Ипотечное кредитование

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотеки

1.2Экономическая сущность ипотечного кредитования

1.3 Характеристика проблем, выявленных в результате анализа ипотечного кредитования

ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Характеристика моделей и методов ипотечного кредитования и оценки залогов

2.2 Методы и показатели оценки залогового имущества для ипотечного кредитования

2.3 Технология и документальное обеспечение ипотечного кредитования

ГЛАВА 3 ФОРМИРОВАНИЕ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1 Современное состояние ипотечных кредитов в Вологодской области

3.2 Документальное оформление по получению ипотечного кредита. Технологическое заключение договора ипотечного кредитования

3.3 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в Вологодской области

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

ВВЕДЕНИЕ

Россия, интегрируясь в мировую финансовую систему и становясь полноправным членом мирового бизнес-сообщества, перенимает и развивает апробированные на западе формы бизнеса. Одной из них можно назвать ипотечное кредитование, существование которого в России можно уверенно констатировать как реальность. Об этом говорят тенденции последних лет: уверенный рост объемов кредитных портфелей операторов ипотечного рынка, заявления новых игроков о развитии собственных ипотечных программ, начале законодательных инициатив федеральных и местных органов власти, активный интерес западных финансовых структур к этому бизнесу. Все это происходит на фоне экономического роста, политической стабильности и повышении долгосрочного кредитного рейтинга России Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с..

Ипотечное кредитование - это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был сделан только через три года в преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа. Сегодня об ипотечных программах говорят и федеральное правительство, и региональные лидеры. Однако пока все они обсуждают лишь концепцию развития ипотеки в стране.

Надлежащим образом функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынков ипотечного жилищного кредитования. Покупательная способность личных доходов населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года, и, очевидно, что значительная часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья.

Хотя само по себе ипотечное кредитование неспособно решить проблему фундаментальной неразвитости рынков жилья. В частности, население должно быть готово, инвестировать средства в техническое обслуживание существующих квартир, строительная индустрия должна быть в состоянии реагировать на спрос, вводя в строй новое жилье, а продажа квартир должна осуществляться без каких - проблем. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления прав кредиторов в целях упорядочения порядка обращения взыскания на имущество должника. При отсутствии должным образом функционирующего рынка жилья быстрое развитие системы ипотечного кредитования, по всей вероятности, будет только способствовать повышению цен на жилье, не решая проблемы улучшения жилищных условий для большей части населения Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. - 1997. - № 10. - с. 43-49..

Таким образом, учитывая многогранность проблемы, актуальность изучения проблем, связанных с функционированием рынка ипотечных кредитов в нашей стране на сегодня сложно переоценить.

Цель написания дипломной работы - исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России в целом и в Вологодской области, в частности. Поставленная цель обусловила необходимость исследования ряда взаимосвязанных задач:

· изучить нормативно-правовое регулирование ипотеки;

· проанализировать сущность рынка ипотечных кредитов в России и Вологодской области;

· рассмотреть условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов;

· исследовать проблемные вопросы становления ипотечного кредитования в России в целом и в Вологодской области, в частности, и пути их преодоления.

Предметом настоящей дипломной работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

В качестве объекта дипломной работы выступают ипотечные программы Сбербанка России.

Методологической и теоретической основой исследования являются положения экономической теории, системного и социологического анализа, идеи и положение, изложенные в государственных нормативно-правовых документах, которые регулируют функционирования рынка ипотечного кредитования в России. Широко были использованы работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области банковского дела.

Методы исследования. Для решения определенных задач, достижения цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задача, предмет и объект исследования. Очерчивается методологическая и теоретическая база исследования, методы исследования.

Основная часть посвящена исследованию научно-теоретической основы создание и функционирования рынка ипотечного кредитования в России.

Общие выводы по исследованию сформулированы в соответствующем разделе работы.

ГЛАВА 1. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СУЩНОСТЬ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Нормативно-правовое регулирование ипотеки

В настоящее время не существует специально созданного, кодифицированного банковского законодательства, и тем более, законодательства по ипотечному кредитованию, но выделить нормативно-правовые акты, регулирующие кредитные отношения полностью или в части, представляется возможным.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования. Было разработано и принято достаточно много нормативных правовых актов, важнейшими из которых стали следующие:

· Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» 11 февраля 2002 года подписан Президентом Российской Федерации. Он устраняет препятствия на пути свободного оборота закладных и вводит нормы, устанавливающие «ипотеку в силу закона», что существенно снижает сроки и затраты на оформление ипотечных кредитов для граждан. Кроме того, закон регламентирует соответствующие стороны деятельности органов опеки и попечительства.

· Федеральный закон «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», исключающий земли сельскохозяйственного назначения из перечня земель, не подлежащих ипотеке, принят Государственной Думой России в трех чтениях и проходит согласительные процедуры в Совете Федерации.

· Внесены поправки в Налоговый кодекс Российской Федерации. Статья 220 главы 23 Кодекса устанавливает имущественные налоговые вычеты (льготы) при продаже жилых домов, квартир, дач и иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщиков, а также при строительстве или приобретении жилого дома или квартиры, в том числе за счет средств ипотечного кредита.

· Постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 2001 года №628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Завидов Б. Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ПРИОР, 1998. - 160 с..

Таким образом, в настоящий момент субъекты ипотечных схем руководствуются следующими законами:

· «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

· «Закон об акционерных обществах»;

· «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

· «Гражданский кодекс»;

· «Налоговый кодекс»;

· «Жилищный кодекс».

В октябре 2003 года Государственная Дума приняла ключевой закон «Об ипотечных ценных бумагах», который устанавливает порядок выпуска и обращения ипотечных ценных бумаг. Этот закон позволит привлечь в сферу ипотечного кредитования значительные финансовые средства через выпуск ИЦБ. Для завершения строительства законодательной базы необходимо не только внесение поправок в уже существующие законы, но принятия новых, таких как:

· «О кредитных историях» - позволит снизить риски банков при выдаче ипотечных кредитов;

· «О стройсберкассах» - закон, регулирующий и регламентирующий процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья;

· «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья» - закон, позволяющий снизить риски приобретателей недвижимости и устранить факты мошенничества на рынке жилья;

· «Об общих требованиях к деятельности организаций, привлекающих и использующих жилищные накопления граждан»;

· «О государственном учете и инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации».

Усилия законодателей направлены, в первую очередь, на снижение рисков для участников ипотечного рынка, на разработку надежных финансовых инструментов привлечения ресурсов в эту сферу. Поскольку развитие государственной концепции ипотеки очевидно и необходимо, в разработке ипотечных стандартов участвуют такие организации как ФКЦБ, Центробанк, Федеральное Агентство по жилищному ипотечному кредитованию, министерство промышленности и энергетики, а также ряд других госструктур. Таким образом, начата работа по созданию формирования рынка ипотечных ценных бумаг и унификации региональных схем ипотечного кредитования с целью развития общероссийской системы ипотечного жилищного кредитования Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [ По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - № 10. - с. 2-5. .

В целях установления системы законодательства, регулирующего кредитные отношения, необходимо придерживаться традиционной системы нормативно-правовых актов, построенной по иерархическому признаку. Первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ. Кроме этого, все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, согласно ч. 1 ст. 15 Конституции 1, не должны противоречить Конституции РФ.

Вторая ступень принадлежит Федеральным законам, которые принимаются в соответствии с Конституцией и регулируют многообразные и сложные отношения, возникающие в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени - носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности - кредитных отношений.

Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений. Рассмотрим детально нормативно-правовые акты, которые включаются в систему актов, регулирующих кредитные отношения.

§ Конституция.

Конституция содержит ряд положений, которые можно применить к кредитным отношениям.

На основании ст. 71 Конституции в ведении Российской Федерации находятся установление правовых основ единого рынка; финансовое, валютное, кредитное, таможенное регулирование, денежная эмиссия, основы ценовой политики; федеральные экономические службы, включая федеральные банки.

В ст. 74 определяется, что на территории РФ не допускается установление таможенных границ, пошлин, сборов и каких-либо иных препятствий для свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств.

Ст. 75 посвящена денежной единице РФ - рублю, и определяет, что денежная эмиссия осуществляется исключительно Центральным банком РФ, основной функцией которого является защита и обеспечение устойчивости рубля.

Кроме этого, на основании ст. 103 Конституции устанавливает, что Председатель Центрального банка РФ назначается на должность и освобождается от должности Государственной Думой Федерального собрания.

§ Федеральные законы.

Центральным, основным федеральным законом, регулирующим гражданско-правовые, является Гражданский кодекс РФ. В настоящее время ГК РФ состоит из трех частей. Первая часть 2 содержит три раздела: 1. Об общих положениях (ст. 1 - 208), 2. О вещных правах (ст. 209 - 306), 3. Об общих положениях об обязательствах и договорах (ст. 307 - 453). Вторая часть 3 посвящена отдельным видам обязательств и договоров (раздел 4 - ст. 454 - 1109). В третьей части 4 содержатся раздел 5 о наследственном праве (ст. 1110 - 1185) и раздел 6 о международном частном праве (ст. 1186 - 1224).

