8
Министерство образования Республики Беларусь
Белорусский Национальный Технический Университет
Строительный факультет
Кафедра «Экономика строительства»
ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ
Зав. кафедрой
___________________
«___» июня 2006 г.
Пояснительная записка
дипломного проекта
«Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»
Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»
Студент-дипломник
группы
Руководитель:
Консультанты :
По разделу «Экономика строительства»
По разделу «Технология строительного производства»
По разделу «Охрана труда и техника безопасности»
Ответственный за нормоконтроль
Объем проекта :
пояснительная записка _____ страниц
графическая часть _____ листов
Минск - 2006
Министерство образования Республики Беларусь
Белорусский Национальный Технический Университет
Строительный факультет
Кафедра «Экономика строительства»
УТВЕРЖДАЮ
Заведующий кафедрой
___________ ___________________
«___» ________ 2006 г.
Задание по дипломному проектированию
студенту - дипломнику группы
Специальность Э.01.03 «Экономика и управление на предприятии»
1. Тема проекта «Оценка рыночной стоимости кафе и бара по ул. Красной , 23»
Утверждена приказом ректора БНТУ от «___» ___________2006 г. №___
2. Дата выдачи задания : «___» ____________2006 г.
3. Срок сдачи законченного проекта «___» __________ 2006 г.
4. Исходные данные к проекту :
4.1. _____________________________________________________________________
4.2. _____________________________________________________________________
4.3. _____________________________________________________________________
4.4. _____________________________________________________________________
4.5._____________________________________________________________________
5. Перечень подлежащих разработке вопросов :
5.1. _____________________________________________________________________
5.2 ______________________________________________________________________
5.3.______________________________________________________________________
5.4. _____________________________________________________________________
5.5. _____________________________________________________________________
5.6.______________________________________________________________________
6. Перечень графического материала
6.1. _____________________________________________________________________
6.2. _____________________________________________________________________
6.3 ______________________________________________________________________
6.4.______________________________________________________________________
6.5. _____________________________________________________________________
6.6. _____________________________________________________________________
6.7.______________________________________________________________________
6.8.______________________________________________________________________
7. Консультанты по разделам проекта :
7.1. «Экономика строительства»___________________ ______________________
7.2. «Технология и организация производства работ»_ _______________________
7.3. «Охрана труда и оружающей среды»__________________________________________
7.4. «Организационно-методическое обеспечение и нормоконтроль»_________________
_____________________________________________________________________________
8 Календарный график работы над проектом на весь период проектирования с указанием
сроков выполнения отдельных этапов :
|
Этапы и содержание работ |
Объем,% |
Срок сдачи |
|
|
1. Преддипломная практика : получение заданий от консультантов , сбор исходных материалов , изучение технической литературы по теме , составление пояснительной записки, составление отчета по практике |
20 |
2.03.06г. |
|
|
2. Подготовка 3 листов чертежей и 40 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией |
50 |
17.04.06г. |
|
|
3. Подготовка 6 листов чертежей и 80 страниц пояснительной записки для проверки рабочей комиссией |
75 |
15.05.06г. |
|
|
4. Подготовка дипломного проекта в полном объеме для проверки комиссией по допуску к защите |
100 |
12.06.06г. |
|
Руководитель _______________ ___________________
Студент-дипломник _______________ _____________.______
принял задание к исполнению
Ведомость объема дипломного проекта .
|
Формат |
Обозначе-ние |
Наименование |
Количество листов |
Примеча-ние |
|
|
А4 |
Задание по дипломному проектированию |
1 |
|||
|
А4 |
Пояснительная записка |
96 |
|||
|
А1 |
1 |
Описание участка земли и улучшений |
1 |
||
|
А1 |
2 |
Оценка рыночной стоимости объектов затратным подходом |
1 |
||
|
А1 |
3 |
Составление реконструированного отчета о доходах . Расчет ставки дисконтирования |
1 |
||
|
А1 |
4 |
Дисконтирование денежных потоков . Оценка рыночной стоимости объектов доходным подходом |
1 |
||
|
А1 |
5 |
Характеристики объектов оценки |
1 |
||
|
А1 |
6 |
Оценка рыночной стоимости кафе методом сравнения продаж |
1 |
||
|
А1 |
7 |
Оценка рыночной стоимости бара методом сравнения продаж |
1 |
||
|
А1 |
8 |
Согласование результатов оценки методом иерархий |
1 |
||
Реферат.
Дипломный проект содержит 96 листов основного текста , 67 таблиц ,
5 иллюстраций , список литературы из 6 наименований .
Ключевые слова : ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ , РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ ,
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД , ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ , ИЗНОС , ДОХОДНЫЙ ПОДХОД , СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ , СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД , ОБЪЕКТЫ-АНАЛОГИ .
В дипломном проекте была проведена оценка рыночной стоимости кафе и бара , расположенных по адресу ул. Красная , 23 .
Оценка рыночной стоимости производилась с использованием затратного , доходного и сравнительного подходов , с последующим согласованием результатов по методу иерархий .
В дипломном проекте проведен анализ экономической ситуации в Республике Беларусь , макро- и микроэкономических параметров , анализ рынка недвижимости, анализ местоположения объектов оценки , их конструктивных особенностей , коммуникаций , а также анализу характеристик земельного участка объектов оценки .
Оценка рыночной стоимости объекта с использованием затратного метода предусматривает расчет стоимости земельного участка , с учетом корректировки на функциональное назначение объекта оценки .
Оценка рыночной стоимости объекта доходным методом выполнялась по методу капитализации по норме отдачи по четырем вариантам прогноза . Расчет ставки дисконтирования выполнен по методу выделения внутренней нормы рентабельности .
В дипломном проекте разработана методика расчета корректировок на время продажи , местоположение, соотношение рабочих и подсобных помещений при оценке рыночной стоимости объектов сравнительным подходом.
Согласование результатов оценки вполнялось с использованием метода иерархий , который позволяет повысить объективность результатов оценки рыночной стоимости .
В дипломном проекте разработана технологическая карта на производство малярных работ в подъездах жилого 9-этажного дома . Также разработаны мероприятия , связанные с охраной труда и пожарной безопасностью при малярных работах .
Методика расчета по методу сравнения продаж имеет практическое значение для практикующих оценщиков .
Дипломный проект выполнен с использованием програмных продуктов
Microsoft Word , Microsoft Exsel и OpenOffice Draw .
Оглавление .
Введение 9
Раздел 1. Характеристика объектов оценки. 11
1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь. 11
1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ). 12
1.3 Анализ местоположения объекта оценки. 13
1.4 Описание объекта. 14
Вывод. 16
Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом. 17
2.1 Понятие рыночной стоимости . 17
2.2 Методологические основы оценки затратным подходом . 17
2.3 Оценка земельного участка. 17
2.4. Определение стоимости нового строительства. 19
2.5 Определение стоимости улучшений. 23
2.6. Оценка величины накопленного износа. 29
2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом . 33
Вывод. 35
Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода. 36
3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода. 36
3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах. 37
3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI). 38
3.4 Определение действительного валового дохода. 39
3.5 Определение операционных расходов (OE). 39
3.6 Составление реконструированного отчета о доходах. 40
3.7 Прогнозирование срока проекта. 44
3.8 Методы определения нормы дисконтирования . 44
3.9 Дисконтирование денежных потоков . 47
Вывод. 53
Раздел 4. Оценка методом сравнения продаж . 54
4.1. Методологические основы оценки сравнительным подходом. 54
4.2. Исходная информация по объектам - аналогам . 55
4.3. Оценка объектов недвижимости методом корректировок . 56
Вывод. 68
Раздел 5. Согласование результатов оценки. 69
Вывод. 74
Раздел 6. Технология строительного производства. 75
6.1. Область применения. 75
6.2. Характеристики применяемых материалов и изделий . 75
6.3. Потребность в материально - технических ресурсах . 78
6.4. Организация и технология строительного процесса. 80
6.5 Контроль качества и приемка работ . 88
6.6 Технико-экономические параметры . 89
Раздел 7. Охрана труда и техника безопасности. 90
7.1 Указания по технике безопасности. 90
7.2 Пожарная безопасность. 92
Заключение . 94
Список использованных источников . 96
Введение.
Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).
Опыт становления отечественного рынка недвижимости стал подтверждением тенденций, характенрных для всех стран с развитой экономикой , а именно:
- недвижимость составляет основу национального богатства.Именно в объектах недвижимости - зданиях , сооружениях , обустроенных территориях, - последовательно и неуклонно аккумулируется труд предшествующих поколений , обеспечивая надлежащий уровень жизни как в настоящем , так и в будущем. По различным оценкам , недвижимость во всех ее формах составляет около половины всего накопленного мирового богатства ;
- рынок недвижимости является своеобразным генератором экономического роста страны. Именно в объекты недвижимости различного назначения осуществляется первоначальное инвестирование значительной части средств , что , в конечном итоге , приводит к качественным преобразованиям спроса и предложения и обеспечивает положительную макроэкономическую динамику развития .
Нельзя не учитывать огромную социальную роль недвижимости . С одной стороны , нормальное функционирование рынка недвижимости всегда вызывает положительный социальный эффект , - прежде всего за счет такого вида недвижимости , как жилье , которое имеет первостепенный потребительский приоритет. С другой стороны , отсутствие эффективной государственной системы , включающей нормативно-правовые , финансово - экономические и управленческие механизмы , способны резко снизить рыночный потенциал недвижимости , привести к нежелательным социальным последствиям.
Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, который предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки нельзя рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.
Оценка необходима и при вторичной эмиссии акции предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.
Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всем мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счет этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.
Таким образом , оценка недвижимости является актуальным и востребованным видом деятельности.Анализ стоимости недвижимости и ее коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчет, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.
На практике , в процессе оценки могут возникнуть проблемы , вызванные пробелами в самой методологии оценки (ограниченной применимостью основных методов оценки : затратного , доходного и сравнения продаж). В данной работе будут применены все три метода оценки с последующим согласованием результатов.
Раздел 1. Характеристика объектов оценки.
1.1 Анализ экономической ситуации в Республике Беларусь.
Некоторые основные экономические показатели по Республике Беларусь на конец 2005 года представлены в таблице 1.1.
Таблица 1.1
|
Номинальный ВВП , млрд. USD |
Рост реального ВВП , % |
Сальдо госбюджета, % |
Внутренний государственный долг, в % к ВВП |
Внешний долг (совокупный),в % к ВВП
|
Обменный курс, BYR/USD |
|
|
29,5 |
9,2 |
-0,6 |
5,8 |
17,9 |
2152 |
|
Рост реального промышленного производства на конец декабря 2005 / начало 2006 гг. составил 10,4 % по сравнению с предыдущим периодом, при этом наибольший вклад в прирост внесли топливная промышленность(3,2%) и машиностроение(2,1%) , связанные с экспортом за рубеж.Что касается легкой и пищевой промышленности , то их вклад не столь значителен - 0,4% и 1,8% соответственно.
Уровень безработицы по республике составил в среднем 1,4% , при этом наибольший прирост занятости отмечен в строительной сфере ; это можно связать прежде всего с высокими темпами роста жилищного строительства . В целом количество безработных сокращается и составляет 71,8 тыс. чел. в декабре 2005 г. по сравнению с 84,0 тыс. чел. в начале того же года.
Темпы прироста заработной платы на конец 2005 г. составили 16,7 % , при этом индекс потребительских цен составил 2,4( в % к предыдущему периоду) .
Обменный курс белорусского рубля в течение года оставался относительно стабильным
(благодаря жесткому контролю со стороны Нацбанка ) , что положительно влияло н доверие населения к национальной валюте и обеспечивало стабильный спрос на белорусские рубли.
Вывод: экономическую ситуацию в Республике Беларусь можно охарактеризовать как стабильную и благоприятную для инвестиций. Рост личных доходов населения привел к росту спроса на продукцию отечественной легкой и пищевой промышленностей на внутреннем рынке , а также к возрастанию роли сектора услуг , прежде всего торговли и общественного питания.
1.2 Анализ столичного рынка недвижимости ( торговля , общественное питание ).
На сегодняшний день на рынке коммерческой недвижимости г. Минска основное количество предложений помещений социально-общественного назначения не соответствует современному уровню. При этом спрос в несколько раз превышает уровень предложения. Катастрофически не хватает торговых площадей в оживленных, "проходных" местах. Как отмечают специалисты, спрос на такие объекты за прошлый год вырос практически вдвое, а предложение- почти нет, оно остается стабильно мизерным. Отсюда - рост цен на них в среднем на 25-30% в год , при этом специалисты не видят в ближайшей перспективе возможности изменить сложившийся дисбаланс спроса и предложения. Подавляющее большинство объектов социально-общественного назначения принадлежит государству, а оно по разным причинам, в т. ч. из-за медленной приватизации физически не успевает оценивать эти объекты, готовить правоустанавливающие документы, чтобы их реализовать. Кроме того, цены на гособъекты нередко завышаются, бывает также, что будущих собственников обременяют дополнительными обязательствами, которые не устраивают потенциальных покупателей.
Рынок торговой недвижимости практически не развит. Сегодня - это отдельно стоящие или встроенные в жилые дома магазины, принадлежащие государству, либо частные торгово-выставочные центры, в которых помещения сдаются в аренду. Маленьких магазинов, а спрос на них большой, в частной собственности очень мало, и они не влияют на рынок. Большинство их владельцев предпочитают сдавать свои торговые точки в аренду, а не продавать. А если и выставляют на продажу, то цены здесь трудно и систематизировать, и прогнозировать.
Практически такая же ситуация в секторе аренды. Четко сформировавшегося рынка аренды в республике еще нет.Разбежка в плате за аренду частной недвижимости тоже может достигать 25-30% в зависимости от места расположения объекта, его состояния, транспортного обеспечения, приспособленности под те или иные цели, других факторов и даже от финансового положения и планов арендодателя. Если ему очень и быстро нужны деньги, он может сдать свое имущество внаем и подешевле.
Правда, в республике постепенно разворачивается долевое строительство крупных торговых и торгово-развлекательных центров, с помощью которых ситуация через 2-3 года, как ожидается, начнет меняться. Пока же остается констатировать: спрос на рынке недвижимости в ближайшие годы будет превышать предложение по всем позициям, хотя и в разной степени.
1.3 Анализ местоположения объекта оценки.
Объект оценки представляет собой встроенные помещения, находящиеся
на 1-ом этаже здания промышленного корпуса, принадлежащего ОАО
«Полиграфкомбинат им. Я.Коласа».
Здание промышленного корпуса ОАО «Полиграфкомбинат им. Я.Коласа»
находится в Советском районе г. Минска, в квартале, ограниченном ул. В.Хоружей,
ул. Якуба Коласа и ул. Варвашени (см. рис 1).
В непосредственной близости от объекта оценки находится оживленная
часть города с обилием объектов недвижимости торгового и общественно-
культурного назначения. На незначительном удалении от объекта оценки
находится крупнейший торговый узел города - Комаровский рынок.
Рис.1
Объект обладает развитой инженерной инфраструктурой , имеются сети
водоснабжения, канализации, тепловые сети, электроснабжения, радио, телефонизации.
Такие важные факторы, влияющие на стоимость оцениваемого объекта, как
расположение его в части города, характеризующейся высокой деловой
активностью, отличная транспортная доступность(в 500-ах метрах находится
станция метро. Общественный транспорт представлен движением автобусов,
троллейбусов и трамваев по ул. Красная. В 50-ти метрах от объекта оценки
находится стоянка для автотранспорта), окружение объекта оценки крупными торговыми и общественно-культурными центрами, развитая инфраструктура, наличие автомобильной стоянки вблизи здания, делают оцениваемый объект достаточно привлекательным с точки зрения потенциальных инвесторов для приобретения его в собственность.
1.4 Описание объекта.
Оценке подлежат:помещения кафе и помещения бара .
Здание построено в 1953 г. и представляет собой «сталинское» добротное
кирпичное строение с помещениями высотой до 4м. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на праве постоянного пользования ОАО
«Полиграфический комбинат имени Я.Коласа».
Арендаторами в оцениваемых помещениях выполнен евроремонт. Все
помещения находятся в хорошем состоянии и удовлетворяют требованиям
рынка, предъявляемым к помещениям такого типа.
Описание участка земли представлено в таблице 1.2
Таблица 1.2
Описание участка земли.
|
Местоположение |
г. Минск, ул. Красная, 23 |
|
|
Целевое назначение земельного участка |
Эксплуатация промышленных зданий и сооружений |
|
|
Ценовая зона |
2 |
|
|
Рельеф земельного участка |
Ровный |
|
|
Кадастровый номер земельного участка |
500000000008000520 |
|
|
Юридические права на земельный участок |
Принадлежит на праве постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа» |
|
|
Государственный акт на земельный участок |
№ 2801 от30.09.2001 г. |
|
окончание таблицы 1.2
|
Номер оценочной зоны основного здания |
642 П1111 |
|
|
Стоимость 1 м2 участка земли в промышленной зоне, долл. |
95,99 |
|
|
Коэффициент функционального зонирования для промышленной зоны |
0,48 |
|
|
Функциональная зона для объектов оценки |
О1111 |
|
|
Коэффициент функционального зонирования для прочих зон в центре города |
0,9 |
|
Описание конструктивных решений здания , сетей и улучшений представлены в таблице 1.3.
Таблица 1.3
Описание конструктивных решений здания и улучшений.
|
Дата ввода здания в эксплуатацию, год |
1953 |
|
|
Общая площадь оцениваемых помещений, м2 в т.ч. |
523,52 |
|
|
помещений кафе, м2 |
458,22 |
|
|
помещения бара, м2 |
65,3 |
|
|
Характеристика конструктивных элементов: |
|
|
|
Фундамент |
Сборный железобетон |
|
|
Стены наружные и внутренние |
Кирпич |
|
|
Перегородки |
Кирпичные |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные плиты. |
|
|
Крыша |
Двускатная металлическая |
|
|
Оконные проемы |
Двойные деревянные, решетка, ПВХ |
|
|
Дверные проемы |
ПВХ, щитовые, металлические |
|
|
Наружная отделка |
Оштукатурено |
|
|
Внутренняя отделка |
Подвесные потолки, декоративная штукатурка, плитка, обои, пластиковые панели, искусственный камень |
|
|
Полы |
Плитка, мозаика, паркет, бетон |
|
|
Водопровод |
Стальные трубы от городской сети. |
|
|
Канализация |
Чугунные трубы, сток в городскую сеть. |
|
|
Электроснабжение |
Скрытая электропроводка. |
|
|
Телефон |
Каблирован. |
|
|
Отопление |
Собственная котельная |
|
|
Вентиляция |
Приточно - вытяжная |
|
|
Прочее |
Крыльца бетонные |
|
Вывод :
проанализировав местоположение объекта оценки , а также его конструктивные решения , сети и улучшения можно заключить , что данный объект привлекателен с точки зрения потенциального инвестора или покупателя .
