Институт договора ренты

Введение
Глава33 Гражданского Кодекса РФ посвящена регулированию относительно нового дляотечественного гражданского права явления — ренты и пожизненного содержания сиждивением. В настоящее время это самостоятельный институт гражданского права,не являющийся разновидностью традиционных институтов.
Рента (нем. Rente, фр. rente от лат. reddita — отданная) как экономическая категория означает всякий регулярно получаемыйдоход с капитала, имущества или земли, не требующий от своих получателейпредпринимательской деятельности.
Различные правоотношения по выплате и получению рентымогут возникать на основе юридических фактов как внедоговорного, так идоговорного характера. Для большинства законодательных систем главнымюридическим фактом, порождающим право на ренту, является договор ренты.
«Договор ренты известен со средних веков. Влитературе указываются две причины появления договора ренты в европейскомзаконодательстве. В качестве первой причины, приведшей к появлению ренты(рентной аренды), известный французский цивилист Л.Ж. Морандьер называлнедостаток наличных денег. Он писал, что «собственник, желавший продатьсвое недвижимое имущество, легче находил приобретателя, желавшего выплатить емувечную ренту, чем такого, который бы согласился уплатить капитальную сумму, ибоизобилия наличных денег не было». Другую причину появления ренты Л.Ж.Морандьер видел в том, что «церковь, так же как и светскоезаконодательство, запрещала процентные займы, которые клеймились какростовщические». По его мнению, «это был стеснительный запрет, и людиизощрялись в его обходах. В частности, для этого пользовались договором обустановлении ренты. Заемщик, который получал капитальную сумму, принимал насебя не обязанность уплачивать проценты на эту сумму и возвратить ее, анеопределенную обязанность выплачивать кредитору ежегодную ренту»[1].
Договорный институт ренты, закрепленный нормами гл.33 ГК, является новым для российского гражданского законодательства. Этотинститут отсутствовал в дореволюционном гражданском законодательстве, хотя былизвестен российской науке гражданского права. Известный российский цивилистК.П. Победоносцев писал, что „наше законодательство не имеет особогоразряда для договора ренты и не упоминает о нем. Однако, по общему правилу 1528и 1530 ст. Зак. Гр., возможно и у нас заключение подобного договора...“[2].
Незадолго до Октябрьской революции имела местопопытка законодательного закрепления института договора ренты. В проекте кн. VГражданского уложения, внесенном 14 октября 1913 г. в Государственную Думу, гл.XIX именовалась „Пожизненный доход (рента) и пожизненное содержание“.Интересно отметить, что в проекте Гражданского уложения давались определениядоговора о пожизненном доходе (ренте) (ст. 1100) и его разновидности — договорао пожизненном содержании, а понятие постоянной ренты, известное современномуроссийскому законодательству, отсутствовало.
«В ГК РСФСР 1922 г., как и в других актахгражданского законодательства того времени, договорные модели, подобныедоговору ренты, отсутствовали в силу причин идеологического порядка, недопускавших вообще никакого ростовщичества. Вместе с тем уже в годы нэпа сталимногочисленными случаи заключения договоров продажи жилых строений под условиемпредоставления продавцу пожизненного содержания. Такие договоры неоднократнорассматривались судами. Ориентация судов при этом легко угадывается изразъяснения отдела НКЮ N 1103 от 12 октября 1923 г., в котором относительнопередачи жилых строений под предоставление иждивения продавцу покупателемговорилось, что либо эта сделка притворна и прикрывает фактическое дарение,либо она явно невыгодна для одной из сторон и заставляет подозреватьростовщический элемент. Включение в цену продаваемого дома обязательства покупателясодержать (кормить) продавца до смерти последнего или предоставление ему на тотже неопределенный срок бесплатно помещения, во-первых, лишает элемент ценыкакой бы то ни было точности и определенности и с этой стороны может считатьсяпротиворечащим ст. 180 ГК РСФСР 1922 г., во-вторых, вносит вгражданско-правовую сферу совершенно несвойственный ей элемент социальногообеспечения. Вместе с тем Верховный Суд РСФСР констатировал, что, исходя избытовых экономических условий переживаемого периода, судам приходится вотдельных случаях признавать такие сделки, в частности в деревне,действительными, поскольку их расторжение нанесло бы вред слабейшей стороне,являющейся продавцом[3].
В годы Великой Отечественной войны и после нее вусловиях обнищания значительной части населения судебная практика вновьстолкнулась с необходимостью решения споров, возникших из договоров поотчуждению жилых строений под условием предоставления продавцу пожизненногосодержания. Иная, отличная от существовавшей во времена НЭПа,социально-экономическая ситуация побуждала многих ученых искать теоретическоеобоснование для признания указанных договоров действительными. «Их аргументыконцентрированно выражались в следующем:
а) в гражданском законодательстве РСФСР нетисчерпывающего перечня всех видов договоров, и отсутствие в ГК РСФСР упоминанияо том или ином договоре не означает его недействительности;
б) договор продажи жилого строения под условиембесплатного пожизненного содержания — это тип безымянного возмездного договора:в нем есть и цена в виде натурального эквивалента»[4].
«Усилия ученых не пропали даром. С учетом их мнения,а также объективно сложившихся общественных потребностей при принятии ГК РСФСР1964 г. была допущена возможность рентных отношений, правда в весьма ограниченнойсфере. Закрепляя в ст. 253 — 254 данного Кодекса нормы о договоре купли-продажижилого дома с условием пожизненного содержания продавца, советский законодательне поступился идеологическими принципами и разрешил такие отношения только дляслучаев отчуждения индивидуальных жилых домов нетрудоспособными гражданамидругим гражданам, берущим на себя обязанности по пожизненному содержаниюнетрудоспособного»[5].
Переход России к рыночным отношениям предопределилпоявление в новейшем гражданском законодательстве института договора ренты.
Цель моей курсовой работы – подробное изучениепонятия договора ренты, видов договора ренты.

ГлаваI Рента и пожизненное содержание сиждивением
§ 1. Пунктом 1 статьи 583 ГК РФ закреплено легальное определениедоговора ренты, представляющего собой соглашение, по которому получатель рентыпередает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик рентыобязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателюренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на егосодержание в иной форме.
Изданного определения следует, что договор ренты является реальным, одностороннеобязывающим, возмездным.
Реальнымдоговор ренты является в силу того, что получатель ренты в соответствии с п. 1ст. 583 ГК РФ передает (а не обязуется передать) плательщику ренты всобственность имущество. Без передачи получателем ренты в собственностьплательщика ренты имущества договор не будет считаться заключенным.Соответственно, права и обязанности по любому договору ренты могут возникнутьлишь при сложном юридическом составе, во всяком случае включающем следующиеэлементы: согласование сторонами существенных условий в едином документе,нотариальное удостоверение договора, передачу получателем ренты имущества всобственность плательщика ренты. Если под выплату ренты при заключении договорапередается недвижимое имущество, то дополнительно требуется также государственнаярегистрация договора. Лишь одновременное наличие перечисленных условий приводитк признанию договора ренты заключенным и возникновению прав и обязанностейсторон. Сами же перечисленные действия, совершаемые в процессе заключениядоговора, подчиняются принципу свободы договора, и их совершение зависит лишьот воли каждой стороны.
Примечательно,что имущество при заключении договора ренты передается именно в собственностьплательщика ренты. Последний приобретает право собственности на основании общейнормы п. 2 ст. 218 ГК РФ и специальной нормы, закрепленной в п. 1 ст. 583 ГК РФ.При этом момент перехода права собственности определяется по правилам ст. 223ГК РФ. В частности, право собственности на движимое имущество возникает уплательщика ренты, по общему правилу с момента передачи имущества. Нанедвижимое имущество такое право возникает с момента государственной регистрацииперехода права собственности.
Одностороннеобязывающий характер состоит в том, что после заключения договора рентыобязанной стороной будет лишь плательщик ренты. Содержанием его обязанностиявляется периодическая выплата получателю ренты определенной денежной суммылибо предоставление средств на его содержание в иной форме. У получателя рентыобязанности по договору ренты отсутствуют. Его действия по передаче имущества всобственность плательщика ренты основаны на принципе свободы договора исовершаются в процессе заключения реального договора ренты.
Классификациювидов ренты, закрепляет пункт 2 статьи 583 ГК РФ, представленную постояннойрентой, по которой плательщик ренты обязуется выплачивать ренту бессрочно, ипожизненной рентой, содержащей обязанность выплаты ренты в течение срока жизниполучателя ренты. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненноесодержание гражданина с иждивением.
§ 2 Статья 584 ГК РФ устанавливает требования к форме любогодоговора ренты: он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Внастоящее время в редчайших случаях законодательством закрепляется необходимостьнотариального удостоверения договора. Следует помнить, что такое требованиеможет быть предусмотрено исключительно федеральным законом или соглашениемсторон.
Нотариальноеудостоверение договоров ренты осуществляется в соответствии с нормами главы 10 «Основзаконодательства РФ о нотариате» (ст. ст. 53 — 56). При этом имеется рядособенностей.
Нотариальныедействия в России вправе совершать не только нотариусы, но и должностные лицаорганов исполнительной власти, уполномоченные на совершение этих действий приотсутствии в соответствующем населенном пункте нотариуса. Статья 37 Основсодержит перечень нотариальных действий, на совершение которых уполномоченытакие должностные лица. Из категории нотариальных действий удостоверение сделокони вправе совершать лишь удостоверение односторонних сделок (завещаний идоверенностей). Потому следует сделать однозначный вывод о том, что натерритории Российской Федерации удостоверять договоры ренты вправе лишьнотариусы.
Проектдоговора может быть составлен как сторонами сделки, так и самим нотариусом. Впервом случае нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значениепредставленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержаниедействительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Какправило, действуя в соответствии со ст. 15 Основ, нотариус сам составляетпроекты договоров ренты.
Договорыренты имущества, подлежащие регистрации, могут быть удостоверены лишь приусловии представления документов, подтверждающих право собственности наотчуждаемое имущество.