Общие положения, регулирующие порядок образования юридических лиц, которыми являются кредитные организации, способы обеспечения обязательств, в частности кредитных, принципы построения договорных отношений и т.д., содержатся в первой части ГК, более детально кредитные отношения отражаются в части второй ГК, гл. 42 которой имеет название «Займ и кредит», а § 2 целиком посвящен кредиту. Нормы гл. 42 устанавливают понятие кредитного договора, условия его заключения, а также взаимоотношения сторон, возникающие при предоставлении кредита.

Несмотря на то, что ГК РФ устанавливает общие нормы для регулирования отношений между субъектами хозяйственной деятельности, многие отношения должны быть урегулированы более детально. Такую функцию выполняют иные федеральные законы, принимаемые в отрасли банковского законодательства.

В соответствии со ст. 56 указанного ФЗ Банк России является органом банковского регулирования и банковского надзора, осуществляющим постоянный надзор за соблюдением кредитными организациями и банковскими группами банковского законодательства, нормативных актов Банка России и установленных ими обязательных нормативов.

Применительно к кредитным отношениям Банк России может устанавливать обязательные для выполнения кредитными организациями нормативы, в том числе применительно к кредитным отношениям и рискам кредитной организации по кредитам, а также предъявлять иные требования к деятельности кредитных организаций Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с..

В качестве одного из основных законов, регулирующих кредитные отношения, можно назвать ФЗ «О банках и банковской деятельности».

Указанный закон определяет общие положения и требования к осуществлению деятельности кредитными организациями, видам, порядку осуществления банковских операций и сделок, требования к уставному капиталу, учредительным документам, управлению в кредитной организации, порядку регистрации кредитных организаций и лицензирования банковских операций, требования к кредитным организациям в отношении обязательного резервирования, осуществления защиты интересов клиентов кредитных организаций, обслуживания клиентов, а также взаимоотношения между кредитными организациями и общие положения о бухгалтерском учете в кредитных организациях.

Иные федеральные законы также регулируют взаимоотношения, возникающие в процессе осуществления кредитной организацией и заемщиком, однако эти федеральные законы можно отнести к регулированию кредитных отношений только косвенно. К таким федеральным законом можно отнести:

- ФЗ «Об акционерных обществах» - в части, одобрения заемщиком совершения крупных сделок, в том числе займа, кредита, залога, поручительства или нескольких взаимосвязанных сделок;

- ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - в части государственного регулирования, процедуры и регистрации ипотеки, как способа обеспечения кредитного обязательства;

- ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» - в части предоставления кредитов в иностранной валюте и кредитных взаимоотношений между резидентами РФ и нерезидентами;

- ФЗ «Об исполнительном производстве» - в части осуществления принудительного исполнения обязательств должников перед кредиторами, в том числе должников по кредитным обязательствам;

- ФЗ «О драгоценных металлах и драгоценных камнях» - в части регулирования такого способа обеспечения кредитных обязательств, как предоставления в залог драгоценных металлов и драгоценных камней.

Помимо приведенных выше федеральных законов отношения, возникающие в процессе взаимодействия сторон по поводу осуществления кредитования, регулируются иными федеральными законами.

Таким образом, рассмотрев систему нормативно-правовых актов, регулирующих отношения по поводу ипотечного кредитования, можно сделать вывод о многообразии законодательных актов, а также необходимости приведения различных актов в соответствие с действующим законодательством, а также поставить проблему кодификации банковского законодательства и выделения сектора кредитного законодательства для детального и четкого регулирования кредитных отношений Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с..

1.2 Экономическая сущность ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой Мустафин А.М. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2. - с. 14-20..

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. Основная суть «фидуции» заключалась в том, что сразу по заключению договора официально устанавливались права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) «фидуция» также прошла свою эволюцию.

На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но, все равно, в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства Замуруева И. Ипотека на потоке // КомерсантЪ Власть. - 1998. - № 32. - с. 50-51.

.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию - ипотечный рынок. От других рынков его отличает:

- долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет);

- обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства;

- относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам;

- низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг;

- наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

Действуют на ипотечном рынке, с одной стороны, заемщики, желающие приобрести на кредитные средства жилье; с другой стороны, банки и другие кредитные учреждения, которые выдают ипотечные кредиты и тем самым расширяют спектр предлагаемых услуг.

Кроме того, к участникам рынка долгосрочного ипотечного кредитования относятся продавцы жилья (физические и юридические лица), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, агентства недвижимости, нотариусы, органы опеки и поручительства.

Финансовые средства, привлекаемые для ипотечного кредитования, тоже имеют свои особенности. Для осуществления операций по ипотеке необходим такие объемы денежных средств, чтобы их хватало надолго, ведь ипотечные кредиты выдаются на 10 и более лет.

Ресурсами для ипотеки служат, во-первых, депозиты населения и предприятий на счетах банков (это могут быть либо депозиты в коммерческих банках, либо накопительные счета в специализированных ипотечных банках и строительных сберегательных кассах). А во-вторых, так называемые «оптовые» источники - в основном средства пенсионных, страховых и других крупных фондов. Надо сказать, что именно «оптовые» источники являются наиболее предпочтительными для осуществления ипотечных операций. В частности, пенсионные фонды не обязаны выплачивать доходы по вкладам работников до момента выхода их на пенсию, т.е. 30 и более лет, а лишь обеспечивают их фиксированным процентом. Поэтому с целью сохранности они могут быть направлены на приобретение надежных ипотечных ценных бумаг.

Когда сравнивают условия предоставления различных ипотечных кредитов, обычно обращают внимание на:

- допустимый размер кредита;

- срок кредитования;

- условия погашения кредита;

- размер процентной ставки;

- размер регулярного платежа.

Если предлагается высокая процентная ставка по кредиту, то регулярные платежи будут выше и, следовательно, ниже будет число заемщиков. С другой стороны, если процентная ставка будет ниже существующего процента инфляции, для развития ипотечного кредитования придется постоянно использовать средства из государственного бюджета, чтобы компенсировать банкам возможные потери от инфляции. А поскольку возможности государственной финансовой поддержки сильно ограничены, вряд ли удастся только с помощью искусственного занижения процентных ставок увеличить масштабы ипотечного рынка.

Максимальные сроки кредитования напрямую зависят от того, насколько стабильной и предсказуемой оценивают банки ситуацию в стране.

Допустимый размер кредита рассчитывается исходя из размера дохода будущего заемщика.

Размер регулярного платежа также зависит от дохода заемщика. Но на него влияет и срок кредитования: чем он дольше, чем меньший размер дохода необходим для выдачи одинакового по размеру кредита, т.к. количество платежей по кредиту будет выше, соответственно размеры платежей ниже.

Сделки с ипотекой коммерческой недвижимости имеют множество особенностей, которые не присущи сделкам по жилью. Например, сроки кредитования под залог коммерческих объектов могут быть гораздо короче, чем по жилью, т.к. предполагается, что доход, который будет приносить заложенный объект, позволит вернуть кредит, выданный на короткий срок и под более высокие проценты Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - № 6. - с. 44-50..

1.3 Характеристика проблем, выявленных в результате анализа ипотечного кредитования

В рамках действующей государственной программы ипотечного кредитования воздействие кредитных рисков на бюджетно-налоговую сферу может привести к быстрому превышению объема имеющихся в том или ином регионе ресурсов. В настоящее время региональные агентства продают кредиты федеральному агентству на условиях полного регресса. В случае неисполнения обязательств по ипотеке, федеральное агентство имеет право потребовать от регионального агентства заменить ипотеку и взять на себя все затраты, связанные с нарушением обязательств. Поскольку объем региональных программ в настоящее время невелик, эффект от неисполнения обязательств в подобных случаях на бюджет остается минимальным. Тем не менее, если масштаб реализации этих программ будет расширяться, то это может привести к значительному воздействию на бюджеты субъектов Федерации, особенно с учетом ограниченности региональных ресурсов.

В таблице 1 проиллюстрирован потенциальный эффект крупных программ кредитования на бюджеты четырех субъектов Федерации. При нынешнем подходе любая кредитная программа значительного объема быстро приведет к превышению общего объема регионального бюджета в трех субъектах федерации за исключением Москвы. Если бы программы кредитования в Самарской, Оренбургской и Иркутской областях увеличились в объеме до уровня, достаточного для финансирования 20 процентов спроса, то объем кредитов более чем вдвое превысил бы общий размер годового регионального бюджета. В случае экономического спада и дефолта 20 процентов соответствующих заемщиков, издержки могли бы более чем вдвое превысить общую величину бюджета жилищной сферы Оренбургской области. В Самарской области аналогичные издержки могли бы превысить региональные расходы на образование и социальную помощь вместе взятые.

Приведенные данные являются приблизительными оценками, отчасти основанными на результатах обследования, недавно проведенного Центром анализа рынков недвижимости (ЦАРН), согласно которому 77 процентов домашних хозяйств хотели бы улучшить свои жилищные условия. Следует отметить, что если бы те же домашние хозяйства учитывали затраты на приобретение квартир по ценам, полностью отражающим затраты, то они могли бы предпочесть остаться в своем нынешнем жилье. Однако даже если фактический спрос составляет не более половины от уровня выявленного ЦАРН в ходе обследования, то все равно его объем быстро превысил бы объем ресурсов, имеющихся у многих регионов страны.

Вместо того, чтобы возлагать кредитный риск исключительно на региональные администрации, следует, чтобы система обеспечивала разделение риска среди участников. Такое разделение риска могло бы стать источником экономических стимулов для повышения качества управления рисками.

