Конспект лекций по предмету "Оценка недвижимости"

Узнать цену работы по вашей теме


Определение общего коэффициента капитализации

При оценке рыночной стоимости недвижимости (полного права собственности) в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве коэффициента капитализации – общий коэффициент капитализации. Методы расчёта чистого операционного дохода рассмотрены ранее.
Для расчёта общего коэффициента капитализации в зависимости от объёма имеющейся достоверной рыночной информации применяются различные методы.
Метод сравнения продаж. Метод является наиболее предпочтительным, но требует достоверной и полной информации о продажах сравнимых объектов. Величина общего коэффициента капитализации, корректно определенная на основе рыночных данных, достаточно точно отражает отношение рынка к данному типу собственности и является тестовым критерием при применении других методов определения общего коэффициента капитализации.
Корректность применения метода сравнения продаж для определения общего коэффициента капитализации заключается в максимальном совпадении объектов-аналогов по следующим позициям:
базис определения доходов и расходов; величина реверсии; условия финансирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж для различных интересов приведена в табл. 7.3 и 7.4.
Предположим, что из анализа рынка получены данные о продажах объектов, аналогичных объекту оценки (табл. 7.3).
Таблица 7.3
Рыночные данные по объектам-аналогам, руб.
Цена продажи SP
Собственный капитал Е
Заемный капитал М
Чистый операционный доход NOI
Платеж по обслуживанию долга DS
Денежный поток до уплаты налогов BTCF
800 000
200 000
600 000
80 000
45 000
35 000
600 000
600 000

62 000

62 000
720 000
20 000
700 000
75 000
72 000
3 000
550 000
550 000

60 000

60 000
Для расчёта общего коэффициента капитализации анализируется доход, приходящийся на интерес полного права собственности, т.е. чистый операционный доход (табл. 7.4).
Таблица 7.4
Расчёт общего коэффициента капитализации
NOI, руб.
SP, руб.

80 000
800 000
0,100
62 000
600 000
0,103
75 000
720 000
0,104
60 000
550 000
0,109
Полученные значения общего коэффициента капитализации приводятся к одной величине (среднеарифметической или средневзвешенной) с помощью методов математической статистики.
Аналогичным образом можно определить коэффициенты капитализации для определения стоимости частичных интересов. Для расчёта, например, коэффициента капитализации собственного капитала анализируется денежный поток до уплаты налогов (табл. 7.5).
Таблица 7.5
Расчёт коэффициента капитализации собственного капитала
BTCF, руб.
Е, руб.
RE
35 000
200 000
0,175
62 000
600 000
0,103
3 000
20 000
0,150
60 000
550 000
0,109
Окончательное значение коэффициента капитализации собственного капитала рассчитывается также методами математической статистики.
При условии, что все сделки продажи были совершены на рыночных условиях и при рыночном финансировании, можно также определить диапазон, в котором может находиться соответствующий коэффициент капитализации.
Метод расчёта с применением коэффициента действительного валового дохода. Метод применяется в случаях недоступности полной информации об объектах сравнения, но при наличии данных о действительном валовом доходе и операционных расходах.
Общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода и коэффициента операционных расходов. По определению, коэффициент операционных расходов равен отношению операционных расходов к действительному валовому доходу. Формула для определения общего коэффициента капитализации имеет следующий вид:
RО = (1 – OER) / EGIM ,
где RО – общий коэффициент капитализации;
OER – коэффициент операционных расходов;
EGIM – коэффициент действительного валового дохода.
Техника (прием) инвестиционной группы. Если в собственности имеются несколько интересов, суммарная стоимость которых равна стоимости собственности, то в этом случае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. При этом каждый интерес должен иметь свое значение коэффициента капитализации, соответствующее требованиям его владельца.
Общий коэффициент капитализации при этом должен удовлетворять требованиям всех интересов, что в практике расчётов формализуется путем взвешивания каждого коэффициента капитализации долей его интереса в общей стоимости собственности.
При оценке недвижимости техника инвестиционной группы применяется к финансовым и физическим интересам.
Техника инвестиционной группы для финансовых интересов. Метод можно применять в случае, если стоимость собственности включает собственный и заемный капитал. Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности:
RО = RM × M + RE (1 – M),
где M – доля заемного капитала;
RE – коэффициент капитализации собственного капитала;
RM – коэффициент капитализации заемного капитала.
Коэффициент капитализации для заемного капитала, называемый также ипотечной постоянной, определяется по формуле
RM = DS / ML,
где DS – годовая сумма по обслуживанию долга;
ML – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента и коэффициента фонда возмещения.
Коэффициент капитализации собственного капитала определяется по формуле
RE = BTCF / EI,
где BTCF – денежный поток до уплаты налогов;
EI – сумма собственного инвестированного капитала.
Техника инвестиционной группы для физических интересов. Анализ структуры инвестиций может быть применен и к физическим компонентам собственности – к земле и зданиям. Если известны коэффициенты капитализации для земли и для зданий, а также можно определить доли земли и зданий в общей стоимости собственности, то общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:
RО = L × RL + B × RB,
где L – доля стоимости земли в стоимости собственности;
RL – коэффициент капитализации для земли;
B – доля стоимости здания в стоимости собственности;
RB – коэффициент капитализации для зданий.
Метод расчёта с применением коэффициента покрытия долга. Формула для расчёта общего коэффициента капитализации с применением коэффициента покрытия долга имеет следующий вид:
RО = DCR × RM × M,
где DCR – коэффициент покрытия долга;
RM – ипотечная постоянная;
М – доля заемного капитала.
При этом коэффициент покрытия долга определяется как отношение чистого операционного дохода к платежу по обслуживанию долга:
DCR = NOI / DS,
где NOI – чистый операционный доход;
DS – годовой платеж по обслуживанию долга.
Коэффициент покрытия долга часто используется как индикатор риска проекта кредиторами, которые управляют средствами других участников рынка (пенсионных фондов, страховщиков и др.). Обычно к таким кредитам предъявляются повышенные требования безопасности, которые обеспечат возврат кредита даже в случае уменьшения дохода от собственности.


Не сдавайте скачаную работу преподавателю!
Данный конспект лекций Вы можете использовать для создания шпаргалок и подготовки к экзаменам.

Доработать Узнать цену работы по вашей теме
Поделись с друзьями, за репост + 100 мильонов к студенческой карме:

Пишем конспект самостоятельно:
! Как написать конспект Как правильно подойти к написанию чтобы быстро и информативно все зафиксировать.

Другие популярные конспекты:

Конспект Основные проблемы и этапы развития средневековой философии
Конспект Проблема познаваемости мира. Гносеологический оптимизм, скептицизм, агностицизм. Взаимосвязь субъекта и объекта познания
Конспект Понятие финансовой устойчивости организации
Конспект ПРОБЛЕМЫ КВАЛИФИКАЦИИ ПРЕСТУПЛЕНИЙ
Конспект Понятие мировоззрения, его уровни и структура. Исторические типы мировоззрения
Конспект Внутренняя политика первых Романовых.
Конспект Синтагматические, парадигматические и иерархические отношения в языке
Конспект Происхождение человека. Основные концепции антропосоциогенеза. Антропогенез и культурогенез.
Конспект Тема 1.2. Плоская система сходящихся сил. Определение равнодействующей геометрическим способом 13
Конспект Общая характеристика процессов сбора, передачи, обработки и накопления информации