Важноезначение для действительности договора имеет место совершения нотариальногодействия. Договоры ренты, в которых под выплату ренты отчуждается движимоеимущество, могут быть удостоверены любым нотариусом. Удостоверение договоровренты, при заключении которых под выплату ренты передается недвижимоеимущество, напротив, производится лишь по месту нахождения такого имущества.Кроме того, нотариус должен проверить при этом документы, необходимые длясовершения сделок в соответствии с Федеральным законом „О государственнойрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“.
Смомента удостоверения нотариусом договор ренты, не предусматривающий отчуждениянедвижимого имущества под выплату ренты, считается заключенным (п. 1 ст. 432 ГКРФ).
Соответственно,отсутствие нотариального удостоверения должно влечь признание договоранезаключенным. Но пункт 1 ст. 165 ГК РФ называет такие договорынедействительными (ничтожными).
Еслиже договор предусматривает отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты,то он подлежит также обязательной государственной регистрации. Таким образом,должен быть соблюден алгоритм: нотариальное удостоверение договора, а затем егогосударственная регистрация. Такой договор будет считаться заключенным именно смомента его регистрации в органах Федеральной регистрационной службы.
Государственнаярегистрация — как формальное условие обеспечения государственной, в том числесудебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которыхявляется недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороныгосударства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов
Осуществляетсягосударственная регистрация в соответствии с Федеральным законом „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ иМетодическими рекомендациями по регистрации.
§ 3. Договор ренты является реальным и возмездным — в процессе егозаключения в силу требования п. 1 ст. 583 ГК РФ получателем ренты всобственность плательщика ренты передается определенное имущество. Отчуждениеимущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату или бесплатно.Последний вариант не порочит правила о том, что договор ренты всегда являетсявозмездным, поскольку, получив в собственность имущество, плательщик рентыобязуется выплачивать ренту. Естественно, при передаче имущества за платуподлежащая оплате сумма будет меньше (как правило, существенно) рыночной ценыимущества. Иначе теряется смысл использования договора ренты — достаточно будетзаключения договора купли-продажи. Каких-либо ограничений Кодекс не содержит,потому размер платы за отчуждаемое имущество определяется исключительно посоглашению сторон.
Пункт2 ст. 585 Кодекса говорит о правовом регулировании отношений, возникающих приотчуждении имущества под выплату ренты. Эта норма позволяет правильноквалифицировать такие отношения. Так, при передаче имущества за плату котношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ); при бесплатной передаче — правила о договоре дарения (гл. 32 ГК РФ).Это сделано лишь во избежание дублирования норм, соблюдая принцип нормативнойэкономии. Договор ренты от этого не становится разновидностью двух названныхтрадиционных договоров и не приобретает смешанного характера. Свидетельствомтому служит специальное указание: нормы гл. гл. 30 и 32 Кодекса применяются ксоответствующим отношениям сторон в процессе заключения договора рентыпостольку, поскольку иное не установлено правилами гл. 33 ГК РФ и не противоречитсуществу договора ренты.
§ 4. Под выплату ренты может быть передано любое имущество.Исключение составляет лишь пожизненное содержание с иждивением, под котороеотчуждается исключительно недвижимое имущество. Практика свидетельствует, что вбольшинстве случаев именно недвижимое имущество отчуждается под выплату рентыво всех видах данного договора.
Всоответствии с п. 1 ст. 586 ГК РФ рента обременяет только недвижимое имущество,переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком рентыего обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества. Вотношении движимого имущества такой переход обязательств плательщика ренты непредусмотрен.
Неслучайно законодатель выделил в ст. 586 ГК РФ лишь недвижимое имущество. Во-первых,оно всегда является дорогостоящим и нередко служит удовлетворению одной изважнейших потребностей человека — потребности в жилье. Во-вторых, все вещныеправа на недвижимое имущество подлежат учету и регистрации — в Единомгосударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
«Нарядус государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имуществогосударственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на него»[6].Пункт 1 ст. 1 Федерального Закона „О государственной регистрации прав нанедвижимое имущество и сделок с ним“ определяет обременения какустановленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном закономпорядке условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении правасобственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества.
Пункт6 ст. 12 Закона определяет содержание Реестра и устанавливает, что в подразделIII Реестра вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственностии других прав на недвижимое имущество. В записях об ограничениях (обременениях)права указываются содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица,в пользу которых ограничиваются права, сумма ренты при отчуждении недвижимогоимущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение(обременение) права, время его действия, стороны по таким сделкам, сроки иусловия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.
Впроцессе заключения договора ренты плательщик ренты получает в собственностьимущество от получателя ренты, которое обременяется рентой. Плательщик ренты,будучи собственником этого имущества, вправе распорядиться им по своемуусмотрению, в том числе передать в собственность другого лица.
Поверхностныйвзгляд может привести к ошибочному мнению о том, что, по общему правилу,согласия получателя ренты на отчуждение недвижимого имущества не требуется,т.к. он в любом случае на основании нормы п. 1 статьи 586 ГК РФ станеткредитором в рентном обязательстве по отношению к приобретателю имущества.Исключением может выглядеть распоряжение недвижимым имуществом, полученнымплательщиком ренты в собственность в процессе заключения договора пожизненногосодержания с иждивением. В последнем случае законодатель прямо указал, чтораспоряжение или обременение этого имущества по любому правовому основаниюможет быть совершено плательщиком ренты исключительно после получения согласияполучателя ренты.
Системноетолкование общих и специальных норм приводит к обратному выводу: законодательлишь в силу особой социальной ценности отношений, возникающих из договорапожизненного содержания с иждивением, „напомнил“ в ст. 604 Кодекса обобщем правиле, которое при неизменности нормы общего характера не может бытьизменено никакой специальной нормой и тем более условиями договора. Такое общееправило закреплено в императивной норме п. 1 ст. 391 ГК РФ: перевод должникомсвоего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.Соответственно, если отчуждение недвижимого имущества, полученного призаключении договора ренты, влечет перевод рентного долга (и лишь его в силуодносторонне обязывающего характера договора) на приобретателя имущества, тодолжны быть соблюдены правила о переводе долга.
Рассматриваемыеправила позволяют квалифицировать право плательщика ренты на полученноенедвижимое имущество как ограниченное вещное право. Налицо явная идентичностьего по содержанию, в частности, с правом хозяйственного ведения. Но этосходство ограничивается лишь содержанием. Не исключено, что наукой, а вдальнейшем и законодательством, будет выработан новый вид ограниченного вещногоправа на недвижимость, возникающего в процессе заключения договора ренты ипрекращающегося в момент „положительного“ прекращения рентногообязательства. Сегодня плательщик ренты приобретает именно право собственности,но существенно ограниченное в силу характера длящегося рентного обязательства.
Независимоот разновидности договора ренты в результате передачи плательщиком рентыимущества в собственность другого лица возникают единые правовые последствия:во-первых, переход права собственности на имущество влечет переход обязательствпо договору ренты к приобретателю имущества; во-вторых, первоначальныйплательщик ренты несет субсидиарную с новым плательщиком ответственность потребованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.Последнее правило действует, если Гражданским кодексом РФ, другим федеральнымзаконом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этомуобязательству.
Следуетотметить, что первоначальный плательщик ренты ни при каких условиях неосвобождается от ответственности за исполнение обязательства новым должником,неся либо субсидиарную, либо солидарную с ним ответственность.
Кредитору(получателю ренты) всегда выгоднее наличие солидарных должников при отчужденииимущества, переданного плательщику ренты при заключении договора. Потому можнорекомендовать включение в договор ренты при первоначальном согласовании егоусловий правила о возникновении солидарной ответственности в рассматриваемомслучае. «Если стороны включили в договор такое условие, то у получателя рентывозникает право требовать исполнения обязательства как одновременно отпервоначального и нового плательщиков ренты, так и от любого из них вотдельности, притом как полностью, так и в части долга»[7].«Не получив полного удовлетворения своих требований от одного из такихдолжников, получатель ренты вправе требовать недополученное от другогодолжника. При этом солидарный долг существует до момента полного исполненияобязательства перед кредитором — получателем ренты»[8].
Приотсутствии в договоре рассмотренного в предыдущем абзаце условияответственность первоначального плательщика ренты будет субсидиарной.Соответственно, при нарушении условий договора новым плательщиком получательренты вправе предъявить требование именно к этому нарушителю обязательства.Право обращения с требованием к первоначальному плательщику ренты возникаетлишь при условии отказа основного должника (нового плательщика ренты)удовлетворить заявленное требование или неполучения в разумный срок ответа от него.Порядок предварительного обращения к основному должнику считается соблюденным,что дает возможность предъявления требования к субсидиарному должнику, вчастности при доказанности предъявления получателем ренты письменноготребования и получения на него отказа или неполучения ответа в разумный срок[9].При этом первоначальный плательщик ренты (субсидиарный должник) доудовлетворения требования получателя ренты обязан предупредить об этом новогоплательщика ренты (основного должника). Если к субсидиарному должникупредъявлен иск, то основной должник должен быть привлечен к участию в деле.Такая обязанность также возлагается на первоначального плательщика ренты. Этотребование оправдано тем, что, выбыв из рентного обязательства, первоначальныйплательщик ренты может не знать об обстоятельствах спора. В частности,невнесение рентных платежей может быть обусловлено и недобросовестнымповедением получателя ренты, например, отказывающегося от принятия платежей,умышленно создавая ситуацию существенного нарушения условий договора с цельювозврата имущества на основании ст. 599 ГК РФ. В этом случае участие сторондоговора в споре будет способствовать лишь всестороннему исследованиюматериалов дела и принятию правильного решения судом.
Крометого, у субсидиарного должника, исполнившего требование кредитора, возникаетправо регресса к основному должнику. Если последний не был предварительноизвещен первоначальным плательщиком ренты, то налицо невозможность выдвиженияим возражений, которые он имел против требований получателя ренты. В такомслучае плательщик ренты приобретает право использовать возражения, имевшиесяпротив требований получателя ренты, в ответ на регрессное требованиепервоначального плательщика ренты[10]
Сдругой стороны, плательщик ренты может уклоняться от получения письменноготребования получателя ренты. Последнему в этом случае можно рекомендоватьиспользование передачи соответствующего заявления нотариусом под расписку илипо почте с обратным уведомлением. В этом случае кредитору по его просьбенотариус выдает свидетельство о передаче заявления.