В государственных программах следует поддерживать строгие стандарты финансовой деятельности. В большинстве стран мира государственные ведомства нацеливают свои усилия либо на создание новых рынков там, где учреждения частного сектора сталкиваются, по их мнению, с чрезмерным риском, либо на оказание услуг тем группам населения, которые испытывают их недостаток, в тех случаях, когда соответствующие услуги недостаточно рентабельны для того, чтобы их оказывали учреждения частного сектора. Подобные цели, тем не менее, не устраняют необходимости в прозрачности, финансовом контроле и выполнении требований к достаточности капитала. В отношении стандартов финансовой деятельности государственными ведомствами следует управлять так же, как и банками. С государственными ведомствами обычно связывают более низкие ожидания в отношении рентабельности и роста, а также вносят коррективы с учетом правил ведения банковской деятельности, отражающие необходимость в учреждениях-депозитариях. Однако нет никаких причин применять к ним иные стандарты финансовой надежности.

Таблица 1

Потенциальный эффект ипотечного кредитования на региональные бюджеты в 2007 г.

* -- Включает 77% домашних хозяйств со средними доходами

** -- тыс. рублей.

Источники: Расчеты Банка России; ЦАРН; Госкомстат.

Региональным агентствам необходимы пруденциальные стандарты, стандарты в отношении достаточности капитала и прочие стандарты финансовой деятельности. Мировой опыт указывает на длинный перечень финансируемых государством ведомств, которые в прошлом несли убытки в результате слабости применявшихся ими стандартов кредитной деятельности. Недавние примеры этого рода включают соответствующие ведомства на Филиппинах и в Мексике. В большинстве случаев подобные убытки потребовали значительной финансовой помощи со стороны национальных правительств. Помимо предъявляемых федеральным агентством требований, касающихся андеррайтинга и резервирования, в настоящее время не существует последовательного набора стандартов финансовой деятельности для региональных агентств. В отношении приобретаемых АИЖК кредитов, оно устанавливает стандарты по андеррайтингу и сопровождению кредитов, а также требование о достаточности капитала, составляющее 10 процентов от объема кредитов, которые каждое агентство продает федеральному агентству. В отношении кредитов, которые финансируются на местах, не устанавливаются общие правила андеррайтинга заемщика, кредитования лиц, имеющих доступ к внутренней информации, концентрации кредитов, системы внутреннего контроля или формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам. Агентства Самарской области и Оренбургской области формируют резервы на возможные потери по ссудам только по 10 процентам кредитов, которые они продают федеральному агентству.

Субсидирование процентных ставок быстро истощит региональные бюджеты. Большая часть региональных программ рассчитана на домашние хозяйства со средним уровнем доходов.

С экономической точки зрения, более эффективно предоставлять денежные средства населению, чем манипулировать ценами на товары и услуги, чтобы сделать их финансово доступными. Субсидирование процентных ставок искажает рынок жилищного финансирования, внося диспропорции в его главный механизм ценообразования - процентную ставку по ипотечным кредитам. В той мере, в какой субсидии считают необходимыми, было бы более эффективно предоставлять их в виде единовременной суммы, денежных платежей начального периода, например, в виде субсидирования первоначального взноса или страхования кредитов с целью повышения доли ипотечного кредита в общей стоимости покупаемого жилья.

При более высоких процентных ставках затраты на субсидирование первоначальных платежей составляют примерно 80 процентов затрат на субсидирование процентных ставок в терминах текущей стоимости. В таблице 2 проводится сравнение затрат на субсидирование процентных ставок и первоначальных платежей с использованием допущений о двух уровнях рыночных процентных ставок по ипотеке.

Таблица 2

Сопоставление параметров субсидирования процентных ставок и первоначальных взносов

Допущения:

· Кредитный баланс = 342 000 руб.

· Первоначальный взнос со стороны покупателя = 146 571 руб.

· Срок кредита = 20 лет

В каждом случае размер субсидий в счет первоначального платежа выбирался таким образом, чтобы уменьшить ипотечный платеж до величины, обеспечивающей субсидирование процентных ставок. При относительно более низких рыночных процентных ставках первоначально разница в стоимости между этими субсидиями невелика, однако ипотека с рыночной процентной ставкой не будет блокирована на балансе учреждения-организатора ипотеки.

Ипотека по рыночной процентной ставке может служить обеспечением для ипотечной ценной бумаги с такой доходностью, которая будет привлекательной для инвесторов без каких-либо дополнительных субсидий. Таким образом, региональное агентство получит активы, которые оно может продать по рыночным ставкам федеральному агентству или любой иной организации, занимающейся секьюритизацией ипотеки. В этом случае уровень ликвидности в данной системе зависел бы в большей мере от спроса со стороны инвесторов, чем от долгосрочных обязательств региона оказывать поддержку из будущих денежных потоков на поддержание процентных ставок ниже рыночного уровня.

Сегодня в России объем субсидирования процентных ставок составляет до 20-летнего объема ресурсов по принятым обязательствам. Вряд ли региональные агентства смогут распорядиться этими ресурсами для субсидирования рассчитанных на столь долгий срок обязательств в отношении значительного количества заемщиков.

Страхование кредитов может сделать возможным повышение доли ипотечного кредита в общей стоимости имущества путем поглощения части кредитного риска, которая заставляет кредиторов требовать значительного первоначального взноса. Подобная программа обеспечивала бы разделение кредитных рисков с основными кредиторами вроде таких банков, как Сбербанк и Райффайзенбанк и послужило бы для этих последних стимулом к более весомому и активному их участию в ипотечном кредитовании. Страхование кредитов на длительный срок может предоставить банкирам важный стимул к выдаче кредитов с более длительным сроком погашения. Эта функция послужила бы полезным дополнением к ликвидности, предоставляемой федеральным агентством, и к обслуживанию кредитов и управлению кредитными рисками, что осуществляют на местном уровне первичные агенты.

Страхование кредитов требует наличия данных за прошлые периоды по когортам выдачи ипотеки с выделением таких позиций, как частота невозврата кредитов в срок и обращения взыскания на находящееся в залоге имущество, количество случаев исправления ситуации, период времени до обращения взыскания на находящееся в залоге имущества и величина убытков в расчете на один кредит, по которому на находящееся в залоге имущество обращено взыскание. Эти данные формируют базу для анализа в целях правильного и прозрачного назначения цен на страховые продукты и создания достаточных резервов на случай возможных убытков. Подобных данных в России по большому счету еще не существует.

Любая программа страхования кредитов требует трех общих этапов, на первом из которых проводился бы анализ существующих данных и разработка информационных стандартов и стандартов андеррайтинга для сбора данных в будущем. Второй этап включал бы продажу страховых инструментов по тем или иным, в силу необходимости произвольным, ценам и сбор данных, на базе которых будут основаны более надежные цены. Эта база данных, предположительно, сформирует основу для третьего этапа --развития частной индустрии ипотечного кредитования. На первые два этапа может уйти не менее 5 лет. Впоследствии станет возможным уменьшить риск для правительства путем приобретение перестраховочных инструментов на мировых рынках.

Проект страхования ипотечных кредитов - по необходимости федерального уровня ради диверсификации географического риска - является перспективным в смысле содействия развитию ипотечных рынков при условии, что этот проект:

· Будет функционировать в соответствии с профессиональными и разумными стандартами страхования;

· Будет отличаться правильным управлением и регулированием и избежит создания монополии;

· Обеспечит ограниченное страховое покрытие для кредиторов, например, исключит вероятность чрезмерных первоначальных потерь;

· Обеспечит установление и мониторинг разумных стандартов андеррайтинга и обслуживания;

· Обеспечит правильное определение величины страховой премии и ее корректировку с учетом изменения рыночной конъюнктуры;

· Будет должным образом включен в федеральный бюджет с тем, чтобы отразить соответствующие условные обязательства перед правительством Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 1999. - 144 с..

Существует достаточно серьезная проблема с обеспечением ипотечного кредита. Обеспечением ипотечного кредита должна быть сама покупаемая квартира. Если это так, то в случае необходимости банк должен иметь возможность выселить оттуда заемщика, а квартиру продать. Считается, что возможность выселить заемщика в нашей стране гарантирована Законом об ипотеке, который действует с июля 1998г. В этом законе сказано, что заемщика и членов его семьи можно выселить при условии, что они «дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания».

Понятно, что это положение не работает. Вынудить заемщика и членов его семьи подписать такое обязательство до выдачи кредита не представляет особых проблем, но как получить такое обязательство от вновь вселяемых людей, в т.ч. новорожденных? А если заемщик на суде скажет, что его действительно вынудили подписать какую-то бумажку, но жить ему негде? Станет ли суд в этом случае нарушать конституционное право гражданина на жилище? Тем более если вспомнить, что выселение несовершеннолетних членов семьи возможно только с согласия органов опеки, которые согласия на выселение ребенка на улицу никогда не дадут.

Эту проблему предполагают обходить, создавая специальный резервный фонд жилья для отселения неплатежеспособных клиентов. Однако если такое жилье не будет соответствовать жилищным нормам, то отселить в него никого не удастся, а если будет, то некоторые граждане станут брать ипотечные кредиты именно с целью объявить себя неплатежеспособными и бесплатно получить квартиру из резервного фонда.

