку 4.

3.5 Грошова оцінка земель, що використовуються як сільськогосподарські угіддя

Грошова оцінка земель сільськогосподарського використання на території населених пунктів здійснена відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженого наказом Держкомзему України, Мінсільгосппроду України, Держкоммістобудування України та Українською Академією аграрних наук від 27.01.06р. № 18/15/21/11

В основу грошової оцінки цих земель покладено рентний доход, що створюються при виробництві зернових культур, який розрахований за даними економічної оцінки проведеної в 1988 році. Величин грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації, який встановлений у 33 роки.

Грошова оцінка одного гектара сільськогосподарських угідь проведена окреме по орних землях, багаторічних насадженнях та землями під сіножатями і пасовищами.

Таксономічними одиницями грошової оцінки земель є агровиробничі групи ґрунтів.

Вартість 1 га сільськогосподарських угідь певної агровиробничої групи ґрунтів взято із « Шкал грошової оцінки агровиробничих груп ґрунтів сільськогосподарських угідь Великобурлуцького земельно-оціночного району (шифр 3) Харківської області », розроблених харківськім філіалом Інституту землеустрою в 1999 році. Шкали розраховані відповідно з розділом 2.4. «Порядку грошової оцінки …» за формулою:

де: Г - грошова оцінка відповідних сільськогосподарських угідь на території базового сільськогосподарського підприємства;

Б - середній бал бонітету угідь по базовому сільськогосподарському підприємству;

Б агр - бал бонітету даної агрогрупи;

Грошова оцінка сільськогосподарських угідь у розрізі агровиробничих груп ґрунтів приведена у таблиці 23.

Базова грошова оцінка 1 га відповідних сільськогосподарських угідь в розрізі агровиробничих груп ґрунтів наведені в таблиці 22, а також на кресленні грошової оцінки земель населених пунктів (графічний матеріал,3).

Визначення грошової оцінки будь - якої ділянки сільськогосподарських угідь в межах території населених пунктів здійснюється вирахуванням суми добутків грошової оцінки кожної агрогрупи ґрунтів, що входять до складу даної ділянки, на площу цих агрогруп.

Загальна грошова оцінка земель населених пунктів певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів подана в додатку 4.

Таблиця 22. Розрахунок грошової оцінки сільськогосподарських угідь в межах населених пунктів Вільхуватської сільської ради по агровиробничим групам ґрунтів