§ 5. При передаче под выплату ренты недвижимого имуществаполучатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретаетправо залога на это имущество. Статья 12 Федерального закона „Огосударственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“называет залог видом ограничения (обременения) регистрируемого правасобственности на имущество. Пункты 2 и 3 ст. 334 ГК РФ устанавливают, что залогнедвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке.
Залогможет возникнуть в силу договора или на основании закона при наступленииуказанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество идля обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся взалоге. При заключении договора ренты в отношении недвижимого имущества ипотекавозникает на основании закона. Пункт 2 ст. 1 Федерального закона „Обипотеке (залоге недвижимости)“ говорит, что к залогу недвижимогоимущества, возникающему на основании Федерального закона при наступленииуказанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственноприменяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, еслифедеральным законом не установлено иное. Пункт 1 ст. 11 данного Законаразъясняет, что государственная регистрация договора, влекущего возникновениеипотеки в силу закона (в данном случае — договора ренты), является основаниемдля внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество исделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. В отношении жилыхпомещений, которые чаще всего передаются под выплату ренты, дополнительнодействует Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшейв силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателяв связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам.
Государственнаярегистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельногозаявления и без уплаты государственной пошлины[11].
Сложнееосуществлять контроль за имуществом, не относимым к недвижимому. Оно выбываетиз собственности плательщика ренты без перехода рентных обязательств кприобретателю, т.к. обратное правило установлено лишь в отношении отчуждениянедвижимого имущества. Это обусловлено невозможностью реального контроля засоблюдением подобного правила в отношении движимого имущества — в связи сотсутствием государственной регистрации прав на такое имущество. Потомуполучатель ренты рискует в таких случаях необеспеченностью своих прав.
Законодательпредложил наиболее действенный механизм обеспечения интересов получателя ренты.В частности, предусмотрено, что при передаче под выплату ренты денежной суммыили иного движимого имущества существенным условием договора ренты являетсяусловие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечениеисполнения его обязательств одним из предусмотренных законодательствомспособов, либо не поименованным правовыми актами способом, либо застраховать впользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащееисполнение этих обязательств. Таким образом, в целях обеспечения выплаты рентыможет быть использован любой способ обеспечения исполнения обязательств илистрахование риска гражданско-правовой ответственности. Стороны вправеодновременно использовать оба средства.
Еслистороны включили в договор ренты последнее условие, правовым последствиемдобровольного принятия на себя плательщиком ренты обязательства заключитьдоговор страхования будет возникновение у него соответствующей обязанности ивозникновение у получателя ренты права требовать понуждения плательщика ренты кзаключению такого договора. По договору страхования плательщик ренты будетстрахователем, а получатель ренты — выгодоприобретателем[12].При этом может быть застрахован лишь риск ответственности самого страхователя(плательщика ренты). При несоблюдении данного правила соответствующий договорстрахования считается ничтожным.
Вслучае невыполнения плательщиком ренты обязанностей по обеспечению выплатыренты при передаче ему движимого имущества, а также при утрате обеспечения илиухудшении его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты неотвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребоватьвозмещения убытков, вызванных расторжением договора.
Призаключении договора постоянной ренты и невыполнении обязанностей, независимо отвида переданного под выплату ренты имущества у получателя ренты возникает правотребования выкупа ренты.
§ 6. В соответствии с п. 1 ст. 583 ГК РФ рента может состоять изпериодических выплат получателю ренты определенной денежной суммы либопредоставления средств на его содержание в иной форме. Статья 395 ГК РФустанавливает ответственность за нарушение сугубо денежных обязательств. К инымобязательствам она не может быть применена. Поэтому ст. 588 ГК РФ подлежитприменению лишь в случае просрочки выплаты ренты, предусмотренной в видеденежного обязательства.
Соответственно,учитывая сферу действия этой статьи, ограниченную лишь денежнымиобязательствами, получателю ренты при предоставлении ренты в иной формецелесообразно позаботиться о включении в договор условий об ответственностиплательщика ренты в случае просрочки выплаты. В противном случае кредиторсможет потребовать лишь применения санкции общего характера — возмещенияубытков, что представляется весьма проблематичным в данном случае.

ГлаваII Постоянная рента
§ 1. Гражданский Кодекс РФ предъявляет особые требования лишь кличности получателя постоянной ренты, в качестве которого могут выступать лишьграждане или некоммерческие организации, если это не противоречит закону исоответствует целям их деятельности. При этом непротиворечие закону являетсяуниверсальным требованием, применимым как к гражданам, так и к некоммерческиморганизациям. Соответствие целям деятельности — специфическое требование,применимое в данном случае лишь к некоммерческим организациям. Оно вытекает изприсущей всем без исключения некоммерческим организациям специальнойправоспособности: такие юридические лица могут иметь гражданские права, лишьсоответствующие целям деятельности, предусмотренным в их учредительныхдокументах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.
Каких-либоусловий, ограничивающих круг потенциальных плательщиков постоянной ренты,действующее законодательство не содержит. Потому им может стать любой субъектгражданско-правовых отношений.
Полюбому договору ренты возникает обязательственное правоотношение одностороннегохарактера, управомоченной стороной которого является получатель ренты, аобязанной — плательщик ренты.
Особенностьюпостоянной ренты является отсутствие связи прав получателя ренты с еголичностью. Поэтому именно в рассматриваемой разновидности ренты в отношенииправ требования, принадлежащих получателям ренты, возможно правопреемство.
Такиеправа могут передаваться гражданам или некоммерческим организациям путемуступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства приреорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом илидоговором.
Такимобразом, право требования, принадлежащее получателю ренты, может быть переданоили перейти к другому лицу на основании как универсального (общего), так исингулярного (частного) правопреемства. При этом закреплены ограничениядвоякого рода.
Во-первых,ограничен круг юридических фактов, служащих основанием перехода прав получателяренты к третьему лицу: цессия, наследование и реорганизация юридического лица.
Вчастности, передача такого права самим получателем ренты может осуществлятьсялишь посредством уступки требования (цессии). Последняя практически всегдаоблекается в форму договора купли-продажи — при возмездном приобретении праватребования, или дарения при безвозмездной передаче права, где в роли цедентавыступает продавец или даритель, а цессионария — покупатель или одаряемый.
«Согласиеплательщика ренты на совершение цессии не требуется, но в силу указаннойдиспозитивной нормы следует признать, что в договоре постоянной ренты можетбыть предусмотрено условие о необходимости получения предварительного согласияплательщика ренты на уступку требования получателем ренты. При отсутствиитакого условия должника следует лишь известить о состоявшейся уступке»[13].
Универсальноеправопреемство в отношении прав получателя ренты возможно лишь в результатенаследования или реорганизации некоммерческой организации.
Наследованиеслужит основанием перехода прав получателя ренты — гражданина. При наследованиив состав наследства входят имущественные права, не имеющие неразрывной связи сличностью наследодателя. В целом же наследование имущественных прав подчиняетсяобщему режиму наследования имущества.
Реорганизацияможет служить основанием перехода прав получателя ренты — юридического лица, вданном случае — некоммерческой организации. Реорганизация может осуществлятьсяв форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразованияюридического лица. Переход прав получателя ренты при слиянии, присоединении,преобразовании отражается в передаточном акте, а при выделении и разделении — вразделительном балансе.
Во-вторых,ограничен круг потенциальных получателей ренты: в любом случае он должен соответствоватьтребованиям закона. Соответственно, новым может стать лишь также гражданин либонекоммерческая организация, если это не противоречит закону и соответствуетцелям ее деятельности.
Правовыепоследствия такого ограничения проявляются в том, что сделка по уступке правполучателя ренты лицу, не входящему в названный перечень (например,коммерческой организации), является ничтожной как противоречащая федеральномузакону — в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Не исключена ситуация, когдаобязательственные права, вытекающие из договора постоянной ренты, получитнекоммерческая организация, но это будет противоречить целям деятельности этойорганизации, ограниченным в уставе. В последнем случае налицо состав оспоримойсделки, которая может быть признана недействительной лишь судом и лишь по искуэтой организации, ее учредителя (участника) или государственного органа,осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица; придоказанности факта, что первоначальный получатель ренты знал или заведомодолжен был знать о незаконности сделки/
§ 2. Статья 590 ГК РФ позволяет провести четкую границу постояннойи пожизненной ренты (особенно — пожизненного содержания с иждивением) по ихсодержанию. В договоре постоянной ренты должен быть указан размер такой ренты ввиде денежной суммы. Исходя из положений п. 2 ст. 432 Кодекса, данное условиеследует признать существенным для договора постоянной ренты. Конкретноесодержание ренты, предоставляемое в пределах указанной в договоре суммы, можетбыть различным: по общему правилу, постоянная рента должна выплачиваться вденьгах, но договором может быть предусмотрена выплата ренты путемпредоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.
Каких-либоминимальных или максимальных размеров постоянной ренты, в отличие отпожизненной, законодатель не закрепляет. Поэтому стороны вправе установитьлюбой размер, не допуская, конечно, исключения рентных платежей вообще.
Пункт2 ст. 590 Кодекса закрепляет диспозитивную норму об индексации размерапостоянной ренты, который увеличивается пропорционально увеличениюустановленного законом минимального размера оплаты труда. Эта норма направленана реализацию компенсационной функции гражданского права. Поэтому данноесредство индексации должно служить способом компенсации инфляционных потерьполучателя постоянной ренты.
Внастоящее время осуществляется переход к новой системе исчисления минимальногоразмера оплаты труда. В частности, в соответствии со ст. 133 Трудового кодексаРФ минимальный размер оплаты труда устанавливается одновременно на всейтерритории Российской Федерации федеральным законом и не может быть нижеразмера прожиточного минимума трудоспособного человека. Но статья 421 Трудовогокодекса РФ установила, что порядок и сроки введения размера минимальнойзаработной платы, предусмотренной ч. 1 ст. 133 ТК РФ, устанавливаютсяфедеральным законом.
§ 3. Выплатапостоянной ренты по общему правилу осуществляется по окончании каждогокалендарного квартала. В этом случае подлежит применению п. 2 ст. 192 Кодекса,в соответствии с которым к сроку, исчисляемому кварталами года, применяютсяправила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равнымтрем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Следовательно, всоответствии с общим правилом, если договор постоянной ренты будет заключен,например, 15 февраля, то сроком исполнения обязанности по первой выплате рентыбудет 1 апреля того же года.