В развитых странах с большим опытом ипотечного кредитования заемщика признают платежеспособным, если ежемесячные выплаты по кредиту не превышают 30% от его декларируемого дохода. Сегодня наиболее распространены кредиты под 10% годовых сроком на 10 лет. Простой расчет свидетельствует, что претендовать на такие кредиты могут, мягко выражаясь, не самые бедные люди в нашей стране. В основном это квалифицированные профессионалы - сотрудники инофирм и высшие менеджеры крупных компаний. Но последние, как правило, в кредитах не нуждаются, а первых не так уж много, особенно в провинции.

В настоящее время в России создана система внешне очень похожая на немецкую, однако, как и в случае с американской моделью, с принципиально иным содержанием и механизмом работы. В нашей стране пока нет специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений (строительно-сберегательных касс). Наше законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. Создать подобную организацию в рамках обычного универсального банка нельзя, т.к. нельзя гарантировать, что он не будет использовать сверхдешевые депозитные средства для неипотечных активных операций.

У нас немецкую систему ипотеки формируют самым оригинальным образом - вообще обходясь без кредитных организаций. Их заменяют сами организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и реально инвестируются в это строительство. По его окончании клиент получает в свое распоряжение квартиру. При этом он уже оплатил стоимость примерно половины квартиры, а вторую половину получает от застройщика в качестве товарного кредита. Этот товарный кредит клиент погашает застройщику в течение оговоренного периода. При этом заемщику не надо предоставлять никаких подтверждений платежеспособности (как, скажем, при получении ипотечного кредита в банке).

Таким образом, возникает псевдонемецкая ипотечная схема, внешне очень похожая на реальную немецкую: клиент в течение периода накопления вносит вклады на сумму, равную половине стоимости квартиры, затем получает квартиру и выплачивает равными долями стоимость второй половины.

Внутренне же схема совершенно иная. Средства, которые выплачивает клиент в ходе периода накопления, используются не на выдачу кредитов тщательно проверенным заемщикам, а на финансировани е строительства некоего жилого дома. Средства, которые используются для выдачи кредита - это не средства других клиентов, находящихся в процессе накопления, а собственные средства застройщика.

Соответственно, нашей псевдонемецкой схеме присущи риски, совершенно не свойственные традиционной контрактно-сберегательной системе. В первую очередь - это риск того, что собственных средств застройщика и средств, внесенных клиентами, не хватит на завершение строительства жилого дома.

Таким образом, подводя итог можно констатировать, что на сегодня существует ряд достаточно серьезных проблем, от решения которых напрямую зависит развитие ипотечного кредитования в России Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: [Залог земли] // Экономист. - 1997. - № 4. - с. 93-95..

Особое значение имеет анализ программ ипотечного кредитования Сбербанка России (таблица 3).

Таблица 3

Ипотечные программы Сбербанка России

Как показывают данные таблицы 3, минимальный взнос по ипотечной программе «Молодая семья» составляет 5% - для семей с детьми и 10% - для семей без детей.

Кредит «Ипотечный +» выдаётся на покупку жилья, построенного или строящегося при участии СБ РФ.

Эффективная процентная ставка рассчитывается в соответствии с требованиями Банка России. Применяемая для расчета формула основана на методе сложных процентов и, без учёта кредитных платежей рассчитывает потенциально недополученный доход заёмщика от предполагаемого вложения средств, равных процентным платежам по кредиту в течение всего срока кредитования под ту же ставку, что и по кредиту.

Исходя из этого, рассчитанная по данной формуле эффективная процентная ставка всегда будет превышать ставку, указанную в кредитном договоре даже при отсутствии комиссий и сторонних платежей.

Например, по кредиту в сумме 100 000 рублей на 5 лет с процентной ставкой 17% годовых эффективная процентная ставка составит:

§ при отсутствии комиссий - 18,4% годовых;

§ при единовременной комиссии в размере 1 % от суммы кредита - 19,0% годовых;

§ при единовременной комиссии в размере 4 % от суммы кредита - 20,9% годовых.

Информацию о размере комиссии по видам кредитов можно получить в филиалах Сбербанка России, имеющих отдел кредитования физических лиц. Информация о размере эффективной процентной ставки по конкретному кредиту доводится работниками Сбербанка России до сведения каждого заемщика до заключения кредитного договора в обязательном порядке Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000. - 240 с..

Особо актуален в настоящее время вопрос об ипотечном кризисе в США.

Конечно, кризис ипотеки в США несколько подорвал имидж жилищного кредитования как сферы, максимально надежной для инвестирования. Ведь раньше ипотека для инвесторов была практически «безотходным производством» с максимальной отдачей и минимальными потерями. Снизился рейтинг ипотечных бумаг, вследствие чего деньги стали стоить немного дороже. Что касается ситуации на российском рынке ипотечного кредитования, то прогноз пока утешителен. Американский кризис едва ли существенно скажется на российском рынке, так как последний не очень сильно зависит от иностранных инвесторов, на настроения которых влияет ипотечный кризис в США.

Более того, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (г. Москва), в качестве основной рефинансирующей организации, делает ставку на российский фондовый рынок при размещении ипотечных ценных бумаг, а не на зарубежный.

Как ни странно, от обвала ипотечный рынок спасет как раз то, что он развит не настолько, как в Соединенных Штатах. Там в отрасли работают как предприятия, выдающие кредиты только благонадежным заемщикам, так и те, которые работают (хоть и на менее выгодных условиях, но все же) с заведомо неплатежеспособными гражданами - например, с безработными, живущими на социальные пособия. В России пока еще нет организаций, готовых оформлять кредиты людям «группы риска» - все кредитные организации тщательно проверяют состоятельность потенциального заемщика, что исключает возможность появления тотальной волны неплатежей и, как следствие, роста ставки.

Пока нет оснований ожидать более серьезных последствий, чем «заморозки» процентной ставки по кредитам на существующем уровне. Однако и не приходится в ближайшее время ждать ее традиционного снижения Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000. - 240 с..

ГЛАВА 2. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Характеристика моделей и методов ипотечного кредитования и оценки залогов

Обычно операции на ипотечном рынке осуществляются в два этапа.

На первом этапе, называемом первичным рынком, происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. Поскольку банки предоставляют кредиты на длительный срок и под относительно невысокий процент, у них снижается объем доступных денежных ресурсов, которые необходимы для осуществления повседневной деятельности. Вопрос, как в кратчайшие сроки вернуть себе отданные на длительный срок деньги, называется проблемой рефинансирования выданных кредитов. Для решения этой проблемы возникает вторичный рынок ипотечного кредитования.

Основные способы рефинансирования кредитов сводятся либо к полной уступке прав по выданному банком ипотечному кредиту специализированной организации (получается два уровня: банк - специализированная организация), либо к выпуску ценных бумаг самим банком, выдавшим кредит, при оставлении требований по этому кредиту на своем балансе (один уровень - банк).

Когда права требования по кредитам (закладные) уступаются специализированной организации, она объединяет однообразные закладные в пулы и уже под залог пулов выпускает собственные ценные бумаги.

Исходя из способа рефинансирования ипотечных кредитов были построены базовые модели ипотечного кредитования - двухуровневая (классическая) и одноуровневая, которые именуются еще по названиям тех стран, где получили наибольшее развитие.

Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 4. - с. 33-37. .

Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов.

Первый способ - «выпуск вторичных ипотечных закладных». Принцип его действия представлен на рис. 1.3.2. Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным кредитам, а вторичная ипотечная закладная обращается на фондовом рынке по общим правилам.

Второй способ, так называемая секьюритизация, изобретен в США, но широко применяется в Англии и Франции (рис. 1.3.3).

Под секьюритизацией понимается трансформация активов баланса в рыночные ценные бумаги для продажи инвесторам. Секьюритизация, превращая долговые обязательства в имущество, повышает их оборачиваемость, помещает их в инфраструктуру фондового рынка. В ценные бумаги могут быть переведены не все типы активов, а только ссуды, обладающие стандартными характеристиками срока погашения, размера, обеспечения.

Секьюритизация представляет собой сложную процедуру, состоящую из отдельных этапов. Как правило, инициатором секьюритизации выступает банк, выдавший ипотечные кредиты. Секьюритизация позволяет банку-инициатору улучшить ликвидность за счет удаления (продажи) с баланса долгосрочных кредитов.

На первом этапе крупные ипотечные банки создают специальную управляющую компанию и группируют в ней ипотечные закладные. Цель управляющей компании - косвенно продать сгруппированные в ней ипотечные закладные, выпустив на их основе ценные бумаги. Существование такого звена в цепочке секьюритизации связано с возможностью отделения ипотечных активов от имущества банка-инициатора, а, следовательно, и причитающихся платежей по кредитам. Это гарантирует инвесторам получение вложенных средств даже в случае несостоятельности банка-инициатора.

При организации компании банки - держатели ипотечных закладных открывают ей специальные накопительные счета, на которые перечисляют поступившие средства в уплату процентов по кредиту и в погашение кредита. Компания выплачивает из этих средств доходы по выпущенным ценным бумагам и выкупает их после возврата кредита.