Раздел 2. Оценка объектов недвижимости затратным подходом.
2.1 Понятие рыночной стоимости .
Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.
2.2 Методологические основы оценки затратным подходом .
Затратный метод является одним из стандартных методов оценки рыночной стоимости, основанных на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемому зданию. Стоимость недвижимости, определяемая затратным методом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли (как свободного в его наилучшем и наиболее эффективном использовании), стоимости улучшений (в виде восстановительной или заменяющей стоимости в зависимости от типа объекта оценки), предпринимательской прибыли, косвенных затрат, минус накопленный износ.
2.3 Оценка земельного участка.
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, находится на правах постоянного пользования ОАО «Полиграфический комбинат имени Я.Коласа». Заключение от 2 сентября 2004г. №К - 148/04 «О кадастровой стоимости земельного участка» составлено для основного здания, которое является промышленным объектом. Поэтому земельный участок оценивался как находящийся в промышленной зоне. Стоимость земельного участка площадью 2,8812 га составляет 2 765 663, 88 доллара США или 95,99 доллара США за 1 кв.м.
Объекты оценки по договору аренды сдаются как объекты общественного питания и по назначению не являются промышленными объектами. Главный выход расположен на ул. Красная, примыкающую в данном месте к площади Я. Коласа. Расположение объектов оценки попадает во вторую ценовую зону г. Минска. Объекты оценки располагаются фактически в центре г. Минска. По инструкции кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Беларусь при таком назначении и расположении объекты попадают в прочие зоны делового центра. Поэтому, стоимость земельного участка для объектов оценки определялась с учетом изменения функционального назначения оцениваемых помещений.
Размер земельного участка под объект оценки принимаем с учетом поправочного коэффициента, учитывающего дополнительную площадь, необходимую для обслуживания зданий. Размер поправочного коэффициента определяется исходя из нормативов минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий по отраслям производств, согласно приложению №1 СНиП 2-89-80* «Генеральные планы промышленных предприятий». Поскольку земельный участок выделен для полиграфкомбината, то коэффициент плотности застройки принят по газетно-книжножурнальным и книжным производствам в размере 50%. Таким образом, коэффициент пересчета от площади застройки к общей площади для обслуживания оцениваемых помещений составит: 100/50=2.
Площадь застройки приходящаяся на оцениваемые помещения определяем исходя из сведений об общей площади застройки, общей площади здания и общей площади оцениваемых помещений:
Sзастр. = 523,52*6468/22198 = 152,54 м.кв.,
где 523,52-общая площадь оцениваемых помещений, м2
6468 - площадь застройки всего здания, м2
22198 -общая площадь помещений всего здания, м2
В расчете стоимости земельного участка учитываем площадь застройки в размере:
152,54 м.кв. * 2 = 305 м.кв.
Стоимость земельного участка составляет:
V L= 95,99/0,48*0,9*305= 54 909 долл. США,
где:
0,48 - коэффициент функционального назначения для промышленной застройки
0,9 - коэффициент функционального назначения для объектов, расположенных в прочих зонах делового центра.
Расчет стоимости земельного участка приведен в табл. 2.1
Таблица 2.1
Определение стоимости земельного участка объекта оценки
в ценах на 1.01.2006г.
|
№п/п |
Показатели |
Всего |
|
|
1 |
Стоимость 1м.кв. участка земли, долл.США |
95,99 |
|
|
2 |
оценочная зона |
П1111 |
|
|
3 |
Оценочная зона объекта оценки |
О1111 |
|
|
4 |
Коэффициент функционального зонировании для пром.зоны |
0,48 |
|
|
5 |
Коэффициент функционального зонировании для общественных центров |
0,90 |
|
|
6 |
Корректировка на функцию земельного участка объекта оценки |
179,98 |
|
|
7 |
Общая площадь здания,м2 |
22 198,00 |
|
|
8 |
Площадь застройки всего здания,м2 |
6 468,00 |
|
|
9 |
Площадь объектов оценки,м2 |
523,52 |
|
|
10 |
Размер земельного участка, приходящейся на объекты оценки, м2 |
305 |
|
|
|
в т.ч. кафе |
269 |
|
|
|
бар |
39 |
|
|
11 |
Стоимость земельного участка, дол.США |
54 909 |
|
|
|
в т.ч. кафе |
48 060,1 |
|
|
|
бар |
6 848,9 |
|
|
12 |
Стоимость земельного участка, руб. |
118 164 168 |
|
|
в т.ч. кафе |
103 425 335 |
||
|
бар |
14 738 833 |
||
Таким образом стоимость земельного участка на 1.01.2006 составляет 118 164 168 руб., в т.ч.: кафе - 103 425 335 руб., бар - 14 738 833 руб.
2.4. Определение стоимости нового строительства.
При определении стоимости нового строительства можно рассматривать либо стоимость строительства точной копии объекта оценки, либо стоимость строительства современного здания, обеспечивающего аналогичную полезность. Выбор типа стоимости нового строительства, а также характеристики современного объекта замещения должны быть обоснованы в соответствии с конкретной ситуацией. Таким образом, стоимость нового строительства улучшений может выступать в виде восстановительной либо заменяющей стоимости. В данном случае стоимость нового строительства выступает в виде заменяющей стоимости.
Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием той же квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, как и оцениваемое здание.
Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью, равной полезности оцениваемого здания, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.п.
Заменяющая стоимость была рассчитана по «Сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений полиграфической и кинематографической промышленности для переоценки основных фондов № 15», таблица 5 в ценах 1970 г. исходя из общего объема здания и оцениваемых помещений.
Восстановительная (заменяющая) стоимость объектов оценки в ценах на дату оценки с применением сборников УПВС, рассчитывается по формуле:
С = С69* V * И84 * И91 * 0, 99 *Иофi , (2.1.)
где
С69 - стоимость единицы измерения укрупненного показателя стоимости по сборникам УПВС в ценах 1969 г.
V - строительный объем здания.
И84 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г. Принимается согласно Постановлению Госстроя
СССР от 11.05.1983 г. № 94 в размере 1,2 (для Республики Беларусь).
И91 - индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ для перевода уровня цен 1984 г. к ценам 1991г. (отраслевой коэффициент). Принимается согласно
Постановлению Совмина БССР от 17.01.1991г. № 18. Для полиграфической промышленности этот коэффициент 1,94.
0, 99 - территориальный понижающий коэффициент;
Иофi - индексы изменения стоимости основных фондов.
Поскольку в техническом паспорте отсутствовали сведения по объемам кафе и бара , произведем расчет строительных объемов по рабочим чертежам оцениваемых объектов. Результаты расчетов приведены в
таблице 2.2 .Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в ценах 1969 г. представлен в таблице 2.3. Расчет восстановительной стоимости объектов оценки в текущих ценах представлен в таблице
2.4.
Таблица 2.2
Определение строительного объема кафе и бара .
Основное
Формула подсчета
Значение
Един. изм
Кафе
Ширина
0,58+10,39+0,16+1,41+3,52+,58
16,64
м
ШиринаН
6,25+0,58
6,83
м
Шир-ШирН
16,64-6,83
9,81
м
ДлинаВ
0,4+27,93-0,58-2,85-0,26
24,64
м
Длина Н
0,29+2,71+0,16+8,84+0,16+17,78+0,29
30,23
м
длН-длВ
30,23-24,64
5,59
м
Площадь1
16,64*24,64+6,83*5,59+5,59*9,81/2
475,61
м2
Площади пилястр
Пилястр1
0,68*0,37*9
2,26
м2
Пилястр2
2,49*0,37*7
6,45
м2
ПилЛевВН
1,3*0,37*2
0,96
м2
ПилПрВ
1,8*0,37
0,67
м2
ПилПрН
(1,3+0,29)*0,37
0,59
м2
Итого пилястры
10,93
м2
Итого площадь основная
486,54
м2
Правая часть
Ширина
4,12+0,58
4,70
м
Длина
0,08+2,42+0,16+4,51+0,16+4,08+0,95
12,36
м
Умывальник
(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16/2)
5,23
м2
Корректировка
3,4*0,08-3,4*0,29
-0,71
м2
Корректировка на скос
0,9*1,8/2
-0,81
м2
Итого площадь дополнительная
4,7*12,36+5,23-0,71-0,81
61,80
м2
Итого кафе
548,34
м2
высота
3,80
м
Объем Кафе
2083,67
м3
Бар
Ширина
0,28+4,10+0,16+3,34-0,08
7,8
м
Длина
0,08+2,04+0,16+6,53+0,58
9,39
м
Корректировка на умывальник
(2,33+0,16)*(2,24+2,2-2,42+0,16)
-5,43
м2
Корректировка на смешение перегородки
6,53*0,17
-1,11
м2
Туалет
(1,46+0,16)*(1,1+0,08+0,95)
3,45
м2
Пилястры
3*0,37+0,68*0,37+1,16*0,37
1,79
м2
Треугольная часть
3,7*(6,25+0,95)/2
13,32
м2
Корректировка на дверной проем
0,37*1,38
-0,51
м2
Общая площадь
7,8*9,39-5,43-1,11+3,45+1,79+13,32-0,51
84,75
м2
Итого бар
84,75
м2
Высота
3,80
м
Объем бара
322,067
м3
Таблица 2.3
Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 г.