Сторонамдоговора постоянной ренты, в силу диспозитивности комментируемой нормы,предоставлена возможность изменить названную периодичность. При этомотсутствуют какие-либо ограничения, т.е. сроки выплаты можно как сократить(предусмотрев, например, ежемесячную выплату ренты), так и увеличить (например,закрепив обязанность выплаты ренты каждые полгода).
§ 4. Договорпостоянной ренты является бессрочным. Конечно, бесконечно длящихся обязательствбыть не может, поэтому законодатель справедливо закрепил основания досрочногоодностороннего отказа от исполнения договора постоянной ренты.
Правовымпоследствием выкупа ренты является прекращение соответствующего обязательства.Соответственно, невозможна квалификация выкупа ренты в качестве отступного илиновации, т.к. в силу императивных норм, закрепленных в ст. 409 и в п. 1 ст. 414ГК РФ, эти явления по правовой природе относятся к договорам.
Выкупренты по инициативе плательщика ренты является односторонней сделкой, врезультате которой осуществляется исполнение альтернативного обязательства.
Правовыкупа постоянной ренты безусловно предоставлено законом ее плательщику.Поэтому условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на еевыкуп ничтожно, не влияет на действительность оставшейся части договора.
Пообщему правилу, право на выкуп постоянной ренты не ограничивается сроком, скоторого оно может быть использовано плательщиком ренты. Это возможно в любоймомент после заключения договора. В интересах получателя ренты целесообразновоспользоваться правомочием сторон предусмотреть в договоре, что право на выкуппостоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо втечение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.
Отказот дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа действителен при условии, что онзаявлен плательщиком ренты не позднее, чем за три месяца до прекращения выплатыренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.Такой отказ должен быть совершен в простой письменной форме.
Приэтом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммывыкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.Законодателем употреблен термин „иной порядок выкупа“, а не»иные сроки", «иной момент прекращения обязательства»; этоприводит к выводу о возможности выкупа, осуществляемого по соглашению сторон вформе отступного или новации. В этом случае правовым последствием выкупа такжебудет прекращение рентного обязательства, но нормы ст. 592 ГК РФ на него небудут распространяться.
§ 5. Плательщикпостоянной ренты обладает безусловным правом выкупа ренты. Получателю такойренты также предоставлено право требования выкупа ренты. Но использованиетакого права поставлено в зависимость от наступления обстоятельств, прямоуказанных законе, а также в других случаях, предусмотренных договором ренты.Другие источники не могут устанавливать основания возникновения праватребования получателем ренты ее выкупа.
Кзакрепленным законом обстоятельствам, влекущим возникновение права требованияполучателем постоянной ренты выкупа такой ренты, относятся следующиеобстоятельства.
Во-первых,допущенное плательщиком ренты нарушение договора в виде просрочки ее выплатыболее чем на один год. Это правило диспозитивно, потому в договоре может бытьпредусмотрено любое отличное правило (указан больший или меньший периодпросрочки). Кроме того, диспозитивность предоставляет сторонам возможностьпрямо указать в договоре о неприменении данного основания к конкретномудоговору ренты, что вытекает из права контрагентов исключить применениедиспозитивной нормы к своим отношениям[14].
Во-вторых,нарушение плательщиком ренты своих обязательств по обеспечению выплаты ренты.Это правило императивно и подлежит применению к любому договору постояннойренты — стороны не имеют права изменять или отменять его.
В-третьих,признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иныхобстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента не будет выплачиваться имв размере и в сроки, которые установлены договором. Неплатежеспособностьюпризнается состояние, при котором стоимость активов субъекта становится меньшеего кредиторской задолженности. Не случайно законодатель употребил в данномслучае термин «неплатежеспособность». Для заявления получателем рентытребования о выкупе ренты ее плательщиком не требуется признания последнегонесостоятельным (банкротом) — достаточно лишь достижения им состояниянеплатежеспособности или возникновения иных обстоятельств, очевидносвидетельствующих, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки,которые установлены договором. Например, получатель ренты может узнать окрупном денежном долге плательщика ренты, наличие которого очевидно будетсвидетельствовать о невозможности надлежащего исполнения договора ренты.Изменить или отменить рассмотренное правило стороны не имеют права.
В-четвертых,поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицаминедвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правилокасается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст.586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника(прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя рентысущественно ухудшается в результате возникновения множественности лиц настороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование имнекоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеютпредпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанностьсодолжников — плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этомфактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы одиниз должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.
Переченьпредусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты правотребования ее выкупа, является исчерпывающим.
Договоромренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основаниемзаявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могутбыть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного подее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.
§ 6. Гражданскийкодекс закрепляет правила о выкупной цене постоянной ренты, независимо от того,по чьей инициативе — плательщика или получателя ренты — осуществляется выкуп. Закономпрезюмируется использование при этом цены, определенной сторонами в договорепостоянной ренты в виде твердой денежной суммы.
Приформулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть вдоговоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередьзависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности илибесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложеныв договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течениекоторого плательщик выплачивал ренту, и др.
Приэтом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договорепроизводится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов,минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующеезаконодательство не содержит.
Существуютправила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия вдоговоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество былопередано под выплату ренты за плату и бесплатно.
Припередаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовойсумме подлежащей выплате ренты.
Еслиимущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую суммурентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется ценаимущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичныетовары. Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулироватьплательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены втвердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимовыплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимостьполученного под выплату ренты имущества.
§ 7. Для случаевпередачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФзакреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГКРФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет егособственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты.Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивностизакрепившей его нормы.
Рискплательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствиемслучайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно всобственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентногообязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие оминимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты.
Еслиже имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставленоправо требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (прислучайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайномповреждении имущества).

ГлаваIII Пожизненная рента
§ 1Итак, ст. 583 ГК РФ приводит определение договора ренты. По договору пожизненнойренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщикуренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен наполученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в видеопределенной денежной суммы. Из приведенного определения вытекает ряд важныххарактеристик договора ренты:
1) договор является возмездным, т.е. каждая изсторон по нему должна получить встречное исполнение. Плательщик ренты получаетв собственность имущество, принадлежавшее получателю ренты, а последний в своюочередь приобретает право на получение ренты;
2) договор пожизненной ренты является реальным, т.е.совершается при самом его заключении. Имущество, передаваемое под выплатуренты, сразу переходит в собственность плательщика ренты, который по общемуправилу вправе его отчуждать немедленно после получения, за исключениемспециально оговоренных в законе или договоре случаев;
3) договор пожизненной ренты носит одностороннеобязывающий характер. После его заключения, которое сопровождается передачейполучателем ренты имущества, обязанной стороной по договору остается лишьплательщик ренты, который должен периодически выплачивать получателюопределенную денежную сумму. Таким образом, получатель ренты взамен переданногоим по договору имущества получает долговременное обязательство со стороныплательщика по выплате ренты.
Предметом договора пожизненной ренты может бытьлюбое как движимое, так и недвижимое имущество, находящееся в гражданскомобороте, в том числе денежная сумма.
«Как уже отмечалось, стороны договора пожизненнойренты именуются получателем и плательщиком ренты. В качестве плательщикапожизненной ренты может выступать любой субъект гражданского права: физическоеили юридическое лицо, государственное или муниципальное образование. Получателемпожизненной ренты может быть только физическое лицо»[15].Если в договоре отсутствуют указания о другом получателе ренты, то ееполучателем будет считаться гражданин, передающий имущество. Однако личностигражданина, передающего имущество под выплату ренты, и получателя ренты могут ине совпадать. В таком случае имеет место так называемый договор в пользутретьего лица, когда должник (плательщик ренты) обязан произвести исполнение некредитору, а указанному в договоре третьему лицу. Это лицо в данном случаебудет являться получателем ренты. Оно имеет право требовать исполненияобязательства в свою пользу. Также допускается установление пожизненной ренты впользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты признаютсяравными. Договором пожизненной ренты предусмотрено, что стороны могутустановить различные размеры долей в праве на получение ренты несколькихполучателей ренты. Если получатель ренты умирает, то его доля в праве полученияренты переходит к другим получателям, если иное не предусмотрено законом илидоговором. Обязательство прекращается только в случае смерти последнегополучателя. Договор не заключается в пользу гражданина, который к моментузаключения договора умер. Такой договор считается ничтожным.
Содержание договора пожизненной ренты составляютобязанности его сторон. В текст договора включаются: обязательство получателяренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другойстороне, а также обязательство плательщика ренты систематически выплачиватьрентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Договорпожизненной ренты действует исключительно в течение либо жизни гражданина,передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другогоуказанного им гражданина. Плательщик обеспечивает пожизненную рентуисключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей).
«Договор пожизненной ренты непременно должен бытьоблачен в письменную форму. В связи с достаточно серьезными правовымипоследствиями, которые влечет заключение такого договора, закон предъявляетповышенные требования к его форме. В силу ст. 584 ГК РФ договор ренты подлежитобязательному нотариальному удостоверению. Это является дополнительнойгарантией прав его сторон, поскольку для каждой из них он связан с определеннойстепенью риска. Нотариус при удостоверении договора подтверждает истинностьнамерений сторон, осознание каждой из них последствий совершаемой сделки. Кромеэтого, договор, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество,подлежит государственной регистрации, однако сначала он должен быть нотариальноудостоверен. Несоблюдение нотариальной формы договора ренты, а в случае когдаэто необходимо — его регистрации, влечет ничтожность договора ренты»[16].
Как уже отмечалось, состав имущественных объектов,передаваемых под выплату ренты, в настоящее время никак не ограничен. Предметомпожизненной ренты могут быть практически любые вещи, принадлежащие гражданам,относящиеся как к движимому имуществу, так и к недвижимости. Исключениемявляются вещи, изъятые из свободного имущественного оборота или ограниченные втаком обороте (оружие, наркотические вещества и др.).