Допустим, что какое-то количество ипотечных банков выдало различное количество долгосрочных займов типа А, Б и В. Типы займов различают по срокам и величине процентной ставки. Соответственно, банки имеют ипотечные закладные типа А, Б и В. Эти закладные передаются в управляющую компанию, а она принимает на себя обязательство передать банкам через определенный, достаточно короткий, срок соответствующую сумму денег. Этот срок должен контролироваться с тем, чтобы у банка всегда было в наличии достаточно средств для своевременного исполнения своих обязательств.

Компания принимает на свой баланс эти ипотечные закладные и на втором этапе секьюритизации объединяет закладные одного типа, полученные от разных банков, в пакеты типа А, Б и В. Разрозненные обязательства объединяются в единое обязательство, в котором должником выступают несколько лиц (получатели ипотечного кредита), несущих долевую ответственность в рамках своего обязательства по договору займа. Естественно, что для такого объединения ипотечные закладные отбираются по степени их надежности и перед передачей они проверяются независимым оценщиком. Подобное объединение никак не затрагивает положения должников, поскольку размер и характер его ответственности не изменился. Банки-инициаторы берут на себя обязательство продолжать обеспечивать поступление платежей от должников, но зачисляют их теперь на особый накопительный счет компании.

На третьем этапе обращения компания отдает сформированные пакеты третьему лицу на хранение и выпускает на эти пакеты ценные бумаги, доходы от продажи которых являются средствами рефинансирования. Третье лицо служит хранителем закладных и гарантом выполнения компанией своих обязательств перед покупателями ее ценных бумаг. В англо-американской системе права для этого применяют конструкцию доверительной собственности (траста), где третьим лицом является доверительный собственник, или траст-агент. Эта система гарантирует передачу долговых обязательств собственникам ценных бумаг и прохождение платежей, причитающихся держателям ценных бумаг Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России // Индустриалтзация в России. - 1997. - с. 21-36..

2.2 Методы и показатели оценки залогового имущества для ипотечного кредитования

Особое внимание при оценке залогового имущества отводится риску обеспечения кредита, который хотя и не является самостоятельным видом риска и рассматривается только при наступлении риска непогашения кредита, представляется наиболее интересным, поскольку именно он зависит от выбора вида обеспечения. Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику. Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и является результатом делового риска и риска структуры капитала. Именно риск обеспечения кредита зависит от выбора вида обеспечения. Поэтому рассмотрим данный вид риска более подробно.

Виды риска обеспечения кредита:

Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога. Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога. Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате. Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество, или имущество может быть заложено несколько раз. В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.

Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога.

Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутствия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления (например, подкупа). В этом случае рыночная стоимость залога оказывается ниже стоимости, указанной в документах, и соответственно не может покрыть расходов банка.

Риск, связанный с низкой квалификацией сотрудников, может возникать на всех этапах банковского кредитования под залог имущества. Результатом может стать как уже упомянутая завышенная оценка предмета залога, так и недействительность сделки (при неправильном оформлении договора залога) или получение недостоверной информации (в случае некачественной проверки предоставляемых залогодателем документов) и т.д.

Риск, связанный с недостаточным опытом работы с банковскими залогами, обобщает в себе все предыдущие виды рисков, так как они могут являться следствием недостаточного опыта. Данный риск обусловлен относительно недавним вхождением в практику банковской деятельности операций залога (особенно залога недвижимости), а также связан с появлением новых банков, не имеющих практики в данной области, и новых банковских услуг.

Далее будут рассмотрены методы управления отдельным видом кредитного риска - риском обеспечения кредита. К проблеме управления риском обеспечения кредита необходимо подходить комплексно, а сам процесс управления данными видами риска должен включать в себя следующие методы: 1) мониторинг заложенного имущества с определенной периодичностью для каждого конкретного вида имущества; 2) постоянная переоценка заложенного имущества; 3) диверсификация предмета залога; 4) грамотное юридическое сопровождение, а также экспертиза имущества; 5) проверка со стороны службы безопасности на предмет неблагоприятной кредитной истории, текущей задолженности и повторного залога имущества; 6) страхование, причем желательно в страховой компании банка; 7) повышение квалификации сотрудников залогового подразделения.

Рассмотрим перечисленные выше методы управления риском обеспечения кредита более подробно. Мониторинг залога - это комплекс мероприятий, направленных на обеспечение контроля за количественными, качественными и стоимостными параметрами предмета залога, его правовой принадлежностью, условиями хранения и содержания. Основной целью мониторинга залога является определение соответствия характеристик залогового имущества, условий его содержания и эксплуатации требованиям, указанным в договоре о залоге.

Основополагающей задачей мониторинга является своевременное выявление фактов либо предпосылок снижения количественных и качественных параметров залогового имущества, либо иных нарушений условий договора о залоге с целью формирования комплекса мероприятий по защите интересов банка в области залогового обеспечения кредита.

Содержанием мониторинга залогового обеспечения является: проверка состояния имущества и фактического наличия в месте его хранения (содержания, эксплуатации); подтверждение прав собственности залогодателя на предмет залога; контроль текущей рыночной стоимости имущества; анализ достаточности залогового имущества с учетом текущей информации об имеющихся обременениях третьих лиц в отношении предмета залога. Организация мониторинга проводится на плановой основе. План составляется на основании данных кредитного портфеля и содержит следующую информацию: наименование организации-залогодателя, номер договора залога, установленную периодичность мониторинга, планируемую и фактическую даты проверки.

Ежемесячно руководитель залогового подразделения должен предоставлять лицу, утверждающему план мониторинга, отчет о выполнении плана за предшествующий месяц с указанием причин невыполнения мероприятий и предложениями по их выполнению в следующем плановом периоде. Основанием для внесения информации в отчет о выполнении плана мониторинга может являться оформленный акт проверки состояния залога. Внеплановый мониторинг может проводиться по инициативе залогового либо кредитующего подразделения. Просрочка уплаты заемщиком суммы начисленных процентов и (или) основного долга (не имеющей в своей основе технического характера), внезапное изменение состава, структуры и количества предметов залога являются основанием для обязательного осуществления внепланового мониторинга. Результаты мониторинга оформляются актом проверки. Положительный вывод о достаточности залогового покрытия обеспечиваемых залогом обязательств может быть сделан только с учетом комплексного анализа всех составляющих процедуру мониторинга аспектов. В случае выявления нарушений условий договора о залоге данный факт отражается в акте. При наличии возражений залогодателя по выявленным нарушениям замечания и возражения также заносятся в акт. Постоянная переоценка заложенного имущества включает в себя как первоначальную его оценку, так и последующий контроль ее изменения. Поскольку рыночная стоимость заложенного имущества может меняться, меняется и размер обеспеченного залогом кредитного продукта. Следовательно, чтобы контролировать достаточность обеспечения, необходимо постоянно переоценивать его стоимость и при необходимости заключать дополнительные соглашения о новой стоимости имущества.

Оценку рыночной стоимости имущества производят: котируемых ценных бумаг - специалисты казначейства; остальных бумаг - специалисты по залоговой работе; прав требования дебиторской задолженности - специалисты кредитующего подразделения; другого имущества -специалисты по залоговой работе. Оценку имущества, предлагаемого в качестве обеспечения, производят специалисты по залоговой работе в ходе залоговой экспертизы. В необходимых случаях для целей оценки могут привлекаться оценщики и эксперты-консультанты. Общий порядок проведения оценки: 1) определение текущей рыночной стоимости имущества; 2) определение прогнозной стоимости на предполагаемый момент погашения обязательств по кредитной сделке; 3) определение ликвидности имущества; 4) определение коэффициента залогового дисконтирования и залоговой стоимости имущества; 5) подготовка заключения о целесообразности принятия имущества в залог. Решение о привлечении оценщика принимается после поступления в залоговое подразделение заявки на проведение залоговой экспертизы обеспечения по предполагаемой кредитной сделке. Оценка производится оценщиком на основании договора между оценщиком и клиентом. Услуги оценщика оплачивает клиент. Оценщик имеет право самостоятельно выбирать методы проведения оценки объекта недвижимости в соответствии со стандартами оценки. На основании цели оценки и вида стоимости конкретного объекта недвижимости обосновывается необходимость применения каждого из подходов: затратный подход, метод сравнительного анализа продаж, доходный подход.

При анализе результатов оценки следует обратить внимание на то, что данные результаты должны соответствовать диапазону цен на аналогичные объекты в регионе. При проверке удобнее оперировать стоимостью не всего объекта, а единицы сравнения, например, со стоимостью квадратного метра общей или полезной площади для доходной недвижимости, посадочного места для ресторанов либо места парковки для гаражей или автостоянок и т.п. При этом следует рассматривать объекты, сопоставимые по основным характеристикам с оцениваемым и принадлежащие к тому же сегменту рынка. Информацию о ценах на недвижимость можно получить из следующих источников: консультаций с риэлтерскими фирмами; региональных изданий о недвижимости и средств массовой информации; аукционов и открытых торгов; Internet. В среднем цены предложения могут отличаться от реальных цен продажи на 10-30% в большую сторону. Ставки арендной платы должны соответствовать диапазону ставок арендной платы при сдаче в аренду аналогичных объектов. Могут использоваться те же информационные источники. Значения ставки дисконта либо ставки капитализации должны быть адекватны оцениваемым объектам, при этом следует помнить, что чем рискованнее вложения в данный объект, тем больше значение ставки. Значения ставок капитализации, характерные для различных объектов в регионах, иногда публикуются в аналитических обзорах по рынку недвижимости. Диапазон ставок дисконтирования, приемлемых для доходной недвижимости, в России составляет 18-35%.