Наименование объекта
Год ввода в эксплуатацию
Единица измерения
Общая площадь, объем, длина, кол-во.
№ сборн.УПВС и табл.
Стоим. един. измер.по УПВС в ц. 1969г., руб.
Поправочный коэф-нт к сборникам УПВС
Стоим. един. измер.по УПВС с попр. коэф-том в ц. 1969г., руб.
Восстановительная стоимость в ценах 1969г.
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23
1953
м.куб.
2387,4
Сб.15 таб.5в
15
1
15
36 056, 0565
в т.ч.
Кафе
1953
м.куб.
2083.67
Сб.15 таб.5в
15
1
15
31 225, 05
Бар
1953
м.куб.
322.0671
Сб.15 таб.5в
15
1
15
4 831, 0065
Таблица 2.4
Расчет восстановительной стоимости в текущих ценах .
Наименование объекта
Востановительная ст-ть в ценах 1969г.,руб
Коэф. для пересчета
1,2*0,99*1,94*14,5
Коэф.изменения ст-ти на 01.01.93
Коэф.изменения ст-те на 01.01.94
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.95
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.96
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.97
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.98
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.00
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.01
Коэф. изменения ст-ти на 01.01 02
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.03
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.04
Коэф изменения ст-ти на 01.01.05
Коэф. изменения ст-ти на 01.01.06
Восстановительная стоимость в текущих ценах,руб
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красной, 23
36056,0565
33,41844
19,8414
4,9
11,9
2,7889
1,32
1,7872
12,0617
3,3404
1,3057
1,3232
1,3123
1,2461
1,1326
118352967
в т.ч.
Кафе
31 225,05
33,41844
19,8414
4,9
11,9
2,7889
1,32
1,7872
12,0617
3,3404
1,3057
1,3232
1,3123
1,2461
1,1326
102508531
Бар
4831,0065
33,41844
19,8414
4,9
11,9
2,7889
1,32
1,7872
12,0617
3,3404
1,3057
1,3232
1,3123
1,2461
1,1326
15844436
Таким образом восстановительная стоимость объектов оценки по состоянию на 01.01.2006 составляет 118 352 967 рублей , в том числе кафе - 102 508 531 рублей , бар -
15 844 436 рублей.
2.5 Определение стоимости улучшений.
На дату проведения оценки арендатором выполнены улучшения, стоимость которых увеличивает рыночную стоимость объектов оценки.
С целью приведения арендуемых площадей в соответствие с рыночными и санитарно-техническими требованиями, арендаторами были выполнены ремонтно-строительные работы, в том числе частичная
перепланировка помещений, качественная отделка стен, пола, потолков, замена и ремонт заполнений дверных и оконных проемов, полная замена электрики, вентиляции, сантехники, отопительных приборов.
Расчет стоимости выполненных работ в ценах 1991 года приведен в таблицах. 2.5 и 2.6.
Перевод в цены на 1.01.2006 года проводился по элементам затрат на ремонтно-строительные работы согласно действующего законодательства .Расчет стоимости вышеназванных работ в текущих ценах приведен
в таблицах 2.7 и 2.8.
Кроме того, в арендуемых помещениях были выполнены работы по установке охранно-пожарной сигнализации. Распределение выполненных объемов работ по установке охранно-пожарной сигнализации между кафе и
баром выполнено пропорционально их площадям . Расчет стоимости охранно-пожарной сигнализации в текущих ценах представлен в таблице 2.9.
Для обеспечения бесперебойного функционирования кафе в период отключения горячей воды, в систему водоснабжения были врезаны 3 проточных водонагревателя Ariston SG 10 OR и 2 бойлерных
водонагревателя Ariston SG НР 100 VE .
Для поддержания комфортных температурных условий в кафе были установлены кондиционеры (сплит-системы ): настенный LG S07LHG и потолочный MсQuay. Указанные улучшения являются условно отделимыми.
Расчет стоимости этих улучшений на дату оценки представлен в таблице 2.10.
25
Таблица 2.5
Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по кафе в ценах 1991 года.
Наименование разделов и работ
зарплата рабочих
Эксплуатация машин
Материальные ресурсы
прямые затраты
накладные расходы
Плановые накопления
Итого по ПТМ
Всего
в т.ч. з/п
Всего
в т.ч. транспорт
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Строительные работы
Ремонтные работы по разборке в подсобных помещениях
590
149
5
8
2
747
996
766
2 509
ремонтные и отделочныеработы в подсобных помещениях
9 343
436
170
25 641
1 402
35 420
13 146
10 156
58 722
Работы по разборке в зале кафе
203
7
5
210
264
231
705
ремонтные и отделочные работы по залу кафе
11 208
703
287
30 836
2 033
42 747
15 937
12 437
71 121
Вентиляция
1 094
86
37
2 763
133
3 943
1 649
1 064
6 656
Электромонтажные работы
14 269
3 842
743
5 440
483
23 551
19 636
14 545
57 732
демонтаж
88
28
16
116
125
93
334
Водоснабжение и канализация
1 384
68
18
2 855
181
4 307
2 167
1 398
7 872
Работы по разборке и демонтажу в подсобных помещениях
794
8
4
8
5
810
1 196
772
2 778
ИТОГО
38 973
5 327
1 285
67 551
4 239
111 851
55 116
41 462
208 429
Таблица 2.6
Расчет стоимости ремонтно-строительных работ по бару в ценах 1991 года.
№
п/п
Наименование работ
зарплата рабочих
Эксплуатация машин
Материальные ресурсы
прямые затраты
накладные расходы
Плановые накопления
Итого по ПТМ
Всего
в т.ч. з/п
Всего
в т.ч. транспорт
1
Разборка, ремонт и отделка
4846
329
137
11013
587
16 188
6 684
5 586
28 458
2
снять подвесной потолок из ткани
158
3
2
161
218
182
561
3
снять стоимость ткани
1 440
14
1 440
1 440
Итого
4 688
326
135
9 573
573
14 587
6 466
5 404
26 457
42
Таблица 2.7
Расчет фактической стоимости выполненных работ по кафе в текущих ценах.
Наименование затрат
Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.
Индекс изменения стоимости
Фактическая стоимость, руб
Основная ЗП
38 973
992,765
38 691 030
Машины механизмы
5 327
1880,027
10 014 904
Материалы
63 312
1920,035
121 561 256
Транспорт
4 239
1547,519
6 559 933
Накладные расходы
55 116
969,348
53 426 584
Плановые накопления
41 462
560,283
23 230 454
ИТОГО
208 429
1216,165
253 484 161
Непредвиденные 3%
3%
6 253
1216,165
7 604 680
Итого СМР
214 682
261 088 841
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда 30%
30%
11692
11 607 309
Премиальная оплата труда 6, 5%
6,50%
3583
3 472 728
ВСЕГО в текущих ценах
229956
276 168 878
ФЗП Осн. З/П
1
38973
38 691 030
З/п ММ
0,35
1864
3 505 216
З/п НАКЛ.
0,357
19676
19 073 290
З/п ПЛАН
0,2308
9569
5 361 589
Прочие
1
15274
992,765
15 163 492
Итого ФЗП
85358
992,765
84 740 435
Непредвиденные от ФЗП 3%
3%
2102
992,765
2 086 792
Всего ФЗП
86 827 227
НАЛОГИ
Единый платеж
5%
4 341 361
Итого
280 510 239
ПМЦФ
2,5
6 904 222
ИТОГО
287 414 461
ПРФ
2
5 748 289
Итого стоимость без НДС
293 162 750
НДС
18%
52 769 295
Итого Стоимость с НДС
340 183 756
ВСЕГО НАЛОГОВ
69 763 167
ВСЕГО ПО СМЕТЕ
Руб
340 183 756
Курс доллара по НБ РБ
2 152
Всего
Долл
158 078
Таблица 2.8
Расчет фактической стоимости выполненных работ по бару в текущих ценах .
Наименование затрат
Базисная стоимость в ценах 1991 г., руб.
Индекс изменения стоимости
Фактическая стоимость, руб.
Основная ЗП
4 688
992,765
4 654 082
Машины механизмы
326
1880,027
612 889
Материалы
9 000
1920,035
17 280 315
Транспорт
573
1547,519
886 728
Накладные расходы
6 466
969,348
6 267 804
Плановые накопления
5 404
560,283
3 027 769
ИТОГО
26 457
1216,165
32 176 077
Непредвиденные 3%
3%
794
1216,165
965 635
Итого СМР
27 251
33 141 712
ПРОЧИЕ
Премиальная оплата труда
30%
1406
1 396 224
Премиальная оплата труда
6,50%
420
407 407
ВСЕГО в текущих ценах
29077
34 945 343
ФЗП Осн. З/П
1
4688
4 654 082
З/п ММ
0,35
114
214 511
З/п НАКЛ.