В силу ст. 585 ГК РФ по договору пожизненной рентылюбое имущество может передаваться как за плату, так и бесплатно. Дляплательщика ренты различаются степени риска случайной гибели или повреждениярентного имущества — при бесплатном или платном отчуждении его получателемренты. Платная или бесплатная передача рентного имущества может иметь значениеи для получателя ренты, который в зависимости от этого вправе или не вправеиногда претендовать на возврат имущества.
Необходимо четко представлять, что понимается подбесплатной передачей имущества под выплату ренты: при достижении междусторонами договора согласия о бесплатной передаче имущества, при переходе правасобственности не требуется уплаты за него какой-либо выкупной цены. Однако унового собственника возникает обязательство по выплате рентных платежей.Выплата таких сумм (рента) не рассматривается в качестве платы за передаваемоеимущество. Таким образом, имущество передается бесплатно, но не безвозмездно.При передаче имущества за плату плательщику ренты, кроме периодических рентныхплатежей, придется также уплатить и выкупную цену за имущество, размер которойустанавливается соглашением сторон. При отсутствии специального указания вдоговоре ренты об уплате цены за передаваемое имущество оно считаетсяпереданным бесплатно.
Таким образом, в зависимости от конкретногоустановленного сторонами способа передачи имущества договор пожизненной рентыможет приобретать черты либо договора купли-продажи, либо договора дарения. Втаких случаях к отношениям сторон по передаче имущества и его оплатесубсидиарно применяются установленные гражданским законодательством правила одоговоре купли-продажи или дарения соответственно при условии, что это непротиворечит существу договора пожизненной ренты.
Если к рентным отношениям применяются правила окупле-продаже и дарении, то нужно проявить осторожность, так как они могутприменяться лишь к отношениям по передаче и (или) оплате имущества. В данномслучае имеется в виду единовременная оплата при передаче имущества, а неосуществление рентных платежей, на которые правила о купле-продаже нераспространяются. А также нужно иметь в виду, что не все правила окупле-продаже и дарении отвечают существу договора ренты. Так, например, вслучае передачи имущества под выплату ренты за плату можно, как представляется,включать в договор ренты правило из области купли-продажи о том, что запродавцом (получателем ренты) сохраняется право собственности на переданноеимущество до оплаты покупателем (плательщиком ренты) этого имущества (не относяк этой оплате рентные платежи). Такое заимствование правил не противоречитсуществу ренты, если к оплате не будут включаться и рентные платежи.
§ 2Надлежащее исполнение обязательств является необходимым условием длягражданского оборота. На случай неисполнения или ненадлежащего исполненияобязательств закон предусматривает определенные меры имущественного характера,направленные на обеспечение исполнения обязательств. Такие меры, с однойстороны, предоставляют получателю пожизненной ренты дополнительноеимущественное обеспечение, с другой — плательщик ренты в этих случаях находитсяпод дополнительным бременем имущественных потерь, и это обстоятельство стимулируетего к надлежащему исполнению своих обязательств.
Имущество, передаваемое под выплату пожизненнойренты, переходит в собственность к плательщику непосредственно при заключениидоговора. И, как и любой собственник, с этого момента он приобретает ничем неограниченные полномочия по владению, пользованию и распоряжению такимимуществом. Движимое и недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, невыбывает из имущественного оборота и может быть отчуждено плательщиком рентытретьему лицу сразу после получения этого имущества по договору ренты отпервоначального владельца. Кроме того, по общему правилу не требуется согласияполучателя ренты на отчуждение имущества плательщиком ренты в собственностьтретьего лица. В целях защиты интересов получателя ренты закон устанавливаетспециальные правила в отношении правового режима недвижимого имущества,переданного под выплату ренты. Статья 586 ГК РФ устанавливает, что рентаобременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другоенедвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такогоимущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят наприобретателя имущества. Таким образом, закон привязывает обязанность повыплате рентных платежей не к личности плательщика пожизненной ренты,заключавшего договор, а к личности собственника имущества, переданного подвыплату ренты. Третье лицо — собственник обремененной рентой недвижимости — автоматически становится плательщиком ренты, а предыдущий плательщик в этомкачестве больше не выступает. Отчуждающая сторона должна заранее предупредитьлицо, которое приобретает недвижимость, обремененную рентными обязательствами,о наличии такого обременения. Избежать недоразумений помогает государственнаярегистрация сделок с недвижимостью, в том числе и в случаях признания такихсделок совершенными под влиянием заблуждения или обмана. Однако прежнийсобственник недвижимого имущества не устраняется полностью от исполненияобязательств по договору пожизненной ренты. В силу ч. 2 ст. 586 ГК РФ лицо,передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другоголица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты,возникшим в связи с нарушением договора ренты. Это означает, что все свои требованияпо исполнению договора пожизненной ренты, в частности касающиесясвоевременности и установленного объема рентных платежей, получатель ренты впервую очередь направляет новому собственнику недвижимого имущества какосновному должнику. В том случае, если новый плательщик ренты по каким-либопричинам не в состоянии полностью или в части удовлетворить законные требованиярентополучателя, последний вправе направить аналогичные претензии кпервоначальному должнику по договору пожизненной ренты, который несет поданному обязательству субсидиарную, т.е. дополнительную имущественнуюответственность. Такое же право возникает у получателя пожизненной ренты и втом случае, если новый собственник имущества проигнорировал предъявленные кнему требования, т.е. в разумный срок не направил на них ответ.
«Стороны договора пожизненной ренты могутдоговориться и о повышенной (солидарной) ответственности плательщика ренты,которая возникает у него в случае отчуждения переданного под выплату рентынедвижимого имущества наряду с новым собственником. Соответствующее условиедолжно быть включено в текст договора. При солидарной ответственности кредитор(в нашем случае — получатель ренты) вправе предъявлять требования, связанные сисполнением договора, одновременно к обоим или к любому из обязанных лиц посвоему усмотрению, причем как в полном объеме, так и в части. Представляется,что солидарная ответственность должников по договору пожизненной ренты можетбыть предусмотрена как непосредственно в договоре ренты, так и в договоре оботчуждении недвижимости между прежним и новым ее собственниками»[17].
Данные правовые последствия могут наступить приусловии, что отчуждение недвижимого имущества было произведено плательщикомренты в собственность третьего лица. Если же плательщик ренты, сохраняя правособственности на недвижимость, передал ее, например, в аренду или безвозмездноепользование, то правила об обременении такого имущества рентой навзаимоотношения сторон распространяться не будут.
Нормы гражданского права предусматривают и другиеспособы обеспечения интересов получателя ренты. Они установлены ст. 587 ГК РФ.Так, при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимогоимущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика рентыприобретает право залога на это имущество. Это означает, что в случаенеисполнения плательщиком ренты обязательств по договору рентополучатель имеетправо получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества.Однако нужно учитывать, что в обращении взыскания на заложенное имущество можетбыть отказано, если допущенное плательщиком ренты нарушение крайненезначительно и размер требований получателя ренты вследствие этого явнонесоразмерен стоимости заложенного имущества. По решению суда из стоимостизаложенного недвижимого имущества удовлетворяются требования кредитора.Удовлетворение требования получателя пожизненной ренты за счет заложенногонедвижимого имущества без обращения в суд допускается на основании нотариальноудостоверенного соглашения с плательщиком ренты, заключенного послевозникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Применительно к рентным отношениям правило обобеспечении исполнения обязательства путем залога установлено императивнойнормой закона. Поэтому залог возникает даже в тех случаях, когдасоответствующее условие отсутствует в тексте договора. Анализ ч. 1 ст. 587 ГКРФ в сочетании с п. 2 ст. 346 ГК РФ, который устанавливает, что залогодатель (внашем случае — плательщик ренты) вправе отчуждать предмет залога только ссогласия залогодержателя (рентополучателя), позволяет сделать вывод, что данноеправило относится и к случаю залога недвижимого имущества, переданного подвыплату ренты.
В том случае, если с согласия получателя ренты правособственности на переданное под выплату ренты недвижимое имущество перешло отодного собственника к другому, право залога сохраняет силу. Таким образом,недвижимость, передаваемая по договору ренты, обременяется не только рентнымиобязательствами, но и залогом.
Часть 2 ст. 587 ГК РФ подлежит применению в техслучаях, когда под выплату пожизненной ренты передается денежная сумма или иноенедвижимое имущество. Закон говорит, что существенным условием такого договораявляется установление обязанности плательщика ренты предоставить обеспечениеисполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты рискответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.Таким образом, если под выплату ренты передается недвижимость, то закон четкоустанавливает залог в качестве способа обеспечения исполнения обязательстваплательщика ренты. В том случае, если предметом договора пожизненной рентыявляется движимое имущество, то выбор способа обеспечения выплаты рентыосуществляется по согласованному усмотрению сторон. Это может быть либострахование, либо один из способов обеспечения исполнения обязательств,предусмотренных ст. 329 ГК РФ, а в частности:
1) неустойка. Она представляет собой денежную сумму,которую плательщик ренты обязуется уплатить рентополучателю в случаенеисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по выплате ренты, аименно в случае просрочки исполнения. Неустойка может исчисляться как в твердойденежной сумме, так и в процентном отношении к сумме неисполненногообязательства. Конкретный ее размер устанавливается договором ренты;
2) залог. Его сущность была рассмотрена выше. Здесьже следует отметить, что при передаче под выплату ренты движимого имуществапредметом залога может быть как само такое имущество, так и любое другоеимущество, принадлежащее плательщику ренты;
3) удержание. Его специфика состоит в следующем:кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу,указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срокобязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с неюиздержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующееобязательство не будет исполнено. Очевидно, что данный способ не подходит дляобеспечения обязательств плательщика по выплате ренты. Однако он можетприменяться к отношениям, возникающим в случае возмездной передачи имуществапод выплату ренты, обеспечивая обязательства плательщика по уплате выкупнойцены;
4) поручительство. По соглашению о поручительстветретье лицо обязуется перед получателем ренты отвечать за исполнениеплательщиком ренты своих обязательств полностью или в части. При неисполненииили ненадлежащем исполнении плательщиком пожизненной ренты обязательств повыплате ренты у него возникает солидарная с поручителем ответственность пообязательству. При этом поручитель отвечает перед рентополучателем в том жеобъеме, что и плательщик, включая уплату процентов (если они предусмотрены),возмещение судебных издержек по взысканию долга и др. Для договора пожизненнойренты поручительство является одним из самых подходящих и эффективных способовобеспечения;
5) банковская гарантия. В силу банковской гарантиибанк, иное кредитное учреждение или страховая организация (гарант) дают попросьбе плательщика пожизненной ренты (принципала) письменное обязательствоуплатить рентополучателю (бенефициару) в соответствии с условиями даваемогогарантом обязательства денежную сумму по представлении бенефициаром письменноготребования об ее уплате. При обоснованности предъявленных требований гарантперечисляет бенефициару денежную сумму, установленную гарантией. За выдачубанковской гарантии плательщик пожизненной ренты должен уплатить гарантувознаграждение. Банковская гарантия может использоваться как способ обеспеченияобязательств плательщика ренты. Недостатком в данном случае является следующее:пожизненная рента устанавливается на срок жизни рентополучателя, поэтому нельзязаранее предугадать общую сумму рентных платежей. В то же время предусмотренноебанковской гарантией обязательство гаранта перед бенефициаром ограничиваетсяуплатой суммы, на которую выдана гарантия;
6) задаток. Он представляет собой денежную сумму,выдаваемую одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее подоговору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и вобеспечение ее исполнения. Если за неисполнение договора ответственна сторона,давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договораответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой сторонедвойную сумму задатка. Задаток в качестве обеспечительной меры применим призаключении: во-первых, договоров, обязанными по которым выступают обе стороны,во-вторых — договоров, предусматривающих разовые платежи (например,купля-продажа). В случае пожизненной ренты, которая, как было рассмотрено выше,является односторонне обязывающим договором и согласно которой в обязанностиплательщика входит систематическая уплата ренты в течение всей жизни ееполучателя, задаток выглядит малоэффективным способом обеспечения исполненияобязательств.