В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога. Не рассматриваются в качестве залогового обеспечения виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога. Не рекомендуются для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты интеллектуальной собственности; опытные образцы промышленных изделий.

Принятие в залог имущества, которое в силу различных причин может быть исключено из залога до истечения срока кредита (например, облигаций, которые будут погашены ранее срока возврата кредита), допускается, только если срок исполнения обеспечиваемых таким имуществом обязательств не превышает вышеупомянутого срока. Грамотное юридическое сопровождение предполагает, в первую очередь, юридическую экспертизу, а также предварительную экспертизу имущества, передаваемого в залог.

Чтобы понять, какие методы управления наиболее способствуют снижению того или иного риска, необходимо рассмотреть, какие из вышеперечисленных методов можно использовать для управления различными видами рисков обеспечения кредитов Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 1998. - № 15. - с. 16-17..

2.3 Технология и документальное обеспечение ипотечного кредитования

Как было выяснено ранее, ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 7. - с. 62-64; № 8. - с. 86-86..

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий банк определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

§ предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

§ андеррайтинг;

§ принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

§ оформление кредитного договора и договора о залоге;

§ сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в виде дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в виде арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк-кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

- сумма кредита и размер банковского процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения процента;

- описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушившей условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

- выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре;

- контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 1998. - № 9. - с. 66-69..

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ И СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

3.1 Современное состояние ипотечных кредитов в Вологодской области

В целях решения задач, обозначенных Президентом РФ В.В.Путиным в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в Вологодской области реализуется областная Программа ипотечного жилищного кредитования, целями которой являются увеличение (наращивание) объёмов жилищного строительства, регулирование уровня цен на первичном рынке строительства жилья, создание условий для повышения уровня доступности приобретения жилья населением, развитие рынка недвижимости.

Для развития механизма ипотеки по инициативе Губернатора области В.Е.Позгалева Правительством области в 2000 году создана некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Следует отметить, что реализация Программы разбита на два основных этапа, первый из которых уже успешно завершен:

· 2000-2003 годы - это период становления Фонда, начало работы на строительном рынке области, первые шаги по установлению партнерских отношений со страховыми, оценочными компаниями, отработка механизмов сотрудничества с органами местного самоуправления, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нотариусами. Основной итог этого этапа - завоевание доверия вологжан, которые приобретали жилье с использованием рассрочки, создание первой на территории Северо-Западного федерального округа организации, объединяющей строительный и финансовый сектора для решения жилищной проблемы населения области.

Вопросы ценовой политики на рынке недвижимости области, выделения бюджетных средств на инвестирование строительства инженерных коммуникаций, внедрение государственной поддержки определенным малообеспеченным категориям населения, создание условий для внедрения классической банковской ипотеки с непосредственным участием кредитных организаций - это главные вопросы, направленные на повышение доступности приобретения жилья, которые рассматривались и решались Правительством области, департаментом финансов области, администрациями муниципальных образований области на заседаниях Совета Фонда ипотечного жилищного кредитования, возглавляемого заместителем начальника департамента финансов области О.Н. Гординой, и Попечительского совета, возглавляемого исполняющим обязанности начальника департамента финансов области, первым заместителем Губернатора области С.С. Тугариным.

Следует отметить, что они были успешно решены, и первый ипотечный жилищный кредит был выдан в марте 2003 года семье врачей из областного центра, переехавшей из общежития в отдельную двухкомнатную квартиру.

Таким образом, мартом 2003 года датируется начало второго этапа развития Программы с непосредственным участием кредитных организаций. Вологодская область и в настоящее время является активным участником общефедеральной системы ипотечного жилищного кредитования, созданной Правительством Российской Федерации. Нам принадлежит лидерство среди субъектов, входящих в Северо-Западный федеральный округ, по количеству поставок закладных. В рамках выработанных ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Стандартов процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, которые определяют условия выдачи кредитов в настоящее время, работают две кредитные организации: ОАО КБ «Промэнергобанк» и Вологодский филиал ОАО КБ «Россельхозбанк».

Четкая и согласованная регламентация процедуры взаимодействия Фонда и аккредитованных в рамках Программы банков по оформлению и выдаче ипотечных кредитов является залогом надежности совершаемых населением области операций с недвижимостью. При оформлении кредита в банке либо ипотечного займа, непосредственно, в Фонде заемщик получает грамотную консультацию по Программе и юридическую поддержку специалистов Фонда ипотечного жилищного кредитования. Партнеры Фонда - страховые и оценочные компании, риэлторские агентства - принимают активное участие в подготовке сделок и их сопровождении. Важным для области также является привлечение ресурсов в сферу жилищного строительства, так как после продажи ипотечного кредита через закладную средства вновь возвращаются для наращивания оборотов ипотечного жилищного кредитования.

Очень важным моментом является тот момент для вологжан, что с 1 июля 2007 года снижен до 10,75% годовых размер минимальной процентной ставки, которая устанавливается с указанной даты в диапазоне от 10,75% до 14% годовых в зависимости от размера доли собственных средств граждан и срока кредитования. И в соответствии с задачами, определенными Президентом Российской Федерации В.В. Путиным в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» в части повышения доступности приобретения жилья, ее размер планомерно будет снижаться, а к 2010 году планируется ее снижение до уровня 8% годовых.

Учитывая ограниченные возможности социально незащищенной категории населения - молодых семей, критическую демографическую ситуацию, в Вологодской области с 2004 года оказывается государственная поддержка из средств областного бюджета молодым семьям, приобретающим жилье с использованием средств долгосрочного ипотечного кредита. В настоящее время ее размер составляет: на первоначальный взнос - в размере 200 тыс. руб., при наличии детей размер увеличивается на 100 тыс.руб. на каждого ребенка; при рождении (усыновлении) ребенка - в размере до 100 тыс.руб., но не свыше задолженности по кредиту.

За период реализации государственной поддержки по состоянию на 1.07.2007 г. выделены средства областного бюджета в размере 78,9 млн.руб., в результате уже 384 молодые семьи улучшили жилищные условия.

Подводя определенные итоги реализации областной Программы ипотечного жилищного кредитования, по состоянию на 1.07.2008 г. следует отметить, что введено в эксплуатацию 83 жилых дома - 1644 квартиры общей площадью более 85,7 тыс. кв. м; улучшили жилищные условия 5533 семьи вологжан, в том числе с использованием ипотечных кредитов - 398 5 семей; привлечены на реализацию Программы финансовые ресурсы вторичных кредиторов, финансово-кредитных институтов в размере более 3,8 млрд. руб.; привлечение внебюджетных средств на 1 бюджетный рубль составило более 15 рублей.

Также важным показателем, характеризующим ответственность, с которой подходят вологжане к решению о приобретении жилья с долгосрочными выплатами по кредиту (а в настоящее время максимальный срок составляет 30 лет), является отсутствие так называемых «дефолтных кредитов», то есть все 3945 семей, улучшивших жилищные условия с использованием средств ипотечного кредита, ежемесячно вносят установленные кредитным договором платежи, а также уплачивают по установленному графику ежегодные страховые взносы.

В целях обеспечения жильем граждан, числящихся в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий в органах местного самоуправления, Правительством области принято решение реализовывать жилье, строящееся в рамках областной Программы ипотечного жилищного кредитования, по стоимости 1 кв.м. максимально приближенной к себестоимости.

Первый опыт работы по данной схеме в настоящее время отрабатывается Фондом с администрацией города Вологды. Квартиры ориентировочно 65 семьям вологжан (в том числе детям-сиротам, гражданам, проживающим в ветхом и аварийном жилье, бюджетникам) будут предоставлены в строящемся 130 квартирном жилом доме по улице Воркутинской в Вологде по цене ниже рыночной на 50%. Параллельно с мэрией города Череповца решается жилищный вопрос очередников, квартиры которым будут предоставлены в строящемся 58 квартирном жилом доме в 105 микрорайоне.

Масштаб развития ипотечного рынка не определяется реализацией только областной Программы. С 2005 года в области активно внедряются Сбербанком, Внешторгбанком, Банком Москвы, Уралсибом, Росбанком собственные программы ипотечного жилищного кредитования. В 2007 году ими выдано более 1200 ипотечных кредитов на сумму более 1 млрд. руб., за I полугодие текущего года объем ипотечного жилищного кредитования уже превысил показатель прошедшего года.

Популярность ипотечного жилищного кредитования растет, но вместе с тем следует отметить, что доступен данный финансовый инструмент пока только 11,5% трудоспособного населения, проживающего в нашей области.

В этой связи одним из перспективных направлений развития областной Программы ипотечного жилищного кредитования является привлечение промышленных предприятий и организаций к процессу жилищного строительства через предоставление работникам финансовой помощи в виде субсидии или займа, погашения процентов по рассрочке или ипотечному кредиту. Адресная помощь как эффективный финансовый стимул обеспечит решение кадрового вопроса, закрепления специалистов.

Резюмируя сказанное, хочу отметить, что в области создана такая система, при которой ипотечный кредит - это на сегодняшний день перспективная финансовая операция, в которой все участники (гражданин - банк - Фонд - риэлторы - оценщики - страховщики) заинтересованы в ее чистоте и надежности, гарантирующая успешное вложение собственных средств граждан, финансовых ресурсов коммерческих банков и предприятий Вологодчины Сайт Правительства Вологодской области: www.vologda-oblast.ru.