0,357
2308
2 237 606
З/п ПЛАН
0,2308
1247
698 809
Прочие
1
1827
992,765
1 813 781
Итого ФЗП
10184
992,765
10 110 318
Непредвиденные от ФЗП
3%
251
992,765
249 184
Всего ФЗП
10 359 502
НАЛОГИ
Единый платеж
5%
517 975
Итого
35 463 318
ПМЦФ
2,5
873 633
ИТОГО
36 336 951
ПРФ
2
698 907
Итого стоимость без НДС
37 035 858
НДС
18%
6 666 454
Итого Стоимость с НДС
43 003 405
ВСЕГО НАЛОГОВ
8 756 969
ВСЕГО ПО СМЕТЕ
Руб.
43 003 405
Курс доллара по НБ РБ
2 152
Всего по смете
Долл.
19 983
Таблица 2.9
Расчет стоимости пожарной сигнализации и неотделимых улучшений.
Показатели
Всего
в т.ч. кафе
бар
Стоимость улучшений по смете
383 487 725
340 183 756
43 003 969
общая площадь помещений, м2
523,52
458,22
65,3
Стоимость пожарной сигнализации
Акт на пожарную сигнализацию от 30.07.2003
4 800 000
4 201 284
598 716
Курс НБ РБ на дату акта
2 070
2 070
2 070
Стоимость пожарной сигнализации на 30.07.2003 г., долл
2 319
2 030
289
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006 г., долл.
2 319
2 030
289
Курс доллара на 1.01.2006г.
2 152
2 152
2 152
Стоимость пожарной сигнализации на 1.01.2006г., руб.
4 990 488
4 368 560
621 928
Всего стоимость неотделимых улучшений, руб.
388 478 213
344 552 316
43 625 897
Таблица 2.10
Расчет стоимости условно-отделимых улучшений.
Наименование
марка
аналог
Стоимость
,дол
Коррек-тировка,
дол
Рыночная
стоимость,
долл
Примечание
Проточный водонагреватель
Ariston SG 10 OR
Ariston TiTech Tl-15 OREE
155
10
145
Прайс лист Интернет-магазин
Водонагреватели
Проточный водонагреватель
Ariston SG 10 OR
Ariston TiTech Tl-15 OREE
155
10
145
Проточный водонагреватель
Ariston SG 10 OR
Ariston TiTech Tl-15 OREE
155
10
145
Бойлерный нагреватель
Ariston SG НР
100 VE 1,5
Ariston TiTech Tl-120/L
265
5
260
Бойлерный нагреватель
Ariston SG НР 100
VE 1,5
Ariston TiTech Tl-120/L
265
5
260
Кондиционер настенный
LG S07LHG
LG S07LHG
645
645
Прайс Интернет
магазина
Shop.Ni.by
Кондиционер потолочный
MC Quay
MC Quay
1859
1859
«Северная звезда»
Прайс на
кондиционеры
ИТОГО , долл.
3459
Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам недвижимости представлен в таблице 2.11.
Таблица 2.11
Сводный расчет восстановительной стоимости по объектам оценки.
Наименование зданий и сооружений
Восстановительная стоимость, руб.
Выполненные неотделимые улучшения, руб.
Восстановительная стоимость с улучшениями, руб.
Условно отделимые улучшения
1
2
3
4
5
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23 , в т.ч.
118 352 967
388 478 213
506 831 180
Кафе
102 508 531
344 552 316
447 060 847
7 443 768
Бар
15 844 436
43 625 897
59 470 333
Таким образом, восстановительная стоимость оцениваемых встроенных помещений с неотделимыми улучшениями на дату оценки в ценах на 1.01.2006 г. составляет 506 831 180 руб., в т.ч.: кафе -
447 060 847 руб., бар - 59 470 333 руб.
2.6. Оценка величины накопленного износа.
Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или
комбинацией этих источников.
Накопленный износ для объекта оценки определялся методом разбивки. При этом в общем случае рассматриваются все виды износа, к которым относят:
физический износ (исправимый и неисправимый);
функциональный износ (исправимый и неисправимый);
внешний или экономический износ.
Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций, материалов и элементов зданий в результате естественного старения или неправильной эксплуатации зданий.
Функциональный износ вызывается несоответствием устройства здания (его планировки, отделки, инженерного оборудования и т.п.) современным рыночным требованиям.
Внешний износ вызывается изменениями ситуации на рынке, изменением финансовых, законодательных условий и т.п.
Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И, наоборот, износ относится к
неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость здания.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные
повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.
Неисправимый физический износ
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной
восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
Нормативные сроки эксплуатации учитываются для двух типов конструктивных элементов: долгоживущих и короткоживущих.
К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания: фундаменты, каркас, наружные стены, железобетонные перекрытия, металлоконструкции.
Нормативный срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом, устанавливаемым, исходя из группы капитальности в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен
и перекрытий).
Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания должны неоднократно заменяться.
Визуальное обследование объекта показало, что ремонтно-строительные работы по оцениваемым помещениям проведены 2.5 года назад и в настоящее время проведения дополнительных работ не требуется.
Поэтому исправимый физический износ (отложенный ремонт) по оцениваемым помещениям можно принять равным 0.
В то же время продолжается процесс естественного старения элементов конструкций. Основные несущие конструкции прослужили более 50 лет. При этом накапливается неисправимый физический износ, зачастую
не оцениваемый визуально.
Процент износа начислялся отдельно по каждому конструктивному элементу пропорционально фактическому и нормативному сроку службы отдельных конструктивных элементов.
В денежном выражении физический износ рассчитывался в процентном отношении от восстановительной стоимости с неотделимыми улучшениями.
Общий процент физического износа по объекту оценки после проведенного ремонта составляет 28%. Стоимостная величина физического износа объекта оценки рассчитывалась от восстановительной стоимости с
учетом неотделимых улучшений. Расчет величины физического износа представлен в таблицах 2.12. и 2.13
Таблица 2.12
Определение физического износа
встроенных помещений 1-го этажа здания по ул.Красной,23
№№ п/п
Наименование конструктив-ных элементов
Описание конструктивных элементов
Удель-ный вес в %
фактический срок службы
Норматив-ный срок службы
Износ по сроку службы
Удельный износ
1
2
3
4
5
6
7
8
1
Фундамент
Сборные ж/бетонный
10,0
51
125
40,80
4,08
2
Каркас и перекрытия
Железобетон
31,0
51
125
40,80
12,65
3
Стены и перегородки
Кирпичные
15,0
51
125
40,80
6,12
4
Кровля
Двускатная металлическая
2,0
2
20
10,00
0,20
5
Полы
ковровое, плитка, бетон
10,0
2
30
6,67
0,67
6
Проемы дверные
ПВХ, деревянные
1,0
2
30
6,67
0,07
7
Проемы оконные
ПВХ, Двойные деревянные
6,0
2
30
6,67
0,40
окончание таблицы 2.12
1
2
3
4
5
6
7
8
8
Отделочные работы
Гипсокартон, , обои, плитка, камень, окраска, подвесной потолок
7,0
2
6
33,33
2,33
9
Внутренние сантехничес-кие и электротехнические устройства
Горячее водоснабжение -металлические трубы, электроосвещение -срытая проводка, канализация -чугунные трубы, вентиляция -приточно-вытяжная.
16,0
2
30
6,67
1,07
10
Прочие работы
Бетонные крыльца
2,0
2
30
6,67
0,13
ИТОГО:
100,0
Средний процент износа составляет:
28%
Таблица 2.13
Расчет величины физического износа
Наименование зданий и сооружений
Восстановительная стоимость с улучшениями, рублей.
Износ помещений здания по акту, %.
Износ, руб.
1
2
3
4
Встроенные помещения 1-го этажа здания по ул.Красная, 23
506 831 180
28%
141 912 730
В т.ч.
Кафе
447 060 847
28%
125 177 037
Бар
59 470 333
28%
16 651 693
Функциональный износ
Функциональный износ здания вызывается несоответствием характеристик здания современным рыночным стандартам и представлениям о характеристиках рассматриваемого типа недвижимости
(чрезмерностью размеров здания, компоновкой оборудования, улучшениями, наличие которых в настоящее время и в настоящих условиях неадекватно требованиям современных рыночных стандартов).
Функционального износа по объекту оценки не выявлено.
Внешний (экономический) износ
Внешний износ вызывается изменением внешних по отношению к объекту оценки факторов - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д. Отсутствие исходной
рыночной информации не позволяет провести какие-либо расчеты и определить величину данного типа износа по объекту оценки.
Накопленный износ, определенный как сумма физического, функционального и внешнего износа по объекту оценки, представлен в таблице 2.14.
Таблица 2.14
Расчет величины накопленного износа
Показатели
Всего
В т.ч. кафе
Бар
Физический износ, руб.
141 912 730
125 177 037
16 651 693
Функциональный износ, руб.
Внешний износ, руб.
НАКОПЛЕННЫЙ ИЗНОС, руб.
141 912 730
125 177 037
16 651 693
Таким образом, общая сумма накопленного износа объекта оценки на дату оценки составляет 141 912 730 руб., в т.ч. кафе - 125 177 037 руб., бар - 16 651 693 руб.