Таким образом, на наш взгляд, наиболее действеннымиспособами обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты при заключениидоговора, предусматривающего передачу под выплату ренты движимого имущества,являются поручительство, неустойка, а также залог (при определенных условиях).
Стороны договора пожизненной ренты вправе избратьлюбой из рассмотренных и применимых к данному виду договоров способовобеспечения обязательств либо прибегнуть к страхованию. В последнее времяразличные виды страхования, в том числе страхование риска ответственности занеисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств приобретают все большуюпопулярность. Страхование — один из самых приемлемых и действенных способовобеспечения исполнения обязательств.
Следует отметить, что внесение в текст договора,предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иногодвижимого имущества, обязанности плательщика ренты предоставить обеспечениеисполнения его обязательств является существенным условием для данного видадоговоров. Это означает, что при отсутствии такого условия договор считаетсянезаключенным.
По смыслу ст. 587 ГК РФ обеспечение может бытьпредоставлено плательщиком ренты до, во время и после заключения договораренты. При невыполнении плательщиком ренты этих обязанностей, а также в случаеутраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которыеполучатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор рентыи потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.
В соответствии со ст. 588 ГК РФ за просрочку выплатыренты плательщик уплачивает получателю ренты проценты за пользование чужими денежнымисредствами, предусмотренные ст. 395 ГК РФ. Проценты взимаются по день уплатысуммы просроченных платежей получателю пожизненной ренты. Размер процентовопределяется существующей в месте жительства рентополучателя учетной ставкойбанковского процента на день исполнения денежного обязательства или егосоответствующей части. Суд удовлетворяет требование кредитора (если долгвзыскивается в судебном порядке), исходя из учетной ставки банковского процентана день предъявления иска или на день вынесения решения. Стороны в договорепожизненной ренты могут договориться об ином размере процентов за пользованиечужими денежными средствами.
На участников рентных отношений в полном объемераспространяется правило ч. 2 ст. 395 ГК РФ о том, что если убытки, причиненныеполучателю ренты неправомерным пользованием его средствами, превышают суммупричитающихся ему процентов, то получатель ренты вправе требовать отплательщика ренты возмещения убытков в части, превышающей проценты.

§ 3Как уже отмечалось, по договору пожизненной ренты обязательства плательщикасводятся к периодической уплате в пользу рентополучателя денежных платежей. Поданному виду договора иные формы представления, например, в натуре, невозможны.Этим условием пожизненная рента отличается от постоянной ренты, выплата которойпроизводится путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг.Размер рентных платежей устанавливается договором. Однако закон в интересахполучателя ренты устанавливает минимальную сумму ренты, ниже которой обязательстваплательщика опускаться не могут.
Это требование закона объясняется тем, чтопожизненная рента, как правило, является частью жизнеобеспечения (содержания)получателя ренты, на ней строится его бюджет. Той же причиной обусловлено иследующее правило: размер ренты в силу ч. 2 ст. 597 и ст. 318 ГК РФ подлежитиндексации с учетом уровня инфляции. Цель этой установки — нейтрализациянегативных последствий инфляции для получающего денежные выплаты гражданина.
Периодичность рентных платежей также устанавливаетсядоговором. Это могут быть еженедельные, ежемесячные, ежеквартальные и другиеплатежи, выплачиваемые в течение всей жизни рентополучателя. Какие бы срокивыплаты пожизненной ренты ни были установлены сторонами, они в любом случаедолжны отвечать требованиям регулярности (периодичности).
Если в договоре пожизненной ренты не определенапериодичность рентных платежей, то пожизненная рента выплачивается по окончаниикаждого календарного месяца.
§ 4«Практически во всех нормах, посвященных пожизненной ренте, четкопрослеживается позиция законодателя, направленная на максимально полноеобеспечение и защиту интересов получателя ренты. Это касается и расторжениядоговора пожизненной ренты. Договор пожизненной ренты может быть расторгнут водностороннем порядке. Такое право закон предоставляет только ее получателю.Плательщик же, однажды приняв на себя соответствующие обязательства, не вправеот них отказаться»[18].
Статья 599 ГК РФ предусматривает основания, приналичии которых по требованию получателя договор пожизненной ренты может бытьрасторгнут. Часть 1 указанной статьи гласит: в случае существенного нарушениядоговора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требоватьот плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещенияубытков.
Здесь в первую очередь необходимо уяснить, какие женарушения договора признаются существенными. Ответ на этот вопрос дает ст. 450ГК РФ. Согласно ч. 2 указанной статьи существенным признается нарушениедоговора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, чтоона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать призаключении договора. Существенное нарушение договора — это такое нарушение,которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. Приэтом понятие существенности основано прежде всего на применении экономическогокритерия. Получатель ренты, заявивший в суде требование о расторжении договора,должен представить суду соответствующие доказательства наличия ущерба. Дляполучателя пожизненной ренты ущерб не связан, например, с несениемдополнительных расходов. В данном случае он выражается в неполучении доходов,что существенно отражается на интересах рентополучателя. Договором пожизненнойренты установлено, что, если рента не уплачена в срок, это дает правополучателю ренты потребовать расторжения договора. Однако допущенноеплательщиком ренты нарушение не служит основанием для расторжения договора,если в разумный срок оно было устранено.
Итак, в случае существенного нарушения плательщикомдоговора пожизненной ренты закон предоставляет право ее получателю требоватьлибо выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков. Любое изуказанных требований должно быть заявлено в судебном порядке.
Если получателем пожизненной ренты заявленытребования о ее выкупе плательщиком, то возникает необходимость в определенииразмера выкупной цены. Она определяется по правилам, установленным ст. 594 ГКРФ для выкупа постоянной ренты. Порядок расчета выкупной цены различается взависимости от того, за плату или бесплатно передавалось имущество под выплатупожизненной ренты. Если такое имущество было передано за плату, то выкупосуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.Такая невысокая выкупная цена указана потому, что получатель ренты посоглашению сторон уже получил определенную цену за переданное под выплату рентыимущество. Таким образом, получатель ренты не рискует утратить без возмещениявсе права на переданное по договору ренты имущество, если рента выкупается ееплательщиком.
В случае бесплатной передачи имущества под выплатуренты в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включаетсясобственно цена переданного имущества. При этом цена такого имущества уже неможет быть установлена сторонами по своему усмотрению, а определяется поправилам, предусмотренным п. 3 ст. 424 ГК РФ. В данном случае цена такогоимущества устанавливается исходя из цен, которые при сравнимых обстоятельствахобычно взимаются за аналогичное имущество.
Как альтернативный вариант выкупу ренты, ееполучатель при существенном нарушении плательщиком ренты условий договора можеттребовать расторжения договора пожизненной ренты и возмещения причиненныхубытков. В случае расторжения договора получатель ренты взыскивает убытки ивправе требовать, чтобы возместили все имущественные потери, включающие стоимостьпереданного имущества, при одновременном зачете полученных им от плательщикаренты средств в виде компенсации за имущество и рентных платежей. По общемуправилу требовать возврата имущества получатель ренты не вправе.
Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилойдом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе присущественном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этогоимущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.
В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайноеповреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, неосвобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях,предусмотренных договором пожизненной ренты. Таким образом, риск утратыимущества несет на себе плательщик ренты, что полностью соответствует общимтребованиям, предусмотренным ст. 211 ГК РФ, согласно которой риск случайнойгибели имущества несет собственник имущества. При этом плательщик ренты неосвобождается от дальнейшей выплаты ренты на предусмотренных договоромусловиях.
§ 5Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договорапожизненной ренты. Общее между ними заключается в следующем.
1. Как и при заключении договора пожизненной ренты,получателем ренты может быть только физическое лицо — дееспособный гражданин,желающий передать свое недвижимое имущество тому лицу, кто согласится принятьего на пожизненное содержание с иждивением. К договору пожизненного содержанияс иждивением применяется правило ч. 3 ст. 596 ГК РФ, согласно которому договор,устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моментузаключения договора, ничтожен. Права, предоставленные получателю пожизненнойренты и пожизненного содержания с иждивением, не переходят по наследству и неподлежат отчуждению.
2. Состав плательщиков ренты также не ограничен. Имимогут быть как физические, так и юридические лица, в том числе страховые идругие коммерческие организации, а также государственные (муниципальные)организации, занятые в сфере социального обслуживания населения.