Достигнутые успехи, перспективы развития ипотечного рынка области позволят Правительству области успешно решать задачу по обеспечению населения доступным и комфортным жильем.

3.2 Документальное оформление по получению ипотечного кредита. Технологическое заключение договора ипотечного кредитования

В ходе ипотечной сделки заемщику необходимо подписать целый пакет документов. Если бумаги составлены грамотно, клиент в дальнейшем будет избавлен от целого ряда проблем как с купленной в кредит квартирой, так и с возвратом долга.

Потенциальный заемщик зачастую во всем полагается на сотрудников банка либо на ипотечного брокера, который помогает организовать сделку. Однако каждому претенденту на кредит полезно познакомиться с порядком его оформления и типовыми документами, которые потребуется подписать. Имея эту информацию, заемщик сможет оформить сделку так, чтобы его права не были ущемлены.

Вместе с заявкой на получение кредита в банк необходимо предоставить определенный набор документов. Их количество не велико. Сегодня кредиторы достаточно лояльно подходят к рассмотрению заявлений потенциальных заемщиков. От интересанта, в Сбербанке например, требуют только копии паспорта и трудовой книжки (подлинники нужно просто предъявить сотруднику банка), а также справку 2-НДФЛ, либо - если доход неофициальный - справку по форме, установленной банком. В остальных банках список документов значительно шире: предоставить необходимо документы о семейном положении, об образовании, ИНН, свидетельство Государственного пенсионного фонда и т. д.

Стандартный срок ожидания ответа кредитора - неделя (максимум - две). Однако некоторые банки пошли навстречу пожеланиям клиентов и еще в прошлом году сократили срок рассмотрения заявки до трех, и даже до одного дня.

В случае положительного решения заемщику дают время на поиск квартиры. В среднем - три месяца, но по договоренности с кредитором этот срок можно увеличить еще на месяц. Документы для страховой компании лучше оформлять параллельно с поиском квартиры. Причем у каждого банка есть свой список страховых компаний, с которыми он сотрудничает. От заемщика требуется только паспорт и свидетельство о браке (документов на квартиру у него пока нет), так что на этом этапе самое время ознакомиться с тарифами на страхование жизни и выбрать страховщика.

Квартира, приобретаемая с помощью ипотеки, должна устраивать не только самого заемщика, но и кредитора (список требований к залоговой недвижимости бывает достаточно жестким). Чтобы вариант не оказался «холостым», имеет смысл доверить подбор жилья специалистам, знакомым с запросами кредитных учреждений. Такого рода услуги сегодня оказывают агентства недвижимости, а также некоторые ипотечные брокеры.

После того как квартира найдена, оценена, и для ее покупки подготовлены все необходимые бумаги, наступает черед подписания кредитного договора. Он заключается между банком, выдающим кредит, и заемщиком.

Заключение кредитного договора является одним из самых важных этапов ипотечной сделки. Ведь именно на основании этого документа и будут строиться дальнейшие отношения банка и заемщика на весь период кредитования. Поэтому содержание кредитного договора необходимо читать очень внимательно. Согласно новой редакции закона ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обязательное нотариальное удостоверение кредитных договоров не требуется. Документ составляется в простой письменной форме в помещении банка.

В кредитном договоре оговариваются существенные параметры сделки. В частности, размер кредита (с указанием валюты), срок его возврата, цель (на покупку квартиры, загородного дома, участка и т.д.), величина процентной ставки за пользование кредитом и порядок ее расчета. Кроме того, документ должен внятно описывать порядок начисления процентов, основания для предъявления требований о досрочном погашении кредита, а также условия досрочного погашения.

Особое внимание нужно обратить на сумму кредита, способ погашения, платежный период, а также - на схему досрочного погашения. При этом нужно учесть, что датой платежа считается дата списания средств со ссудного счета. Если заемщик вносит платеж через другой банк, то средства могут быть зачислены на его ссудный счет в банке-кредиторе только через 2-3 дня.

Кроме того, клиенту стоит озаботиться таким важным вопросом, как прописка родственников. Кредитный договор должен содержать условия вселения и регистрации в закладываемой квартире третьих лиц. После подписания документа эти вопросы придется решать в каждом случае индивидуально, и в обязательном порядке согласовывая с банком.

Условия кредитного договора должны соответствовать тем, которые были указаны в уведомлении Кредитного комитета. В документе обозначается: как и где решаются споры по заключенному кредитному договору. Важно также проверить договор на наличие технических ошибок (опечатки в адресе квартиры, паспортных данных заемщиков и т. д.). Они могут стать причиной приостановки (отказа) в государственной регистрации.

Договор с банком оформляется, чаще всего, в один день с договором страхования жизни, трудоспособности заемщика и закладываемого имущества. Наличие оплаченной страховки - залог защиты интересов и клиента, и кредитора в случае наступления страхового события в период проведения сделки. При этом очень удобно, если в кредитной организации действует «принцип одного окна» и оба документа регистрируются в одном и том же месте.

После заключения кредитного договора в этот же день или с перерывом в день-два подписывается договор купли-продажи квартиры. Как и кредитный договор, он может быть заключен в простой письменной форме. Однако у такой формы есть свой минус - в случае потери договора его нельзя восстановить, так как Федеральная регистрационная служба (ФРС), которая регистрирует этот документ купли-продажи, выдает только копии документов и дубликаты свидетельства о праве собственности.

Решить проблему можно с помощью нотариального удостоверения договора. В этом случае дубликат документа всегда будет храниться у нотариуса. Но, естественно, такой алгоритм действий оказывается более затратным - заемщику придется оплатить нотариальные услуги. Поэтому участники сделки по своему усмотрению и обоюдному соглашению должны решить, надо ли придавать договору нотариально удостоверенную форму.

Многие специалисты рекомендуют именно нотариальное удостоверение договора, так как практика показывает, что это намного надежнее. Тем более что в случае предъявления иска о расторжении договора или признании его недействительным, нотариус привлекается в качестве третьего лица. Формулировки договора купли-продажи должны соответствовать требованиям банка. Поэтому лучше обращаться для его составления к нотариусам, рекомендованным кредитным учреждением.

Существенными условиями договора купли-продажи являются данные, характеризующие квартиру (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь квартиры и т. д.). Также в документе обязательно указывается цена квартиры, установленная соглашением сторон договора. В этом пункте требования банка-кредитора и продавца в отношении цены объекта, указываемой в договоре, могут различаться. Нередки случаи, когда банк предпочитает указать в договоре реальную сумму сделки, а продавец квартиры хочет прописать сумму до 1 млн. руб., чтобы не платить налоги. В договоре должно содержаться и указание на то, что квартира никому не продана, не подарена, в споре или под арестом не состоит, наймом не обременена и не является предметом залога.

Кроме того, использование для взаиморасчетов заемных средств требует включения в документ некоторых особых положений. В частности, условий получения денег с банковского счета покупателя (куда их заблаговременно переводит продавец), описание схемы расчетов (через ячейку, с использованием аккредитива, безналичный расчет). А также - ссылку на кредитный договор и его реквизиты, чтобы заемщик мог получить налоговую льготу.

Подписанный сторонами договор купли-продажи передается в УФРС по Вологодской области на регистрацию, где по закону рассматривается в течение 10 дней. Продавцы квартиры могут получить деньги только после предъявления в банке документов о регистрации договора купли-продажи Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - № 11. - с. 10-12..

3.3 Предложения по совершенствованию ипотечного кредитования в Вологодской области

Анализ и обобщение опыта Вологодской области, поступившие из нее предложения, позволяют сформулировать ряд концептуальных предложений и рекомендаций по дальнейшему развитию ипотечного кредитования и повышению его эффективности.

На настоящем этапе экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

К вопросам создания таких условий относится, прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

· В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

· Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

Необходим также ряд изменений и дополнений в регулирующие акты Банка России, касающиеся требований по обязательным нормативам и резервированию.

3. Одновременно следует предпринять усилия по развитию институтов рынка ипотечного жилищного кредитования. Этот рынок уже сегодня нуждается в создании новой организующей площадки - ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Из-за ее отсутствия объем объем таких сделок крайне невелик. Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных), существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие или мезонинные транши таких бумаг.

4. Требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства государственного Пенсионного фонда (доходность которого в последние годы составляла всего 2% в рублях), вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям.

5. Российскому ОАО «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» следует разработать и внедрить стандарты оформления ипотечного кредита для строительства индивидуального жилого дома, предусмотрев использование земельного участка незавершенного строительства (с учетом использования деревянных и т.п. конструкций) в качестве залога под обеспечение взятого кредита с возможностью рефинансирования данных кредитов.

Важно также обеспечить неограниченный выкуп открытым акционерным обществом «Агенство по ипотечному жилищному кредитованию» закладных, оформленных региональным оператором.

6. Дополнить ФЦП «Жилище» подпрограммой по обеспечению государственной поддержки в отношении разработки документов территориального планирования и выделения на эту подпрограмму средств из федерального бюджета.

Включить юридических лиц, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ (государственные и муниципальные учреждения), в число застройщиков, которые вправе привлекать денежные средства граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве при условии переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право собственности или аренды.