2.7. Определение рыночной стоимости объекта затратным методом .
Рыночная стоимость недвижимости затратным методом определялась как сумма восстановительной стоимости с улучшениями, стоимости земельного участка плюс косвенные затраты и прибыль предпринимателя за
минусом накопленного износа.
Косвенные затраты - это расходы или затраты, возникающие после завершения строительства или в процессе строительства и необходимые для продажи или нормального функционирования недвижимости.
К косвенным расходам можно отнести:
расходы на маркетинговые услуги для продажи недвижимости или отдельных ее частей, в том числе затраты на рекламу;
затраты на оформление и регистрацию прав собственности;
затраты на содержание недвижимости при ее экспозиции на открытом рынке;
стоимость инвестиций в землю и др.
Косвенные затраты для недвижимости подобной оцениваемой, на данный период по экспертным оценкам могут составить 3 % от суммы прямых затрат на новое строительство.
Прибыль предпринимателя - это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Она представляет степень
риска, связанную с реализацией проекта.
Прибыль предпринимателя в общем случае должна определяться по рыночным данным. Учитывая текущую ситуацию на рынке недвижимости, характеризующуюся отсутствием сложившихся отношений в области
девелоперской деятельности, величину прибыли предпринимателя при инвестировании в строительство объектов недвижимости следует сопоставить с прибыльностью вложения в финансовые проекты. Учитывая
риски, связанные с финансированием строительства, величина прибыли предпринимателя по экспертным оценкам в настоящее время может достигать 10-25%.
Учитывая выгодное месторасположение оцениваемого объекта а также тот факт, что оцениваемый объект относится к числу высокодоходных объектов недвижимости, принимаем величину прибыли в размере 20% от
суммы прямых затрат на новое строительство.Расчетрыночной стоимости объектов оценки представлен в таблице 2.15.
Таблица 2.15
Расчет рыночной стоимости объектов
Наименование
Кафе
Бар
Всего
Стоимость земельного участка, руб.
103 425 335
14 738 833
118 164 168
Площадь общая ,м2
458,22
65,3
523,52
Восстановительная стоимость, руб.
102 508 531
15 844 436
118 352 967
Улучшения неотделимые, руб
344 552 316
43 625 897
388 478 213
Улучшения условно отделимые, руб
7 443 768
7 443 768
Всего восстановительная стоимость с улучшениями
447 060 847
59 470 335
506 831 180
Накопленный износ, руб.
125 177 037
16 651 695
141 912 730
Косвенные затраты (3%), руб.
13 411 825
1 784 110
15 195 935
Предпринимательская прибыль, (20%)
89 412 169
11 894 067
101 306 236
Рыночная стоимость, руб.
528 133 139
71 235 650
599 368 789
Рыночная стоимость, долл. США
245 415
33 102
278 517
Таким образом, рыночная стоимость объектов оценки, определенная затратным подходом по состоянию на 1.01.2006 г. составляет 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США в том числе по кафе - 528 133
тыс.руб. или 245 415 долл. и по бару 71 235 тыс.руб. или 33 102 долл.
ВЫВОД:
Рыночная стоимость встроенных помещений здания, расположенного по адресу:
г. Минск, ул. Красная, 23, определенная затратным методом по состоянию на 1.01.2006г. составляет: 599 368 тыс.руб. или 278 517 долл. США
в т.ч.:
-помещений кафе 528 133 тыс. рублей или 245 415 долл. США ;
-помещений бара 71 235 тыс. рублей или 33 102 долларов США .
Раздел 3. Оценка методом капитализации дохода.
3.1 Методологические основы оценки методом капитализации дохода.
Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания, который утверждает, что стоимость собственности определяется стоимостью будущих выгод, которые данная собственность будет
генерировать.
Для конвертации будущих доходов в настоящую стоимость применяются следующие методы:
метод прямой капитализации;
метод капитализации по норме отдачи (прибыли).
Метод
прямой капитализации
предполагает, что будущий доход будет поступать в виде
регулярных одинаковых платежей, а стоимость собственности
за период владения не изменится. Техника метода заключается в
делении чистого операционного дохода на общий
коэффициент капитализации. При этом величина общего
коэффициента капитализации - определяется либо по
результатам статистической обработки рыночной информации
о сделках купли-продажи аналогичных объектов,
либо по соответствующим расчетным формулам.
Капитализация
по норме
отдачи
Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) учитывает
любые изменения и дохода и стоимости собственности
за период владения. В общем случае метод формализуется
путем дисконтирования каждого будущего денежного
потока с соответствующей нормой дисконтирования
(анализ дисконтированных денежных потоков).
Метод капитализации по норме отдачи (прибыли) переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем
капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи. Этот метод
базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его
доход на вложенные инвестиции. Метод позволяет также ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли или отдачи.
Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта.
Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных вычислительных средств. Расчет будущих доходов по норме отдачи производится по формуле:
CF1 CF2 CFn
PV = ---------- + ---------- + … + -----------, где (3.1)
(1+i1)1 (1+i2)2 (1+in)n
PV - стоимость недвижимости, определенная методом капитализации по норме отдачи;
СF1,CF2,…, СFn - денежные потоки по интересам или всей собственности в 1-й, 2-й,... n-й период;
i1, i2, …, in - периоды расчета денежных потоков.
Ключевыми моментами для достоверности определения стоимости методом анализа дисконтированного денежного потока являются качественный прогноз ожидаемых денежных потоков и выбор подходящей нормы
дисконтирования.
3.2. Последовательность составления реконструированного отчета о доходах.
Реконструированный отчет о доходах - сводный расчет прогнозируемого чистого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости. Составление реконструированного
отчета о доходах является важнейшим элементом работы по оценке рыночной стоимости методом капитализации дохода.
Определение NOI, применяемого для целей оценки, отличается от определения чистой операционной прибыли, применяемой для целей бухучета, реконструированный отчет о доходах будет отличаться от
бухгалтерских и финансовых отчетов.
Реконструированный отчет о доходах составляется в следующей последовательности:
Ш определяются рыночные ставки арендной платы по объекту недвижимости;
Ш определение потенциального валового дохода от сдачи в аренду помещений;
Ш рассчитываются операционные расходы по содержанию объекта;
Ш составляется реконструированный отчет о доходах.
3.3 Определение потенциального валового дохода (PGI).
Потенциальный валовый доход (PGI) - есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100 % занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход
включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости. Потенциальный валовый доход в данном случае рассчитывается следующим
образом:
PGI = Плановая аренда + Скользящий доход + Рыночная аренда + Прочие доходы
Рыночная арендная плата - это арендный доход, который с наибольшей вероятностью будет получен на открытом рынке.
По договору аренды, представленному заказчиком, арендная плата за 1 м2 по объектам оценки составляет 5 евро с учетом понижающего коэффициента на местоположение- 0,9. По составленному
реконструированному отчету о доходах на условиях заключенного договора аренды ( табл. 3.1) видно, что потенциальный валовый доход по объектам оценки составляет по кафе 24743,9 долл., а по
бару - 3526,2 долл.
При таком уровне потенциального валового дохода и среднерыночном сроке окупаемости инвестиций (валовый мультипликатор) 5 лет, стоимость 1 м2 объектов оценки должна составлять 270 долл. за 1 м2.
Однако, результаты оценки сравнительным подходом показывают, что стоимость 1 м2 объектов-аналогов значительно больше.
Анализ информации ведущих риэлтерских агентств показывает, что в центре г. Минска рыночная арендная плата может составлять от 10 до 20 дол за 1м2. Например, арендная плата по кафе на проспекте
Независимости, Машерова составляет 20-25 дол за 1 м2, на других объектах-аналогах арендная плата может составлять 15 долл за 1м2 и 10 долл. за 1м2. Величина арендной платы зависит как от потока
посетителей, так и места положения объекта-аналога. Учитывая то обстоятельство, что район города, в котором расположен объект оценки, характеризуется с одной стороны недостатком недвижимости
данного типа (общественное питание), а с другой стороны - довольно высокой деловой активностью, а также то, что объекты оценки отличаются хорошей транспортной доступностью, хорошей отделкой
помещений, и в целом представляет собой весьма привлекательный объект с точки зрения потенциальных арендаторов, потенциальный валовый доход определялся и для условий рыночной арендной платы от 10
до 20 долл. за 1 м2. По результатам расчета потенциальный годовой валовый доход при рыночной арендной плате в 20 долл. может составить по кафе -91101 долл., а по бару - 12 982,6 долл.
3.4 Определение действительного валового дохода.
Действительный валовый доход (EGI) - есть предполагаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости.
EGI = PGI - Потери дохода (3.2)
Потери дохода имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов, неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу
и определяются для каждого местного рынка. В данном случае примем потери от неуплаты арендной платы в размере 5% от величины потенциального валового дохода.
3.5 Определение операционных расходов (OE).
Операционные расходы (расходы на содержание) - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.
Все операционные расходы могут быть разделены на три группы:
1. Постоянные расходы - расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания.
2. Переменные расходы - расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида собственности характерны некоторые отличия в
составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
3. Расходы на замещение - расходы, которые предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений.