3. Совпадают срок действия обоих договоров. Онограничен периодом жизни получателя ренты. Таким образом, срок действиядоговора пожизненного содержания с иждивением определяется не календарнойдатой, а наступлением в будущем смерти получателя ренты. Пожизненное содержаниес иждивением относится к длящимся договорам, поскольку требует систематическогои непрерывного исполнения плательщиком ренты своих обязанностей по обеспечениюполучателя ренты.
4. Выгодоприобретателем по обоим договорам можетбыть не только лицо, непосредственно передавшее имущество под выплату ренты, нои любой другой указанный им гражданин. Таким образом, материально обеспеченнымистановятся лица, в отношении которых собственник недвижимости считает себяобязанным их материально поддерживать. В основном это члены его семьи,родственники или просто близкие ему люди.
5. Совпадают и правовые нормы, регулирующиеотношения, возникающие на основании договора пожизненной ренты и договорапожизненного содержания с иждивением. Об этом прямо сказано в ч. 2 ст. 601 ГКРФ: к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила опожизненной ренте, если иное не предусмотрено специальными правилами опожизненном содержании с иждивением. К институту пожизненного содержания сиждивением применяются нормы параграфа 1 гл. 33 ГК РФ об общих положениях оренте и пожизненном содержании с иждивением. Применению подлежат нормы опонятии договора ренты, форме договора, об отчуждении имущества под выплату ренты,обеспечении выплаты ренты, в том числе и предоставлении получателю ренты правазалога на это имущество, а также нормы, предусмотренные ст. 588 ГК РФ, обответственности за просрочку выплаты ренты.
Необходимость выделить правовые нормы, посвященныепожизненному содержанию с иждивением в отдельную главу, вызвана отличиями,имеющимися между этими двумя видами договоров. Они заключаются в следующем.
1. Предметом договора пожизненной ренты может бытьлюбое как движимое, так и недвижимое имущество. При пожизненном содержании сиждивением под выплату ренты может передаваться только недвижимость,принадлежащая на праве собственности рентополучателю. Примерный перечень такогоимущества дан в ч. 1 ст. 601 ГК РФ. Это квартира, жилой дом, земельный участок.Поскольку приведенный перечень является открытым, под выплату ренты можетпередаваться и иное недвижимое имущество, например, дача, гараж, многолетниенасаждения и т.д. Договором о пожизненном содержании с иждивением предусмотренавозможность еще при жизни собственника недвижимости получать материальнуюпомощь от передачи своей недвижимости лицу, которое приняло на себя обязанностьего содержать.
2. Если по договору пожизненной ренты рентапредставляет собой периодические денежные платежи, то договор пожизненного содержанияс иждивением предусматривает предоставление содержания в натуре. В ч. 1 ст. 602ГК РФ содержится примерный перечень благ, предоставление которых может бытьвменено в обязанности плательщика ренты. Сюда входят не только материальноеобеспечение, но и необходимые социальные услуги. Это может быть обеспечениепотребностей в жилище, питании, одежде. Если этого требует состояние здоровьягражданина, то рента может предусматривать уход за ним. Договором пожизненногосодержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщикомренты ритуальных услуг. Перечень обязанностей, приведенных в статье, являетсяпримерным и подлежит конкретизации в договоре. Требует уточнения положение обобеспечении потребностей получателя ренты в жилище. Получатель содержания сиждивением имеет право проживать в переданной им в собственность квартире(доме). Новый собственник может выселить получателя содержания с иждивениемтолько с его согласия и только в случае, если предоставит ему другое жилье. Нанового собственника возлагается обязанность не ухудшать жилищные условияполучателя содержания с иждивением. Таким образом, по договору пожизненногосодержания с иждивением получатель ренты может оставить за собой правопользования квартирой или домом до конца своих дней, а может по соглашению сплательщиком ренты получить взамен проданного или подаренного ему жилья впожизненное пользование другое жилое помещение.
Как и в случае с пожизненной рентой, договорпожизненного содержания с иждивением должен содержать условие о размере ренты.Несмотря на то, что такой договор предусматривает предоставление содержания внатуре, в силу ч. 2 ст. 602 ГК РФ стоимость всего объема содержания сиждивением должна быть определена в договоре в денежной сумме.
Конкретную сумму содержания с иждивением стороныустанавливают в договоре с учетом взаимных интересов каждой из сторон.Получатель ренты заинтересован прежде всего в получении стабильного идостаточного пожизненного содержания с иждивением. Плательщик же заинтересованв получении в собственность недвижимости и разумных размерах содержания. Отоценочной стоимости недвижимого имущества, которое передано в обеспечениесодержания с иждивением, будет зависеть объем содержания.
По смыслу ст. 602 ГК РФ содержание должнопредоставляться не реже чем раз в месяц. Тогда как при заключении договорапожизненной ренты закон не запрещает сторонам устанавливать более протяженныепериоды предоставления, например один раз в год. Это объясняется самимхарактером договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случаерентополучатель нуждается в более частой помощи, ведь в обязанности плательщикаренты по договору может входить обеспечение кредитора питанием и другими вещамипервой необходимости. Для получателя ренты содержание с иждивением становитсяосновным, если не единственным источником средств к существованию. Стороныдоговора пожизненного содержания с иждивением могут договориться и об иной,например, еженедельной или даже ежедневной, периодичности предоставления.
В силу ст. 603 ГК РФ договором пожизненногосодержания с иждивением может быть предусмотрена возможность заменыпредоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизнигражданина периодических платежей в деньгах. По смыслу приведенной нормыдоговор изначально все-таки должен содержать обязательства плательщика опредоставлении содержания в натуре и может лишь предусматривать возможность егозамены денежными выплатами. Условия, при наличии которых производится заменаодного вида содержания на другой, устанавливаются договором. При этом в силуст. 602 ГК РФ объем периодических платежей должен соответствовать стоимостивсего объема содержания с иждивением, а периодичность платежей в соответствии снормами ст. 598 ГК РФ устанавливается, если иное не предусмотрено договором, поокончании каждого календарного месяца. Из содержания ст. 603 ГК РФ следуеттакже, что при отсутствии в договоре условия о замене предоставленияпожизненного содержания в натуре денежными выплатами, такая замена недопустима.
К договору пожизненного содержания с иждивениемтакже подлежат применению норма, установленная ст. 318 ГК РФ. В ней говоритсяоб увеличении сумм, выплачиваемых на содержание гражданина, и содержится прямаяотсылка к договору пожизненного содержания. В соответствии с указанной нормойсумма, выплачиваемая непосредственно на содержание гражданина по договорупожизненного содержания, с увеличением установленного законом минимальногоразмера оплаты труда пропорционально увеличивается.
Не исключается возможность возникновения междусторонами договора спора об объеме содержания, которое предоставляется илидолжно предоставляться гражданину. При невозможности урегулировать такой спорсоглашением сторон он передается на рассмотрение суда. Часть 3 ст. 602 ГК РФпредписывает судам при рассмотрении подобных споров руководствоватьсяпринципами добросовестности и разумности.
Если по договору пожизненного содержания сиждивением имущество передается за плату, то дополнительно применяются правилао продаже недвижимости, если бесплатно — то правила о договоре дарения. Всоответствии со ст. 584 ГК РФ договор пожизненного содержания с иждивениемподлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.
В соответствии со ст. 551 ГК РФ плательщик рентыприобретает право собственности на переданную ему получателем рентынедвижимость с момента регистрации договора. Однако несмотря на то, чтоплательщик ренты становится собственником переданного ему недвижимогоимущества, его права в отношении распоряжения таким имуществом ограничены.Согласно ч. 1 ст. 604 ГК РФ плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залогили иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечениепожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.Нарушение этого условия влечет ничтожность сделки.
В силу общих положений, установленных ст. 586 ГК РФ,сама рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Поэтомув случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства подоговору ренты переходят на приобретателя имущества. Плательщик ренты подоговору пожизненного содержания с иждивением обязан получить предварительноесогласие получателя ренты на отчуждение или иное обременение недвижимогоимущества, переданного в обеспечение содержания с иждивением. Это обусловленопредоставлением повышенных гарантий для получателя ренты, поскольку отчуждениеили иное обременение имущества, обеспечивающего содержание, осложняет возникшиеправоотношения и может привести к их дестабилизации. Помимо всего, получательренты может пользоваться домом или квартирой, бывшими в его собственности, доперехода по договору пожизненного содержания с иждивением. Во избежаниевозникновения споров плательщику ренты целесообразно заручиться письменнымсогласием рентополучателя.
Если согласие на отчуждение недвижимого имущества отполучателя пожизненного содержания получено, то в этом случае применяетсяправило, установленное ч. 2 ст. 586 ГК РФ о том, что лицо, передавшееобремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несетсубсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим всвязи с нарушением договора ренты. Теперь основным должником является новыйприобретатель недвижимого имущества, а субсидиарную (дополнительную)ответственность несет прежний приобретатель — плательщик ренты.
В п. 2 ст. 586 ГК РФ указывается, что субсидиарнаяответственность лица, передавшего обремененное рентой недвижимое имущество всобственность другого лица, наступает, если ГК РФ, другой закон или договор непредусматривают солидарную ответственность по этому обязательству. Такимобразом, в случае нарушения договора ренты получатель ренты, который дал своепредварительное согласие на отчуждение или иное обременение недвижимогоимущества, обеспечивающего содержание с иждивением, может выдвинуть требованиеоб установлении солидарной ответственности прежнего и нового приобретателя.Определенные требования предъявляются и к использованию недвижимого имущества,переданного для обеспечения пожизненного содержания. В соответствии с ч. 2 ст.604 ГК РФ плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы впериод предоставления пожизненного содержания с иждивением использованиеуказанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества. Этозначит, что плательщик ренты не должен допускать разрушений, поврежденийнедвижимого имущества, обязан поддерживать его в надлежащем техническом исанитарном состоянии, не допускать ухудшений его эксплуатационных качеств. Извышеперечисленного следует, что он должен обеспечить сохранение стоимостиимущества, указанной в договоре. Указанные ограничения действуют только втечение периода предоставления пожизненного содержания с иждивением. Систечением срока действия договора плательщик приобретает ничем не ограниченныеполномочия по владению, пользованию и распоряжению таким недвижимым имуществом.