7. Изменить механизм государственной поддержки в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищной застройки». Вместо субсидирования процентной ставки по кредитам, получаемым застройщиком в российских кредитных организациях, предусмотреть возможность прямого финансирования работ, связанных с обустройством земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства.

8. Рассмотреть возможность увеличения норматива стоимости 1 кв. м общей площади жилья, используемого для расчета размера государственной поддержки на приобретение жилья участниками подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством», приблизив ее к рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилья в субъектах РФ, в частности применять рыночную стоимость квадратного метра жилья, сложившуюся в субъекте РФ.

9. При реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» разрешить направлять средства субсидии на долевое строительство жилья.

10. На государственном уровне должна найти поддержку жилищная кооперация, которая выражается в реформировании существующих и создании новых правовых механизмов, обеспечивающих надежные и прозрачные в финансовом отношении способы накопления средств гражданами на цели приобретения и строительства жилья.

11. Максимальное развитие накопительных схем приобретения и строительства позволит повысить доступность жилья, будет способствовать росту числа потребителей на рынке жилья, что создаст условия для адекватного стимулирования строителей на увеличение предложений на рынке.

Перспективным является внедрение принятых в мировой практике финансовых институтов, таких, как депозитно-кредитные банки, наиболее распространенной и успешно применяемой формой которых являются строительные сберегательные кассы Гордина О.Н. Ипотечное жилищное кредитование: опыт и проблемы / О.Н. Гордина. - Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2008. - 88 с..

Современные строительные сберегательные кассы должны стать серьезным институтом инвестирования жилищной сферы. Основой механизма его функционирования является принцип «помощь для самопомощи».

Система строительных сберегательных касс, особенно на начальных этапах своего развития, может функционировать только при условии финансовой поддержки со стороны государства членам строительных сберегательных касс, начисления им премий, рассчитываемых исходя из суммы собственных сбережений вкладчика, которая суммируется со средствами граждан на этапе накопления.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Рассмотрев процесс развития ипотечного кредитования, как в России, так и в Вологодской области, можно сделать следующие заключения.

Современная история ипотеки в России начинается с 1998 года, с принятия соответствующего Федерального закона. К настоящему моменту заложена законодательная база для функционирования системы ипотечного кредитования. Деятельность органов государственной власти в последние три-четыре года была в основном сосредоточена на формировании нормативной правовой базы функционирования ипотечного кредитования.

Операции по ипотечному кредитованию формируются в отдельную экономическую категорию - ипотечный рынок. От других рынков его отличает долгосрочность выдаваемых кредитов (от 10 до 30 лет); обеспечение кредитов недвижимым имуществом, чаще всего - жильем, приобретаемым на кредитные средства; относительно низкие процентные ставки по ипотечным кредитам; низкая доходность и высокая надежность ипотечных ценных бумаг; наличие государственного контроля за операциями и государственной поддержки заемщиков и кредитных организаций.

В качестве обеспечения предоставляемых банком кредитных продуктов рассматриваются движимое и недвижимое имущество, принадлежащее клиенту по праву собственности, и имущественные права при отсутствии установленных законом или банком запретов или ограничений на использование имущества в качестве залога. Не рассматриваются в качестве залогового обеспечения виды имущества, которые в соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога. Не рекомендуются для рассмотрения в качестве залога: драгоценные камни и уникальные ювелирные изделия; предметы искусства, художественные ценности и раритеты, коллекции; предметы антиквариата; объекты интеллектуальной собственности; опытные образцы промышленных изделий.

Для развития механизма ипотеки по инициативе Губернатора области В.Е.Позгалева Правительством области в 2000 году создана некоммерческая организация «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области». Следует отметить, что реализация Программы разбита на два основных этапа, первый из которых уже успешно завершен:

· 2000-2003 годы - это период становления Фонда, начало работы на строительном рынке области, первые шаги по установлению партнерских отношений со страховыми, оценочными компаниями, отработка механизмов сотрудничества с органами местного самоуправления, органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество, нотариусами. Основной итог этого этапа - завоевание доверия вологжан, которые приобретали жилье с использованием рассрочки, создание первой на территории Северо-Западного федерального округа организации, объединяющей строительный и финансовый сектора для решения жилищной проблемы населения области.

Вопросы ценовой политики на рынке недвижимости области, выделения бюджетных средств на инвестирование строительства инженерных коммуникаций, внедрение государственной поддержки определенным малообеспеченным категориям населения, создание условий для внедрения классической банковской ипотеки с непосредственным участием кредитных организаций - это главные вопросы, направленные на повышение доступности приобретения жилья, которые рассматривались и решались Правительством области, департаментом финансов области, администрациями муниципальных образований области на заседаниях Совета Фонда ипотечного жилищного кредитования, возглавляемого заместителем начальника департамента финансов области О.Н. Гординой, и Попечительского совета, возглавляемого исполняющим обязанности начальника департамента финансов области, первым заместителем Губернатора области С.С. Тугариным.

Следует отметить, что они были успешно решены, и первый ипотечный жилищный кредит был выдан в марте 2003 года семье врачей из областного центра, переехавшей из общежития в отдельную двухкомнатную квартиру.

В связи с тем, что к настоящему моменты функционирование ипотечного рынка в Вологодской области встречает на своем пути множество факторов, сдерживающих его дальнейшее развитие, были предприняты и обусловлены меры, способствующие, на мой взгляд, успешному развитию ипотечного кредитования как в рамках Вологодской области, так и в России, в целом.

На настоящем этапе экономического развития РФ наиболее целесообразно исходить из того, что стратегической задачей государства в сфере ипотечного жилищного кредитования должно стать создание условий для максимального развития механизмов рефинансирования ипотечных кредитов.

К вопросам создания таких условий относится, прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. В этой части следует решить такие задачи:

· В настоящее время нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования осуществляется только Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, утвержденной Правительством Российской Федерации в 2000 году и носящий информационно-рекомендательный характер. В этой связи необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов).

· Требуется дополнительно принять ряд законодательных актов, призванных устранить препятствия на пути развития внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг и увеличения объемов сделок по секьюритизации.

Необходима дальнейшая либерализация правового регулирования ценных бумаг, направленная на упрощение процедуры выпуска ценных бумаг и увеличение возможностей для формулирования условий выпуска и обращения бумаг.

Необходим также ряд изменений и дополнений в регулирующие акты Банка России, касающиеся требований по обязательным нормативам и резервированию.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Гордина О.Н. Ипотечное жилищное кредитование: опыт и проблемы / О.Н. Гордина. - Вологда: Вологодский научно-координационный центр ЦЭМИ РАН, 2008. - 88 с.

2. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В схемах. - М.: Филинъ, 1999. - 144 с.

3. Грачев И.Д., Южанов И.А. Новый закон «Об ипотеке (залог недвижимости)» - возможность приобретения жилья в кредит / [ По материалам пресс-конф.] // Юрист. - 1998. - № 10. - с. 2-5.

4. Есипов В. Е. Ипотечно-инвестиционный анализ. Учебное пособие. - С-Пб.: СПбГУЭФ, 1998. - 207 с.

5. Завидов Б. Д. Комментарий к ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». - М.: ПРИОР, 1998. - 160 с.

6. Замуруева И. Ипотека на потоке // КомерсантЪ Власть. - 1998. - № 32. - с. 50-51.

7. Зенец Н. Возможности развития ипотечного кредитования: [Залог земли] // Экономист. - 1997. - № 4. - с. 93-95.

8. Иванов В. В. Все об ипотеке. - М.: МТ-Пресс, 2000. - 240 с.

9. Клепикова Е., Романов М. Кредитование под залог объектов коммерческой недвижимости: проблемы и перспективы // Городское управление. - 1998. - № 9. - с. 66-69.

10. Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. Учебное пособие. - М.: Высшая школа, 1998. - 64 с.

11. Макаревич Л.Н. О проблемах ипотечного кредитования // Деньги и кредит. - 1998. - № 6. - с. 44-50.

12. Масевич М. Г. Научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» постатейный. - М.: Контракт, 1999. - 302 с.

13. Миронов В., Попова А. Рынок ипотечных облигаций // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 4. - с. 33-37.

14. Мустафин А.М. Ипотечное кредитование // Актуальные проблемы юридических наук. - 1998. - Вып. 2. - с. 14-20.

15. Орлова М. Недвижимое имущество и ипотека // Российская юстиция. - 1998. - № 11. - с. 10-12.

16. Петров Н. Дом из ипотеки // Российская Федерация сегодня. - 1998. - № 15. - с. 16-17.

17. Полонский А.М., Курченков В., Марковский А.К. Кредитование жилищного строительства в условиях перехода к рынку: проблемы и пути решения // Экономика строительства. - 1997. - № 10. - с. 43-49.

18. Проскурякова Н. Особенности ипотечного кредита в пореформенной России // Индустриалтзация в России. - 1997. - с. 21-36.

19. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: проблемы и перспективы развития // Деньги и кредит. - 1997. - № 3. - с. 53-57.

20. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1997. - № 9. - с. 16-26.

21. Шадрин А. Рынок ипотечных ценных бумаг. Опыт США и перспективы России // Рынок ценных бумаг. - 1998. - № 7. - с. 62-64; № 8. - с. 86-86.