В настоящее время на рынке недвижимости распространена смешанная аренда, когда все расходы по содержанию помещения, сдаваемого в аренду, перекладываются на арендаторов, Арендатор выполняет все
текущие ремонты, несет все расходы по поддержанию арендуемого помещения в надлежащем состоянии, самостоятельно (как правило, сверх арендной платы) оплачивает коммунальные услуги, расходы на уборку
и обеспечение безопасности. В то же время арендодатель оплачивает косвенные налоги с арендной платы,а также налог на недвижимость и земельный налог, расходы на страховку.К такому типу арендной
платы относится и договор аренды по объектам оценки.
3.6 Составление реконструированного отчета о доходах.
Чистый операционный доход в реконструированном отчете рассчитывается по формуле:
NOI = EGI - OE (3.3)
На основании собранной и проанализированной информации составляем реконструированный отчет о доходах на условиях договора аренды (табл.3.2). Результаты составления реконструированного отчета о
доходах представлены в таблице 3.1.
Таблица 3.1
Результаты составления реконструированного отчета о доходах
при плановой арендной плате (первый вариант)
по объектам оценки, долл.
№п.п.
Показатели
Кафе
(вар. 1)
Бар
(вар. 1)
1.
Потенциальный валовый доход
24 743,9
3 526,2
2.
Потери от недобора арендной платы
1237,2
176,3
3.
Действительный валовый доход
23 506,7
3 349,9
4.
Операционные расходы
15665,4
2056,4
5.
Чистый операционный доход
7841,3
1293,5
По первому варианту прогноза (при существующей арендной плате) налог на недвижимость рассчитывался при рыночной стоимости объектов оценки, полученной по затратному подходу.
Анализ рынка недвижимости показал, что при изменении арендной платы изменяется и стоимость объектов недвижимости. Средний период окупаемости инвестиций по г. Минску за счет получения доходов от
арендной платы составляет 5 лет. При расчете прогнозируемого реконструированного отчета о доходах при рыночной арендной плате рассчитывалась прогнозируемая стоимость объектов недвижимости исходя из
среднего валового мультипликатора и варианта рыночной арендной платы. Результаты расчета годовой арендной платы и рыночной стоимости недвижимости по вариантам прогноза (арендная плата - 20 , 15 ,
10 $ за м2) представлены в таблице 3.6. Реконструированные отчеты о доходах по вариантам прогноза представлены в табл.3.3-3.5
Таблица 3.2.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки в ценах на 1.01. 2006г.,долл
Наименование здания
Общая площадь помещений, м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.
Потенциальный валовый доход PGI, $
Потери арендной платы, %
Действит. Валовый доход, долл.
Постоянные
Итого операционные доходы
Чистый операционный доход, NOI, $
НДС, 18%
Республиканский бюджет, (3,9%)
Налог на недвижимость
Налог на землю
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Помещения кафе
458,22
4,5
5,432185
24 743,9
5%
23 506,7
3 586
776,9
2 366
8 936
15 665,4
7 841,3
Помещение бара
65,3
4,5
5,432185
3 526,2
5%
3 349,9
511
110,7
320
1114,67
2 056,4
1 293,5
Таблица 3.3.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -20 дол. ,долл
Наименование здания
Общая площадь помещений, м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.
Потенциальный валовый доход PGI, $
Потери арендной платы, %
Действит. Валовый доход, дол.
Постоянные
Итого операционные доходы
Чистый операционный доход, NOI, $
НДС, 18%
Республиканский бюджет, (3,9%)
Налог на недвижимость
Налог на землю
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
14
15
Помещения кафе
458,22
16,57
20
91 101,0
5%
86 546,0
13 202
2 860,4
9 898
8 936
34 896,9
51 649,1
Помещение бара
65,3
16,57
20
12 982,6
5%
12 333,5
1 881
407,6
1 410
1114,67
4 813,3
7 520,2
Таблица 3.4.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1 м2 - 15 долл.
Наименование здания
Общая площадь помещений, м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.
Потенциальный валовый доход PGI, $
Потери арендной платы, %
Действит. Валовый доход, долл.
Постоянные
Итого операционные доходы
Чистый операционный доход, NOI, $
НДС, 18%
Республиканский бюджет, (3,9%)
Налог на недвижимость
Налог на землю
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Помещения кафе
458,22
12,43
15
68 325,8
5%
64 909,5
9 901
2 145,3
7 423
8 936
28 406
36 503,5
Помещение бара
65,3
12,43
15
9 737,0
5%
9 250,1
1 411
305,7
1 058
1114,67
3889,26
5 360,9
Таблица 3.5.
Реконструированный отчет о доходах по объектам оценки при рыночной арендной плате за 1м2 -10 долл.
Наименование здания
Общая площадь помещений, м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, евро/м.кв.
Размер рыночной арендной ставки, дол/м.кв.
Потенциальный валовый доход PGI, $
Потери арендной платы, %
Действит. Валовый доход, дол.
Постоянные
Итого операционные доходы
Чистый операционный доход, NOI, $
НДС, 18%
Республиканский бюджет, (3,9%)
Налог на недвижимость
Налог на землю
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
14
15
Помещения кафе
458,22
8,28
10
45 550,5
5%
43 273,0
6 601
1 430,2
4 949
8 936
21 916
21 356,5
Помещение бара
65,3
8,28
10
6 491,3
5%
6 166,7
941
203,8
705
1114,67
2964,71
3 202,0
96
Таблица 3.6
Прогноз изменения рыночной арендной платы и
стоимости объектов оценки, долл.
Показатели
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
Арендная плата за 1м2
20
15
10
Арендная плата за 1м2 в год
240
180
120
Стоимость 1 м2
1200
900
600
Валовый мультипликатор (Мpgi)
5
5
5
Результаты составления реконструированных отчетов о доходах представлены в таблицах 3.7 , 3.8 .
Таблица 3.7
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для кафе.
№
Показатели
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
1.
Потенциальный валовый доход
91 101
68 325,8
45 550,5
2
Действительный валовый доход
86 546,0
64 909,5
43 273,0
3
Операционные расходы
34 896,9
28 406
21 916
4
Чистый операционный доход
51 649,1
36 503,58
21 356,5
Таблица 3.8
Результаты составления реконструированного отчета о доходах по рыночной арендной плате по вариантам прогноза для бара.
№
Показатели
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
1.
Потенциальный валовый доход
12 982,6
9 737,0
6 491,3
2
Действительный валовый доход
12 333,5
9 250,1
6 166,7
3.
Операционные расходы
4 813,3
3889,26
2964,71
4.
Чистый операционный доход
7 520,2
5 360,9
3 202,0
3.7 Прогнозирование срока проекта.
Выбор срока проекта при анализе дисконтированного денежного потока зависит
от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Чем более тщательно выполнен прогноз, тем на более долгий срок можно предсказать характер изменения денежных потоков. С другой стороны,
чем больше срок проекта, тем меньшее влияние имеет точность определения денежных потоков отдаленных периодов на качество получаемого результата.
В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 5-10 годам. Для условий Республики Беларусь типичным сроком
проекта будет период 5 лет, то есть срок, на который можно сделать обоснованные прогнозы.
3.8 Методы определения нормы дисконтирования .
Норма дисконтирования - это норма сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.
Денежные потоки, поступающие на различные интересы в собственности, могут иметь различную степень риска, поэтому для расчета стоимости каждого оцениваемого интереса может применяться своя норма
дисконтирования. Норма дисконтирования для каждого потока своя. Чем больше риск, тем больше норма дисконтирования. При отрицательных потоках норма дисконтирования меньше. Если известно, что мы
получим прибыль по рыночной стоимости, то и норма дисконта должна быть рыночной. Если же инвестор знает, что он может получить больше отдачу на капитал, то за основу должна быть взята желаемая
норма отдачи на капитал.
Расчет нормы дисконтирования в зависимости от объема имеющейся информации может производиться следующими методами:
Ш построения;
Ш сравнения альтернативных инвестиций;
Ш выделения;
Ш мониторинга.
В нашем случае норма дисконтирования рассчитывалась по методу выделения с использованием внутренней нормы прибыли проекта по трем вариантам развития событий (арендная плата 20 , 10 , 15 $ за м2).
Расчеты представлены в таблицах 3.9 - 3.11, результаты расчетов - в таблице 3.12 (для кафе) .
Таблица 3.9
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 1) .
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
14,88%
Рост дохода в год, %
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
30,0%
NOI
-549864
51649
54748
58033
61515
65206
714 823
0,87
0,76
0,66
0,57
0,50
0,50
РV(NOI)
44958,83
41483,30
38276,45
35317,50
32587,29
357 241
РV
0
Таблица 3.10
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по кафе ( вариант 2 ) .
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
19,05%
Рост дохода в год,%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
15%
NOI
-225771
36504
37599
38727
39888
41085
259 637
0,84
0,71
0,59
0,50
0,42
0,42
РV(NOI)
30663,02
26529,72
22953,57
19859,48
17182,47
108 585
РV
0
Таблица 3.11
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по кафе ( вариант 3) .
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
11,66%
Рост дохода в год,%
5%
5%
5%
5%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
20,00%
NOI
-274932
21357
22424
23546
24723
25959
329918
0,90
0,80
0,72
0,64
0,58
0,58
РV(NOI)
19125,97
17984,83
16911,77
15902,73
14953,90
190 053
РV
0
Таблица 3.12
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для кафе .