Поскольку срок действия договора ограничен периодомжизни получателя ренты, по общему правилу обязательство пожизненного содержанияс иждивением прекращается с его смертью.
Часть 2 ст. 605 ГК РФ предусматривает возможностьдосрочного прекращения пожизненного содержания с иждивением по требованиюполучателя ренты. Это допускается в случае существенного нарушения плательщикомренты своих обязательств. Применительно к договору пожизненного содержанияпонятие существенности трактуется аналогично существенному нарушениюобязательств при пожизненной ренте. При наличии указанного условия получателюренты предоставляется право по его усмотрению требовать либо возвратанедвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либовыплаты ему выкупной цены (ее размер определяется как и при выкупе пожизненнойренты). При этом плательщик ренты, как сторона ответственная за нарушениеобязательства, не может требовать компенсацию расходов, произведенных в связи ссодержанием получателя ренты.
§ 6При удостоверении договоров ренты нотариусом истребуются все те же самыедокументы, что и при удостоверении договора об отчуждении имущества,передаваемого под выплату ренты.
Если участником договора является юридическое лицо,которое в силу закона может являться стороной договора ренты, нотариус долженпроверить его правоспособность и полномочия представителя. Посколькуриэлторская деятельность относится к лицензируемым видам деятельности, следуеттакже удостовериться, что юридическое лицо обладает специальнойправоспособностью, о чем свидетельствует наличие у него соответствующейлицензии.
В отношении имущества, подлежащего государственнойлибо иной специальной регистрации, договор удостоверяется только при условиипредставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое подвыплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимоеимущество, кроме правоустанавливающих документов на него нотариусу должны бытьпредставлены документы о технических характеристиках отчуждаемого объекта, вчастности справка бюро технической инвентаризации и технический паспортобъекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальныхдействий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качествеодного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок симуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствиизадолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указаннойсправки в настоящее время не является обязательным. Она может быть представленапо желанию самих участников договора как дополнительное доказательствоотсутствия обременений.
При отчуждении под выплату ренты любого имущества,приобретенного собственником в период брака на совместные средства, какподлежащего, так и не подлежащего регистрации, для заключения договора рентытребуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты напередачу имущества под выплату ренты. Аналогичное согласие на заключениедоговора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по выплатерентных платежей будут производиться также из совместных средств супругов. Приотсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендоватьна совместно нажитое имущество (денежные средства) об этом подаетсясоответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомленадругая сторона.
При удостоверении договора ренты, по которому подвыплату ренты передается жилое помещение (жилой дом, квартира, комната вквартире), нотариусу должна быть представлена справка жилищно-эксплуатационнойорганизации (либо миграционной службы) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемомжилом помещении. При этом, если в числе проживающих в жилом помещении имеютсянесовершеннолетние дети, на заключение договора ренты требуется согласиеорганов опеки и попечительства. Если под выплату ренты передается жилоепомещение и при этом передается за плату, в договоре должны быть отраженывозможные имеющиеся обременения в виде прав третьих лиц на пользованиеотчуждаемым жилым помещением.
В договоре должны быть указаны размер, сроки испособы выплаты ренты либо указание обязанностей плательщика ренты попредоставлению содержания с иждивением, сведения об обеспечении выплаты ренты,возможное правопреемство по договору. Если имущество передано под выплату рентыза плату, в договоре должна быть указана стоимость отчуждаемого имущества ипорядок расчетов за него между получателем ренты и ее плательщиком.
Договором должно быть предусмотрено право требованиявыкупа ренты ее получателем в случаях, установленных законом, а в договорепостоянной ренты — также право плательщика на выкуп ренты. В договорепожизненного содержания с иждивением целесообразно помимо прочих условийопределять порядок отчуждения и использования имущества, переданного подвыплату ренты.
Если под выплату ренты передается недвижимоеимущество, при этом передается за плату, то к отношениям сторон по передачетакого имущества применяются правила о купле-продаже. В связи с этим в договоредолжно быть отражено, каким образом стороны намерены осуществлять передачунедвижимого имущества, в частности порядок составления передаточного акта илииного документа о передаче.
В отношении недвижимого имущества нотариусу должнабыть также представлена выписка из Единого государственного реестра прав нанедвижимое имущество и сделок с ним, и свидетельствующая об отсутствии арестовна недвижимое имущество.
При передаче под выплату ренты жилых домов и иныхстроений договор должен также содержать необходимую информацию о расположениинедвижимости на земельном участке и правовой режим земли, на которойрасположено строение.
В договор могут быть включены и иные конкретныеусловия и сведения, которые сами стороны пожелали отразить в нем.

Заключение
Рентные отношения — это новый институт российскогогражданского законодательства. В ранее действовавшем Гражданском кодексе вглаве о купле-продаже содержались две статьи, предусматривающие куплю-продажужилого дома с условием пожизненного содержания. Однако нормы этих статьейсодержали больше ограничений, нежели управомочивающих норм о рентныхотношениях. Отношения могли устанавливаться только по поводу жилого дома илиего части. В настоящее время правовое регулирование рентных отношений резкоизменилось. В частности, для граждан все указанные ограничения сняты.Определенные запреты касаются только юридических лиц и их отдельныхразновидностей.
Сегодня нормы, посвященные рентным отношениям,выделены в отдельную главу второй части ГК РФ. Это глава 33 «Рента ипожизненное содержание с иждивением». ГК РФ посвящает ренте целую главу.Она в свою очередь разделена на 4 параграфа. Первый посвящен общим положениям оренте и пожизненном содержании с иждивением, которые применяются к регулированиюотношений конкретного вида ренты, если в отношении него не установленоспециальных правил. Три последующих параграфа содержат нормы об отдельных видахдоговоров ренты — постоянной ренте, пожизненной ренте и пожизненном содержаниис иждивением. Мы рассматривали договоры пожизненной и постоянной ренты и договорпожизненного содержания с иждивением.
В настоящее время созданы государственные имуниципальные службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам илисупружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли-продажижилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги: уборкаквартиры, приготовление пищи, санитарно-гигиенические, медицинские,транспортные услуги, а также ритуальные услуги. Все большее распространение договорренты приобретает и в отношениях между гражданами. Нельзя не отметить особыйсоциальный характер такого договора. С одной стороны, он предоставляетвозможность материально необеспеченным гражданам получать регулярный истабильный доход в виде ренты в течение всей своей жизни, с другой — договорпожизненной ренты позволяет решить, например, жилищные проблемы плательщикаренты.
С экономической точки зрения рента — это видрегулярного дохода, который не требует от получателя осуществления какой-либодеятельности, а основан только на передаваемом в собственность плательщикаимуществе.

Списоклитературы
1. Гражданскийкодекс Российской Федерации; часть вторая с изменениями и дополнениями от01.09.2008; М.: Проспект, 2008. – 138с.
2. Федеральный закон«О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.11.1997г. №122-ФЗ, в редакции Федеральногозакона от 22.07.2008г. –28с.
3. Федеральный закон«Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998г. № 102-ФЗ, вредакции Федерального закона от 30.12.2004 г. – 31с.
4. Основызаконодательства Российской Федерации о нотариате от 11.02.1993г. № 4462-1, вредакции Федерального закона от 18.10.07г.
5. ПостановлениеПленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. N6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первойГражданского кодекса РФ» // Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.
6. Гатин А.М. Гражданскоеправо: учебное пособие / А.М. Гатин.- М.: Издательско- торговая корпорация«Дашков и К», 2007. — 448с.
7. Гончало Б.М… Настольнаякнига нотариуса/ Б.М. Гончало, Т.И. Зайцева, П.В. Крашенинников, Е.Ю. Юшкова,В.В. Ярков- М.: Волтерс Клувер, 2004 — 532с.
8. Минахина И.А. Наследование.Дарение. Пожизненная рента. Вопросы правового регулирования / И.А. Минахина. — Издательско- торговая корпорация «Дашков и К», 2007. – 349с.
9. Мозолин В.П.Гражданское право: учебник / В.П. Мозолин, А.И. Масляев. – М.: Юристъ, 2005. –589с.
10. Садиков О.Н. Гражданскоеправо: учебник, том 2/ О.Н. Садиков.- М.: Инфра- М, 2007 – 386 с.
11. Чаусская О.А. Гражданскоеправо: учебник / О.А. Чаусская. – М.: Издательско- торговая корпорация «Дашкови К», 2007. – 447с.

Приложение
Отличия постоянной и пожизненнойрентыПостоянная рента Пожизненная рента Получатель ренты Граждане и некоммерческие организации (ст. 589 ГК РФ). Получателем ренты может быть только собственник имущества, передаваемого под выплату ренты (данный вывод можно сделать в результате анализа п. 2 ст. 589 ГК РФ). Только граждане (ст. 596 ГК РФ). Получателем ренты может быть не только собственник имущества, но и другой указанный им гражданин либо несколько граждан (п. п. 1 и 2 ст. 596 ГК РФ). Сроки выплаты ренты Выплачивается по окончании каждого квартала если иное не предусмотрено договором (ст. 591 ГК РФ). Выплачивается периодически в течение жизни получателя ренты. Периодичность платежей определяется договором (ст. 597 ГК РФ). Способ выплаты ренты Выплачивается в деньгах либо путем предоставления вещей, выполнения работ, оказания услуг и т.п. (ст. 590 ГК РФ) Выплачивается только в деньгах (ст. 597 ГК РФ) Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты Риск случайной гибели (случайного повреждения) имущества, переданного бесплатно под выплату ренты, несет плательщик ренты. При случайной гибели (случайном повреждении) имущества, переданного за плату под выплату ренты, плательщик вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты или изменений условий ее выплаты (ст. 595 ГК РФ). Независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно, случайная гибель (случайное повреждение) имущества не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК РФ). Право плательщика на выкуп ренты Плательщик ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты. Условие договора об отказе плательщика от права на выкуп ренты ничтожно (ст. 592 ГК РФ). Плательщик ренты не имеет права на выкуп ренты. Наследование прав получателя ренты Права получателя ренты могут переходить по наследству, если иное не предусмотрено договором (ст. 589 ГК РФ). В случае смерти получателя ренты обязательство плательщика ренты по выплате ренты прекращается (ст. 596 ГК РФ).