Показатели
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Внутренняя норма прибыли ,%
14,88%
19,05%
11,66%
весомость
50,00%
21%
29%
Средневзвешенная величина
7,44%
4,00%
3,38%
Расчетная ставка дисконтирования
14,82%
Таким образом, ставка дисконтирования для оценки кафе составляет 14,82 % .
Расчет внутренней нормы прибыли по трем вариантам прогноза для бара представлены в таблицах 3.13-3.15 , а результаты в таблице 3.16 .
Таблица 3.13
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 1) .
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
7,12%
Рост дохода в год,%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
15%
NOI
-30276
1294
1332
1372
1413
1456
34816,96
0,93
0,87
0,81
0,76
0,71
0,71
РV(NOI)
1207,52
1161,08
1116,42
1073,47
1032,18
24684,97
РV
0
Таблица 3.14
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы
прибыли по бару ( вариант 2) .
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
15,09%
Рост дохода в год,%
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
REV
Рост стоимости объекта оценки,%
30,0%
NOI
-78360
7520
7971
8450
8957
9494
101868,00
0,87
0,76
0,66
0,57
0,50
0,50
РV(NOI)
6534,38
6018,45
5543,26
5105,59
4702,48
50455,85
РV
0
Таблица 3.15
Расчет ставки дисконтирования методом выделения внутренней нормы прибыли по бару ( вариант 3) .
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
Ставка%
13,05%
Рост дохода в год,%
5%
5%
5%
5%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки,%
20,00%
NOI
-58770
5361
5629
5910
6206
6516
70524
0,88
0,78
0,69
0,61
0,54
0,54
РV(NOI)
4742,27
4404,78
4091,31
3800,15
3529,70
38201,48
РV
0
Таблица 3.16
Согласование результатов расчета ставки дисконтирования для бара .
Показатели
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Внутренняя норма прибыли ,%
7,12%
15,09%
13,05%
весомость
10%
50%
40%
Средневзвешенная величина
0,71%
7,54%
5,22%
Расчетная ставка дисконтирования
13,47%
Таким образом. ставка дисконтирования для бара составляет 13.47% .
3.9 Дисконтирование денежных потоков .
При прогнозировании будущих денежных потоков в качестве отправной точки будем использовать выполненный выше реконструированный отчет о доходах и рассчитанную внутреннюю норму прибыли. Текущая
стоимость всех будущих выгод будет определяться из выражения:
NPV=PVNOI + PVREV, (3.4)
где
PVNOI - настоящая стоимость денежного потока платежей от аренды
PVREV - настоящая стоимость денежного потока от реверсии в конце предполагаемого периода владения.
Денежные потоки от деятельности прогнозируются на основе реконструированного отчета о доходах. При этом могут прогнозироваться тенденции изменения как доходной, так и расходной части отчета.
Конкретные величины изменения каждой позиции реконструированного отчета в течение срока проекта прогнозируются на основе тщательного изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики
изменения его основных характеристик. Если проект предусматривает расходы на реконструкцию и модернизацию, то их величина вычитается из чистого операционного дохода в периоды, когда они имеют
место.
Денежный поток от реверсии можно спрогнозировать тремя способами:
Ш непосредственным назначением цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка и предположений относительно его будущего состояния;
Ш принятием допущений относительно изменения стоимости собственности за период владения;
Ш прямой капитализацией дохода за год, следующий за годом окончания периода владения, с использованием терминального коэффициента капитализации. Такой подход предполагает, что после окончания
проекта доход, генерируемый собственностью, будет постоянен и бесконечен, а стоимость собственности на дату окончания проекта будет равна настоящей стоимости будущих доходов.
Следует заметить, что на реверсию может приходиться разная часть возврата капитала. Некоторые инвестиции возвращаются частично за счет потока дохода, а частично за счет реверсии. В других случаях
весь инвестированный капитал возвращается за счет реверсии. Для собственности, у которой чистая настоящая стоимость реверсии превышает чистую настоящую стоимость потока доходов, для компенсации
более высокого риска необходимо применять более высокую норму дисконтирования будущих доходов.
В расчетах по прогнозированию денежных потоков было принято 4 варианта развития событий , приведенные в таблице 3.17 (для кафе) и 3.23 ( для бара) .
Таблица 3.17
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости кафе за пятилетний период по вариантам прогноза .
Показатели
варианты
1
2
3
4
Чистый операционный доход
7841
51649
36504
21357
Рост дохода в год,%
3,0%
6,0%
5,0%
5,0%
Рост стоимости объекта оценки,%
15%
30,0%
25,0%
20,0%
Расчеты стоимости кафе методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.18 - 3.21 .
Таблица 3.18
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год,%
3,00%
3,00%
3,00%
3,00%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
15%
NOI
0
7841
8077
8319
8568
8825
1,15
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
6829,07
6125,93
5495,19
4929,39
4421,85
0,58
РV
65783
Таблица 3.19
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 2
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год, %
6,0%
6,0%
6,0%
6,0%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
30%
NOI
0
51649
54748
58033
61515
65206
1,30
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
44981,71
41525,52
38334,90
35389,42
32 670
0,65
РV
552947
Таблица 3.20
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 3
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год, %
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
25,00%
NOI
0
36504
38329
40245
42257
44370
1,25
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
31791,27
29071,70
26584,78
24310,60
22230,97
0,63
РV
358540
Таблица 3.21
Расчет стоимости помещений кафе методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 4
Прогнозный период, года
0
1
2
3
4
5
5
ставка дисконтирования
14,82%
Рост дохода в год,%
5%
REV
Рост стоимости объекта оценки, %
20%
NOI
0
21357
22424
23546
24723
25959
1,20
0,87
0,76
0,66
0,58
0,50
0,50
РV(NOI)
196782
18599,59
17008,50
15553,52
14223,00
13006,30
0,60
РV
Согласование результатов результатов оценки кафе методом дисконтирования денежных потоков представлено в таблице 3.22 ..
Таблица 3.22
Согласование рыночной стоимости кафе определенной методом дисконтирования денежных потоков с использованием моделей расчета.
Наименование
Вариант 1
Вариант 2
Вариант 3
Вариант 4
Всего
Рыночная стоимость, долл.
65783
552947
358540
196782
1174053
Вероятность
0,06
0,47
0,31
0,17
1,00
Средневзвешенная стоимость, долл.
3686
260423
109493
32983
406 585
Таким образом, рыночная стоимость кафе , рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составила на дату оценки :
406 585 долл., или 874 970 920 руб.
Таблица 3.23
Прогнозируемое изменение дохода и стоимости бара за пятилетний период по вариантам прогноза .
Показатели
варианты
1
2
3
4
Чистый операционный доход
1294
7520
5361
3202
Рост дохода в год,%
3%
6,0%
5%
5,00%
Рост стоимости объекта оценки,%
15%
30,00%
25,00%
20%
Расчеты стоимости бара методом дисконтирования денежных потоков представлены в таблицах 3.24 - 3.27 .
Таблица 3.24
Расчет стоимости помещений бара методом дисконтирования денежных потоков, долл.
ВАРИАНТ 1
Прогнозный период, года
на изменение толщины стены
| ! | Как писать дипломную работу Инструкция и советы по написанию качественной дипломной работы. |
| ! | Структура дипломной работы Сколько глав должно быть в работе, что должен содержать каждый из разделов. |
| ! | Оформление дипломных работ Требования к оформлению дипломных работ по ГОСТ. Основные методические указания. |
| ! | Источники для написания Что можно использовать в качестве источника для дипломной работы, а от чего лучше отказаться. |
| ! | Скачивание бесплатных работ Подводные камни и проблемы возникающие при сдаче бесплатно скачанной и не переработанной работы. |
| ! | Особенности дипломных проектов Чем отличается дипломный проект от дипломной работы. Описание особенностей. |
| → | по экономике Для студентов экономических специальностей. |
| → | по праву Для студентов юридических специальностей. |
| → | по педагогике Для студентов педагогических специальностей. |
| → | по психологии Для студентов специальностей связанных с психологией. |
| → | технических дипломов Для студентов технических специальностей. |
| → | выпускная работа бакалавра Требование к выпускной работе бакалавра. Как правило сдается на 4 курсе института. |
| → | магистерская диссертация Требования к магистерским диссертациям. Как правило сдается на 5,6 курсе обучения. |
| Дипломная работа | Формирование устных вычислительных навыков пятиклассников при изучении темы "Десятичные дроби" |
| Дипломная работа | Технологии работы социального педагога с многодетной семьей |
| Дипломная работа | Человеко-машинный интерфейс, разработка эргономичного интерфейса |
| Дипломная работа | Организация туристско-экскурсионной деятельности на т/к "Русский стиль" Солонешенского района Алтайского края |
| Дипломная работа | Разработка мероприятий по повышению эффективности коммерческой деятельности предприятия |
| Дипломная работа | Совершенствование системы аттестации персонала предприятия на примере офиса продаж ОАО "МТС" |
| Дипломная работа | Разработка системы менеджмента качества на предприятии |
| Дипломная работа | Организация учета и контроля на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства |
| Дипломная работа | ЭКСПРЕСС-АНАЛИЗ ФИНАНСОВОГО СОСТОЯНИЯ ООО «АКТ «ФАРТОВ» |
| Дипломная работа | Психическая коммуникация |